[초심자방 19.11.20] 대출문자, 전대차, 소액물건 대출, 미불용지, 신탁물건 매도, 오래된 도생, 주상복합, 오피, 대항력, 조세채권, 옥상방수 비용, 누수보상

[ondoll]

안녕하세요? 온돌입니다.

어제는 질의응답이 유난히 많은 날이었습니다.

덕분에 공부도 많이 했어요

여러분들에게도 도움이 되길 빕니다.

<19. 11. 20>

<질문1> 대출문의 문자

대출상담사에게 문의드릴 때 여러 명에게 문자 드려서 확인한다고 했는데 혹시 보내 보신분들 대략적인 문자 양식 좀 알 수 있을까요?

답변:

1. 《경매잔금희망》

성함/연락처

경매사건번호

*목적물주소

*시세일반가

*다주택여부

*연소득/부채정리좀부탁합니다

<질문2> 전대차

경공매 질문은 아니지만 제가 전세로 사는 세입자분(전대차)께서 자기 나간다고 월세로 들어와서 살라고 해서 조건이 괜찮아서 들어가려고 하는데요! 혹시 주의해야 될 사항이 있을까요?

답변:

1. 전대차는 집주인이 허락해야 가능한걸로 아는데 나중이 잘못되면 보증금도 못 받으실 텐데, 잘 알아보시고 하세요

2. 전대차시면 원소유주의 동의가 필요합니다. 계약서에 임대인동의 받으시고 전세계약서 확인해 보세요 전대차가 불가로 되어 있을 수 있습니다.

 <질문2-1>

보증금이 없다면 괜찮을까요?? 집주인도 모르시거든요

답변:

1. 임대계약이 깨지면 전대차도 깨집니다.

2. 위험한일은 안 하시는게.. 보통 계약서에 전대차를 금한다는 문구가 들어가 있을거에요

3. 전대차는 안 들어 가시는게... 조건이 좋은 건 다 이유가 있습니다.

<질문3> 소액 물건의 대출

어제 세라미스님. 온라인강의듣고 도시형생활주택 검색중 맘에드는 물건을 찾았는데요 가격도 착하고. 월세도 좋고 그런데 좀 전에 상담 받아보니 너무 소액이라 대출이 안 나온다네요 은행에서 꺼린다고..

낙찰금액은 3000만입니다.

원래 소액은 대출이 안 나오나요? 여기저기 상담해도 어렵다고 해서요

답변:

1. 쿵쿵나리님이 강의시간에 빌라 할때 5천 정도는 되야 대출받는다고 말씀을 하시더라고요

2. 저도 전에 6천만원 대출안해줘서 식겁했어요

3. 소액이라 마이너스통장을 이용하시거나 신용대출하시면 더 빠르실것 같습니다. 아니면 보험사 대출도 저렴하고 유용하게 쓰실 수 있다고 알고 있습니다.

4. 도생의경우도 마찬가지로 방공제를 해야합니다.  소액낙찰이라 하면 방공제 후 남는게 없어서 대출이 힘듭니다.

신탁대출일 경우에는 방공제를 하지 않기때문에 대출한도가 높아지는데, 이마저도 3000만원이면 사실 좀 힘들죠. 몇 군데를 알아보셨는지 모르겠지만 신탁대출이 혹시 가능한지도 알아보시기 바랍니다.

-> 세라미스 님

<질문3-1> 소액 물건의 대출

전에 레오님 특강에서 금융권에서 신탁대출 요즘은 잘 안 해 준다고 하던대요~

신탁대출이 잘 되는지요?

답변:

1. 요즘 제가 대출 알아보고 있는데 신탁으로 됩니다

<질문4> 미불용지

공매 검색하다가 미불용지를 발견했는데, 보상액은 어떻게 알 수 있을까요?

지목 답인데 현황 도로이고, 네이버지도와 카카오맵 등으로 봤을 때 10년 전부터 도로였네요. 지금은 더 넓어졌지만요

답변:

1. 개발당시의 현황으로 현재시세의 감정평가로 보상금이 결정됩니다.
개발당시에 도로였다면 현재 도로 시세로 감평합니다.

개발을 하기 전, 이미 좁은 도로로 사용하고 있었으니 지목이 전이라도 현황 도로를 기준으로 현재 시세대로 감평해야 한다는 말입니다.

<질문5> 신탁물건 매도

신탁대출로 진행하게 되면 추후 매도할때 문제는 없을까요? 신탁회사나 우선수익자 동의얻어야 하는건지 궁금합니다 위탁자라서 함부로 매도하거나 하기 힘든걸로 알고 있어서 잘못 알고 있는건지 확인차 질문드립니다

답변:

1. 신탁대출이라고 해서 매도를 못 한다거나 하는 건 없습니다. 올해 신탁물건 두개를 매도했습니다. 매도시에 신탁을 귀속시키면 되는 것이고 귀속비용(20~30만원)이 약간 드는 것 말고는 일반 매매와 같다고 보시면 됩니다. 다만 매도 시 등기부등본에 신탁사로 소유가 되어있다고 나오기 때문에 신탁에 대해서 잘 모르는 부동산 사장님이나, 매수인이 꺼려하거나 꺼림칙한 반응을 보입니다. 신탁물건을 매도할 땐 반드시 사전에 충분한 설명을 하고 문제없음을 이해시켜야 매도가 수월하게 됩니다. -> 세라미스 님

<질문6> 30년차 도생, 주상복합, 오피스텔

최근 10년 동안 도생, 주상복합 원룸, 오피스텔이 많이 지어졌 잖아요. 이 건물들이 30년차 넘어가면 어떤 방향으로 정비가 이루어질까요? 재건축이나 리모델링도 수월하게 될지 궁금해집니다

답변:

1. 아마도 입지의 중요성에 따라서 갈릴 겁니다. 30년정도 되면 입지가 좋지 않은 소위 땅값이 싸서 올린 곳의 오피나 도생은 슬럼화가 될 가능성이 크고, 그나마 서울내 도심의 역세권 구역 건물들은 재건축은 힘들겠지만 어떤 식으로든 살아남을 겁니다. 건물이 살아남는다기 보다는 땅이 살아남는다고 봐야겠죠. 제가 특강때도 말씀드렸지만 이런 수익형 오피, 도생, 원룸 등등은 반드시 환금성을 최우선으로 해야하고 그러기 위해서는 입지가 좋은 서울 등 대도시 역세권을 위주로 투자해야 합니다. -> 세라미스 님

<질문7> 대항력

임대차보호법에 아리까리한게 있어서요

보통 삼성같은 대기업인 경우는 임대차보호법을 못 받는다로 알고 있는데 이런 경우 전세권을 설정하는 것으로 알고 있습니다

만약, 전세권 설정도 없었고 현황조사서상 전입도 안 되있는게 확인 된다면 이런 경우 배당요구 하더라도 낙찰자에게 대항할 수 없는 것이죠?

답변:

1. 질문의 조건이라면 대항력이 없습니다.
전세권설정(내지 근저당)을 해야만 보호를 받을 수 있습니다. -> 송사무장 님

2. 전세권도 없고 전입도 없으면 배당요구 불가능 대상 아닌가요?

<질문8> 조세채권

“일반적으로 조세채권의 종류와 압류금액은 등기부나 매각물건명세서에 나와 있지 않고 관계기관에 문의하여도 이해관계인이 아니면 잘 알려주지 않는다. 그렇기 때문에 입찰자로서는 압류된 조세채권이 당해세인지의 여부와 그 금액을 확인하기가 어렵다.”

위 부분 때문인데요 경매 시 위 부분에 대한 리스크는 어떻게 관리해야 하나요? 압류가 설사 말소기준보다 훨씬 뒤에 있어도 당해세인지 알 길이 없는가 아닌가 해서요

답변:

1. 그럴 경우 낙찰 후 불이익시 불허가 낼 수 있다고 알고 있습니다

2. 실전반에서 다루는 내용입니다. 우선 대항력이 있는 임차인이 아니라면 인수할 사항이 없으니 검토하지 않으셔도 되고요. 대항력 있는 임차인의 경우 낙찰 후에 경매사건기록부에 해당관청에서 제출한 서류를 확인하는 것으로 하면 되고, 당해세나 법정기일이 빠른 조세채권이 있다면 매각불허가를 신청하는 방법을 취하면 되겠습니다. 보통 은행에서 대출을 실행할 때 '국세, 지방세 완납증명원'을 받고 있으므로, 은행의 근저당이 있는 경우에는 그러한 가능성이 매우 낮다고 보면 되겠습니다. -> 송사무장 님

<질문9> 옥상방수 비용

몇 주전 다세대 한 호수를 낙찰 받았습니다. 꼭대기 층이라 그런지 명도를 하고 보니 벽 천지는 다 곰팡이고 천장에선 누수가 있는 상황입니다.

다세대 전체 20세대 중 12세대가 경매로 진행되어 낙찰되었고 2세대는 분양을 받은 세대입니다. 나머지 6세대는 경매가 진행되지 않아 현재 낙찰자가 없고 임차인들만 있습니다.

(건물을 소유하고 있던 부동산 회사가 부도가 났습니다)

현재 누수가 심하여 옥상 방수가 시급한 상황인지라 모든 낙찰자와 연락을 하여 옥상 방수 시공에 대한 동의를 다 받았습니다. 하지만 아직 경매에 들어가지 않은 세대가 있어 옥상 방수시공을 지금 해야할지 말아야할지 고민입니다.

추후에 경매로 들어오신 분들에게 옥상 방수를 한 비용을 청구가 가능할까요? 안된다면 어떤 식으로 해결해야 할까요 첫 물건인데 많은 고생을 하는 중입니다

답변:

1. 방수공사를 먼저 진행하더라도 나중에 낙찰 받은 분들도 분명 세대 내부가 문제가 있을 것 같아요 경매진행중인 물건에 관련 서류를 넣어 보는 건 어떨까요? 방수공사에 대한 분담비용 청구로요

관리사무소에서 미납관리비를 문건제출한 경우도 있더라고요. 비슷한 경우인 것 같아서요

법적 효력은 없겠지만 입찰자들이 고려해서 입찰을 들어갈 것이고 낙찰 후에도 협조가 쉽지 않을까요?

<질문10> 누수보상

누수로 인해 아랫집이 피해입고 있는 것에 대해 미안하고 얼른 공사해 주고 싶고 스트레스가 컸는데 좀 이렇게 아랫집도 말하는 것이ㅜㅜ 제가 빚쟁이도 아니고 참 진짜 기분이 그렇네요

제가 기분이 좀 별로인 것이 맞는 건지도 잘 모르겠네요 피해보상은 다 해주는 것이 맞는 건가요?

답변:

1. 잔금 치른 후에 법원에 하자에 대한 보상을 요청 해야하지 않을까 생각되요

저도 여기저기서 들은거라 정확하진 않지만 한번 알아보시면 좋을 것 같아요

2. 법원에 하자보상 요청은 잔금 치르기 전에 요청하면 불허로 바뀔 수도 있다고 하니 정말 마음에 드는 물건이면 잔금 치른 후에 요청하시는게 좋을 것 같아요

3. 누수 수리비용이 많다면 불허가신청을 한번 해보시는게~

4. 잔금납부 후 배당전이라면 배당금 이의신청을 통해 일부 보상 받을 수 있습니다. 이의 신청하여 감액부분에 대금반환청구를 요구해야 합니다.

<정보1> 열정이 시들 해진 분들을 위한 글(feat. 선독필행 님)

선독필행1909에 그런 의미가?

https://m.cafe.daum.net/happy-tech/QdvU/3412?svc=cafeapp

<정보2> 아이디 해킹 주의(feat. 송사무장 님)

비번만 자주 바꿔도 피해를 막을 수 있다.

팔콘 님도 당했다.

[양은냄비]

온돌님 최곱니다. ㅎㅎㅎ

[ondoll]

우리 초심자방 분들이 최고죠^^

[오늘도 설레임]

알찬정보가 많네요~ 매번 이러헤정리해서 올려주시고 대단하세요!!

[ondoll]

제가 지금 할 수 있는 일을 하는 것 뿐입니다
감사합니다^^

[슈퍼해피]

온돌님~오늘도 정리 감사합니다!

[ondoll]

감사합니다~
아이디처럼 완전 행복한 하루 되세요^^

[거인위의난쟁이]

너무 유용한 정보가 한가득~~~정말 감사드립니다^^

[ondoll]

또 오셨군요 ㅋㅋ
그런데 그 새벽까지 안 주무셨어요?

매일 댓글 달아 주셔서 감사합니다^^

[순시미]

온돌님 감사드려요~~^^
정말 정리감사합니다^^

[ondoll]

일찍 일어나셨네요
오늘도 행복하게 보내세요^^

[새미기픈물]

많은 질문이 나온날....온돌님은 정리가 힘드셨겠지만
이렇게 온돌님 덕분에 정리내용 한눈에 보는 사람은 너무 많은 공부가 되겠네요..
오늘도 감사하고 정리내용 잘 읽었습니다.....~~~

[ondoll]

요즘은 이상하게 질문이 없는 날이면 미안하고, 불안하고 그렇습니다 ㅋ
병인가요~~~ㅋㅋㅋ

오늘도 댓글 감사합니다^^

[내비또]

잘보았습니다.
감사합니다.!!

[ondoll]

도움이 되셨다니 다행입니다^^

[행복한세상]

오늘도 온돌님의 정리글로 하루를 시작하네요 감사합니다.

[ondoll]

제 글로 시작하셨다면 마무리도 행복하게 되실거에요^^

[아마존]

온돌님~ 항상 감사히 잘 읽고 있습니다~~^^

[ondoll]

도움이 되셨다니 다행입니다^^

[더힐♥(희망부자♡)]

온돌님 오늘도 멋진 정리 감사합니다~~^^
주말 잘 보내세요~

[ondoll]

더힐 님도 즐겁고 행복한 주말 보내세요^^

[언덕마루]

온돌님! 초심방에 대단한 열정으로 회원님들의 마음을 채워주시니 감사할뿐입니다.
즐거운 주말되세요 ~~

[ondoll]

과분한 칭찬이시네요
더욱 열심히 하겠습니다~
감사합니다^^

[신나라7]

정리 너무 감사합니다. 다른 초심방에 있지만, 정리만 보아도 너무 도움이 되네요!

[ondoll]

다른 초심방은 어디일까요?
저도 행크의 기간이 길지 않아서요..^^;;

암튼 도움이 되셨다니 다행입니다^^

[두드림익산]

2020 온돌님 새해 복 많이 받으실겁니다 감사합니다^^

[파워매직]

옥상 방수비용부분이 부담되는데 법원에 신청도 가능하군요 좋은정보 감사합니다 ^^