[재개발] 자치단체마다 세부기준 달라 헷갈려

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개발법령,지침,조례 시행령 스크랩 [재개발] 자치단체마다 세부기준 달라 헷갈려

마스터 우 추천 0 조회 79 08.12.17 11:39 댓글 0

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자치단체마다 세부기준 달라 헷갈려

자치단체별로 재건축·재개발 기준 어떻게 다르나
구분	서울	인천	경기	부산	대구
재건축대상 아파트 노후· 불량건축물	1981년 이전:준공 후 20년 82~91년:22 (준공연도- 1982)ⅹ2년 92년 이후:40년	83년 이전:준공 후 20년 84~93년:22 (준공연도-1984)ⅹ2년 94년 이후:40년	83년이전:20년 84~92년:20 (준공연도-1983)ⅹ2년 1993년 이후:40년	20년	84년 이전:20년 85~93년:21 (준공연도-1985)년 94년 이후:30년
재개발 요건	다음 중 둘 이상 해당:노후도 60% 이상,접도율 30% 이하, 호수밀도 60 이상,자투리땅 50% 이상	다음 중 하나 해당:노후도 50% 이상, 호수밀도 70 이상, 접도율 30% 이하, 자투리땅 40% 이상	다음 중 하나 해당:노후도 40% 이상, 접도율 40% 이하, 호수밀도 70 이상	다음 중 하나:노후도 40% 이상, 호수밀도 50 이상, 접도율 40% 이하, 자투리땅 40% 이상	다음 중 하나:노후도 40% 이상, 접도율 40% 이하, 자투리땅 40% 이상
재개발 가구당 최고 크기 (전용면적,㎡)	297	297	297	165	297
재개발분양 대상 무허가 건축물	81년 12월 31일 이전 건축	89년 1월 24일 이전	89년 1월 24일 이전	89년 3월 29일 이전	89년 1월 24일 이전
재개발분양 대상 토지 최소 크기(㎡)	90	90	별도 규정 없음	60	90
상가 소유자 아파트배정기준	권리가액이 가장 작은 새 아파트 조합원 분양가 이상	서울과 동일	주택과 마찬가지로 권리가액 순	서울과 동일	서울과 동일
재개발 분할 지분 배정 기준	-전용 60㎡ 이하는 전용 60㎡ 이하에 배정하되 전용 85㎡ 이하 물량 중 남는 물량이 있으면 배정 -전용 60㎡ 이하의 분할지분을 여러 개 갖고 있어 총 면적이 60㎡ 초과하면 권리가액 순	전용 60㎡ 이하에 배정	권리가액 순	전용 60㎡ 이하에 배정	별도 규정 없음
자료:J&K부동산투자연구소

재개발·재건축

▶ 관련 법령

재건축, 재개발 통합법으로서 많은 숙고를 거쳐 2002.12.30일 자로 제정 공포되어 2003. 7. 1부터 시행되고 있는「도시및주거환경정비법(도시정비법)」은 종전의 재건축 재개발을 규율하고 있었던 개별법들을 하나로 통합됨.(종래 재개발은 “도시재개발법” 이라는 단일법 하에서 규율을 받았으나 재건축은 단일법이 존재하지 아니하고 “집합건축물소유에관한법률”, “주택건설촉진법”, “주택공급에관한 규칙” 등에서 해당 법조문의 적용을 받아왔으나 “도시정비법”으로 통합 시행됨)

참고로 주택건설촉진법은 2003.5.29 주택법이 제정되면서 폐지, 공동주택관리령은 2003.11.29. 주택법시행령이 제정되면서 폐지됨.

▶ 각종 제도

○개발이익환수제(기반시설부담금, 재건축초광익 환수제 등)
개발로 인한 기반시설 설치비용을 개발자에게 부담시킴으로써 주민 부담금이 가중됨 (주택, 상가, 오피스텔, 재건축.재개발 모두 적용) , 재건축초과이익 환수제는 재건축으로 인해 발생하는 개발이익이 일정규모를 초과할 경우 그 규모에 따라 초과이익의 최고 50%까지 환수하는 제도

○분양가 거래내역 공시제도(분양원가 공개)
수도권 등 분양가 상승우려가 있는 지역으로 대통령령으로 정하는 지역'의 민간 아파트로 확대, 민간아파트의 원가 공개 항목은 택지비, 직접공사비, 간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비, 가산비등 7개(택지비와 가산비는 지자체별 ‘분양가심사위원회’ 검증 후 사업장별로 공개하고, 나머지 5개 항목은 관할구역에 공통 적용되는 기본형 건축비만 공개), 공공택지, 공급주택 원가공개 범위는 61개 항목.
※택지비 산정기준은 원칙적으로 매입가가 아닌 분양가 승인 직전 감정가를 기준으로 산정토록 함. 단 △경매·공매 △공공기관의 입찰 낙찰가 △기타 대통령령이 정하는 경우는 예외로 인정하기로 함.

○주택분양가 상한제
아파트 일반분양분의 분양가{택지비 기본형건축비(직.간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비용) 가산비(지하주차장, 일반관리비, 광고비, 하자보수비, 제세공과금, 주민편의시설, 친환경설치비용 등)}를 제한=>향후 분양가를 "택지비 기본형건축비"으로 추진.
1) 택지비는 ‘원칙적’으로 분양승인 직전 공인감정기관이 평가한 감정평가 금액을 기준. 2) 기본형 건축비는 시, 군, 구별 특성 고려해 조정하며, 물가상승율을 고려해 6개월마다 조정, 3) 가산비는 분양가 심사위원회가 구체적인 산출근거 검증
※주택성능 우수업체에 대해서는 기본형건축비중 지상층건축비에 대하여 가산비(주택성능등급, 친환경건축물인증, 소비자만족도)를 적용할 수 있도록 함.(「주택품질 향상에 따른 가산비용 기준」 및 「공동주택분양가격의 산정 등에 관한 규칙」 참조)

※기본형 건축비(매년 물가상승율을 감안하여 고시)는 소형 431.8만원/m2(부가세 포함), 대형 439.1만원/m2임.(분양가 상한제 적용주택의 기본형 건축비 및 가산비용)

○지방자치단체 분양가 승인
"자치단체의 입주자모집 승인제도(분양승인)는 분양절차를 투명화해 공개모집을 보장하고 분양자들의 재산상 손해 등을 보호하기 위한 것임. 따라서 일부 자치단체가 이를 분양가 통제 수단으로 사용하는 것은 제도의 오용 내지 남용이며 행정편의주의적 발상으로 법치 행정의 근간을 뒤흔드는 위험한 시도”라고 판시함. 즉 "자치단체장의 지시에 의해 분양가를 제한"은 법적근거 없음. => 주택법(분양가 상한제와 원가공개)를 도입키로 한 1ㆍ11 정부 대책이 재산권 침해 소지로 위헌 논란을 야기함.(민간택지와 공공택지의 차별성을 둘 것인지 관건)

○마이너스 옵션제
아파트 일반분총 공정 90%(80%) 이후의 마감재 등은 입주자가 개별적으로 선정(벽지, 조명기구, 바닥재, 주방용구, 위생도기 등)하게 함으로서 자원낭비를 막고 분양가 인하와 소비자 선택권 확대. 참고로 마감재 업그레이드를 요구하는 입주자가 있을 경우에는 마감자재를 직접 선택하게 하는 것은 플러스옵션제임.

○토지임대부 조건부 제도
국가, 지방공사 등 공공기관이 공공택지에서 공급

○시세연동제(채권입찰제)
채권입찰제란 과도한 청약열기를 방지하고 시세차익을 환수해 서민주택자금으로 활용하기 위한 제도.(분양가상한제가 적용되는 85㎡ 초과 아파트) 분양가 상한제의 문제로 조합원에게 과도한 시세차익이 발생하므로 인근 부동산가격의 90%(80%로 하향 조정예정)와 분양가와의 차액에 대해서 채권(국민주택채권 2종)을 사야하는 것으로 결국 조합이 확보할 수 있는 이익을 환수(중대형 평형에 한함)
○분양가 적정성 심사
분양가 적정성과 세부내역 검증을 위해 각 지방자치단체별로 주택 관련 분야 교수나 주택건설분야 전문직 종사자, 관계 공무원 등 관련 전문가 10인 이내로 구성된 분양가 심사위원회를 설치 운영하게 됨.

○소형평수 건립의무
재건축 사업으로 신규아파트를 건립할 때 전체 신축가구의 60%(전용면적 약 60㎡ 이하 20%, 약 85㎡ 이하 40%)를 국민주택규모 이하로 건립하도록 법제화함으로써 현재 평형보다 더 작거나 동일한 평형을 받게 돼 재건축 사업으로 인한 개발이익 억제

○후분양제도
조합원 또는 토지 등 소유자 외의 자에게 주택을 공급하는 건축공정이 전체 공정의 80%에 달한 후에 입주자를 모집할 수 있게 함으로써 사업의 주체인 소유주는 자금차입이 장기화됨에 따라 금리부담 가중.

※민간아파트의 분양가 거래내역 공시제도, 분양가 상한제, 마이너스옵션제, 토지임대부 환매 조건부 제도(명시규정만 있음)는 주택사업계획 승인신청 기준으로 오는 9월 1일부터 시행. 단, 9월 1일 전에 사업승인 신청을 했더라도 제도 시행이후 3개월 이내에 분양승인 신청을 하지 않은 경우에는 분양가 상한제를 적용하기로 함.

▶ 재건축과 재개발 등의 차이

○ 재건축사업
재건축은 구분 소유자들(아파트 소유자 등)이 자신들의 소유 부동산을 출자하여 일정한 사업계획의 내용을 가지고 이에 대해 찬성하는자들이 조합을 결성하여 관리처분계획에 따라 공동주택 및 부대 복리시설을 건설하여 공급하는 일련의 사업.

▶특징
사업추진주체: 토지/건물소유자, 사업추진 미동의자: 명도소송, 안전진단: 필요, 재건축년한: 20년이상, 참고로 주택법 시행령 개정으로 리모델링 가능 연한이 20년에서 15년으로 단축예정. 리모델링의 경우 전용면적 기준 30%증대, 개발부담금 비적용, 조합설립 간단.

○ 재개발사업
재개발은 노후불량 지역이나 도심지를 정비하고 개발 할 목적으로 국가(또는 지방자치단체)에 의한 계획 하에 재개발 구역을 지정하고 구역 내 주민들이 조합을 결성하게 하여 재개발사업을 시행하여 도시를 합리적으로 바꾸는 도시계획절차의 일환임.(정비사업 업무편람)

▶특징
사업추진주체: 토지/건물소유자 및 세입자, 사업추진 미동의자: 토지수용에 의한 행정절차, 안전진단: 불필요

○ 도시환경정비사업
재개발과 유사하지만 사업지역내에 상업지역ㆍ공업지역ㆍ준주거지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업(예: 서울시 청계천 도시환경정비사업, 주상복합건물)

○ 주거환경개선사업
주거환경개선사업은 구청장 또는 대한주택공사가 시행자가 되어 도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주건환경을 개선하기 위한 사업.(재개발과 달리 조합설립이나 관리처분이 없으며, 주택공급은 1세대 1주택이 기준잊만 국민주택규모 이하의 아파트만 공급), 사업방식은 소유자의 토지 및 건물을 전면 매수해 보상을 실시하고 분양권을 소유자에게 제공된다는 점에서 현물로 보상되는 재건축과 구별됨)

▶ 재건축과 리모델링과의 차이

구 분
재건축
리모델링
○ 근거법
도시 및 주거환경정비법
주택법
○ 정비기본계획,정비구역지정
적용 규정없음
○ 추진위원회
법적단체 임의단체
○ 사업근거 행위허가 사업시행인가
○ 관리처분계획 임의 행정청인가
○ 시공자선정 수시선정 사업시행후 가능

▶ 재건축 추진절차

※ 도시 및 주거환경정비법 개정안

당 초 변 경
정비기본계획수립→추진위구성→정비구역지정→추진위승 인→예비안전진단→정밀안전진단→조합설립인가
⇒
정비기본계획 수립→예비안전진단→정비구역지정→추진위구성(승인)→정밀안전진단→조합설립인가

※추진위 구성을 정비구역 지정 이후로 늦추는 것은 추진위 존속 기간 장기화에 따른 부조리 발생을 막기 위한 것이며(투명성), 예비안전진단을 정비구역지정, 추진위구성보 다 앞당긴 것은 무분별한 사업 추진을 막기 위한 조치이다.

※무분별한 재건축을 규제하고자 신축가구가 300가구 이상이거나 부지면적이 1만㎡ 이상인 지역에서는 재건축 사업을 시행하기에 앞서 의무적으로 정비구역지정을 받도록 함.

재건축 추진절차

※ 건설계약관리연구소(www.concm.net)에서 재구성한 내용임. 구 분
세 부 내 용

1. 재건축추진위원회
조합의 전 단계로서 정비사업과 관련된 일반적인 준비행위를 하고, 그 행위의 결과가 조합에게 승계되는 단체로 위원장, 감사를 포함하여 5인 이상의 위원으로 구성(건교부 고시 정비사업조합설립추진위원회운영규정 제2조제2항). 추진위원회 해산은 추진위원회 설립에 동의한 토지 등 소유자 3분의 2 이상, 또는 토지 등 소유자 과반수의 동의를 얻을 경우’에 해산이 가능함.

▶재건축추진위원회(위원장을 포함한 5인 이상의 위원)의 업무
안전진단 신청에 관한 업무 , 정비사업전문관리업자 선정, 개략적인 정비사업 시행계획서의 작성, 조합의 설립인가를 받기 위한 준비업무 등.

<정비사업전문관리업자 선정>
시장ㆍ군수의 승인을 얻은 후 경쟁입찰의 방법에 따라 동법 제14조제1항 제1호의 정비사업전문관리업자를 주민총회의 의결을 거쳐 선정함.(조합설립인가 전이라도 가능함)

2. 안전진단
건축사업을 시행하고자 하는 자(안전진단은 공동주택재건축에 한함)는 안전진단신청서, 사업지역 및 주변지역의 여건 등에 관한 현황도, 결함부위의 현황사진 등을 첨부하여 안전진단을 신청(시장 또는 군수)하게 되며, 안전진단기관의 예비평가{30일 이내, 판정유형(유지보수, 안전진단실시, 재건축실시))→종합판정 결과에 따라 유지보수(A-C등급), 조건부재건축(D등급), 재건축(E등급)을 시행함( 건설교통부 고시 주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준)

▶안전진단기관
안전진단 기관은 "시설물의안전관리에관한특별법"의 규정에 의한 안전진단 전문기관 및 한국시설안전기술공단, 건설기술관리법 규정에 의한 한국건설기술연구원 등에서 실시.

3. 재건축조합(정비사업조합) 설립인가

재건축추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에는 토지등소유자의 3/4이상(종전 4/5, 리모델링은 2/3의 해당하는 자의 동의를 얻어 조합설립인가신청서,조합정관(.(주택재건축 정비사업조합 표준정관), 조합원명부 등의 서류를 첨부하여 관할 시장·군수의 인가(신청일로부터 60일이내)를 받아 법인등기를 함. (도시 및 주거환경정비법)

<설계회사 선정>
설계회사의 선정은 추진위원회 단계가 아닌 조합단계에서 선정하여야 함.(도시및주거환경정비법 제20조 및 제24조 참조) 다만 사업시행계획서의 작성을 위하여 필요한 경우 추진위원회에서 건축사무소등과 용역계약을 체결할 수 있음.

4. 사업시행인가전 조치
※신탁등기는 재건축사업의 원활한 진행을 위하여 조합원 소유로 되어 있는 대상 토지 또는 주택 등 신탁재산을 일정기간 동안 사업시행자인 조합에게 관리처분하게 하는 것으로 신탁등기를 하면 실질적인 소유권은 조합원이 갖고, 형식적인 소유권은 조합에게 신탁한 것이 됨.

※ 재건축미동의자에 대한 소송
▶ 절차: 대상자 확정→변호사선임→최고서및소제기→시가감정→공탁→판결
▶ 매도청구
매도청구권은 재건축에 참가하는 구분소유자 등이 재건축결의에 불참한 구분소유자에 대하여 일정한절차를 거쳐 구분소유권의 매도를 청구하는 권리.
즉 재건축은 구분소유자 중 한사람이라도 재건축에 불참하게 되면, 이후의 사업진행을 적법하게 진행할 수 없게 되므로 이들을 구분소유관계로부터 합법적으로 배제시키는 작업이 바로 매도청구임.
▶ 매도청구의 시기
매도청구권은 재건축결의 후에 발생하며, 통상적으로 조합설립인가후 소송을 제기하게 됨.

5. 사업시행인가
사업시행자(재개발조합, 또는 시행사와 공동)는 사업시행인가신청서, 정관 등, 토지등소유자의 동의서 및 토지등소유자의 명부(주택재건축사업의 경우 제외), 사업시행계획서, 수용 또는 사용할 토지 또는 건축물의 명세 및 소유권외의 권리의 명세서 등을 포함하여 사업시행인가를 받음.

<시공회사 선정>
사업시행인가를 받은 후 건설산업기본법 제9조 또는 주택건설촉진법 제6조의 3제항의 규정에 의한 건설업자를 경쟁입찰(일반·제한·지명)방식으로 선정(도정법 시행으로 사업시행인가 이후에 시공자를 선정토록 하여 일괄발주방식은 선택이 어렵게 되었음.) 그러나 조합설립인가 전 단계에서 시공자 참여의 경우 도시 및 주거환경정비법에 의한 효력을 가질 수 없음.

▶ 시공사와의 계약형태 구 분
도급제
지분제계약(또는 대물보상제도)

내 용
사업에 필요한 공사비를 계약 시점기준으로 공사금액을 책정하여 계약하는 방식(공사도급 방법)
시공사 책임으로 모든 사업을 수행하고 계약시 조합원의 무상지분을 확정하여 계약하는 방식
공사비 조정 공사중 일정율 이상의 물가상승 및 설계변동 수반시 공사비 조정 요구 사업중 공사비 조정 없음
사업비 정산
이익금은 100%조합으로 귀속되며, 추가사업비는 조합원이 부담함. 계약시 확정된 지분이외의 이익금은 100%시공자에게 귀속됨, 추가부담금은 시공사가 부담함.

▶사업시행인가절차
개별법령에 의한 심의 및 평가(교통, 환경, 재해등 영향평가, 건축심의)→사업시행계획수립(토지이용계획, 주민이주대책 등)→사업시행인가신청→공람공고및의견청취→사업시행/변경 인가→사업시행인가 고시

※ 2008년부터 교통영향평가제도를 개선해 내년 상반기부터 건축위원회의 건축심의와 통합해 실시할 예정.

6. 관리처분계획

조합원이 출자한 종전의 자산(토지및건축물)을 평가하여 사업시행 후 분양하는 신축건물을 합리적으로 배분하는 절차로 종전에는 재개발사업에만 의무화하였으나 도시및주거환경정비법에서는 재건축사업의 경우에도 관리처분계획의 수립을 의무화함. (재건축 조합이 일반분양자에게 과도하게 비용전가하는 현상을 예방하기 위해 재건축에도 관리처분계획 인가제도 도입)

<관리처분 계획인가 절차>
관리처분계획 수립(시행자) → 공람(시행자) → 인가신청(시행자) → 30일 이내에 인가여부 결정통지(시장∙군수)

7. 이주, 철거 및 착공
조합은 공사기간 동안 조합원들의 주거 문제를 해결할 수 있도록 임시 수용시설을 짓거나 주택임대자금을 융자하는 등의 조치를 취해야 하며(미이주자에 대한 명도소송, 금융기관선정, 이주계획서 작성, 이주비 대여 및 근저당 설정, 이주), 철거(수목이설, 지장물 철거 등)후 마무리되면 곧장 착공에 들어가게 됨.

8. 분 양 및 착공
관리처분을 통해 조합원 분양을 마치고 남는 물량을 일반인을 상대로 분양하며, 조합원 공급초과분이 20세대 이상일 경우에는 일반분양을 하고, 20세대 미만인 경우는 지역조합원 자격을 가진 자에게 임의로 공급할 수 있음.

▶소형주택 의무비율
건설교통부가 시달한『주택조합 등에 대한 주택규모별 공급비율에 관한 지침』에 따르면, 수도권정비계획법상 과밀억제권역내에서 300세대이상의 주택을 건설하는 재건축과 민영주택사업(공공택지가 아닌 사업자보유택지에서 시행되는 주택건설사업)에 대해서는 전체 건설호수의 20% 이상(지구단위계획 고려하여 결정)을 전용 18평이하의 주택으로 건설하되, 재건축 사업의 조합원에 대해서는 기존 주택의 규모까지 건설할 수 있도록 함.

<재건축 평형 배정기준관련 서울고등법원 판례>
도시및 주거환경정비법시행령에 따라 소형주택 의무비율은 조합원자율에 의해 결정(재개발과 달리 재건축은 평형 배정방식이 없음, 시·도조례나 조합원 전원이 동의한 기준), 다만 관행적으로 일반분양에 소형 평형을 우선 배분하되 부족한 물량은 조합원들의 신청을 받아 배정을 하고 모집가구수보다 신청자가 많은 경우는 대지지분 등을 감안한 권리가액에 따라 배정=그러나 서울고등법원 판례에 따라 소형의무비율의 부담을 조합원들이 공평하게 지는 게 ‘합리적’이라고 판결{기존의 각평형 가구수별로 소형평형 의무비율을 계산하거나 소유자들이 자유롭게 아파트를 신청하고 경합이 있으면 추첨(권리가액이 고려 안됨)}함에 따라 대형평수도 소형평형을 배정 받을 수 있다는 것임.(경기 과천 주공3단지 아파트의 재건축 결의 무효 소송 항소심)

9. 입주ㆍ청산
준공인가
준공인가는 사업시행인가를 받아 건축한 건물이 인가내용대로 이행되어 건축행정목적에 적합한지 여부를 확인하고 준공인가증을 교부하여 줌으로써 건물을 사용·수익할 수 있도록 법률효과를 발생시키는 행정처분임(대법원 판례 1992. 4.10. 91누5358 참조).

분양처분 조합은 공사완료 즉시 확정측량 및 토지분할 절차를 거쳐 분양처분을 한다. 분양처분 결과는 관리처분계획에 따른 분양대상자에게 통지하고 그 내용을 시장, 군수, 구청장에게 보고해야 하며, 이전고시후 지체없이 토지, 건축물에 관한 등기를 하여야 함.

입주절차 입주예정일 통보(통상 30일 전) → 입주 통지(준공인가필증 교부 받은 후) → 잔금정산(조합원 : 분담금 및 대여금, 대여금 이자 / 일반분양자 : 잔금 및 연체이자) → 입주 → 조합의무 관리개시(주택관리업자 선정)

조합의 청산 및 해산 청산이란 종전에 소유한 토지 또는 건축물의 가격과 분양받을 대지 또는 건축시설의 가격에 차이가 있을 때, 그 차액에 상당하는 금액을 징수 또는 지급하는 것이며, 분양처분고시 후 대지 및 건축시설 등에 관한 등기절차를 이행한 때에는 지체없이 총회 또는 대의원회를 소집하여 조합의 해산을 결의하여야 함.

▶ 관련 법령

참고로 주택건설촉진법은 2003.5.29 주택법이 제정되면서 폐지, 공동주택관리령은 2003.11.29. 주택법시행령이 제정되면서 폐지됨.

▶ 각종 제도

○개발이익환수제(기반시설부담금, 재건축초광익 환수제 등)	개발로 인한 기반시설 설치비용을 개발자에게 부담시킴으로써 주민 부담금이 가중됨 (주택, 상가, 오피스텔, 재건축.재개발 모두 적용) , 재건축초과이익 환수제는 재건축으로 인해 발생하는 개발이익이 일정규모를 초과할 경우 그 규모에 따라 초과이익의 최고 50%까지 환수하는 제도
○분양가 거래내역 공시제도(분양원가 공개)	수도권 등 분양가 상승우려가 있는 지역으로 대통령령으로 정하는 지역'의 민간 아파트로 확대, 민간아파트의 원가 공개 항목은 택지비, 직접공사비, 간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비, 가산비등 7개(택지비와 가산비는 지자체별 ‘분양가심사위원회’ 검증 후 사업장별로 공개하고, 나머지 5개 항목은 관할구역에 공통 적용되는 기본형 건축비만 공개), 공공택지, 공급주택 원가공개 범위는 61개 항목. ※택지비 산정기준은 원칙적으로 매입가가 아닌 분양가 승인 직전 감정가를 기준으로 산정토록 함. 단 △경매·공매 △공공기관의 입찰 낙찰가 △기타 대통령령이 정하는 경우는 예외로 인정하기로 함.
○주택분양가 상한제	아파트 일반분양분의 분양가{택지비 기본형건축비(직.간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비용) 가산비(지하주차장, 일반관리비, 광고비, 하자보수비, 제세공과금, 주민편의시설, 친환경설치비용 등)}를 제한=>향후 분양가를 '택지비 기본형건축비'으로 추진. 1) 택지비는 ‘원칙적’으로 분양승인 직전 공인감정기관이 평가한 감정평가 금액을 기준. 2) 기본형 건축비는 시, 군, 구별 특성 고려해 조정하며, 물가상승율을 고려해 6개월마다 조정, 3) 가산비는 분양가 심사위원회가 구체적인 산출근거 검증 ※주택성능 우수업체에 대해서는 기본형건축비중 지상층건축비에 대하여 가산비(주택성능등급, 친환경건축물인증, 소비자만족도)를 적용할 수 있도록 함.(「주택품질 향상에 따른 가산비용 기준」 및 「공동주택분양가격의 산정 등에 관한 규칙」 참조) ※기본형 건축비(매년 물가상승율을 감안하여 고시)는 소형 431.8만원/m2(부가세 포함), 대형 439.1만원/m2임.(분양가 상한제 적용주택의 기본형 건축비 및 가산비용)
○지방자치단체 분양가 승인	'자치단체의 입주자모집 승인제도(분양승인)는 분양절차를 투명화해 공개모집을 보장하고 분양자들의 재산상 손해 등을 보호하기 위한 것임. 따라서 일부 자치단체가 이를 분양가 통제 수단으로 사용하는 것은 제도의 오용 내지 남용이며 행정편의주의적 발상으로 법치 행정의 근간을 뒤흔드는 위험한 시도”라고 판시함. 즉 '자치단체장의 지시에 의해 분양가를 제한'은 법적근거 없음. => 주택법(분양가 상한제와 원가공개)를 도입키로 한 1ㆍ11 정부 대책이 재산권 침해 소지로 위헌 논란을 야기함.(민간택지와 공공택지의 차별성을 둘 것인지 관건)
○마이너스 옵션제	아파트 일반분총 공정 90%(80%) 이후의 마감재 등은 입주자가 개별적으로 선정(벽지, 조명기구, 바닥재, 주방용구, 위생도기 등)하게 함으로서 자원낭비를 막고 분양가 인하와 소비자 선택권 확대. 참고로 마감재 업그레이드를 요구하는 입주자가 있을 경우에는 마감자재를 직접 선택하게 하는 것은 플러스옵션제임.
○토지임대부 조건부 제도	국가, 지방공사 등 공공기관이 공공택지에서 공급
○시세연동제(채권입찰제)	채권입찰제란 과도한 청약열기를 방지하고 시세차익을 환수해 서민주택자금으로 활용하기 위한 제도.(분양가상한제가 적용되는 85㎡ 초과 아파트) 분양가 상한제의 문제로 조합원에게 과도한 시세차익이 발생하므로 인근 부동산가격의 90%(80%로 하향 조정예정)와 분양가와의 차액에 대해서 채권(국민주택채권 2종)을 사야하는 것으로 결국 조합이 확보할 수 있는 이익을 환수(중대형 평형에 한함)
○분양가 적정성 심사	분양가 적정성과 세부내역 검증을 위해 각 지방자치단체별로 주택 관련 분야 교수나 주택건설분야 전문직 종사자, 관계 공무원 등 관련 전문가 10인 이내로 구성된 분양가 심사위원회를 설치 운영하게 됨.
○소형평수 건립의무	재건축 사업으로 신규아파트를 건립할 때 전체 신축가구의 60%(전용면적 약 60㎡ 이하 20%, 약 85㎡ 이하 40%)를 국민주택규모 이하로 건립하도록 법제화함으로써 현재 평형보다 더 작거나 동일한 평형을 받게 돼 재건축 사업으로 인한 개발이익 억제
○후분양제도	조합원 또는 토지 등 소유자 외의 자에게 주택을 공급하는 건축공정이 전체 공정의 80%에 달한 후에 입주자를 모집할 수 있게 함으로써 사업의 주체인 소유주는 자금차입이 장기화됨에 따라 금리부담 가중.

▶ 재건축과 재개발 등의 차이

○ 재건축사업	재건축은 구분 소유자들(아파트 소유자 등)이 자신들의 소유 부동산을 출자하여 일정한 사업계획의 내용을 가지고 이에 대해 찬성하는자들이 조합을 결성하여 관리처분계획에 따라 공동주택 및 부대 복리시설을 건설하여 공급하는 일련의 사업. ▶특징 사업추진주체: 토지/건물소유자, 사업추진 미동의자: 명도소송, 안전진단: 필요, 재건축년한: 20년이상, 참고로 주택법 시행령 개정으로 리모델링 가능 연한이 20년에서 15년으로 단축예정. 리모델링의 경우 전용면적 기준 30%증대, 개발부담금 비적용, 조합설립 간단.
○ 재개발사업	재개발은 노후불량 지역이나 도심지를 정비하고 개발 할 목적으로 국가(또는 지방자치단체)에 의한 계획 하에 재개발 구역을 지정하고 구역 내 주민들이 조합을 결성하게 하여 재개발사업을 시행하여 도시를 합리적으로 바꾸는 도시계획절차의 일환임.(정비사업 업무편람) ▶특징 사업추진주체: 토지/건물소유자 및 세입자, 사업추진 미동의자: 토지수용에 의한 행정절차, 안전진단: 불필요
○ 도시환경정비사업	재개발과 유사하지만 사업지역내에 상업지역ㆍ공업지역ㆍ준주거지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업(예: 서울시 청계천 도시환경정비사업, 주상복합건물)
○ 주거환경개선사업	주거환경개선사업은 구청장 또는 대한주택공사가 시행자가 되어 도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주건환경을 개선하기 위한 사업.(재개발과 달리 조합설립이나 관리처분이 없으며, 주택공급은 1세대 1주택이 기준잊만 국민주택규모 이하의 아파트만 공급), 사업방식은 소유자의 토지 및 건물을 전면 매수해 보상을 실시하고 분양권을 소유자에게 제공된다는 점에서 현물로 보상되는 재건축과 구별됨)

▶ 재건축과 리모델링과의 차이

구 분	재건축	리모델링
○ 근거법	도시 및 주거환경정비법	주택법
○ 정비기본계획,정비구역지정	적용	규정없음
○ 추진위원회	법적단체	임의단체
○ 사업근거	행위허가	사업시행인가
○ 관리처분계획	임의	행정청인가
○ 시공자선정	수시선정	사업시행후 가능

▶ 재건축 추진절차

※ 도시 및 주거환경정비법 개정안

당 초

변 경

정비기본계획수립→추진위구성→정비구역지정→추진위승 인→예비안전진단→정밀안전진단→조합설립인가

⇒

정비기본계획 수립→예비안전진단→정비구역지정→추진위구성(승인)→정밀안전진단→조합설립인가

※추진위 구성을 정비구역 지정 이후로 늦추는 것은 추진위 존속 기간 장기화에 따른 부조리 발생을 막기 위한 것이며(투명성), 예비안전진단을 정비구역지정, 추진위구성보 다 앞당긴 것은 무분별한 사업 추진을 막기 위한 조치이다.

재건축 추진절차

※ 건설계약관리연구소(www.concm.net)에서 재구성한 내용임.

구 분

세 부 내 용

1. 재건축추진위원회

조합의 전 단계로서 정비사업과 관련된 일반적인 준비행위를 하고, 그 행위의 결과가 조합에게 승계되는 단체로 위원장, 감사를 포함하여 5인 이상의 위원으로 구성(건교부 고시 정비사업조합설립추진위원회운영규정 제2조제2항). 추진위원회 해산은 추진위원회 설립에 동의한 토지 등 소유자 3분의 2 이상, 또는 토지 등 소유자 과반수의 동의를 얻을 경우’에 해산이 가능함.

▶재건축추진위원회(위원장을 포함한 5인 이상의 위원)의 업무
안전진단 신청에 관한 업무 , 정비사업전문관리업자 선정, 개략적인 정비사업 시행계획서의 작성, 조합의 설립인가를 받기 위한 준비업무 등.

<정비사업전문관리업자 선정>
시장ㆍ군수의 승인을 얻은 후 경쟁입찰의 방법에 따라 동법 제14조제1항 제1호의 정비사업전문관리업자를 주민총회의 의결을 거쳐 선정함.(조합설립인가 전이라도 가능함)

2. 안전진단

건축사업을 시행하고자 하는 자(안전진단은 공동주택재건축에 한함)는 안전진단신청서, 사업지역 및 주변지역의 여건 등에 관한 현황도, 결함부위의 현황사진 등을 첨부하여 안전진단을 신청(시장 또는 군수)하게 되며, 안전진단기관의 예비평가{30일 이내, 판정유형(유지보수, 안전진단실시, 재건축실시))→종합판정 결과에 따라 유지보수(A-C등급), 조건부재건축(D등급), 재건축(E등급)을 시행함( 건설교통부 고시 주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준)

▶안전진단기관
안전진단 기관은 '시설물의안전관리에관한특별법'의 규정에 의한 안전진단 전문기관 및 한국시설안전기술공단, 건설기술관리법 규정에 의한 한국건설기술연구원 등에서 실시.

3. 재건축조합(정비사업조합) 설립인가

<설계회사 선정>
설계회사의 선정은 추진위원회 단계가 아닌 조합단계에서 선정하여야 함.(도시및주거환경정비법 제20조 및 제24조 참조) 다만 사업시행계획서의 작성을 위하여 필요한 경우 추진위원회에서 건축사무소등과 용역계약을 체결할 수 있음.

4. 사업시행인가전 조치

※신탁등기는 재건축사업의 원활한 진행을 위하여 조합원 소유로 되어 있는 대상 토지 또는 주택 등 신탁재산을 일정기간 동안 사업시행자인 조합에게 관리처분하게 하는 것으로 신탁등기를 하면 실질적인 소유권은 조합원이 갖고, 형식적인 소유권은 조합에게 신탁한 것이 됨.

※ 재건축미동의자에 대한 소송
▶ 절차: 대상자 확정→변호사선임→최고서및소제기→시가감정→공탁→판결
▶ 매도청구
매도청구권은 재건축에 참가하는 구분소유자 등이 재건축결의에 불참한 구분소유자에 대하여 일정한절차를 거쳐 구분소유권의 매도를 청구하는 권리.
즉 재건축은 구분소유자 중 한사람이라도 재건축에 불참하게 되면, 이후의 사업진행을 적법하게 진행할 수 없게 되므로 이들을 구분소유관계로부터 합법적으로 배제시키는 작업이 바로 매도청구임.
▶ 매도청구의 시기
매도청구권은 재건축결의 후에 발생하며, 통상적으로 조합설립인가후 소송을 제기하게 됨.

5. 사업시행인가

사업시행자(재개발조합, 또는 시행사와 공동)는 사업시행인가신청서, 정관 등, 토지등소유자의 동의서 및 토지등소유자의 명부(주택재건축사업의 경우 제외), 사업시행계획서, 수용 또는 사용할 토지 또는 건축물의 명세 및 소유권외의 권리의 명세서 등을 포함하여 사업시행인가를 받음.

구 분	도급제	지분제계약(또는 대물보상제도)
내 용	사업에 필요한 공사비를 계약 시점기준으로 공사금액을 책정하여 계약하는 방식(공사도급 방법)	시공사 책임으로 모든 사업을 수행하고 계약시 조합원의 무상지분을 확정하여 계약하는 방식
공사비 조정	공사중 일정율 이상의 물가상승 및 설계변동 수반시 공사비 조정 요구	사업중 공사비 조정 없음
사업비 정산	이익금은 100%조합으로 귀속되며, 추가사업비는 조합원이 부담함.	계약시 확정된 지분이외의 이익금은 100%시공자에게 귀속됨, 추가부담금은 시공사가 부담함.

▶사업시행인가절차
개별법령에 의한 심의 및 평가(교통, 환경, 재해등 영향평가, 건축심의)→사업시행계획수립(토지이용계획, 주민이주대책 등)→사업시행인가신청→공람공고및의견청취→사업시행/변경 인가→사업시행인가 고시

※ 2008년부터 교통영향평가제도를 개선해 내년 상반기부터 건축위원회의 건축심의와 통합해 실시할 예정.

6. 관리처분계획

7. 이주, 철거 및 착공

조합은 공사기간 동안 조합원들의 주거 문제를 해결할 수 있도록 임시 수용시설을 짓거나 주택임대자금을 융자하는 등의 조치를 취해야 하며(미이주자에 대한 명도소송, 금융기관선정, 이주계획서 작성, 이주비 대여 및 근저당 설정, 이주), 철거(수목이설, 지장물 철거 등)후 마무리되면 곧장 착공에 들어가게 됨.

8. 분 양 및 착공

관리처분을 통해 조합원 분양을 마치고 남는 물량을 일반인을 상대로 분양하며, 조합원 공급초과분이 20세대 이상일 경우에는 일반분양을 하고, 20세대 미만인 경우는 지역조합원 자격을 가진 자에게 임의로 공급할 수 있음.

9. 입주ㆍ청산

준공인가

준공인가는 사업시행인가를 받아 건축한 건물이 인가내용대로 이행되어 건축행정목적에 적합한지 여부를 확인하고 준공인가증을 교부하여 줌으로써 건물을 사용·수익할 수 있도록 법률효과를 발생시키는 행정처분임(대법원 판례 1992. 4.10. 91누5358 참조).

분양처분

조합은 공사완료 즉시 확정측량 및 토지분할 절차를 거쳐 분양처분을 한다. 분양처분 결과는 관리처분계획에 따른 분양대상자에게 통지하고 그 내용을 시장, 군수, 구청장에게 보고해야 하며, 이전고시후 지체없이 토지, 건축물에 관한 등기를 하여야 함.

입주절차

입주예정일 통보(통상 30일 전) → 입주 통지(준공인가필증 교부 받은 후) → 잔금정산(조합원 : 분담금 및 대여금, 대여금 이자 / 일반분양자 : 잔금 및 연체이자) → 입주 → 조합의무 관리개시(주택관리업자 선정)

조합의 청산 및 해산

청산이란 종전에 소유한 토지 또는 건축물의 가격과 분양받을 대지 또는 건축시설의 가격에 차이가 있을 때, 그 차액에 상당하는 금액을 징수 또는 지급하는 것이며, 분양처분고시 후 대지 및 건축시설 등에 관한 등기절차를 이행한 때에는 지체없이 총회 또는 대의원회를 소집하여 조합의 해산을 결의하여야 함.