재건축 규제 강화에 따라 아파트 '리모델링 시장'이 반사이익이 기대된다.
특히 정부가 아파트 리모델링의 연한을
기존 20년에서 15년으로 완화하는 내용의 법률 개정을 추진하면서
투자자들의 관심이 리모델링 대상 아파트로 더욱 쏠리고 있다.
최근 재테크 차원에서 새롭게 부각되는 리모델링 시장의 현장 분위기와 가치분석,
향후 전망 등을 살펴보도록 하자.
재건축 투자 열기, 리모델링으로 옮겨 붙나
'작년(06년) 10월9일 북핵문제(악재), 10월10일 리모델링 연한단축(호재)'.
당시 상반된 이 두 가지 뉴스에 대부분의 사람들은
아무래도 부동산 시장의 악재로 작용할 북핵문제에 더 관심을 가졌다.
북핵 문제는 지난해 9월부터 시작된 아파트 가격 상승세를 꺽어 놓을 수 있는 위력을 가진 악재였다.
당시 일부 투자자들은 리모델링 대상 아파트를 매입했다.
특히 중대형에 비해 상대적으로 저평가 되고, 평형에 관계없이 입지적 우위를 가진
분당, 평촌 등 1기 신도시의 10평∼20평형대의 소형아파트에 투자가 집중됐다. 북핵문제가 시장 분위기 반전에 별다른 영향을 주지 못하자,
지난해 10월 중순 이후 리모델링 대상 소형평형 아파트값은 더욱 가파른 상승세를 보였다.
경매시장에서 리모델링 대상 소형 아파트는 펄펄 날았다.
낙찰가액이 감정가의 100%를 넘어서는 사례가 속출했다.
사정이 이렇자 경매가 취하되는 사례도 잇따랐다. 이때 해당 아파트의 내재가치보다는 분위기에 편승한 투자도 많았던 것도 사실이다.
어쨌든 리모델링시장의 분위기가 달아오르면서 대상 아파트 값의 급등으로
1~2개월간 투자 수익률이 100%를 넘어서는 사례가 많았다.
2007년 1월, 한 달 동안은 최근 발표된 두 번의 정부 부동산 규제정책으로 인해
리모델링 관련 아파트는 뚜렷한 움직임 없이 약보합세를 유지하고 있다. 이 가운데 리모델링 시장의 미래를 더욱 밝게 하는 호재가 잇따라 발표될 예정이다.
정부는 올해 상반기 중 리모델링 증축연한을 20년에서 15년으로 단축(시행예정)하고,
용적률과 상관없는 전용면적 기준을 30%로 확대할 방침이다.
증축 리모델링 연한 단축과 관련하여 가치분석을 하면,
좋은 지리적 위치에 전철역등 편의시설 인근, 한강ㆍ공원 조망 등
좋은 위치를 점유한 준공 후 15년차에 가까워진 아파트가 유망 투자처로 떠오르고 있다. 이 경우 1995년 입주가 마무리된 분당, 평촌, 중동, 일산, 산본 등
1기 신도시 아파트가 리모델링 투자처로 각광을 받을 것이다. 당시 소형 평수의 아파트도 대거 좋은 입지에 들어서는 경우가 많았다.
대개 좋은 입지에는 중대형 아파트가 들어서는 요즘과는 차이가 있다.
위치에 건축된 아파트가 많으므로 소형평형이 더욱 부각될 여지를 만들고 있다.
30% 증축과 관련하여 단순 가치 계산을 하면,
리모델링 전 아파트 매입가에 리모델링 공사비를 더한 가격이 리모델링 후
증축된 평형과 같은 인근 2~5년차 새 아파트 가격보다 작으면 경쟁력이 있다고 볼 수 있다. 예) 2.5억[24평형(기존)] + 9600만[32평형(증축)*300(평당 공사비)] < 5억[인근 32평 가격] 여기에 계단식이 복도식에 비해 상대적으로 가격이 비싸므로,
비용 절감 차원에서 복도식 아파트가 유리하다. 리모델링에 들어갈 경우 복도식이든 계단식이든 모두 계단식 구조로 개조되기 때문에
초기비용 절감차원에서 다소 불편하더라도 복도식 아파트를 매입하는 것이 훨씬 낫다.
단일평형의 중소규모 아파트가 유리
단일평형으로 구성된 300~500가구의 아파트 단지가
사업성이나 조합원 다툼의 소지를 줄일 수 있어 좋다. 가급적 동간 거리가 넓고, 증축이 편한 ㅡ 모양의 아파트 단지를 선택한다. 구조상 전면부가 넓고, 엘리베이터는 아파트 내부로 들어간 것이
차후 리모델링 시 구조의 다양성을 고려할 수 있어 좋다.
시간이 지나면 지날 수록 노후 아파트(특히 중, 고층) 수는 증가 할 것이고,
리모델링 대상 아파트의 숫자도 계속 늘어날 것이다.
반면 기존 재건축 방식은 사회적 비용부담이 너무 크다는 인식이 확산되면서
정부의 규제가 집중으로 투자 매력이 떨어져 투자자들로부터 외면을 받게 될 것으로 보인다. 특히 자원절약, 환경보호, 공기단축 등의 비용절감 이라는 측면에서
리모델링의 장점이 더욱 부각돼 단기적으로 재건축을 대체하는 새로운 개발방식으로
확고하게 자리를 잡아가게 될 것이다.
정부차원에서도 리모델링이 주택시장 불안요인으로 부각이 되지 않는 한,
리모델링의 불합리한 제도를 개선하고 보완해 리모델링이 완전한 제도로 정착할 수 있도록
각종 활성화 방안을 내놓을 것으로 보인다. 때문에 초기 단계인 우리나라 리모델링 시장은 정부의 제도개선(수평/수직증축, 세제혜택 등),
시공업체의 기술개발, 조합원의 사업시행 의지 등이 잘 맞물릴 경우
재개발ㆍ재건축시장을 대체하는 새로운 투자처로 급부상할 전망이다.
일본 리모델링 시장은?
가까운 일본의 리모델링 시장 성장 추이를 보면
신축 주도기(70~85년) →재건축 주도ㆍ리모델링 부각(85~2000년)→
재건축ㆍ리모델링 동시 병행(2000~2010년)→리모델링 주도시기예상(2010년 이후)
등으로 전개되고 있다. 우리나라와 일본의 성장 시차를 15년으로 본다면,
신축 주도기(2000년) →재개발ㆍ재건축 주도, 리모델링 부각(2000~2015년) 등으로
진행될 것으로 보인다.
이에 따라 2010년경에는 국내 전제 주택시장에서 리모델링이 20~25% 차지할 것으로 예상된다.
2025년경에는 주택시장에서 주도적인 역할을 담당할 것으로 점쳐진다.
즉 선진국과 같이 리모델링 물량이 전체 주택건설 시장의 35% 이상을 차지할 것으로 전망된다.
(중소건설업체의 건축물 리모델링 시장 진출방안과 제도개선 과제
- 한국건설산업연구원 윤영선 - 발췌) 현재 서울과 수도권에서 입주 15~19년이 되는 아파트는
총 1100여개 단지에 49만6500여 가구애 달한다.
한국건설산업연구원 자료에 따르면 2010년까지 2
0년차 이상의 공동주택 중 11만9000가구가 리모델링을 추진하게 되고,
2020년경에는 연평균 10조1300억 원대의 리모델링 시장이 형성될 것으로 전망된다.
특허청에 따르면 건설특허 출원이 크게 증가,
오는 2010년경 아파트를 포함한 건물부문 리모델링 규모가 20조7000억 원대 예상된다.
주택업계에서는 서울시에서 84~92년 건립된 서울 강남ㆍ송파ㆍ용산ㆍ한강변 등
주요 지역 단지만 해도 185개 단지 10만9000가구에 이르며 분당 일산 평촌 산본 등
4대 신도시 중 92년 이전 준공된 46개 단지 3만7000가구가 리모델링이 가능한 것으로 분석하고 있다.
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