| ||||
공감을 하시는 것 같습니다. 매주 부동산 시장을 모니터링 하면서 최근 시장상황에 대한 素懷(소회)를 지난 주 부자노트(한 템포 쉬어가시지요)에서 밝혔습니다. 그런데 조회수가 8천 회 이상 나왔습니다. 이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 이영호의 부자노트에서는 지난 주 스케치 3에서 미리 말씀드린 도시표준연구소 발표 자료를 요약해 보겠습니다. 제가 이 발표 자료를 주목한 이유주택 수요와 공급 문제를 심증이 아니라 수치로 증명하고 있는 점입니다. 요약1: 2020년까지 1~2인 가구 큰 폭 증가 한다 도시표준연구소(이하 연구소)가 주목하고 있는 것은 전국의 1~2인 가구 증가입니다. 통계청이 밝힌 1~2인 가구의 비율은 2005년 42.1%, 2010년 43.3%, 2020년 47.1%입니다. 완만하게 증가하는 것을 알 수 있습니다. 그런데 연구소가 추정하고 있는 1~2인 가구 증가 비율은 통계청 수치 보다 가파릅니다. 2005년 42.1%(시작은 통계청 수치와 같음), 2010년 48.6%, 2020년 58.1%입니다. 그리고 1~2인 가구의 증가 이유는 가구 분화에서 찾고 있습니다. 통계청이 밝힌 2020년 총 가구 추정치는 약 1,901만 가구입니다. 2010년(1,715만)과 비교해 10.8%(185만) 늘었습니다. 같은 기간 1~2인 가구는 2010년(743만 가구) 보다 20.4%(152만) 증가한 약 895만입니다. 그런데 더 주목해야 할 것은 10년 새 늘어난 185만(총가구수 증가) 가구 가운데 1~2인 가구(152만)가 차지하는 비율입니다. 무려 81%에 달한다는 것입니다. 위에 수치는 전국을 기준으로 한 것입니다. 수도권만 보면 1~2인 가구 증가는 더 큽니다. 2011~2015년 기간 예상치는 약 12만1천 가구입니다. 이중 99.1%인 11만9천 가구가 1~2인 가구일 것으로 추정하고 있습니다. 2015~2020년 기간 중에는 1~2인 가구의 증가가 더 큰 것으로 추정하고 있는데요. 연구소는 증가 가구의 100% 이상이라고 보고 있습니다. 다시 말해 2015~2020년 사이 늘어나는 가구의 모두는 1~2인 가구로 추정하고 있는 것입니다. 사실 이 대목(2015~2020년 가구 증가 가운데 1~2인 가구가 100% 이상)은 저도 이해가 않는 부분 이긴 합니다. 노령인구 증가와 관련이 있겠지 라는 심증만 있을 뿐, 제 주의를 보면 4인 가구, 5인 가구 등을 쉽게 볼 수 있고 여기에 2020년까지 9년 남았는데 9년 새 우리 아이들이 독립된 가구로 분화 될지가 사실 의문이기 때문입니다. 이 부분은 읽는 분들의 상상에 맞기겠습니다. 요약2: 수ㆍ급 불일치 증명하다 2005년과 2010년 있었던 인구주택총조사를 기초로 했을 때 연구소가 추정한 수도권의 주택 수요는 연간 20만9천 가구(평균)입니다. 면적별로 전용 40㎡미만(공급 평형기준 21평형 미만)은 25%, 전용 60㎡미만(공급 평형기준 28평형 미만)은 28%로 28평형 미만 수요가 과반이 넘는 53%에 달합니다. 이어 60~85㎡(공급 평형기준 29~35평형) 34%, 85㎡초과(공급평형 기준 35~49평형) 8.3%, 135㎡초과(50평형 이상) 4.5% 순입니다. 다시 말해 20만9천 가구 가운데 53%인 약 10만6천여 가구는 전용 60㎡미만 수요입니다. 반면 공급은 수요와 불일치한다고 연구소는 밝히고 있습니다. 2006년 ~ 2010년 수도권 주택 공급량은 연 평균 19만4천 가구로 연평균 수요량(20만9천 가구)에 93% 수준만 공급됐습니다. 그런데 면적별로 보면 수ㆍ급 불일치가 더 확연합니다. 앞서서 전용 60㎡미만 수요량은 연평균 10만6천여 가구로 추정됐지만 실제 연평균 공급량(6만3천여 가구)은 59%에 그쳤습니다. 면적별로 전용 40㎡미만은 45%, 전용 60㎡미만은 69%의 수요 대비 공급이 적었다고 합니다. 반면 전용 60~85㎡미만, 85㎡초과, 135㎡초과 주택형은 수요에 비해 각각 112%, 207%, 159% 과잉공급 된 상태라고 합니다. 특히 85㎡초과라고 할 수 있는 35~49평형의 경우 수요는 1만7천 가구에 불과했지만 공급은 수요에 2배수가 넘는 3만6천 가구가 되면서 현재 공급과잉 상태라고 연구소는 보고 있습니다. 요약3: 수ㆍ급 불일치 2013년까지 지속 된다 그렇다면 이런 수ㆍ급 불일치가 언제까지 지속될지가 궁금한데요. 결론부터 말씀드리면 2011년 현재도 수도권 주택은 수ㆍ급이 불일치한 상황이고 이런 현상은 2013년까지 지속될 전망이라고 연구소는 밝히고 있습니다. 2013년 수도권 주택부족분은 총 24만9천 가구며 부족분의 대부분은 작은 주택형에서 발생하고 있습니다. 40㎡ 미만 초소형이 23만9천 가구로 가장 부족하며 60㎡미만도 15만3천 가구 부족하다고 합니다. 반면 60㎡이상 ~ 135㎡초과는 18만9천 가구가 남는 것으로 조사됐습니다. 특히 85㎡초과라고 할 수 있는 40평형대가 가장 많은 14만4천 가구가 남는다고 합니다. 그런데 이 통계치야 말로 추정치라고 웃어넘길 수가 없습니다. 왜냐하면 올해 3월까지 공사에 들어간 착공통계를 활용했기 때문입니다. 일단 연구소 발표 자료에서는 2013년까지만 추정하고 있지만 아시는 바와 같이 수도권 분양시장 상황이 좋지 않은 등의 이유로 분양물량이 크게 증가하고 있지 않습니다. 여기에 건설사들도 전용면적 60㎡미만 주택은 상징적으로 공급할 뿐 주력으로 공급하고 있지 않습니다. 이런 사실들을 종합해 봤을 때 수도권 주택 수ㆍ급 불일치는 2013년 이후에도 지속될 가능성이 크다고 할 수 있겠습니다.
[자료제공: 닥터아파트] |
첫댓글 좋은글 감사합니다.^^