초보의 아파트실습일기4탄

[채호기]

 

드디어 4탄이네요..  이 글을 쓰기 전 다시한번 제가 적은 글을 읽어보니 ..... 으이구. .... 참 무모하게 글을 적은 것 같네요. 경험도 부족한 것이 무턱대고 써내려 갔으니.....음....

이왕 망가진 거...어쨌든 약속대로 4탄을 한번 시작 해봅시다.

아파트단지 순찰을 저는 이렇게 표현하고 싶습니다. 순찰의 종합예술이라고.... 다양한 장르(?)가 복합적으로 얽히고 섥혀 있습니다. 왜그런지 한번 얘기를 해보죠. 먼저 관리사무소를 벗어나면 입체적으로 맞닥들이는 조경(수목과 잔디의 생육상태), 단지내 도로상태(균열 및 침수), 차량용 둔덕상태, 주차선 도색상태, 보도블럭상태(들뜸 및 침하), 동건물의 외관상태(크랙과 누수), 맨홀의 파손과 열림 또는 막힘, 소방시설의 보존상태, 단지청소상태, 어린이놀이터, 경비원근무태도관찰, 쓰레기통주변의 청소 및 정리정돈 상태, 주차상태(장기방치 차량 및 오토바이), 담벼락주변의 안전과 청소상태, 자전거보관소 정리정돈상태, 그리고 지하주차장 등등등... 어떻습니까? 정말 종합예술이죠? 그래서인지 이 단지순찰은 똑같은 시간을 투자하여 순찰 했는데도 초보소장과 경험많은 소장의 보는 눈이 극명하게 달라지는 곳이기도 합니다. 저도 처음에 돌때는 아무것도 눈에 들어오지 않았습니다. 그저..........단지에 휴지가 많이 떨어져 있구나... 뭐 그런정도.....(정말 어이없죠...ㅋㅋ) 

여기서도 준비물이 필요합니다. 언제 어디서나 분신처럼 가지고 다녀야 할 수첩과 필기도구, 그리고 목장갑, 검은 비닐봉투(특히 병아리소장님은 필수), 지하주차장순찰시 필요한 후레쉬 등등.... 하나 더 추가한다면 디지털시대에 발맞춰 디지털카메라가 있으면 금상첨화입니다. 이 디카는 메모로도 대용할 수 있으며 특히 하자기간이 남은 아파트에선 무조건 필수입니다. 디카의 활용성은 더 있는데 예를 들어 자신이 찍은 현장이 하자인지 아닌지... 고쳐야 되는지 말아야 되는지 등 궁금한 상황이 있으면 메일로 여러선배소장님한테 물어볼수 있으며 구체적인 답변들을 받을 수 있습니다. 또한 동기들간에 열띤 토론의 장을 열수 있고......좋죠? 비닐봉투는 병아리소장의 필수품인데 그것의 용도는 단지순찰시 이곳저곳 휴지나 당배꽁초를 등을 줍기 위함입니다. 관리소장이 그렇게 행동하면 직원들이 가소롭게 볼 수 있다고요? 천만의 말씀입니다. 오히려 병아리소장이  처음부터 의욕적으로 해본다고 일을 지시하면 아파트관습을 모르고 시킨다고 직원들이 무시하는 일이 더 많습니다. 모소장님은 아파트에 부임해서 아파트를 둘러보니 음식물쓰레기통이 너무 더러워서 맨손으로 직접 씻었습니다. 생전 씻어 본적도 없는 쓰레기통을 초임소장이 씻고 있었으니... 경비원이 달려오고 기사가 달려와 말렸답니다. 그러나 .......... 묵묵히 씻었습니다. 다음날부터 그 아파트직원들은 소장한테 직접 쓰레기통을 씻을 기회를 주지 않았습니다.

먼저 관리사무소를 나와서 눈을 들어 아파트의 조경을 한번 봅시다. 전문적인(?) 얘기는 자료들과 별도의 자격증공부를 참조하시고  전수받은 얘기들을 중심으로 설을 풀겠습니다. 수목 중 키만 계속 크고 가지가 풍성하지 못한 나무는 전정할 때 제일 꼭대기를 과감히 날려 주시면 됩니다. 이는 나무의 성장점이 꼭대기에 있기 때문에 그것을 잘라줌으로써... 사람으로 치면 키는 크지 않고 옆으로만 살이 찌는 이치입니다. 하절기에는 수목의 생육이 가장 활발하므로 전지하지 않습니다. 전정한 가지와 잡초는 묻거나 방치해서는 안되며 반드시 모아서 쓰레기로 처리해야 합니다. 혹여 거름이 된다고 방치해두면 바람에 날려 단지의 미관을 해칠수 있고 나뭇가지나 잎들이 맨홀로 흘러들어갈 수 있으며 부패하면....어쩌구 저쩌구 되기 때문입니다. 거름의 역할을 해야 한다고 우기는 직원이 있을 수 있는데 걱정하지말고 치우기나 잘하라고 하십시오. 나중에 비료준다고...............그리고 간혹 소방시설(송수구 등)이 나뭇가지에 가려 잘 보이지 않는 단지가 있는데... 엄밀히 말하면 그것도 소방법위반에 해당하니 주변을 정리하여 반드시 노출되도록 하시길 바랍니다. 솔직히 위반에 해당해서가 아니라 화재시 소방차가 왔는데 송수구 못찾으면........... 아시죠?

보통 아파트 단지에는 향나무가 많이 있는데......향나무는 배나무의 천적이랍니다. 또한 향나무는 벌레(별모양처럼 생겼으며 나무에 붙어있음)가 많이 생기는 대표적인 수목인데 세심한 관리가 필요하며 특히 봄에 철저히 약을 뿌려두지 않으면 단지의 모든 나무에 벌레가 생기게 만든다고 하더군요. 잘 살피시어 관리에 만전을 기하시기 바랍니다.

다음은 잔디............잔디는 자알~~~~~관리하면 됩니다. 잔디는 장마때 생육이 빠르니 평소보다 더욱더 신경써야 하며 이처럼 잘 자라는 시기에는 잔디깍기를 자주 해주시고(약 5㎝정도가 되도록).... 또한 잔디는 특성상 음지에서 잘 자라지 않는데.... 화단에 잔디없이 맨땅이 드러난다면 보기 싫을 뿐 아니라 우천시 빗물이 흙을 머금고 그대로 보도블럭이나 도로로 흘러 나오겠죠. 음지에 심는 잔디대용식물이 있는데...특히 맥문동을 많이 심는답니다. 음지에서 잘자라기 때문이죠...

다음은 단지내 도로(아스팔트)! 도로에 금이 있는 데는 없는지 침하되지는 않았는지를 점검하시면 됩니다. 평소에 잘 체크해두셨다가 안전에 이상이 있을 수 있다고 판단될 시에는 입대의에 적극적으로 건의하시기 바랍니다. 특히 지하주차장 위 도로의 침하 또는 금은 곧바로 주차장내 누수로 이어질 수 있으니 세심한 신경을 요합니다. 보통 지하주차장위의 도로는 방수처리후 포장을 하는데...안보인다고 제대로 하지않는 시공사도 더러 있답니다. 하자기간이라면 당연히 보수를 요구해야겠죠.. 하자기간이 아니면................ 일단 세심한 관찰과 기록을 하시고 입대의에 보고 후 협심하여 방법을 논의해야겠습니다.(소송 아니면 직접보수 등등)

단지내 둔덕 파손 또는 도색상태, 주차선 도색상태........ 계획에 따라 잘하시면 됩니다.

다음은 인도블럭인데 파손 또는 들뜸 및 침하 등이 있는지 또한 구배가 잘 맞지 않아 우천시 물고이는 곳이 없는지 관찰하시면 됩니다. 하자보수기간이라면 하자를 신청하시고 아니면.....보수하시면 됩니다. 돈든다고 그냥 지내자라고 하는 입대의가 많은데... 가만히 방치하지 마시고 연구를 한번 해보시길 바랍니다. 임대규소장님자료집에는 폐보도블럭을 구청에서 무상으로 받아 직원들이 직접보수한 사례가 있습니다. 말이 페보도블럭이지 멀쩡한 보도블럭입니다. 연말에 예산을 집행하기 위해 멀쩡한 보도블럭을 빼고 새로 까는 용감한 지자체덕에 잘만 얘기하면 무상으로 받을 수 있답니다. 남은 보도블럭(인트로킹)은 화단주변에 예쁘게 꼽아두시면 우천시 화단흙이 넘어오는 것을 막을 수 있고 어린이에게는 정신적(?) 차단막이 되어 화단으로 들어가지 않게 한답니다. 더하여 말씀드리자면 화단에 들어가지 못하도록 빨래줄을 해논 곳이 있던데.. 외부인이 오면 그것 정말 보기 싫습니다.

보도블럭 얘기가 나와서 하는 말인데 혹시 동무님들은 지뢰밭이라는 말을 들어 본적이 있습니까? 제가 다닌 학교는 한때 전국에서 제일 큰 곳이었는데 그래서 그런지 인도관리가 엉망이었습니다. 비가 오고 나면 곳곳에 지뢰밭이었는데 인도블럭을 지날 때 이 지뢰밭을 조심하지 않고... 잘못해서 밟으면... 본인 뿐 아니라 주변 사람들까지 피해를 입었습니다. 지뢰는 군대를 가지 않고도 정말 무서운 무기란걸 학교에서 배웠습니다. 덕분에 평상시에 군사훈련을 잘 받아서 이 학교 학생들은 군대생활 잘했다나.......믿거나 말거나.....  

아파트내에서 일어나는 안전사고 중 가장 빈번한 희생양이 되는 것이 어린이인데.. 그중에 힘깨나 쓰는 어린이(?)가 맨홀의 뚜껑을 열어 놓고 장난치다가 추락하거나 다치는 사고가 심심찮게 있습니다.(물론 야간에 주민이 걷다가도 다칠 수 있습니다).......순찰시 열려져 있지는 않은지 또한 파손되어 있는 곳은 없는지 주의깊게 보시고... 특히 장마가 오기전 각종 맨홀과 집수정, 하수구 등을 보다더 세심히 점검하여(낙엽등 이물질로 막혀있지 않은지) 안전사고 뿐만 아니라 빗물이 역류하지 않는지 잘 점검하시길 바랍니다. 

그리고 어린이놀이터에 가봅니다.  2005년 3월10일 경 모아파트의 놀이터에서 다친 아이 어머니의 글입니다. 한번 읽어봅시다. “.............. 저희 아이가 놀이터에서 놀다가 크게 다쳤습니다. 미끄럼틀이였는데, 나무로 된 계단 비슷하게 올라가는 곳이 몇층으로 나있는 미끄럼틀입니다. 그런데 미끄럼틀을 타기위해서 위로 올라간 곳의 바닥 나무 가운데가 부서져서 없었습니다. 아이는 그것도 모르고 미끄럼틀을 타기위해서 올랐가고, 위에서 올라간 아이는 바닥 나무와 나무사이에 몸이 빠졌습니다. 그런데, 그냥 바닥으로 떨어졌으면 모래때문에 다치지는 않았을것인데, 빠지다가 얼굴에 걸린것이였습니다. 놀라서 아이를 빼고 병원으로 달려갔는데, 입안이 찌쳐지고, 턱도 찌져지고.... 응급실에서 바로 수술을 했습니다. 입안과 턱밑을 기웠는데, 지금 엄청 붓어서 말조차 제대로 하지를 못합니다. 아이가 놀다가 아이의 부주의로 다쳤으면 모르겠는데, 놀이터의 시설 파손으로 다친거라서 관리사무소에 문의를 드렸습니다. 관리사무소 소장은 계속 전화를 피하고, 다른 직원이 전화와서 보상은 해주더라도 치료비 전액은 보상해 줄 수 없다. 아이가 다치지 않도록 보호자가 보호했어야 되지 않느냐하면서 일부분만 보상하겠다라고 하면서 보상도 제대로 해주지 않으려고 하고 있습니다. ....................” 잘 읽어보셧는지요... 사실 아이들은 부주의한 행동이라는 개념이 없습니다. 왜냐하면 아이는 아이이기 때문입니다. 그런 것을 주장하면 안되겠죠. 평소에 관리가 부실하다면 반드시 이런 사고가 일어날 수밖에 없습니다. 위의 관리소장처럼 평소에 관리없이 지내다가 사고가 나자 회피하고.....그래선 안되겠죠?

따라서 놀이터순찰에 있어서 최우선의 원칙은 뭐니뭐니해도 안전입니다. 놀이시설과 그 주변에 아이들의 안전을 위협하는 요소가 없는지 잘 살피셔야 합니다.

예를들어 그네는 끊어질 염려가 없는지.. 미끄럼대에 깨진 부분은 없는지...혹시 시설을 고정시키는 각종 나사류가 풀리지는 않았는지... 또한 시설의 모서리 부분에 어린이를 위한 안전장치가 되어있는지....등등....

안전상태를 점검하셨다면 이제 놀이시설의 작동상태를 점검하시고 당연히 그 동작이 원활(기름칠?)하게 되도록 하셔야겠죠.... 아는 얘기 계속 해보겠습니다. 색이 바래면 녹슬어 아이들에게 좋지 못하니 도장을 하셔야 되고 시설이 파손되어 있으면 철거하거나 교체하셔야겠죠.. 또한 떨어진 휴지, 돌조각, 깨진 유리조각이 있으면 주워야 하고 모래가 부족하면 입대의에 건의하여 굵은 모래( 평당 10만원?)를 보충할 수 있도록 해야 되겠습니다. 모래가 줄어드는 현상은 여러 가지가 있지만 그 중에서도 아이들이 모래를 놀이터 주변으로 가지고 나가는 경우가 많은데 자주 쓸어주면 부족현상이 줄어들 수 있겠죠. 또한 최근 모래에 해충(개?)이 문제가 된다고 하니 당연히 염려해 두셔야겠습니다. 

사실 어린이놀이터의 관리는 이 모든 얘기를 할 필요도 없습니다. 우리는 벌써부터 입주민이 내식구이고 그 입주민의 아이들이 내자식이라고 생각하기 때문에 그런 눈으로 바라본다면 당연히 해답은 나오겠죠. 비단 놀이터시설뿐만 아니라 모든 시설에 아이들이 올 수 있다는 생각을 항상 염려해 둬야 합니다.

다음은 경비원의 근무태도에 대해 한번 얘기해 봅시다. 앞전의 글에서도 경비원에 대해 잠시잠깐 얘기를 했습니다.(3탄의 1인가?) 여러 동무님들도 아시는 얘기인지 모르겠으나 경비원원 얘기가 나왔으니 잠시 역사(?)를 짚어보는 시간을 가지도록 합시다.

우리나라 아파트경비원은 다른 나라 아파트에서 볼 수 없는 독특한 면이 있는데.... 왜 우리가 민법시간에 배웠던 전세권처럼 말입니다.... 자본주의 역사를 잠시 살펴보자면........너무 거창한가?..... 하여튼 봉건사회에서 공업화가 진행되면서 자본주의사회는 많은 노동력이 필요했으며 그 노동력을 농촌에서 끌어다 모은 것이 바로 도시가 되었습니다. 근데 문제는 땅은 한정되어 있고 도시의 인구가 계속 늘어나는 데 이 근로자들이 잘 곳이 부족했단 말입니다. 따라서 그때 만들어낸 아이디어가 아파트인데 .....바로 우리가 살고 있는 현대적 아파트개념의 기원입니다.(더 올라가자면 로마시대부터....) 역사속에 아파트는 바로 서민들의 주거공간이었던 것이었습니다. 당연히 돈이 많이 들면 안되니 초기 아파트는 현관입구마다 경비원이 없었고 기껏 단지입구와 후문 정도에 있습니다. 이런 형태는 저층 아파트에 많이 남아 있습니다. 근데 재미있는 것은 다른 나라 아파트는 이 서민개념으로 계속 진행되어 왔는데 우리나라에 와서는 독특한 형태로 발전합니다............재미없으시죠? 저는 단지 음.............. 하여튼 독특한 형태로 발전되는데...바로 그것은 온돌 때문입니다. 온돌은 말그대로 돌을 데우는 난방형태인데 요 온돌이 아파트와 결합되면서 우리나라 아파트는 비약적인 발전을 하게 됩니다. 우리나라 건설사들은 다른나라의 건축문화와 우리나라의 토속적인 문화를 잘 융합 시켰던 거죠... 얼마나 인기가 많으면 프리미엄이라는 것이 있겠습니까? 빛나는 아이디어였던 셈이죠....따라서 우리나라 아파트는 잘사는 사람들도 선호하기에 이르렀고 점점 고급화, 고층화되었습니다. 근데...이 잘사는 사람들은 자신의 재산을 누가 훔쳐갈까 항상 염려했습니다. 그래서 경비원을 현관입구에까지 두게 되었던 것이었습니다. 고층아파트(5층아파트에 비해)는 세대수가 많기 때문에 현관입구마다 경비원을 배치해도 인건비가 크게 부담이 없었습니다. 오늘날의 고층아파트는 현관입구마다 초소가 있는데 바로 이런 이유가 있었던 것입니다.

그러나 현실의 고층아파트는 좀 달라졌습니다. 이제 전반적으로 삶이 윤택(?)해짐에 따라 고층아파트에도 자연스럽게 서민들이 살게 되었는데..... 문제는 이 서민들은 도둑걱정을 할 필요가 없었습니다. 따라서 현관초소마다 경비원이 있을 필요가 없고 더더군다나 인건비까지 부담할 필요가 없기 때문에... 요즘 아파트들은 현관초소를 없애고 무인화를 시도하고 있는 것입니다.

따라서 각 아파트들은 요즘 경비원이 별로 없으며 인건비를 줄이다 보니 젊은 사람은 들어오지 않고 오직 연세가 많으신 분들로만 채워져 있습니다. 그런데 이 경비원이 하고 있는 일을 한번 봅시다. 초소근무는 기본이고 잡초제거, 가지치기, 잔디깍기, 쓰레기분리수거, 단지청소, 주차관리 등등 그야말로 전천후입니다. 이런 현실에 그렇다고 편하게(?) 두면 주민이 난리를 치니.... 참으로 답답한 현실이 아닐 수 없습니다. 너무 옆길로 샜나?  쩝쩝.....

어쨌든 이런 현실을 감안하여 각 아파트의 현실에 맞게 운영하시면 되는데 여기선 경비원이 많은 단지와 적은 단지를 나누어 생각해 봅시다.

제가 실습받은 곳은 현관초소마다 경비원이 있는 아파트입니다. 엄격(?)하게 운영되고 있는 곳인데... 해야될 일들은 실습3탄의 1의 경비원회의에 나와 있으니 참조하시고.... 추가할 것만 얘기해 봅시다. 먼저 근무초소내에는 의자를 1개 이상 들여 놓지 못하도록 하여야 합니다. 다른 사람들이 놀러와서 장시간 앉아 있으면 아무래도 근무에 지장을 주기 때문입니다.

다음은 야간순찰인데......모선배소장님은 한달에 두 번 정도 불시에 아파트야간순찰을 합니다. 경비원의 야간근무자세를 보기 위함인데.... A조 한번, B조 한번 오후 11시에서 12시 사이에 방문합니다. 이때 자고 있는 경비원이 있다면 반드시 체크하여 다음날 시말서를 꼭 쓰게 합니다. 인간의 오래된 유전자시계는 밤이 되면 자라고 하지만 경비원의 가장 기초적인 근무내용이 야간초소근무인데 오후11~12시 사이에 잔다는 것은 단지 많은 주민들이 왕래하는 시간이라는 개념을 떠나 기본적인 근무자세가 나쁘기 때문이라는 판단에서 입니다. 12시를 넘어 자는 것도 원칙적으로 잘못됐지만 어느정도 용인하시는 것 같습니다. 그러나 이 모든 것 보다 가장 엄격히 해야 할 것이 있는데... 그건 바로 음주입니다. 알다시피 음주는 그 분들의 본의와는 다르게 근무자세를 흐트리는 주범입니다. 이건 시말서가 아니라 바로 사직서를 써야 한다는 것을 분명히 하셔야 합니다. 가끔씩 야간방문에 통닭 한 마리라도 사갈 수 있지만 절대 술은 금물입니다. 간혹 어떤 소장님은 좋은 분위기에 술을 사가지고 가고 또한 같이 한잔하시는데.... 정말 예측할 수 없는 상황이 전개될 수 있습니다. 한잔 두잔 기울이다보면 경비원과 관리소장이 아니라 형님 동생 뭐 이런식으로 금새 발전합니다. 뒷일은 .....상상하시길............조심하셔야 되겠습니다.

그리고 전화응대방법인데 당연히 친절하고 정확하게 받도록 교육이 되어 있어야 합니다. 예를 들어 전화 받을 땐 “감사합니다. ◯◯초소 관리원 ◯◯◯입니다.”라고 하고 통화중엔 육하원칙에 의거 용건을 메모하여야 하며 수화기를 끊을 때도 “저는 ◯◯초소 관리원 ◯◯◯입니다.” 라고 얘기하여 책임소재를 명확히 해줍니다. 그리고 상대방이 놓는 것을 확인하고 조용히 놓도록 하여야 합니다.(각 위탁업체 경비원교육자료집을 참조하시기 바랍니다.) 말한마디 때문에 문제가 더커지는 것 잘 아시죠? 싸움이 일어나면 나중엔 무엇 때문에 싸웠는지 모르고 요놈의 말꼬리까지고 싸우게 됩니다. 다들 경험해보셨을 겁니다.ㅋㅋ 전화응대요령중 승강기 비상통화에 관련해서는 좀더 세심한 신경을 기울여야 합니다. 보통 야간에는 승강기비상통화가 근무초소로 연결되어 있는데(관리사무소에 근무자가 상주하고 그쪽으로 되어 있는 곳도 있습니다.)....받는 요령은 이렇습니다. “감사합니다. ◯◯초소 관리원 ◯◯◯입니다.” 그럼 상대방이 어쩌구 저쩌구............도움을 요청합니다. 그러면 상대방을 안심시키고(아파트자료실의 승강기갇힘사고대응글 참조) 전화를 끊지 말고 바로 담당 기사와 통화하는 소리를 들려줍니다. 신속하게 대응하고 있다는 모습을 보여주어 안심시키기 위해서입니다. 기사와 통화가 끝난 후에도 계속해서 주민과 대화를 합니다. 그리고 기사가 현장에 도착하면 기본적인 응대가 끝이 납니다.

이 모든 얘기들은 경비원이 적은 아파트에서도 당연히 적용됩니다. 그러나 인력이 부족한 것도 엄연한 현실입니다. 따라서 지혜로운 운영을 할 필요가 있는 것 같습니다. 예를들어   수목/잔디관리는 용역을 주고 단지청소는 아파트의 자생단체(부녀회 등)를 활용하며 야간방범도 주민이 직접(자율방범대..)할 수 있도록 하는 켐페인을 벌이는 것은 어떻습니까? 이렇게만 된다면 경비원은 본연의 업무에 충실할 수 있습니다. 입대의나 주민들이 펄쩍 뛰며 반대할 것이 분명하다구요? 또한 현실에 맞지 않는 얘기라구요? 저는 그렇게 생각하지 않습니다. 임대규소장님의 자료집을 참조하여 말씀드리자면 아파트관리는 서비스입니다. 서비스엔 당연히 비용을 지불하여야 합니다. 비용(인건비절감) 때문에 서비스를 받지 않고자 한다면 당연히 본인이 직접 해야 됩니다. 말은 맞는데.. 현실은... 이런 말씀들이 터져 나오는 것같은 예감.......음..........입대의나 주민에게 차분하면서도 당당하게 말할 수 있는 날을 손꼽아 기다려 보겠습니다.

여기서 잠깐 모소장님이 근무하면서 있었던 애기를 해볼까 합니다. 그 아파트는 관리방식이 처음엔 위탁관리였다가 다시 몇 개월 정도 자치관리로 되었다가 현재 다시 위탁관리로 바뀐 아파트입니다. 아시다시피 자치관리아파트는 퇴직금이 있습니다. 그런데 문제는 경비원은 그 아파트에서 1년 이상 근무했는데. 현재는 위탁관리(연봉제로 운영되고 있음)라서 퇴직금제도가 없었던 것이죠. 공식적으로 자치관리하는 아파트에서 퇴직했지만 1년 이상 근속못해서 퇴직금을 지급받지 못하고 그 아파트에선 총근무연수는 1년이 넘었고.........대충 상황이 그러했던 것입니다. 그 소장님은 충분히 자료를 수집하고 검토한 결과 불합리한 점을 발견하고 정식적으로 입대의에 건의하여 퇴직금을 지급하게 하였습니다. 자신의 직원인 경비원을 위해서 놓칠 수 있었던 권리를 찾아줬던 것입니다. 경비원의 상관으로 일을 지시할 것은 엄격히 해야 하지만 그들의 권리 또한 놓치지 않고 챙겨주는 모습. 또한 입대의에 당당하게 얘기할 수 있는 그런 자세..... 진지하게 생각해보는 계기가 되었으면 합니다.

순찰을 계속해보죠. 다음은 쓰레기통주변의 청소 및 정리정돈 상태인데.....이 문제는 간단합니다. 내눈에 보기 싫으면 주민의 눈에도 보기 싫겠죠... 앞에서도 잠시잠깐 음식물쓰레기통 얘기를 했으니 충분할 것 같습니다.

다음은 주차관리와 장기방치 차량 및 오토바이처리 문제입니다. 주차문제!... 현실적으로 굉장히 어려운 문제인것만은 틀림이 없습니다. 아파트 주차대수를 초과하는 차량문제는 정말 심각하여 이제 사회문제가 될 정도입니다. 얼마전에 주차문제로 이웃주민을 죽이는 사고까지 발생할 정도이니까요.... 한번 고민해 봅시다.

먼저 장기간 방치되어 있는 차량과 오토바이를 처리해 보는 것부터 시작해 봅시다. 이것은 비단 주차공간을 확보하기 위함 뿐만 아니라 미관상, 안전상 반드시 해결해야 되는 문제입니다. 1주일~2주일 정도 자체 공고 후 1. 관할 파출소에 전화하여 도난 차량여부를 확인합니다.(도난 차량이 아니면 파출소에서는 관여를 안합니다.) 2. 도난 차량이 아니면 관할 구청이나(서울의 경우), 시청(일반시의 경우)에 처리의뢰(교통행정과) 합니다. 차량의 차번호, 방치기간, 방치위치 등을 적어 처리를 의뢰하면 해당 공무원이 나와서 차량에 처리기간을 적은 스티커를 붙입니다(예: 언제까지 이동하지 않으면 어떻게 처리한다는 내용). 스티커를 붙인 후 그 기간이 지나면 견인해 갑니다.(자주 전화를 해야 빨리 처리됩니다.). 근데 문제는 요 방치차량의 개념인데...방치차량이란 자동차를 일정한 장소에 고정시켜 운행외의 용도로 사용하는 차량, 자동차를 도로에 계속해서 방치하는 차량, 정당한 사유 없이 자동차를 타인의 토지에 방치하는 차량을 말합니다. 따라서 세 번째 조항을 반대해석하면 자신의 토지위에 자동차를 방치한다면 방치차량이 아니라는 말인데 아시다시피 아파트내의 땅은 공유라서 차주가 아파트에 산다면 방치차량이 아니라는 논리가 성립됩니다. 따라서 이 문제는 차주와 잘 상의하는 방법외에는 뽀죡한 방법이 없는 것으로 알고 있습니다. 잘 처리하시길 바랍니다. 오토바이는 옮길 수 있으니 공고후 일정한 장소에 보관하시면 됩니다.

이제 본격적으로 주차관리에 대해 얘기해봅시다. 기본적으로 당연히 각 세대의 차량을 파악하셔야 되고 1가구 다세대 차량은 관리규악(주차비용부과 등등)에 의거 관리하시면 됩니다. 요즘은 거의가 주차스티커를 활용하는데 주차스티커를 붙이지 않은 차량과 잘못된 주차차량은 전화번호를 확인한 후 주민이 아니면 이동할 것을 요청하거나 경고장을 붙여서 관리하시면 되겠습니다. 간혹 주차스티커를 붙이지 않은 차량 중 주민소유의 차량(새차!)이 있으니 지속적인 관심과 관리가 필요하겠죠. 경고장은 처음부터 접착성이 뛰어난 걸로 하지 마시고(관리사무소가 정말 시끄러워 집니다. 어떤 분은 떼어달라고 하며 차량에 키스를 낸다면 각오하라고 협박까지 합니다. 제가 직접 봤습니다. ㅋㅋ) 와이퍼에 꼽아두시는 정도로 하시고 계속해서 관리사무소요구에 불응한다면 한번 생각해봄직 합니다. 차량에 관련하여 괜찮은 서비스 몇가지 얘기해 보겠습니다. 아침출근시간에 특히 여성운전자가 주민이라면 이중주차한 차량  밀어주는 서비스, 단지내 후사경을 깨끗이 닦아놓는 서비스, 겨울철 눈이 앞유리에 얼어 애를 먹고 있으면 뜨거운 물을 준비하여 녹여주는 서비스, 평크가 난 차량은 모르고 움직이기 전에 종이에 적어 와이퍼에 꼽아두는 서비스, 차량이 너무 더러우면 앞유리 정도는 닦아주는 서비스 등등 조심해야 될 점은 차량에 키스 냈다고 따지는 주민도 있습니다. 환장할 노릇이지만 조심하시길 바랍니다. ㅋㅋ 뿐만 아니라 야간에 주차하고 아침에 일어나보니 자신의 고급차량(?)에 키스가 났다고  따지러 오는 주민이 있는데 정해진 시간에 정상적인 순찰을 했다면 관리사무소엔 책임이 없습니다. 뭐 따뜻한 위로의 말씀은 해주어야겠죠. 당부도...에.....주민의 차량은 고급차량이오니 가능하면 초소 옆이나 CCTV가 있는 곳으로 주차하시기 바랍니다. 뭐 이정도....

그러나 이 모든 문제를 뛰어 넘는 애로사항이 있으니 바로 고질적인 주차부족문제입니다. 애초부터 세대수보다 주차대수를 적게 시공한 아파트들이 간혹 있는데.........무작정 가지고 있는 차량을 처분하라고 그럴 수도 없는 문제고 정말 난감한 문제입니다. 한번 고민해 봅시다. 먼저 주차하고 있는 땅은 입주민 모두의 재산이니 주민이 직접 아이디어를 낼 수 있도록 한번 해봅시다. 소리함을 이용한다거나 공모(재미도 있고..아닌가? ㅎㅎ)를 하는 방식으로 아이디어를 짜 봅니다. 요렇게 하면 주차관리는 단지 관리사무소만의 일이 아니라 입주민 모두의 문제라는 것을 알게 되고 주민이 적극적으로 참여하는 계기가 될 것 같은데.... 뭐 좋은 방안이 나오면 투표후 그대로 실천하면 됩니다. 채택된 아이디어에 반대하는 주민도 있울 수 있지만 주민이 직접 참여하고 또한 투표를 거쳤기 때문에 별문제가 없을 겁니다.

도움이 될진 모르겠지만 서울의 모아파트의 사례를 소개해 드리겠습니다. 그 아파트는 고질적인 주차문제를 내부에서 찾지 않고 외부에서 찾았습니다. 바로 근처에 있는 관공소인데...초등학교를 빌려 사용하게 되었습니다. 퇴근시간부터 아침 등교전까지 사용하는 조건으로  일정 주차비용을 거두어 초등학교의 시설을 확충하고 주차관리원을 둬서 철저히 관리를 하도록 하였습니다. 누이좋고 매부좋은 셈이죠...한번 생각해보심이....

또 순찰을 시작합니다. 다음은 담벼락주변의 안전과 청소상태 확인입니다. 담벼락의 무너짐이 없는지 당연히 확인하셔야 될 것이고 외벽도 아파트의 얼굴이니 깨끗이 청소가 되어 있으면 좋겠죠. 만약 단지내 청소는 경비인력으로 운영하신다면 담벼락주변은 주민의 자생단체를 활용하심도 괜찮을 듯 싶습니다. 뭐 아파트광고도 되고 주변이 깨끗하면 아파트 가치도 그만큼 올라가지 않겠습니까? 나만의 생각인가?......음......간혹 담벼락이 창살로 되어 있는 아파트가 있는데 요기에다 플랭카드를 걸어두는 광고업자가 있습니다. 특히 새아파트의 창살은 페인트로 도색되어 있기 때문에 줄을 매달면 페인트칠이 벗겨지고 나중엔 녹물이 흘러내려 미관상 좋지 못하니 매일매일 점검하시어 바로 철거하시길 바랍니다.

다음은 자전거보관소 정리정돈상태점검입니다. 잘 정리정돈 되어야겠죠. 특히 앞에서 복도내 자전거 적치문제에서도 얘기했지만 자전거보관소는 도난의 위험이 가능하면 없는 곳으로  잘 배치하고...쓰러진 자전거가 있으면 바로 세우고..........등등  잘 관리하길 바랍니다.

다음은 눈을 들어 동건물의 외관을 살펴봅니다. 낙하의 위험이 있는 물건이 있는지 잘 살피시고... 특히 무단으로 설치한 에어콘실외기지지대 또는 위성안테나는 아파트실무란에 있는 가창님의 글을 잘 참조하셔서 만전을 기하시기 바랍니다. 그런 다음 동건물 1층 베란다밑으로 가셔서 허리를 구부려 봅니다. 공동구창문은 잘닫혀 있는지 집수정의 맨홀.... 위에서 얘기했듯이 잘 확인하시면 됩니다. 또한 배관은 깨져 누수가 없는지 확인하시고....등등 마지막으로 드릴 말씀은 특히 새 아파트의 하자보수에 관련되는데 지은지 얼마 안되는 건물은 아직 자리가 덜 잡혀서(?) 그 주변의 흙이 잘 침하되오니 보수신청시 흙을 넉넉히(불럭하게) 받아서 덮어두시기 바랍니다.

이제 순찰의 마지막 종착역인 지하주차장입니다. 자 갤러리창 계단을 통해 내려가봅니다. 계단 주변에 휴지가 있으면 줍고 거미줄이 있으면 치웁니다. 또한 벽에 균열이 발생하지는 않았는지....그 균열로 인해 누수는 없는지 등을 꼼꼼히 확인하시며 지하주차장으로 내려갑니다. 내려와서는 통채로 지하주차장을 바라봅니다. 먼저 조명이 꺼져 있는데는 없는지 잘살피시고 꺼져 있으면 메모해 두셨다가 기사에게 교체 지시하시면 됩니다. 혹시 조명이 달려있지 않은 곳이 있는데 이는 초기부터 절전을 위해 빼놓은 것일 수 있으니 확인하시길 바랍니다. 다음으로 천천히 걸음을 옮기시며 아래 위를 번갈아보시며 균열이나 누수가 없는지 잘 살피시길 바랍니다. 천장, 벽, 바닥 등을 보시며 균열이 진행되는 곳은 잘 체크해두시고 계속적인 관찰을 해봅니다. 점점더 그 균열이 심화되면 입대의에 보고하고 보수공사를 해야 합니다. 보수공법(에폭시수지 충진, 충전 등)에 관련해서는 시설개론에서 배웠으니 참조하시고.... 특히 말씀드릴 것은 바닥의 균열인데 바닥 밑으로는 지하수가 지나가는 경우가 많습니다. 바닥의 균열을 방치했을 땐.....올라오겠죠. 지하수가.....이때는 그야말로 바닥전체를 다 들어내어 공사를 새로 해야 합니다. 막대한 비용이 들겠죠. 사전에 미리미리 체크하여 보수공사해야 겠습니다.

다음으로 누수인데 요즘 심심찮게 일어나는 민원 중 하나가 바로 이 누수로 인해 차량에 손상이 가는 것입니다. 보통 누수가 시작되면 해당 벽면에 페인트가 일어나기 시작합니다. 주의깊게 보시면 눈에 들어옵니다. 안들어온다면....계속해서 관찰해보십시오. 보일때 까지.....만약 천정과 벽면에 누수가 진행 된다면(오래되면 모든 아파트에서 나타나는 현상입니다. 요즘엔 새아파트가 더 심한 것 같은데.... ) 먼저 물이 차량으로 떨어지지 않도록 비상조치하시고 그곳에 차량을 세워두지 않도록 경고문을 붙입니다. 요렇게 하지 않으면 나중에 관리사무소가 시끄러워지니 우리 동무님들 부디 당부하겠습니다. 그리고 그 원인이 어디에 있는지 계속적인 관찰을 해봅니다. 보통 천장의 누수는 지상의 균열에서 기인한 것이 많은데 하자기간이면 보수신청하시면 되고 아니면 입대의에 건의하여 원인파악과 그 대책을 세워야 합니다. 보통 공사는 땅을 다 파낼 수 없으므로 균열된 지상의 일정부위를 잘라내어 보강공사를 한답니다. 벽면의 누수의 원인은 여러 가지가 있는데 첫째, 주차장 외벽과 흙사이에는 블록을 쌓아놓은 일정공간이 있는데 그공간의 하단에 수로를 만들어 놓았습니다. 수로의 유입수는 펌프실의 집수정으로 모은후 지상으로 빼올리게 되는데 그 기능에 이상이 생겨 벽으로 누수되는 경우가 있고 둘째, 바로 위 화단이나 갤러리창을 통해 벽면을 타고 내려올 수도 있습니다. 첫 번째 원인은 전문인 공사를 요하니 입대의에 건의하여 업체를 선정하든지 하여 방법을 모색해보아야겠습니다. 누수가 심하지 않을 때 써먹을 수 있는 간단한 방법이 있는데... 누수되는 벽면에 구멍을 뚫어 파이프를 꼽아두는 공사가 있습니다. 근본적인 공사는 아니지만 한번 활용해보심이 어떨런지...... 화단이 원인이라면 화단정도는 땅을 다 파낼 수 있으니 파내어 방수처리하고 다시 덮으면 됩니다(약 이틀의 공기). 갤러리창 주변을 통한 누수는 더 간단하니 보수(실리콘 등을 활용)하시면 됩니다.

균열과 누수를 보셨다면 다음은 배수관련시설을 한번 보겠습니다. 지하주차장은 아시다시피 이 배수가 굉장히 중요합니다. 이제 장마가 시작되었는데 특히 올해 장마는 국지성 비가 많다고 하니 배수와 관련하여 만전의 준비를 하셔야 합니다. 먼저 바닥의 구배는 잘 맞는지 보시고 맞지 않다면 하자에 해당하니 보수신청하시고 하자기간이 지났다면 특별한 관심과 관리가 필요하겠습니다. 그다음 배수구에 가셔서 휴지나 이물질이 들어가 있지는 않으지 확인하시고(막히면 안되겠죠) 스틸그란트(?)가 제대로 덮어져 있도록 합니다.(아니면 바퀴 빠집니다.) 특히 차량이 지나다니는 곳에 있는 스틸그란트는 많은 무게를 받아 잘 구부러지는데 차량이 지나갈 때마다 굉장한 소음을 발생시킵니다. 가만히 두고 보면 안되겠죠. 모선배소장님의 비법은 순찰시 발로 눌러 까닥까닥 하는 소리가 나면 그것을 뒤집습니다. 그러면 소리가 당분간 안나겠죠. 또 소리나면 또 뒤집으면 됩니다..........주민은 이런 노력을 알려나.......ㅋㅋ

배수구를 따라가면 어느새 배수펌프를 만납니다. 배수펌프의 작동시설의 램프는 정상적으로 불이 들어와 있는지 또한 바르게 작동하는지 직접 시험해보시고(자동/수동) 고장나면... 당연히 고쳐야 되겠죠..그 다음 집수정의 뚜껑을 열어보시고 이물질이 들어있지는 않은지 확인해봅니다. 그기에 이물질이 많으면 배수펌프가 작동해도 물을 빨아들이지 못하는 경우가 있으니..... 요즘같은 장마시에 지하주차장 물차는 것 시간문제입니다. 청소 잘하실거라 믿습니다......... .

이제 남은 것은 소방시설인데 스프링클러 등등이 있습니다. 그시설들은 시설개론에서 모두 잘 배웠고 방화관리자 교육도 받았으니 잘 관리하시리라 믿고 넘어가도록 하겠습니다.

이제 시설순찰에 관련해서 할 말은 다한 것 같네요... 순찰과 관련하여 좀더 말씀드리자면 순찰은 결코 박식해야 가능한 것이 아니라는 말씀을 드리고 싶습니다.... 모두가 순찰에 전문가가 될 수 있다는 말씀인데... 방법은 의외로(?) 간단합니다.... 그 방법은 이 아파트가 내집이고 여기에 사는 주민이 내식구라고 생각하며....귀를 열고 눈을 크게 떠고 계속..... 자주....... 돌면 됩니다. 그렇게 다니다보면 어느샌가 저절로 보는 법을 알 수 있습니다.(있다고 합니다. 모선배님이).  보고 온 시설물을 사무실에 있는 건축도면과 맞추어 보는 공부도 같이 하시면 금상첨화이겠죠..... 너무 간단합니까? ㅋㅋ

열심히 순찰을 돌며 시설물들을  관리하기 위해 애쓰는 소장을 초보라고 업신여기는 아파트 주민은 아무도 없습니다. 자신감을 가지고 시작해봅시다.

[아카시아향기]

우~ 와 대단하심니다. 이런 글 이만큼 쓰려면 밤샘해야 되는건가요? 잘 읽고 갑니다.

[김수영]

수고가 많으십니다. 회원님들을 위하여 유익한 정보를 많이 주셔서여 감사 감사~

[견우]

정말 대단하십니다. 존경스럽습니다. 과거에 관리소장하신 분 같애....

[ofcny]

대단합니다. 이렇게 배우고 연구하는 자세들을 가지고 있어 요즘 소장 구인 아파트에 쟁쟁하다는(?) 선배기수들 재치고 8회가 낙점되는것 같습니다.

[할미꽃(이해숙)]

호기님 간만에 시간이 나서 들어왔는데..진짜 유용한 정보 많이 얻습니다..복사해서 화일처리할려고 합니다.허락해주시죠...감사 감사