경공매에 관심을 가져봅시다 -다다미 정리 8편- (매일 제가 정리한 자료 1편씩 올리겠습니다)

[다다미(전상건)]

* 임차인 권리분석

  1. 대항력

     1) 의미

        ; 주택의 인도 + 주민증록 => 그 익일 오전 0시부터 제 3자에 대하여 효력이 생기는 것

        ; 대항력(주택의 인도+주민등록) + 확정일자 => 우선변제권(후순위권리자보다 우선)

        ; 대항력을 갖추었어도 선순위권리자가 있을 경우 선순위권리자의 실행으로 대항력을 행사할 수 없다

        ; 대항력 여부는 임대차계약의 성립, 주택의 인도, 주민등록의 요건을 갖추었는지 여부에 따라 결정....

        ; 토지와 건물에 대한 등기부상 최초 담보물권의 설정일이 다른 경우는 건물등기부만을 기준으로 임차인의 대항력 여부 판단

        ; 예) 토지등기부상                              건물등기부상

               2003. 5. 5   근저당등기                    2003. 8. 8   근저당등기

               2004. 9. 9   임의경매                      2004. 9. 9   임의경매

               임차인 이서방   주민등록 전입(2003. 7. 7)  

                               최초 임차보증금 2000만원

                               보증금 증액  2004. 6. 6   3000만원

               ===========================================================================

                임차인 이서방은 대항력이 있으며(건물등기부 기준으로 하기 때문), 보증금은 2000만원에 대해서만 대항력이 있슴.

2. 임차인 조사시 주의사항

     1) 주민등록의 전입일자

        ; 1994년 7월 1일자를 기준으로 그 이전에 주민등록표의 변동일 칸에 기재된 날을 기준으로 하고,

          1994년 7월 1일자를 기준으로 그 이후에 주민등록표의 전입일 칸에 기재된 날을 기준으로 한다.

     2) 다가구용 주택의 전입신고방법

        ; 원룸 등 다가구주택(단독주택)의 경우는 실제호수가 있거나, 위 건물의 일부나 전부를 임차하고 있다 하더라도 지번만

          기재하면 유효한 주민등록 전입이 된다

     3) 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 임차인만 퇴거한 경우

        ; 대항력은 상실하지 않는다

     4) 임차인 모르게 제 3자에 의하여 주민등록 이전이 된 경우

        ; 제 3자에 의하여 주민등록이 이전되고 임차인에게도 책임을 물을만한 사유가 없는 경우엔 그대로 대항력이 유지된다.

     5) 실제 지번이 산 00번지이나 ‘산’자를 표기하지 않은 경우; 유효한 대항력이 아니다.

     6) 연립주택에 지번만 전입신고한 후 호수를 기재하여 주소를 정정한 경우

       ; 최초 전입신고만으로는 유효한 전입신고가 아니다.

     7) 집합건축물 관리대장이 없는 다세대주택에 지번만 전입신고한 경우(유효)

     8) 다세대주택에 지번만 전입신고한 경우(유효X)

     9) 전입신고는 올바르게 하였으나 아파트 명칭과 동 및 호수를 기재하지 않고 확정일자를 받은 경우(유효X)

     10) 법인이 임차한 건물에 법인의 직원이 전입한 경우(보호X)

     11) 채권회수목적인 주택임대차의 효력(보호X)

     12) 간접점유를 통한 임차인의 대항력 발생요건

         ; 임차인과의 점유매개관계에 기하여 직접점유자가 자신의 주민등록을 마친 경우에 한하여 대항력을 취득할 수 있다

     13) 임대아파트 전차인의 대항력 발생시기

         ; 갑이 병회사 소유 임대아파트의 임차인 을로부터 임차하여 전입신고를 마치고 거주하던 중 을이 병회사로부터 아파트를

           분양받아 자기명의로 소유권이전등기를 한 경우, 소유권이전등기가 경료하는 즉시 임차인의 대항력은 취득한다.

     14) 전 소유자가 임차인인 경우 대항력발생시기

         ; 전 소유자(전입신고 완료)로부터 매수인으로 소유권 이전등기일 익일부터 임차인으로 대항력을 갖는다

     15) 경매된 부동산에 거주하던 대항력 없는 임차인이 낙찰자와 임대차 계약을 체결한 경우 대항력 발생시기

         ; 임대차계약을 체결하고 종전 임차인이 낙찰대금을 납부하여 소유권을 취득하는 즉시 임차권의 대항력을 취득.

     16) 세대합가의 여부확인

         ; 주민등록 초본을 확인하여 세대원 중 가장 먼저 전입했었던 일자를 기준으로 발생.

     17) 가장 임차인 문제

         ; 호적등본 서류(친인척관계 확인), 주민등록 초본(과거 동일 주소지에서 동거한 사실 확인), 채권은행 등으로 확인.

           보증금 지급 근거자료. 중개사 확인 등으로 확인

  3. 주택임대차의 배당

     1) 주거용 건물의 범위

        - 용도가 주거용에 가까울 것(임대차계약 체결당시를 기준): 등기된 건물, 미등기, 무허가, 가건물, 구조나 용도 변경 건물 등(해당)

        - 일정면적 이상을 주거용으로 사용할 것

        - 임차인에게 있어 유일한 주거공간일 것

        - 임대차 계약의 목적이 주거용일 것

     2) 소액임차인의 최우선변제기준

        - 최선순위 담보권(저당권, 근저당권 등)이 없는 경우: 점유 및 전입신고일

        - 최선순위 담보권(저당권, 근저당권 등)이 있는 경우: 최초 담보물권 설정일

     3) 소액임차인이 되기 위한 조건

        - 경매개시 결정등기 전에 대항력을 갖추고 있어야 한다

        - 임대차 계약한 유효한 유상계약이어야 한다

        - 위의 대항요건은 계속해서 유지하고 있어야 한다

        - 확정일자는 소액임차인이 되는데 필요한 요건이 아니다

     4) 소액임차인의 소액 보증금의 범위

        ; 최우선 변제 받는 소액보증금 중 일정액의 배당금은 낙찰가액의 1/2을 한도로 한다

     5) 소액임차인의 최우선 변제금액

소액 보증금의 우선변제(단위: 만원)

일자

서울시(과밀억제권역)

광역시(인천광역시 제외)

기타

1984. 01. 01 ~

300이하 300

200이하 200

1987. 12. 01 ~

500이하 500

400이하 400

1990. 02. 19 ~

2000이하 700

1500이하 500

1995. 10. 19 ~

3000이하 1200

2000이하 800

2001. 09. 15 ~

4000이하 1600

3500이하 1400

3000이하 1200

2008. 08. 21 ~

6000이하 2000

5000이하 1700

4000이하 1400

참고사항

수도권

서울/인천/의정부/구리/남양주/하남시/고양시/부천시/

광명시/과천시/수원시/성남시/안양시/의왕시/시흥시/군포시

(단, 인천 강화군 등 일부지역 제외)

광역시

광역시내 군 지역 및 인천지역

광역시 승격일
부산광역시	1963. 01. 01
대구광역시	1981. 07. 01
인천광역시	1981. 07. 01
대전광역시	1989. 01. 01
울산광역시	1997. 07. 15
광주광역시	1986. 11. 01

기타지역

인천 및 광역시 중 제외지역/그 외지역

     6) 사례

       

* 경매대금(예상가) : 1억 5천만원(소재지: 서울)    - A 근저당    1억         설정일: 90/05/20    - B 임차권    3천만원     전입일: 95/10/25(확정일자X)    - C 임차권    2천만원     전입일: 95/10/26(확정일자X)    - D 근저당    8천만원     등기일: 95/10/28

* 배당순위별 정리해보면......    1순위: C 임차인 700만원(최선순위 근저당 90/05/20이므로 당시 규정 적용하면 B임차인은 해당안됨)    2순위: A 근저당 1억원    3순위: B 임차인 1200만원           C 임차인 추가 500만원(D근저당 배당시 D근저당 설정일에 소액임차인 B, C가 있기 때문 당시 규정적용)    4순위: D 근저당 잔액 2600만원 배당 B,C임차인이 확정일자가 없기 때문 우선변제권이 없어서 나머지 잔금은 배당에 참가할 수 없슴)

* 상가 임대차

  1. 상가 임대차 대항력

     1) 대항력 요건

        ; 건물의 인도 + 사업자등록 신청 => 다음 날부터 제 3자에게 효력이 생긴다

     2) 확정일자를 받으면 우선변제권을 행사할 수 있다

     3) 최우선변제권 행사

        ; 소액임차인은 낙찰가의 1/3의 범위에서 최우선 변재권을 행사가능

  2. 상가건물 임대차 보호법 적용대상

     ; 상가건물의 모든 임차인에 대하여 적용되는 것이 아니라 환산보증금이 해당지역별 금액이하여야 한다

     ; 월세 환산액은 월세*100\

     ; 상가건물 임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 등기부상 최초기준등기가 2002.11.1이후에 설정되어야 한다

       그 이전에 설정된 경매부동산에세는 적용을 받지 못한다

     ; 2002년 11월 1일 이후 ~

상가임대차 보호법 적용대상		상가건물 최우선 변제권의 보호범위 및 액수
지  역	금  액	지  역	우선변제권 보호범위	우선변제를 받을 액수
서울특별시	2억 4천만원 이하	서울특별시	4,500만원	1,350만원까지
과밀역제(서울 제외)	1억 9천만원 이하	과밀역제(서울 제외)	3,900만원	1,170만원까지
광역시(군지역 및 인천제외)	1억 5천만원 이하	광역시(군지역 및 인천제외)	3,000만원	900만원까지
기타지역	1억 4천만원 이하	기타지역	2,500만원	750만원까지

     ; 2008년 8월 21일 이후

    

상가임대차 보호법 적용대상		상가건물 최우선 변제권의 보호범위 및 액수
지  역	금  액	지  역	우선변제권 보호범위	우선변제를 받을 액수
서울특별시	2억 6천만원 이하	서울특별시	4,500만원	1,350만원까지
과밀역제(서울 제외)	2억 1천만원 이하	과밀역제(서울 제외)	3,900만원	1,170만원까지
광역시(군지역 및 인천제외)	1억 6천만원 이하	광역시(군지역 및 인천제외)	3,000만원	900만원까지
기타지역	1억 5천만원 이하	기타지역	2,500만원	750만원까지

[도미오]

자료 감사합니다.

[잠깐은괜찮아]

올해 경매.....어떨까요?? 집이 잘 팔릴까요??

[다다미(전상건)]

도시형 생활주택...주차장 완화 등 많은 혜택이 있으므로 주택 쪽이 괜찮지 않을까요,,,수익형 부동산이 앞으로는 인기가 있을것 같습니다,,,
담에 기회가 되면 도시형 생활 주택 관련으로 자료를 또 올리겠습니다..

[잠깐은괜찮아]

네^^ 감사합니다~~~

[향기별]

수익형 물건은 경쟁이 높은것같아요 .....담엔 조은 물건도 추천해주세요