재개발모르면부자될수없다을 우연히 읽었다. 저자는 2021년을 기준의 부동산정책으로 다양한 지역의 다양한 물건과 다양한 시기의 재개발투자전략에 대해 설명했다. 0 자본금의 크기가 작은 초기투자의 경우 수익률이 높은 투자인 경매에, 어느 정도 자본이 형성된 후에는 수익이 높은 재개발투자가 적격인데 경매는 확정수익과 레버리지가 가능하기에 초기에 유리하고 자본규모가 커지면 수익률이 높은 여러 투자가 어렵기에 수익금이 큰 투자로 방향을 전환하는 것이 좋다. 11
재개발은 갭투자보다 리스크가 적다. 8억의 아파트를 4억의 전세를 안고 사면 4억이 투자되는데 여기에 5년내 50%의 수익을 기대한다면 아파트가격이 10억이 되야 하는데 이러한 가능성보다 권리가액 2억원의 아파트를 프리미엄 2억을 더해 4억을 준 재개발투자는 조합원분양가가 6억이라면 차액인 4억을 더 내야하는데 인근 아파트의 시세가 10억이라면 2억의 확정수익을 가지고 투자하는 것이다. 따라서 관리처분이 끝난 경우에는 재개발의 수익이 보다 확정적이다. 또한 투자대상도 빌라, 단독, 무허가, 상가, 도로, 나대지 등으로 다양하다. 13
재개발분담금도 분양금과 같이 계약금10%, 중도금 60, 잔금30%형태로 분납하고 재건축과 같이 조합결성이 아닌 관리처분인가때까지 매도가능하므로 더 유리하다. 총사업비는 건축비와 금융비용의 합으로 대략 건축비가 75%내외다. 이주비는 대략 가치의 50%내외를 무이자로 대출해준다. 현금청산은 재개발에 동의하지않거나 분양신청을 하지않는 경우에 받는다. 세금기준인 전용면적은 침실, 거실, 주방 등이며 여기에 발코니를 더하면 서비스면적이, 계단과 복도 등을 더하면 공급면적, 그리고 주차장, 관리사무소 등을 더하면 계약면적이다. 21
초보자는 관리처분인가 즈음에 자금이 적게 드는 빌라에 투자하는 것이 유리하다. 사업진행은 정비기본계획수립, 정비구역지정, 그리고 추진위원회승인까지가 2-3년이 소요되고 50%이상이 동의해 추진위원회가 설립된후 75%의 동의를 받으면 조합이 설립되고, 사업시행인가, 시공사선정, 종전자산평가, 조합원분양신청까지가 2-4년이 소요되며, 이후는 안정적으로 관리처분인가, 이주, 동호수추첨, 착공, 일반분양, 준공, 이전고시까지가 4-5년이 소요되므로 총10년이상이 걸리게 된다.
추진위단계에서는 주도권 다툼이 일어날 가능성이 있으므로 관망하는 것이 좋다. 소유자 75%와 토지 50%이상이 되어야 하는 조합도 간신히 통과한 경우보다 여유있게 동의를 받은 것이 향후 사업이 순조롭게 진행될 가능성이 높다. 70%가 되었다고 낙관했다가 나머지 5%에 하세월이 걸리는 수도 있기 때문이다. 사업시행인가는 건축허가를 받는 단계여서 50%정도 진행된 것으로 본다. 그래서 투자자와 실수요자가 몰리면서 가격상승이 발생하고 가장 많이 매매되는 시기다.
사업시행인가후에는 조합원 평형을 신청하는데 신청하지 않으면 현금청산된다. 관리처분을 받으면 조합원 동호수를 추첨할 수있다. 이주전의 매입하면 주택으로 취득세를 내고 이주후에는 주택멸실신고가 되므로 토지취득세 4.6%를 낸다. 2020년 7월 10일대책이전에는 주택취득세가 낮았지만 이후에는 주택수에 따라 취득세가 중과되어 오히려 높다. 22 매수시기는 75%가 넘는 상태를 확인후 조합설립전, 종전자산평가후 프리미엄이 적은 물건이 있을 때, 관리처분인가무렵의 실거주나 안전투자자에게 적당하고 시세는 우상향하나 매도해야 한다면 시기는 사업시행인가후 가격이 한 단계상승하는 경우, 입주시까지 대략 4년간 매도가 금지되고 이주비로 투자비용이 적어 수요가 증가하는 관리처분인가전, 그리고 입주후로 구분할 수있다.
신축은 5년정도 가격이 상승하고 입주초기에는 물량이 많아 가격이 낮으므로 4년정도 지나고 매도하는 것이 최적이 시기다. 23 경매는 현재가치에서 안전마진을, 재개발은 미래가치에서 수익을 얻는 구조다. 재개발구역은 지자체별로 확인하는데 서울은 클린업시스템 홈페이지에서 공개되고 경기는 도 홈페이지에서 분기별 엑셀파일이 제공된며 인천은 추정분담금 정보시스템에서 모든 구역의 정보를 정리하고 있다. 31
지자체정보를 구했다면 블로그를 확인한다. 추천하는 곳은 부동산성공투자의미래, 하우징포스트, 호두네부동산이다. 다음은 해당지역 신축아파트 시세조사로 네이버부동산의 시세와 호갱노노의 입주일을 같이 활용하면 된다. 방문이 결정되면 사전전화로 분위기, 매물, 프리미엄, 매매속도 등을 임장하여 3곳정도의 예약을 한다. 조합사무실도 당연히 포함하여 동선을 결정한다. 방문은 대중교통을 활용하여 실제 역에서의 도보거리를 확인하고 이주비를 많이 요구하는 종교시설이나 권리금인정을 받지못하는 상가가 어느정도인지와 주요 건물을 살펴본다. 조합의사결정에 주요 건물유형의 의견이 반영되기 때문이다.
중개소는 예약한 곳은 물론이고 토박이 중개소에도 현장방문한다. 아파트와 달리 재개발은 공동중개하지 않는 경우가 많기 때문에 토박이 중개소에서 급매 등 좋은 매물을 발견할 수도 있다. 중개소는 매매를 위해 공격적으로 말하는 경향이 있고 조합은 보수적이므로 두 정보를 비교하여 판단한다. 32 감정평가액추정은 공동주택은 인근 일반지역의 매매가/공시가의 평균을 재개발공시가에 보수적으로 곱해서 결정하고 주택은 건물은 10년내 평당200만원, 20년내외 150, 30년이상은 100만원으로 적용하고 토지는 표준지 공시지가에 지역요인을 서울외곽은 1.3, 핵심은 1.5으로 곱하고 시점과 개별요인을 곱해서 결정하고 공동주택과 같이 공시가비율을 곱해서 계산한다.
스마트국토정보 앱을 사용하면 공시지가, 연면적, 연식 등의 정보를 파악할 수있어 좋다. 다가구가 초기에는 빌라보다 투자금이 많아 프리미엄이 적지만 감정평가후에는 대형평수를 받으며 분담금이 줄어들어 프리미엄이 대혹 상승한다. 증환지가 있는 매물은 과거 가격으로 토지를 매입하는 효과가 있으므로 환지예정지 지정증명을 확인하고 투자한다. 36 재개발사업 조합원자격은 토지와 건물을 모두 소유하는 경우는 조건이 없고 토지나 건물만 소유한 경우는 2003년 12월 30일이전에 소유권이 분리되었으며 토지는 면적이 90평방미터 이상이며 지목과 현환이 모두 도로가 아니어야 한다.
이중 토지면적은 무주택자의 경우 30평방미터 이상으로 완화해주고 있다. 또한 무허가건축을 소유하는 경우는 1981년 12월 31일 현재 무허가건축물대장에 등록되어있거나 1981년 촬영한 항공사진에 나타나있으면 된다. 혹시라고 모를 무자격으로 현금청산되는 것을 방지하기 위해 관련 특약을 계약서에 부가하여야 한다. 42 감정평가액이 큰 경우 2채를 받을 수도 있지만 이경우 두번째 아파트의 양도세가 중과되고 입주후 3년간 매도할 수없다. 53 타입은 판상형으로 4베이 대형평형이 가장 인기가 많다. 54
다주택자는 상가나 나대지를 선택하면 주택수에 포함되지 않아 세금이나 대출에 영향을 주지않는다. 상가는 권리가액이 최소 분양평수 이상인 경우에 아파트를 분양받고 그보다 적은 경우 오피스텔이나 상가로 받는다. 따라서 권리가액이 적은 경우 다른 상가를 추가매수하거나 매도하면 된다. 추가로 대지지분이 90평방미터 이상이거나 무주택자로 30평방미터 이상이어야 한다. 재개발상가는 관리처분인가이후에 주택으로 간주된다. 61
멸실등기이후는 입주권의 형태로 매매가 이루어지므로 종부세대상에서 제외된다. 도로도 면적 90평방미터 이상이면 아파트를 받울 수있는데 감정평가액은 인근의 30%선으로 나온다. 30평방미터미만은 현금청산, 이상은 무주택자로서 지목과 현황이 모두 도로가 아닌경우, 90평방미터 이상은 조건없이 아파트를 받는다. 다만 대출은 불가능하다. 62 재건축은 초과이익환수제, 조합설립후 조합원지위양도금지, 분양가상한제 등의 추가적인 제한이 있는데 양도금지에는 몇가지 예외가 있다.
그중 하나가 10년이상보유, 5년이상거주, 1주택자의 요건을 모두 갖춘 경우는 관리처분이후에도 양도가능하다. 이외에도 주요 단계별로 3년이상 진전되지 않는 경우 등이 있다. 다가구나 단독의 경우 권리가액이 높아 분담금이 거의 없고 관리처분이후에는 이주비 대출도 50%가까이 가능하므로 레버리지도 높으며 기존 전용면적이 커서 2채의 분양이 가능하나 매매가가 높아 프리미엄이 상대적으로 낮아 투자가치가 크고 리스크는 적은 우량매물일 가능성이 크다.
기존 부동산의 전용면적이 100평방미터이상인 경우 49평방 2채, 120이상은 59평방 2채, 135이상은 84평방+49평방, 145이상은 84평방+59평방을 받을 수있고 권리가액이 분양가 미만인 경우는 추가 분담금을 내면 된다. 물론 분양신청을 2채를 한 물건만 이러한 것이 가능하다. 단점도 많지만 가장 큰 것이 다주택자가 되므로 1주택 양도세비과세혜택이 사라진다는 것이다. 아파트뿐만 아니라 상가도 재개발분양은 저렴하므로 세금효과를 고려하면 아파트이상이 될 가능성도 있고 전용면적만큼의 상가와 아파트를 같이 받을 수도 있다.
재개발상가의 일반분양은 인근 임대수익률과 유사하게 3-4%로 분양가를 결정한다. 그래야 분양이 되기 때문이다. 일반분양이 많으면 조합원분양할인이 커진다. 그런데 재개발상가도 조합원분양은 아파트처럼 일반분양보다 10-15%저렴하다. 따라서 일반분양이 4%의 수익을 낸다면 투자금이 10-15%적게 필요한 재개발상가 조합원이 15% 낮은 조합원분양을 받는다면 5%가까운 임대수익을 낼 수있고 이주비대출도 가능하다. 특히 재개발지역은 낙후되어 임대수익도 낮아 매매가도 저렴한 편이므로 개발에 따른 임대수익 증가효과도 가능하다. 63
재개발을 위해서는 이주, 철거, 공사의 단계가 있고 이에는 각각 6개월, 6개월, 3년이상이 소요되므로 4년이상 기존 거주자가 살 아파트가 필요하다. 또한 학령기의 자녀가 있는 경우는 이를 고려하기에 인근 주택수요가 증가하고 전세가와 매매가가 같이 높아지므로 이를 활용한 투자도 좋다. 사업시행인가이후에 매입하여 살다가 이주기간에 전세로 운용하거나 이주비를 받은 사람에게 매도하는 방법이 있고, 관리처분인가 전후에 매입하여 실투자금을 최소화하는 방법도 있다. 이 경우 잔금시기를 최대한 늦추어 이주시기에 가깝게 하는 것이 전세금을 많이 받을 수있는 방법이다. 이시기에는 전세가와 매매가의 차이가 거의 없다.
관리처분이후에는 주택이 입주권으로 변경되므로 1년이상 보유시 주택양도세 중과대신 일반양도세율이 적용된다. 이는 법인의 경우에도 같다. 64 경매와 재개발을 같이 하는 방법도 좋다. 서울의 최고 재개발지역인 성수, 흑석과 한남이 조합원분양가의 절감인 프리미엄이 커서 유망하다. 성수의 경우 추정프리미엄이 9억내외였기에 감정평가액으로 낙찰받고 감정평가액정도의 권리가액으로 종전자산이 평가된다면 대략 프리미엄만큼의 할인투자효과가 있는 셈이다.
경락잔금대출로 레버리지도 가능하고 자금조달계획서로 제출할 필요가 없다. 다만 경쟁이 치열하므로 신건을 위주로 봐야 한다. 71 영등포뉴타운은 영등포시장의 상가매물이 많다는 것이 특징이다. 전용면적이 큰 상가를 사서 다주택자의 경우 저렴한 취득세를 부담하고 이주비대출로 레버리지를 활용하면서 아파트와 상가를 같이 받을 수도 있다. 84