전원주택용지 구입 "이런 것은 아세요?"

전원주택용지 구입 "이런 것은 아세요?"   농지나 임야 등 비도시지역내 토지를 구입여건이 크게 달라졌다. 무턱대고 구입에 나섰다가는 '투기범'이 되기 십상이거나 엄청난 세금으로 낭패를 볼 수 있다. 부동산 경기가 없다지만 대체로 전원주택 등 토지관련 수요가 늘어나는 것이 일반적이다. 실수요 목적이 아니더라도 전국적인 개발 붐을 타고 시세차익을 노린 가수요도 크게 늘어날 전망이다. 전국적으로 13개 혁신도시 및 6개 기업도시, 판교, 파주운정, 김포 등 수도권 2기 신도시 건설이 본격화되면서 개발 재료가 넘치고 있다. 때문에 대토수요, 개발기대심리 등으로 개발지역 주변 땅값이 크게 오를 전망이다. 또한 전원주택 을 제일 많이 선호하는 양평. 가평. 춘천등의 전원주택지들이 크게 오르고 있다.  이러한 가능성을 두고 부동산 투자에 나서고자하는 사람은 달라진 제도 및 환경을 반드시 숙지할 필요가 있다. 따라서 지난 '8.31부동산대책'으로 토지 구입여건이 크게 달라졌다는 점을 감안하고 구입에 나서야한다. 올해 달라진 법규 및 시장 변수들에 대해 알아본다. 우선 농지,임야를 팔 때 대상 농지,임야소재지에 거주하지 않는 경우에는 팔 때 양도소득세가 실거래가로 부과된다. 그리고 토지거래허가지역의 농지나 임야를 매입할 때에는 소재지 시,군,구에 주민등록상 세대원 전원이 1년이상 전입, 거주해야한다. 종전 6개월 거주요건이 크게 강화된데다 위장전입이나 명의신탁 등도 매우 어렵다. 특히 땅 투기자를 신고할 경우 보상금을 지급하는 '토파라치'제도가 도입돼 지역 주민들도 감시자가 되고 있다는 점을 염두해야한다. 또한 토지,주택투기지역에선 토지분할이 금지되고 허가지역내에서도 분할시 허가를 받아야 된다. 토지분할 제한대상지역도 비도시지역까지 확대된다. 올해부터 외지인이 소유하는 농지,임야는 양도세를 실거래가로 과세하고 내년부터는 양도세율이 60%가 적용돼 시세차익을 내기가 어려워졌다. 농지를 전용할 때 개발사업자에게 부과되는는 농지보전부담금 부과기준이 농지조성원가에서 공시지가의 30%로 바뀌어 땅값이 비싼 수도권은 부담금이 3배 이상 늘어난 것도 부담이다. 특히 농지나 임야전용방식으로 전원주택이나 창고 등을 신축하는 사람이라면 기존 주택을 구입, 리모델링해 활용하는 방법도 고려해볼만 하다. 토지거래허가구역내 75평을 초과하는 대지면적에 대해서는 취득 후 3년간 전매 금지된다. 반면 양도세중과에서 제외되는 1000㎡이하의 주말농장용 주택, 농지보전금이 50% 면제되는 소규모 농어촌 주택에 대한 관심은 크게 늘어날 전망이다. 전원주택이나 수익형 펜션 건립도 어려워졌다. 토지 구입후 3년 전매제한과 더불어 농지 및 임야 등의 분할이 허가대상으로 바뀌었기 때문이다. 다만 펜션 수요자 중 농어촌 민박을 지정받아 운영하는 방법이 있을 수 있다. 그러나 농어촌 민박을 지정받으려면 현지에 거주해야 하고 건물연면적을 150㎡이하로 짓고 객실수가 7실이하로 민박지정을 받아야 민박영업이 가능하다. 펜션은 현재 공급과잉현상을 빚고 있는 만큼 관광농원이나 낚시터등 특색있는 차별화가 요구된다. 올해부터 양도세 및 종합부동산세 강화도 토지시장을 침체시키는 요인으로 작용할 전망이다. 따라서 설 연휴 이후 급매물이 나올 것이라는 게 시장 관계자들의 설명이다. 시장은 호재와 악재가 충돌하면서 다소 혼란스러움이 예상되는 만큼 투자에 신중할 필요가 있다.