임대차기간 및 보증금의 증액 - 기간만료 6개월 전 계약해지 통지가 기간만료 시의 갱신거절인지

[♧ 챈들러]

임대차기간 및 보증금의 증액 -  기간만료 6개월 전 계약해지 통지가 기간만료 시의 갱신거절인지

본 정보는 대한법률구조공간(http://www.klac.or.kr/)의 법률상담사례 중, 주택임대차와 관련된 내용을 발췌한 것입니다.
타까페 혹은 개인용 사이트의 불법 펌이 아닙니다.

질문

甲은 乙로부터 주택을 임차하였다가 계약기간 2년이 만료되기 6개월 전에 이사할 사정이 있다고 구두상으로 계약해지통지 및 임차보증금반환청구를 하였습니다. 그러나 乙이 임차보증금의 반환을 지체하던 중 사정이 변경되어 甲은 계속 거주하기로 마음먹고 임차보증금의 반환을 독촉하지 않았습니다. 그러던 중 乙은 계약기간이 만료된 후 5일이 지나서 계약기간이 만료되었으며, 甲이 위와 같이 6개월 전에 계약해지통지를 하였으므로 묵시의 갱신은 인정되지 않는다고 하면서 위 주택의 명도를 요구하고 있으나, 甲은 묵시의 갱신이 이루어진 것으로 알고 전혀 이사할 준비를 하지 않았습니다. 이 경우 甲은 乙의 명도요구에 응하여야만 하는지요?

답변

「주택임대차보호법」 제6조는 “①임대인이 임대차기간만료 전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간만료 전 1월까지 통지하지 아니한 때에도 또한 같다. ②제1항의 경우 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다. ③2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나 기타 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항의 규정을 적용하지 아니한다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 제6조의2는 “①제6조 제1항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통지를 할 수 있다. ②제1항의 규정에 의한 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다.”라고 규정하고 있습니다.
 그러므로 주택임대차계약이 묵시적으로 갱신된다면 임차인은 언제든지 계약의 해지통고를 할 수 있고 다만, 그 해지의 효력은 임대인이 해지통고를 받은 날부터 3월이 경과되어야 발생하는데, 임대인에게는 그러한 해지권이 주어지지 않았습니다.
 그런데 위 사안에서 임차인 甲은 임대차기간이 만료되기 6개월 전에 임대인 乙에 대하여 임대차계약을 해지한다고 하면서 임대차보증금을 반환해줄 것을 구두상으로 통지한 사실이 있는 바, 이 경우 甲의 위와 같은 의사표시에 임대차기간이 만료되는 경우를 위한 갱신거절의 의사표시가 포함되어 있는지, 그 후 그러한 의사표시가 철회되었는지에 따라서 묵시의 갱신 여부가 결정될 것으로 보입니다.
 그리고 위 사안에서 甲이 계약기간만료 6개월 전에 행한 계약해지의 통지가 甲에게 계약기간만료전이라도 甲의 사정에 의하여 계약을 해지할 수 있다는 등의 계약해지권이 유보되어 있지 않은 상태에서 甲의 사정에 의하여 일방적으로 행해진 것이라면 乙이 그 해지에 동의하지 않는 한 해지의 효력이 발생하지 않은 것으로 보아야 할 것입니다. 그렇다면 「민법」 제543조에서 “①계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다. ②전항의 의사표시는 철회하지 못한다.”라고 규정하고 있지만, 위 사안의 경우에는 반드시 해지의 의사표시를 철회할 수 없는 경우라고 볼 수 없을 것입니다.
 참고로 판례는 임대차기간만료 6개월 전에 계약해지통지를 한 후 임차인이 임차주택으로 주민등록전입신고를 하고, 임대차기간만료일 이후에도 임차부분에서 계속 거주하였으며, 임대차보증금의 반환을 서면으로 요구하지 않았고, 임차부분에 관한 새로운 임차인을 찾아보려고 시도하지도 않았을 경우 그 통지에는 갱신거절의 의사가 포함되어 있지 아니하였거나 또는 있었다 하더라도 그러한 의사가 철회된 것으로 인정될 여지가 많아 보인다고 하였습니다(대법원 2001. 7. 10. 선고 2000다37098 판결).
 따라서 위 사안에서도 甲이 계약기간만료 6개월 전에 이사하겠다고 계약해지의 의사표시를 하였지만, 乙이 이에 동의해준 바가 없었고, 그 후 甲이 계약기간이 만료됨에도 다시 임차보증금의 반환을 독촉하는 등 별다른 조치를 취한 바 없이 계속 거주하였다면 甲의 6개월 전에 행한 계약해지의 의사표시는 계약갱신거절의 의사가 포함되어 있지 아니하였거나 또는 있었다 하더라도 그러한 의사가 철회된 것으로 인정될 여지가 있을 듯하므로, 甲은 乙의 기간만료로 인한 임차주택의 명도청구에 대응하여 묵시의 계약갱신을 주장해 볼 여지가 있을 것으로 보입니다.