|
재개발시장 볕드나 |
가점제 반사이익으로 투자 고개 들어
|
한때 ‘황금알을 낳은 거위’로 불리며 부동산시장을 주름잡았던 재개발시장.
가격 거품, 정부 규제 등에 따른 투자 수익률 저하로 투자자들의 외면을 받아 한동안 인기가 시들했다.
하지만 요즘 서울과 경기권 일부 지역을 중심으로 재개발 조합원 지분시장이 다시 기지개를 켤 조짐을 보이고 있다.
투자자들의 발길이 이어지면서 조합원 지분값이 오르고, 거래도 간혹 이뤄지고 있다.
무주택기간, 부양가족수, 청약통장 가입기간에 따라 점수를 매겨 아파트 당첨자를 가리는 청약 가점제 도입의 영향이 적지 않다.
청약 점수가 불리한 실수요자들이 신규 아파트 당첨 가능성이 낮아지자 청약통장이 필요없는 재개발시장을 기웃거리는 것이다.
예전에는 사업단계 변동시에 되팔 목적으로 지분을 매입하는 투자자가 많았으나 요즘에는 실제로 입주할 목적으로 구입하는 이들이 늘고 있다는 것이다.
그러나 전문가들은 재개발 조합원 지분에는 가격 거품이 적지 않고, 투자 위험도도 높아 ‘묻지마 투자’는 피해야 한다고 조언한다.
지오랜드 문제능 사장은 “재개발 지분 투자는 일반 아파트에 비해 규제가 덜하다는 인식이 많지만 주의해야 할 점이 한두가지가 아니다. 투자기간도 멀리 내다봐야 한다”고 말했다.
초기 사업지, 뉴타운 주변 재개발지분 인기
재개발 전문가들과 현지 부동산중개업소 관계자에 따르면 초기 사업지, 뉴타운 주변, 대형 개발재료 인근 등의 재개발구역 인기가 높다.
서울에서는 뉴타운 주변 등의 재개발시장에 투자자와 실수요자들의 발길이 끊이지 않는다.
뉴타운지역은 지분 가격이 오를 만큼 오른 데다 규제가 많아 투자 이점이 반감됐지만 주변은 덜하다고 여기기 때문이다.
지난달 5일 재개발사업이 가능한 정비예정구역으로 지정된 마포구 현석동 일대 대지지분 33㎡짜리 빌라는 요즘 m²당 1061만원을 호가한다.
주변 마포 뉴타운 개발의 후광효과를 기대한 실수요자들의 발길이 늘면서 올해 초 ㎡당 818만원에 비해 30% 가량 오른 것이다.
대지지분 100m²짜리 일부를 제외하고 매물은 대부분 자취를 감췄다.
집주인들이 사업이 더 진행되면 가격이 크게 오를 것으로 보고 매물을 거둬들였기 때문이다.
현석동 시대공인 관계자는 “최근 일부 재개발 아파트 일반 분양의 청약경쟁이 치열해지자 조합원 지분 투자로 눈을 돌리는 수요자가 늘고 있다. 4억원대 가격의 급매물은 없어서 못 판다”고 말했다.
특급 개발호재 주변지역에 대기수요 늘어
최근 개발 사업자가 선정된 용산 국제업무지구 주변 재개발구역에도 대기 수요가 늘고 있다.
지난달 13일 재개발구역 지정안이 서울시 도시건축공동위원회 심의를 통과한 효창동 13번지 일대 효창5구역에도 요즘 매물이 나오기만을 기다리는 투자자가 적지 않다.
투자 수요가 늘면서 현재 조합원 지분값은 ㎡당 1210만원(평당 4000만원) 선을 호가한다.
한강로 파랑새공인 L실장은 “4억∼5억원을 들고 외곽지역 재개발 지분 매물을 기다리는 투자자들이 줄을 섰다”고 말했다.
경기권에서는 도시•주거환경정비예정구역으로 지정된 초기 재개발구역에 투자자들이 찾아오고 있다. 지난해 9월 도시•주거환경정비예정구역으로 고시된 수원시 매교동 일대 팔달8구역은 투자문의가 늘면서 지분값이 크게 올랐다.
대지지분 33㎡ 이하 신축 다세대주택의 지분값은 ㎡당 545만~606만원 선이다.
지난해 정비예정구역 지정 전에 비해 두 배 이상 치솟았다.
인근 문화공인 한 관계자는 “청약 가점제 시행 이후 가점이 낮은 실수요자들까지 재개발 지분에 관심을 가지면서 거래가 꾸준하게 이뤄지고 있다”고 말했다.
지난해 도시•주거환경정비예정구역으로 지정된 용인•안산•부천•안양 등의 상황도 이와 비슷하다.
‘묻지마 투자’ 금물…조합원수 많은 곳은 피해야
재개발 지분에 투자할땐 조합원 수가 많지 않은 곳을 고르는 게 좋다.
입지여건이 좋더라도 사업 규모에 비해 조합원 수가 지나치게 많으면 개발이익이 떨어질 수밖에 없다.
특히 다가구를 다세대로 전환해 잘게 쪼개놓은 지역은 피해야 한다.
조합원 지분 매입에 부과되는 세금과 추가부담금도 고려해야 한다.
지분값과 추가부담금, 세금을 합한 총 금액이 일반분양가보다 높다면 투자실익은 떨어지게 된다.
같은 재개발구역이라도 입지여건에 따라 지분 값에 차이가 난다는 점에도 유의해야 한다.
도로에 접한 지분이나 새 건물이면 감정가가 높아 보상액도 많아 추가부담금이 낮아진다.
J&K부동산투자연구소 권순형 소장은 “무허가건물은 원칙적으로 조합원 자격을 얻을 수 없으므로 구청을 직접 방문해 무허가건물 대장을 확인해야 한다”고 말했다.
|