잠원동과 아파트 시세

[나루터]

잠원동과 아파트 시세

상당히 공감이 가는 기사입니다.

잠원동 아파트 시장도 신도시 발표 직후 상황과 약간의 온도차가 느껴집니다.

급매물의 소진이 매우 빨랐는데 현재는 다소 늦은 감이 있습니다. 횡보장의 형국이랄까...

쉽게 오르지도 않고 그렇다고 떨어지지도 않는 그런상태입니다.

최근 처분조건부매물이나 한시적2주택으로 인해 하반기에 주택가격이 하락할 것이란 예측성기사를 본적이 있는데,  언론마다 올 봄 내내 종부세로 5월에 급매물이 넘처날 것이란 기사를 보았을 때와 같은 느낌이 었습니다.

 전체를 말 할 순 없고....

제가 오래 일을 해왔던 잠원동에 국한 하면,  여러 요소를 감안 했을 때 어느정도 안정기를 거칠 것으로 파악됩니다.

아래의 기사처럼 거래가 없는데 하락기에 어떻게 시세를 쉽게 표현 할 수 있을지...

그럼에도 부동산 정보사나 언론은 동별로 소주점까지 찍어가며 지난주에 몇%가 상승. 하락했다고 정확성을 부각합니다.

잠원동과 반포동은 '중개업소용 내부전산망'이 있어 다른 지역과 달리 오류를 최소화 할 수 있으니 그나마 다행입니다.

현재 인터넷은 구조적으로 매물정보의 왜곡이 과거보다 더 심각합니다.

하도 정보관리가 힘들어 중개업소도 인터넷 도사가 되지 않고는 장사하기가 매우 힘든 상황이랄까...

가격정보의 수정이 거의 불가능할 뿐만 아니라 복잡하니 한 번 올려 놓은 매물가격은 방치수준이라 보시면 정확할 것 입니다.(네이버, 다음등 포탈들이 주 원인 제공자인데 다음에 언급하겠습니다)

어떻든 매도자는 답답하고 매수자는 상대적으로 급할 게 없는 느긋한 상황인 것 같습니다.

공인중개사 정영숙

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<기사>

아파트값 '之'자 걸음걸이

거래 뜸해 '안갯속'시세…호가 3억원까지 차이

요즘 부동산중개업소에 전화를 걸어 특정 단지의 아파트 값을 물어보면 되돌아오는 대답의 십중팔구는 “글쎄요?”이다. 서울•수도권지역 부동산 중개업자들 가운데 자기 동네 집값도 제대로 파악하지 못하는 경우가 비일비재한 것이다.

그도 그럴 것이 거래가 워낙 없다보니 도대체 매매 가능한 가격이 얼마나 되는지 가늠하기조차 쉽지 않다는 게 현지 중개업자들의 하소연이다. 거래 부진에 따른 자연스런 현상이라는 설명이다.

회사원 김모(38)씨는 요즘과 같은 시장 침체기가 내집 마련 적기라고 여기고 최근 집값을 알아보기 평촌신도시 부동산 중개업소를 찾았다가 낭패를 봤다. 방문하는 중개업소마다 파악하는 매입 희망 단지의 가격이 제각각이었기 때문이다. 김씨는 어느 중개업소가 제시한 시세가 정확한지 알 길이 없어 일단 매입 희망 의사만 중개업소에 남겨 놓은 채 발길을 돌려야 했다. 김씨는 “부동산 시세 사이트도 업체마다 매매가격이 천차만별이어서 현장에 직접 들러 시세를 파악하려고 했으나 이마저도 쉽지 않았다”고 털어놨다.

“워낙 거래가 없다 보니…”

부동산정보협회에 따르면 서울지역 아파트 값이 소폭 상승세를 보이고 있지만 현장 분위기는 여전히 썰렁하다. 매수세도 따라붙지 않고 가격도 별반 움직임이 없다는 게 현지 부동산중개업소 관계자들의 설명이다. 이 같은 시세 통계와 실제 매매시장 간의 차이는 올 들어 부동산 거래가 사실상 실종된 데다 매도ㆍ매수 호가 격차가 더 벌어진 데 따른 것이다.

시장 관계자들에 따르면 매수자들은 주택 담보대출 제한과 9월 분양가상한제 확대시행으로 싼 값에 집을 매입할 수 있다는 기대감에 부풀어 있다. 반면 매도자들은 “부동산은 속이지 않는다”는 그동안의 학습 효과로 인해 집값이 잠시 조정을 보이겠지만 부동산 불패는 계속될 것으로 믿고 있다.

이 때문에 집을 사려는 사람도, 파는 사람도 없는 상황이 지속되고 있는 것이다. 강남구 개포동 개포공인 채은희 사장은 “매도ㆍ매수 호가 격차가 커진 상황에서 거래도 없다보니 중개업자들조차 거래 가능한 금액을 파악하기가 쉽지 않다”고 말했다.

업소별 시세 차이 최고 3억원까지 벌어져

사정이 이렇다보니 같은 단지,같은 평형이라도 중개업소에 따라 아파트 값이 많게는 2억~3억원 가량 차이가 나는 경우도 있다. 이같은 가격 편차는 집값이 비싸고 거래가 뜸한 강남권 고가 아파트에서 두드러지고 있다. 아파트 크기도 매수세가 없어 거래가 거의 이뤄지지 않는 중대형에서 흔하다.

강남구 대치동 개포우성1차 148㎡(45평형)를 두고 지역 중개업소들이 제시하는 매매가는 최고 2억원까지 차이가 벌어진다. A업소에서는 시세가 21억5000만~25억원 선이라고 말한다. 하지만 인근 B업소에선 20억~23억원이면 로열층을 잡을 수 있다고 전한다.

대치동 선경1차도 마찬가지다. C부동산은 이 아파트 138㎡(42평형) 시세나 호가가 18억~20억원이라고 제시하지만, D부동산은 이보다 2억원 가량은 더 줘야 한다고 말한다. 대치동 우성공인 김형호 사장은 “재건축 단지에선 매물과 매수자의 동반 감소로 호가와 거래가의 격차가 줄어들었으나 가격이 비싸고 거래도 많지 않는 일반 중대형 아파트에서는 형성 가격이 제대로 파악되지 않아 중개업소간 가격 괴리 현상이 두드러지는 것 같다”고 전했다.

강북권에서도 동일 아파트를 놓고 중개업소별 가격 편차 심화가 일반화하고 있다. 성북구 길음동 길음푸르지오 135㎡(41평형) 로열층에 대해 동네 중개업소 5곳에 의뢰해 현 시세를 파악한 결과, 업소별 가격 차이가 1억2000만원이나 발생했다. 6억원을 부르는 곳이 있는가 하면 7억2000만원을 줘야 매매가 가능하다는 업소도 있는 것이다. 길음3동 온누리공인 장명환 사장은 “중소형 아파트조차 급매물과 일반 매물의 호가가 크게 차이가 나는 데다 수요자들이 정확한 매물 현황을 알기 힘들어 거래가격도 천차만별”이라며 “특히 가끔씩 내놓은 집주인들의 호가 편차가 최고 20%를 넘다보니 중개하는 입장에서도 혼란스럽다”고 말했다.

실거래가 편차도 갈수록 확대

실거래가 편차도 갈수록 벌어지고 있다. 최근 건교부가 공개한 6월 아파트 실거래가의 가격 편차가 4~5월에 비해 크게 늘어난 것이다. 강동구 고덕동 고덕주공2단지 전용면적 49㎡(14평형)의 경우 4월에는 2400만원에 불과했던 최고ㆍ최저가 격차가 6월에는 7000만원까지 벌어졌다. 이 아파트 6월 최고 시세가 6억3000만원이었던 점을 감안하면 한달 새 가격 편차가 10% 이상 나는 셈이다.

일산신도시 후곡현대 73㎡(22평형)의 월별 최고ㆍ최저가 편차는 4월에는 3500만원이었으나 6월에는 7500만원까지 벌어졌다. 용인시 동천동 현대2차 85㎡(25평형)와 성복동 LG빌리지6차 165㎡(49평형)의 6월 한달 간 최고ㆍ최저가 격차도 각각 8500만원, 9500만원으로 1억원에 육박한다.

한 부동산중개업자는 이같은 시장 상황을 두고 ‘랜덤워크(Random Walk)’ 형국이라고 말한다. 부동산시장이 어떻게 될지 예측하기가 대단히 어려운 국면으로 접어들었다는 것.

랜덤워크는 주식투자 이론이다. 주가는 술에 만취한 사람의 ‘갈지(之)’자 걸음걸이와 같아서 아무리 탁월한 분석으로도 주가 움직임을 예측할 수 없다는 가설이다. 이같은 랜덤워크 이론이 우리나라 부동산시장에 자리를 굳혔기 시작했다는 게 이 중개업자의 설명이다. 전문가들도 이 같은 견해에 대체로 동의하는 편이다. 집값이 앞으로 어떻게 움직일 지 예측하는 것 자체가 어려워졌기 때문이다.

현행 실거래가 신고제 개선 필요

하지만 이같은 시세 편차는 수요자들에게 잘못된 정보를 제공할 수 있는 데다 시장 가격 왜곡 현상을 부추길 수 있다는 지적도 만만찮다. 그래서 집값의 ‘이중 가격’ 현상을 없애기 위해서는 현행 실거래가 신고제가 크게 개선돼야 한다는 목소리가 높다.

실거래가 신고제는 실거래가가 투명하게 공개되면 호가 부풀리기가 사라져 시세 안정 효과를 발휘할 것이라는 기대로 도입됐다.

하지만 실거래가 공개까지 최소한 한달 이상이 걸려 ‘현재 시점’의 시세를 파악하는 데는 아무런 도움이 되지 않는다는 지적이 많다. 부동산퍼스트 곽창석 전무는 “현행 실거래가 공개는 ‘공개한다는 것’ 외에는 아무런 의미가 없다”며 “발표 주기를 단축시켜 그나마 가끔씩 이뤄지는 거래 물건의 가격이라도 제때에 알 수 있도록 해야 할 것”이라고 말했다.

조철현 기자  입력 2007/08/02

출처: 중앙일보 조인스랜드

                                                                        공인중개사  정영숙