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[백록담]

부동산에 거래에 대한 제한

부동산거래에 대한 법률상의 각종 제한에 대하여 설명하겠습니다. 　

1. 부동산 거래는 원칙적으로 자유입니다.

부동산을 거래할 때 거래 상대방을 선택하거나 거래 방법 등에 특별한 제한이 없는 것이 원칙입니다. 다만, 다음과 같은 경우에는 거래를 하더라도 무효가 될 가능성이 높습니다.

첫째, 거래 상대방이 미성년자나 한정치산자와 거래를 할 경우 거래 자체가 무효가 될 가능성이 높습니다.

만 20세 미만의 미성년자와의 거래는 법정대리인(대부분 부모)의 동의가 없으면 거래가 무효가 됩니다. 따라서 미성년자 소유의 부동산을 구입할 때는 사전에 보호자의 동의를 받아야 합니다.

한정치산자 즉, 심신이 박약하거나 재산의 낭비로 자기나 가족의 생활을 궁박하게 할 염려가 있는 자에 대하여 법원이 한정치산자로 선고한 사람의 경우 역시 법원에서 정한 법정대리인의 동의가 없을 경우 거래 계약 자체가 무효가 됩니다.

둘째, 대리인과의 거래는 반드시 대리권한을 증명하는 서면(인감증명서가 첨부된 위임장)을 첨부해야 합니다. 예를 들어 남편 명의의 주택을 부인과 거래를 할 경우 반드시 남편이 작성한 위임장과 인감증명서를 첨부하지 않을 경우 나중에 남편이 계약 무효를 주장해도 대항하기 어렵습니다.

셋째, 선량한 풍속이나 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 부동산의 거래는 무효입니다. 또한, 당사자의 궁박 경솔 또는 무경험으로 인하여 현저하게 불공정한 부동산 거래 역시 무효입니다. 예를 들어 시세가 1억 원인 아파트를 매수자가 시세를 잘 모르는 것을 악용해 1억 5천만 원에 매각한 경우 불공정한 거래로서 매수자는 무효를 주장할 수 있습니다.

2. 부동산을 거래할 때는 반드시 거쳐야할 절차가 있습니다.

부동산을 구입한 사람은 반드시 등기를 해야 자신의 소유를 주장할 수 있습니다. 부동산을 구입한 후 자신의 이름으로 등기를 하는 것을 "소유권이전등기"라고 표현합니다.

소유권이전등기를 위해서는 다음의 절차를 거쳐야 합니다.

첫째, 부동산 매매 계약서를 관할 구청(구가 없는 경우 시청 또는 군청)에서 검인을 받아야 합니다.

둘째, 부동산을 거래한 사람은 소유권이전등기를 신청 이전에 부동산의 거래내용을 납세지 관할세무서장에게 신고(부동산양도신고)를 하고 관할세무서장이 발급한 부동산양도신고확인서를 교부 받아야 합니다.

셋째, 부동산 소유권이전등기는 매매 계약서상의 잔금 지급일부터 60일 이내에 신청해야 합니다. 만약 이 기간을 어길 경우 일정한 과태료를 물어야 합니다.

3. 농지거래와 토지거래 허가지역에서 토지 거래는 제한을 받습니다.

첫째, 농지는 구입할 경우에는 소유권이전등기 이전에 농지의 소재지를 관할하는 읍장 또는 면장(도시 지역의 경우에는 시장이나 구청장)으로부터 농지취득자격증명을 발급 받아야 합니다.

농지는 원칙적으로 농업인 만이 소유할 수 있습니다.

농업인 이란 1천 제곱미터(303평) 이상의 농지에서 농작물 또는 다년성 식물을 경작 또는 재배하거나 1년 중 90일 이상 농업에 종사하는 사람 등을 의미합니다.(농지법 시행령 제3조 참조)

이때 농지란 논이나 밭, 과수원 등으로 실제 이용하고 있는 토지와 농업생산에 필요한 시설의 토지를 말하는 것으로 토지대장의 지목이 아닌 실제 이용 현황을 기준으로 합니다.

둘째, 토지거래허가지역에서 일정 면적(주거지역180㎡, 상업지역200㎡, 공업지역660㎡, 녹지지역200㎡, 농지1000㎡, 임야2000㎡, 주말농장용 농지1000㎡미만) 이상의 토지를 거래할 경우에는 계약 체결 이전에 관할 구·시·군청에서 토지거래허가(허가를 받고자 하는 자는 허가신청서에 계약내용과 그 토지의 이용계획 등을 기재하여 시장. 군수에게 제출)를 받아야합니다.

토지거래허가지역에서 토지 거래는 원칙적으로 불가능하며, 일정한 기준에 합당한 토지 거래만 허가를 받아 거래할 수 있습니다.(상세한 기준은 국토이용관리법 제21조의4 참조)

이때 토지란 건축물이 없는 나대지 상태의 토지뿐만 아니라, 주택에 포함된 토지나 기타 상가 등 건물에 포함된 토지도 포함됩니다.

4. 이런 부동산 거래는 처벌을 받습니다.

첫째, 소위 "미등기전매" 행위는 처벌을 받습니다. 미등기전매란 부동산을 구입하여 자신의 이름으로 등기를 하지 않고 다른 사람에게 파는 행위를 말합니다. 또한, 부동산 매매 계약만 체결한 상태에서 다른 사람에게 파는 경우에도 일단 자신의 이름으로 등기하지 않고 곧바로 다른 사람에게 등기를 넘기는 경우도 포함됩니다.

예를 들어 "갑" 소유의 부동산을 "을"이 구입하여 "병"에게 되팔 때 "을"의 이름으로 소유권을 넘겨받지 않고 곧바로 "병"에게 소유권이전등기를 해주는 경우가 미등기전매의 전형적인 형태입니다.

만약 미등기전매를 할 경우에는 3년 이하의 징역이나 1억 원 이하의 벌금을 부과 받을 수 있습니다.

둘째, 다른 사람 명의로 부동산을 구입하거나 구입하려고 하는 사람은 "부동산실권리자 명의등기에 관한법률"에 의해 5년 이하의 징역이나 2억 원 이하의 벌금형을 부과 받을 수 있습니다.

이와 같은 제도는 소위 "부동산실명제"로 알려져 있습니다.

다른 사람 명의로 부동산을 구입하는 경우 실제 소유자와 이름만 빌려주는 사람 사이에는 소위 "명의신탁약정"이 성립되며, 이와 같은 명의신탁약정은 무효이며, 명의신탁 행위를 도와주는 사람도 같은 처벌을 받을 수 있습니다.

부동산에 이용에 대한 제한

부동산은 자기 마음대로 이용할 수 없다. 자연 상태에서 우리 인간은 적은 수에 비하여 무한하게 넓은 토지를 자신의 마음대로 이용할 수 있었습니다. 그러나 인구가 증가하여 한정된 토지를 이용하는 과정에서 발생하는 각종 문제점을 방지하기 위해서 법률로서 부동산의 이용에 일정한 제한을 두고 있습니다.

부동산이용을 제한하는 각종 법률에 대하여 알아보겠습니다.

부동산은 환경의 보호나 지역의 균형적인 발전 또는 특정한 시설을 보호하기 위하여, 기타 각종 개발을 위하여 이용이 제한되고 있습니다.

1. 대부분의 토지는 국토이용계획에 의해 이용이 제한되고 있습니다.

우리나라 국토의 대부분은 국토이용관리법에 의한 국토이용계획에 의해 도시지역과 준도시지역, 농림지역, 준농림지역(현관리지역), 자연환경보전지역의 5개 지역으로 지정되어 있습니다.

도시지역이란 도시계획법상의 도시계획에 의하여 당해 지역의 건설·정비·개량 등을 시행하였거나 시행할 지역과 택지개발예정지구, 국가산업단지, 지방산업단지, 전원개발사업구역 및 예정구역(수력발전소 및 송·변전시설부지를 제외한다. 이하 같다)으로 지정하여 개발하였거나 개발할 지역을 의미합니다.

도시지역이 도시계획구역인 경우에는 도시계획법에 의하여 토지이용이 제한되며, 국가산업단지 또는 지방산업단지인 경우에는 산업입지 및 개발에 관한법률에 의해, 택지개발예정지구인 경우에는 택지개발촉진법, 전원개발사업구역 또는 예정구역인 경우에는 전원개발에 관한특례법에 의해 각각 토지 이용이 제한됩니다.

준도시지역이란 도시지역에 준하여 토지의 이용과 개발이 필요한 주민의 집단적 생활근거지, 국민여가선용과 관광휴양을 위한 체육 및 관광휴양시설용지, 농공단지, 집단묘지 기타 각종 시설용지 등으로 이용되고 있거나 이용될 지역을 의미합니다.

준도시지역 중 취락지구로서 개발계획이 수립된 경우에는 개발계획에서 정하는 대로 이용해야 하며, 개발계획이 수립되지 않은 경우에는 일정한 대기오염물질배출시설이나 폐수배출시설 위험물의 제조·취급시설, 용적률 200%를 초과하는 공동주택의 건축 등의 행위가 제한됩니다.

준도시지역 중 산업촉진지구 안에서는 해당 지구의 개발계획에 의해 이용 행위가 제한되며, 농공단지로 지정된 경우에는 산업입지 및 개발에 관한법률에 의해 이용이 제한됩니다. 또한, 준도시지역 중 운동·휴양지구나 집단묘지지구, 시설용지지구 안에서도 대부분의 경우 해당 개발계획에 따라 토지를 이용해야 합니다.

농림지역이란 농업진흥지역 및 보전임지 등으로서 농임업의 진흥과 산림의 보전을 위한 지역을 의미합니다. 농림지역이 농업진흥지역에 속할 경우에는 농지법에 따라, 보전임지에 속할 경우에는 산림법을, 초지조성지구 및 단지조성지구인 경우에는 초지법에 따라 토지 이용이 제한됩니다.

준농림지역 농업진흥지역 외의 지역의 농지 및 준보전임지 등으로서 농림업의 진흥과 산림보전을 위하여 이용하되, 개발용도로도 이용할 수 있는 지역을 의미합니다.

준농림지역에서는 환경오염의 우려가 있거나 부지가 일정규모이상인 공장·건축물·공작물 기타의 시설의 설치 등 국토이용관리법시행령에서 정하는 토지이용행위를 할 수 없습니다. 다만, 농림부장관이 농업진흥이나 농지보전에 필요하다고 인정하는 지역에서는 농지법에 의하여 행위를 제한할 수 있도록 규정하고 있습니다.

자연환경보전지역이란 자연경관·수자원·해안·생태계 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호·육성을 위하여 필요한 지역을 의미합니다.

자연환경보전지역에서는 원칙적으로 건물을 건축하거나 토지의 형질변경, 입목의 벌채 등의 대부분의 행위가 제한됩니다. 또한, 해당 지역이 자연공원법에 의한 공원구역이나 공원보호구역, 수도법에 의한 상수원보호구역이나 문화재보호법에 의하여 지정된 사적·명승 또는 천연기념물과 그 보호구역인 경우에는 각각 자연공원법·수도법 또는 문화재보호법에 의해서 토지 이용이 제한됩니다.

2. 도시지역의 토지이용 제한은 더욱 복잡합니다.

도시지역의 토지는 2중 3중으로 이용이 제한되고 있습니다.

2.1. 도시지역 내의 토지이용은 허가를 받아야 합니다.

원칙적으로 도시지역으로 지정된 지역 안에서는 건축이나 토지의 형질을 변경하는 행위, 토지의 분할 등의 행위는 시장이나 군수의 허가를 받아야 합니다.

2.2. 대부분의 도시지역 토지는 용도지역으로 지정되어 이용이 제한됩니다.

대부분의 도시지역 안에 있는 토지는 도시계획에 의해 주거지역과 상업지역, 공업지역, 녹지지역 중 한 가지 용도지역으로 지정이 되며, 이들 지역 내에서 건축 등 행위제한은 건축법에서 상세히 규정하고 있습니다.

주거지역은 다시 전용주거지역과 일반주거지역, 준주거지역으로 구분됩니다. 전용주거지역은 저층 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위한 지역이며, 일반주거지역은 일상의 주거기능을 보호하기 위하여 필요한 지역, 준주거지역은 주거기능을 주로 하되, 상업적 기능의 보완이 필요한 지역을 의미합니다.

상업지역은 중심상업지역과 일반상업지역, 근린상업지역, 유통상업지역으로 구분됩니다. 중심상업지역은 도심·부도심의 업무 및 상업기능의 확충을 위하여 필요한 기역이며, 일반상업지역은 일반적인 상업 및 업무기능을 담당하게 하기 위하여 필요한 지역, 근린상업지역은 근린지역에서의 일용품 및 서비스의 공급을 위하여 필요한 지역, 유통상업지역은 도시 내부나 지역간 유통기능의 증진을 위하여 필요한 지역을 의미합니다.

공업지역은 주로 중화학공업·공해성공업 등을 수용하기 위하여 필요한 전용공업지역과 환경을 저해하지 아니하는 공업의 배치를 위하여 필요한 일반공업지역, 경공업 기타 공업을 수용하되, 주거기능의 보완이 필요한 준공업지역으로 구분됩니다.

녹지지역은 도시의 자연환경·경관·수림 및 녹지를 보전하는 보전녹지지역, 주로 농업적 생산을 위하여 개발을 유보하는 생산녹지지역, 녹지공간의 보전을 해하지 아니하는 범위 안에서 제한적 개발이 불가피한 지역인 자연녹지지역으로 구분됩니다.

2.3. 특정한 지역은 "지구"로 지정되어 건축이 제한되고 있습니다.

도시계획에 의해서 용도지역과 별도로 일정한 지역을 정해서 "지구"로 지정하여 건축 등의 행위를 제한하고 있습니다.

예를 들어 도시의 자연풍치를 유지할 필요가 있는 지역은 "풍치지구"로 지정하여 토지의 이용을 제한하고 있으며, 도시의 미관을 유지하기 위하여 필요한 지역은 "미관지구"로 지정하여 토지 이용을 제한하고 있습니다. 기타 문화재 및 중요 시설물의 보호와 보존을 위하여 필요한 때에는 "보존지구"로 지정하여 토지 이용을 제한하고 있습니다.(도시계획법 및 건축법 참조)

2.4. 특정한 목적을 위해서 "구역"을 지정하여 토지이용을 제한합니다.

특정한 목적을 달성하기 위해서 "구역"을 지정하여 토지의 개발이나 이용을 제한하고 있습니다.

구역제의 가장 대표적인 것은 개발제한구역(그린벨트)으로, 개발제한구역은 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위하여 또는 국방부장관의 요청이 있어 보안상 도시의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되는 지역을 대상으로 지정됩니다.

기타 도시의 무질서한 시가화를 방지하고 도시의 계획적·단계적인 개발을 도모하기 위한 "시가화조정구역"이나 토지이용을 합리화하고 도시의 기능·미관 및 환경을 효율적으로 유지·관리하기 위한 "상세계획구역"이 지정되고 있습니다.(도시계획법 참조)

3. 특정한 시설을 보호하기 위해 토지이용이 제한되는 경우도 있습니다.

가장 대표적인 것은 군사시설보호구역으로 군사시설보호법에 의하면 군사시설의 외곽 경계선으로부터 1킬로미터 이내에서 보호구역을 설정할 수 있으며, 보호구역 안에서의 건축행위는 관할부대장이 인정하는 경우 이외에는 제한됩니다.

토지이용 제한이 가장 심한 경우는 상수원보호구역입니다. 수도법과 수도법의 하위법령인 상수원관리규칙에 의하여 상수원보호구역 안에서는 원칙적으로 건축이 금지되고 있으며, 기존 주택의 증개축 등 일정한 경우에만 건축이 허가됩니다.

우리 주변에서 가장 흔히 볼 수 있는 지역은 학교환경위생정화구역입니다. 학교보건법에 의해 지정되는 학교환경위생정화구역(학교 경계선으로부터 200미터 이내)에서는 여관이나 유흥시설, 공해시설 등 학교보건위생에 해로운 행위나 시설이 제한됩니다.

국도나 고속도로 주변 토지의 경우에는 접도구역이나 연도구역으로 지정될 경우 일정한 건축행위가 제한되며(도로법, 고속국도법), 항만지역은 항만지구로 지정되어 토지이용 행위가 제한되는 등 각각의 개별법에서 토지이용행위를 규제하는 사례들을 손쉽게 찾아볼 수 있습니다.

4. 토지 이용규제는 토지이용계획확인서를 발급 받아 확인합니다.

우리나라의 대부분의 토지들은 국토이용관리법이나 각각의 개별 법률에 의해서 이용이 제한되고 있는 것으로, 토지를 구입할 경우에는 가장 먼저 해당 토지가 어떤 법률에 의해 어떤 제한을 받고 있는지 확인해야 합니다.

내가 구입할 토지가 어떤 제한을 받고 있는가 알아보기 위해서는 가장 먼저, 해당 토지 소재지의 구청이나 시청·군청의 민원실을 방문해 토지이용계획확인서를 발급 받아야 합니다.

토지이용계획확인서를 발급 받아 보면 내가 구입할 토지가 도시계획이나 국토이용계획상 어떤 지역에 속해있으며, 토지거래허가지역에 포함되는지 여부 등이 나타나 있습니다. 그러나, 부동산과 관련된 법률 지식이 없는 사람 입장에서는 토지이용계획확인서에 표기된 용도지역이나 각종 이용제한에 대한 구체적인 내용을 알 수 없습니다. 예를 들어 대상 토지가 "준주거지역"으로 표기되었더라도, 준주거지역에서 어떤 행위를 할 수 있는지 알 수 없는 것입니다.

즉, 토지이용계획확인서는 해당 토지가 도시계획이나 국토이용계획법 상 어떤 용도지역이나 지구, 지역에 속해 있는가 여부나 도로 등 특정 도시계획시설에 포함되어 건축이 제한되는지 여부 등을 확인해 주는 서류에 불과한 것이며, 구체적인 토지이용 제한 사항을 알아보기 위해서는 해당 용도지역 등을 규율하는 각각의 법률 조문이나 해당 지방자치단체의 조례 등을 찾아보아야 합니다.

일반인의 입장에서는 어떤 용도지역이 어떤 법률에 의해서 규율되는지 알 수 없으므로, 대부분 토지이용계획확인원을 발급 받으면 관할 관청의 건축과나 관련 전문가를 방문해 해당 토지를 이용할 수 있는 방법을 문의하는 경우가 대부분입니다.

만약 이런 전문가의 도움을 받지 않고 자신이 직접 해당 토지에 대한 이용규제 사항을 확인하기 위해서는 가장 먼저 토지이용계획확인원에 표기된 용어부터 해석할 수 있는 능력을 갖추어야 하며, 이들 용어가 어떤 법률에서 규정하고 있는지 알아야 합니다.

건설교통부에서는 홈페이지(www.moct.go.kr)에 용어해설 서비스를 개설하고 있으며, 각종 지방자치단체에서도 홈페이지를 통해 상담을 하고 있으므로 이런 사이트를 이용해 구체적인 사항을 확인할 수 있을 것입니다. 또한, 이 홈페이지의 부동산용어사전(중개업법 및 실무 용어해설)란을 통해 개략적인 용어 해설을 찾아볼 수 있습니다.

[한강사랑]

좋은 자료들을 많이 올려주셨네요.. 정말, 감사드려요.. 생활에 많은 도움이 될 것 같습니다.