경매만으로는 맛 볼수 없는 NPL투자 매력 15가지-내 원고

[위험한경매]

06. 경매만으로는 맛 볼수 없는 NPL투자 매력 15가지-완료

경매투자가 현물이라면, 부실채권투자?

“주식으로 비유하면 경매투자가 현물이라면, 부실채권투자는 선물이나 옵션에 비유할 수 있습니다!”

“부실채권투자가 리스크가 크다는 말씀이세요?”

“그런 말이 아니고, 수익이 크다는 말이죠!”

“부실채권투자는 공부할수록 매력덩어리인 것 같아요?”

“잘 했을 때 이야기입니다.”

주식은 오르는 한쪽에서만 먹는단다. 선물이나 옵션은 양쪽에서 먹는단다. 담보부 부실채권투자는 수익이 세 부분에서 발생한다. 담보부 부실채권 투자에는 투자의 매력들이 다 모여 투자이익 실현에 다양한 선택지를 가지게 된다. 경매투자는 낙찰 받아 임대나 매각하는 단순한 투자전략만을 가지고 있는 것에 비해, 부실채권 투자의 매력은 경매를 통한 부동산 투자와 채권투자를 통한 배당금 수령은 물론이고 수익금액 대한 비과세투자, 양도소득세 절감등 부수되는 매력이 상당하다. 경매 투자만에서는 맛볼 수 없는 즐거움이 더 있다.

부실채권에 투자해서 저당권을 인수한 다음 경매로 낙찰 받아 누릴 수 있는 즐거움 15가지다.

『NPL 매입 + 경매 낙찰』로 누릴 수 있는 즐거움 15가지

『① 투자의 높은 안정성

② 부실채권 매입시 융자효과

③ 빠른 회전율과 높은 수익률

④ 용이한 투자결정과 직접 낙찰효과

⑤ 상계신청으로 자금부담 경감

⑥ 배당소득에 대한 비과세 효과

⑦ 깡통물건 투자효과

⑧ 부동산 종류와 투자 목적의 다양성

⑨ 하자 이용해서 매입가격 낮추기

⑩ 용도변경을 통한 수익극대화

⑪ 양도세 절세 효과

⑫ 재경매 물건의 입찰보증금 차지효과

⑬ 기본적인 권리분석만 필요

⑭ 『고가응찰전략』에 따른 확실한 낙찰효과

⑮ 합법적인 『UP-계약서』 작성 효과 』가 그것이다. 「담보부 부실채권 투자 + 경매특수물건 투자」= 「채권 투자 + 소유권투자」를 통해 얻어지는 ‘임대소득’이나 직접 사용함으로서 얻게 되는 ‘기회비용수익’은 여기서는 논외로 한다. 엄밀하게 계산해 본다면 작은 비용으로 취득한 부동산에서 얻어지는 임대소득의 수익률도 상당할 것으로 생각된다. 정리 해 보면 다음과 같다.

① 투자의 높은 안정성

일부 오해와는 다르게 담보부 부실채권 투자는 안전하다. 투자원금 및 채권확보가 다른 투자에 비해 확실하다. 수익성 분석을 위해 재평가 실사를 행한 다음 매입을 하기 때문에 회수금액을 예측할 수 있다. 1순위 저당권에 투자하기 때문에 채권확보에 안정성이 높다. 은행이 1순위 저당권자인 담보부 NPL 물건은 권리분석이 따로 필요 없다. 이유는 당초 은행이 융자를 실행하면서 하자 점검을 모두 마친 후에 대출을 실시하기 때문이다. NPL 물건이 『고위험』이라고 할 때는 후순위 저당권이나, 개인 저당권 또는 무담보부 부실채권을 말하는 경우다.

② 부실채권 매입시 융자효과

NPL 투자가 다른 어떤 투자에서도 누릴 수 없는 유리한 점이 질권 대출이 가능하여 동원자금이 적게 소요된다는 점이다. 채권최고액 2억 원인 1순위 담보부 저당권을 1억 원에 매입하기로 했다고 하자. 매입가격이 1억 원이라면 계약시에 매매가격의 10~15%정도인 1,000만원~1,500만원의 계약금이 필요하고, 나머지 85~90%인 8,500만원~9,000만원은 해당 저당권을 담보로 융자가 가능하다. 따라서 『론세일』방식으로 NPL을 매입 후 배당에만 참여하는 『배당금 수령법』인 투자라면 매입가격이 1억 원인 저당권 계약이라면 계약금액의 10~15%정도만 준비되어 있으면 된다. 『채무인수방식』으로 저당권을 매입하여 『유입법』으로 입찰에 참여하는 경우라면 『입찰보증금』만 덜 필요하다. 잔금납부때 필요한 잔금은 『경락잔금 융자』를 통해 해결하게 된다. NPL 투자의 장점은 질권 융자와 경락잔금융자를 이용할 수 있어 소액투자금으로 NPL투자와 경매투자가 가능하다는 점이다. 표로 정리하면 다음과 같다.

채권가격	할인율	매입가격	융자비율	실투자금액
5 천만 원	30%	3,500만 원	70%	1,050만 원
1억 원		7,000만 원		2,100만 원
2억 원		1억 4,000만 원		4,200만 원
3억 원	35%	1억 9,500만 원		5,850만 원
5억 원		3억 2,500만 원		9,750만 원
10억 원	40%	6억 원		1억 8,000만 원
20억 원		12억 원		3억 6,000만 원
30억 원	45%	16억 5,000만 원		4억 9,500만 원
50억 원		27억 5,000만 원		9억 1,600만 원

③ 빠른 회전율과 높은 수익률

채권가격	수령 배당금%	수령금액	융자금액	자기투자금액	실수령금액
5천 만 원	100%	5,000만원	2,450만원	1,050만원	2,550만원
1억 원		1억 원	4,900만원	2,100만원	5,100만원
2억 원		2억 원	9,800만원	4,200만원	1억 200만원
3억 원	90%	2억 7,000만 원	1억3,650만원	5,850만원	1억 3,350만원
5억 원		4억5,000만원	2억2,750만원	9,750만원	2억2,250만원
10억 원	80%	8억 원	4억2,000만원	1억 8,000만원	3억 8,000만원
20억 원		16억 원	8억 4,000만원	3억 6,000만원	7억 6,000만원
30억 원	70%	27억 원	11억5,500만원	4억 9,500만원	15억 4,500만원

다른 어떤 투자보다 투자기간이 짧다. 단기 투자에 적합하다. 투자 대상임 경매가 진행 중인 물건의 근저당권이므로 투자에서 배당금 수령으로 투자금과 수익을 회수할 때까지의 기간이 짧다. 따라서 현금흐름이 빠르기 때문에 투자회전율을 높일 수 있다. 총수익= [수익률 × 회전수] 다. 수익률이 정해져 있다면 총수익을 높이는 방법은 투자횟수를 늘리는 방법뿐이다. 부실채권 인수에서 배당을 통한 투자금 회수까지 정상적으로 진행되는 경우에는 약 2~3개월 정도의 시간이 소요된다. 『배당금 수령법』이라면 1년에 4~6회 투자가 가능하다. 즉, 자에서 회수까지 단기간에 마무리하여 수익을 올릴 수 있다.

④ 용이한 투자결정과 직접 낙찰효과

채권 투자대상을 직접 확인 후 매입결정이 가능하다는 점과 함께 해당 경매물건의 경매과정에 직접 응찰하여 부동산 소유권 취득까지 가능하다.

NPL 물건이지만 투자대상 물건의 소재파악이 가능해 물건의 시장성과 가치 판단, 수익률 추정이 용이하다. 즉 담보부 부실채권 매입 전에 현장조사 후 투자여부를 선택할 수 있다. 비교거래사례법이나, 인근 부동산의 낙찰사례를 가격결정의 참고자료로 활용할 수 있다. 낙찰 받을 가치가 있는 물건이라면, 채권최고액이나 실채권 청구액까지 응찰가격을 높여 응찰 할 수 있다. 당일 경매 진행가격인 최저매각가격이나 평균 낙찰가율은 무시하고, 배당에서 배당 받을 수 있는 금액까지 고가 응찰전략 구사가 가능하다. NPL 투자자가 응찰하는 물건에서

일반 경매 응찰자는 낙찰 받을 수 없다.

다음 표를 통해 경매투자와 부실채권 투자가 혼합되는 것을 보자. 직접 낙찰 받을 때는 자신의 채권최고액 범위 내에서 누구보다 유리하게 높은 응찰가격을 제시할 수 있다. 3억 원짜리 저당권을 2억1천만 원에 매입했다고 해도 배당받을 금액은 3억 원이다. 이 물건의 경매감정가격은 5억이고, 2번 유찰로 3억 2,000만원으로 떨어진 상태에서 부실채권매입 투자자는 4억 원에 직접 응찰하여 낙찰 받았을 수 있다. NPL 투자자는 입찰에서 채권최고액까지 범위에서 응찰가격의 제한을 받지 않고 응찰할 수 있다.

경매가격	경매최저가격	저당권가격	저당권매입가격	경매응찰가격
2억 원	1억 4,000만원	1억 원	7,000만원	1억 6,000만원
3억 원	1억 9,200만원	2억 원	1억 4,000만원	2억 4,000만원
5억 원	3억 2,000만원	3억 원	2억 1,000만원	4억 원
7억 원	4억 4,800만원	5억 원	3억 5,000만원	5억 6,000만원
10억 원	6억 4,000만원	7억 원	4억 9,000만원	8억 원
20억 원	12억 8,000만원	15억 원	10억 500만원	16억 원
30억 원	19억 2,000만원	22억 원	15억 4,000만원	24억 원
50억 원	32억 원	35억 원	24억 5,000만원	40억 원

NPL투자자는 직접 낙찰 받을 때는 자신의 채권최고액 범위 내에서 누구보다 유리하게 높은 응찰가격을 제시할 수 있다. 3억 원짜리 저당권을 2억1천만 원에 매입했다고 해도 배당받을 금액은 3억 원이다. 또한 낙찰로 소유권을 취득한 다음 여러 활용방안을 구사할 수 있고 매각 시점도 유리하게 정할 수 있다.

⑤ 상계신청으로 자금부담 경감

NPL 저당권을 매입하면 배당금을 수령할 권리가 생긴다. 해당 물건을 입찰하여 낙찰 받게 되면, 매각대금을 납부할 의무가 생긴다. 한 경매 사건에서 배당금을 수령할 권리와 매각대금을 납부할 권리가 한사람(=NPL 투자자이자 경매 낙찰자)에게 생긴다. 이런 경우 NPL 투자자는 법원에 배당에서 받을 금액만큼을 납부하지 않게 해달라고 신청할 수 있는 제도가 『상계(=相計)』다. 예를 들어 NPL투자자가 5억 원을 받을 권리가 있다고 해보자. 해당 경매물건의 매각대금으로 납부할 금액이 6억 원이라면 받을 금액을 뺀 1억 원만 납부하게 해달라고 경매법원에 신청하는 제도가 『상계』제도이다. 상계제도를 활용하면 잔금납부의 부담을 훨씬 줄일 수 있다. 부실채권 매입할 때 융자 받은데 이어, 경락잔금대출을 이용하고, 배당받을 금액을 상계 신청하는 행복을 누릴 수 있는 투자 방법이다.

경매가격	저당권가격	경매응찰가격	상계신청액	경락잔금액	실제잔금납부액
2억 원	1억 원	1억 6,000만원	1억 원	3,000만 원	3,000만 원
3억 원	2억 원	2억 4,000만원	2억 원	2,000만 원	2,000만 원
5억 원	3억 원	4억 원	3억 원	5,000만 원	5,000만 원
7억 원	5억 원	5억 6,000만원	5억 원	3,000만 원	3,000만 원
10억 원	7억 원	8억 원	7억 원	5,000만 원	5,000만 원
20억 원	15억 원	16억 원	15억 원	5,000만 원	5,000만 원
30억 원	22억 원	24억 원	22억 원	1억 원	1억 원
50억 원	35억 원	40억 원	35억 원	2억 5,000만 원	2억 5,000만 원

채권상계신청서

채권 상계 신청서

* 채권자 : 김 길동

* 채무자 : 이 길동

* 낙찰자 : 김 길동

위 당사간 귀원 2013-12345호 부동산 임의경매사건에서 위 경매부동산을 채권자가 낙찰 받았고, 귀 경매법원으로부터 잔금납부를 통지받아, 이 부동산의 제1순위 저당권의 채권액만큼을 채권자가 배당받을 낙찰대금에서 교부금 상당액(경매예납금액 포함)과 상계하여 주시기 바랍니다.

201* 년 ** 월 **일

채권자 김 길동 (인)

첨부서류 : 채권계산서 및 예상 배당표

서울 동부지방법원 경매 *계 귀중

이 자료는 NPL을 매입하여 채권자가 된 경매 낙찰자가 경매법원에 신청한 상계신청서이다.

배당이의가 제기되어 상계처리 할 수 없을 때

부실채권을 인수한 저당권자가 최고가매수인이 되었다고 하자. 잔금납부일에 저당권채권금액과 매각잔금을 상계 처리할 수 없는 경우가 있다. 상계처리시 이해관계자에 있는 자가 배당에 이의를 제기하거나, 질권자의 상계처리에 대한 동의가 없으면 현금으로 잔금을 납부해야 한다. 이런 경우에는 경락잔금대출을 통해 매각잔금을 처리하면 된다.

⑥ 배당소득에 대한 비과세 효과

투자 유형별로 나누어서 보면 부실채권투자의 장점을 금방 파악할 수 있다. 채권자로서 배당에 참가하기 때문에 세금이 부과되지 않기 때문에 더 높은 수익을 기대할 수 있다. 부실채권투자로 발생한 소득은 종합소득세 비과세 대상이다.

“NPL투자로 번 돈은 정말 세금 안 내도 되나요?”

“배당금 수령에서 발생한 투자 수익금에 대해서는 지금은 그렇게 이해하셔도 크게 틀리지 않습니다!”

“그게 무슨 말씀이세요?”“투자자의 투자형태나 빈도수에 따라 달라진다는 말입니다.”

부실채권투자에서 빼 놓을 수 없는 큰 매력이 세금부분이다. 부실채권투자로 발생하는 양도차익에 대해서는 완전 비과세대상이다. 부동산의 경우 보유기간 1년 미만 처분으로 발생하는 차익에 대해서는 현행 세율로는 50% 단일세율이다. 보유후 1년 이내에 처분해서 그 차익이 1억 원이라면 5,000만원을 세금으로 납부해야 한다.

일반펀드로 얻는 수익에 대해서도 14.4%의 소득세를 납부해야 한다. 그러나 부실채권 투자로 얻은 차익에 대해서는 기간, 차익의 크기를 묻지도 않고 따지지도 않고 세금 부과대상이 아니다. 표를 통해 살펴보자.

양도차익	주 택(세율 )	토 지(세율)	일반펀드	부실채권
1억 원	50%	50%	14.4%	언제나 비과세
3억 원
5억 원

양도소득세 와 이자(종합)소득세 비교

구 분	투자 차익	세 율	납부할 세금	실 수익금액
부동산 투자	5천만 원	50%	2,500만원	2,500만 원
	1억 원		5,000만원	5,000만 원
	3억 원		1억 5,000만원	1억 5,000만 원
	5억 원		2억 5,000만원	2억 5,000만 원
채권(펀드)투자	5천만 원	15.4%	770만 원	4,230만 원
	1억 원		1,540만 원	8,460만 원
	3억 원		2,310만 원	2억 7,690만원
	5억 원		3,850만 원	4억 6,150만원
부실채권 투자	5천만 원	비과세	Zero	5천만 원
	1억 원			1억 원
	3억 원			3억 원
	5억 원			5억 원

투자 유형별로 나누어서 보면 부실채권투자의 장점을 금방 파악할 수 있다. 거기에 반해서 부실채권 투자는 배당받는 것이 목적으로 경매 진행되고 있는 물건은 5~6개월이면 투자금 회수되고, 직접 낙찰 받는 것이 목적이라면 1년이면 단기투자까지 깔끔하게 마무리 할 수 있습니다.

단기투자와 함께 배당이익에 대한 비과세로 수익률은 다른 어떤 투자대상보다 높은 것을 알 수 있다.

부실채권투자에서 빼 놓을 수 없는 큰 매력이 세금부분이다. 부실채권투자로 발생하는 이자소득(종합소득세)차익에 대해서는 완전 비과세대상이다. 부동산의 경우 보유기간 1년 미만 처분으로 발생하는 차익에 대해서는 현행 세율로는 50% 단일세율이다. 보유후 1년 이내에 처분해서 그 차익이 1억 원이라면 5,000만원을 세금으로 납부해야 한다. 일반펀드로 얻는 수익에 대해서도 14.4%의 소득세를 납부해야 한다. 그러나 부실채권에 투자해서 얻은 차익에 대해서는 기간, 차익의 크기를 묻지도 않고 따지지도 않고 세금 부과대상이 아니다. 부실채권매입액과 저당권의 차익에 대한 이익부분은 ‘종합소득세’과세대상이 아니다.

⑦ 깡통물건 투자효과

일반매매나 경매투자와 확연히 다른 NPL 투자만의 특징이다. 지금까지 부동산 투자의 일반 인식은 투자하면 일정한 자금이 잠긴다는 것이다. 즉 1억 원짜리 아파트를 매입해서 임대하면 약 6,000만원 ~ 7,00만원을 임대 보증금으로 회수하고 3,000~4,000만원은 회수되지 않다는 것이 일반적인 인식이다. 그러나 NPL 투자를 활용하면 투입금액 이상의 자금의 회수된다.

임차인이 많은 다가구주택을 통해 투자된 금액이상을 임대보증금으로 회수하고, 그 자금으로 다음 투자를 준비한다.

예를 들어 감정가격 15억 원짜리 다가구 주택의 10억 원짜리 저당권을 7억 원에 매입한 다음, “두 번 유찰로 9억6,000만원으로 떨어졌을 때 10억 5,000만원에 응찰했다고 하자.

“낙찰 받은 다음”,

“경락잔금까지 동원하여 소유권을 취하여”,

“임대처분만으로 12억 원의 임대보증금을 받았다고 하고”,

“이전비용과 기타비용을 합해서 총 11억 원이 들어갔다”고 하자.

11억 원에 집을 사서, 임대로 12억 원을 임대보증금으로 받는 구도다.

또한 선순위 임차인이 배당요구 안 해서 인수금액이 많은 주택의 경우도 수익이 높은 물건이다. 배당요구는 했지만 배당받지 선순위 임차인들이 잔뜩 포진해 있는 다가구주택은 낙찰가격이 1순위 저당권의 채권최고액 아래로 떨어지는 경우도 흔하다.

부실채권투자자가 직접낙찰법을 구사할 수 있는 훌륭한 경매물건이다. 즉 저당권 채권가격보다 낙찰가격이 더 많이 떨어질수록 투자가치는 높아진다. 부실채권매입해서 직접투자로 낙찰 받는 경우에는 두 번 융자를 이용할 수 있다는 말을 상기하시면 이해가 될 것이다.

저당권자가 배당받을 금액은 10억 원인데 최저응찰가격이 3억 원으로 떨어졌고, 선순위 임차인이 있어 인수해야할 보증금액이 2억 원 있다고 가정해보자. 이런 경우에 저당권자가 응찰할 수 있는 최고 응찰가격이 10억 원까지는 응찰해도 잔금 납부 때에는 상계처리가 되면 경매잔금 납부시 잔금을 납부하지 않아도 된다. 이렇게 되면 부동산 양도세 계산할 때 매입원가가 10억 원으로 잡혀 양도세 부담이 훨씬 줄어드는 장점까지 덤으로 바라볼 수 있다. 5억 원짜리 부동산 샀는데 임대보증금으로 6억 원 나온다.

배당받을 채권최고액만큼 응찰하여 소유권을 취득하고는 깡통물건을 만들고, 매각시에는 높은 매입가격을 인정받아 양도소득세 납부액을 줄이는 방법이다. 다시 두 가지 투자효과를 기대할 수 있다.

배당받을 채권최고액만큼으로 응찰하여 소유권을 취득하고는 깡통물건을 만들고, 매각시에는 높은 매입가격을 인정받아 양도소득세 납부액을 줄이는 방법으로 다시 두 가지 투자효과를 기대할 수 있다.

⑧ 부동산 종류와 투자 목적의 다양성

무수히 다양한 부동산 물건 중에서 우수한 부동산에 관한 기준은 각자 다를 수밖에 없지만, 어느 정도의 공통점은 존재한다. 투자 목적이나 활용 방안에 따라서도 기준이 다르다. 실수요용인지, 임대소득용인지, 단기 처분용인지, 주거용인지, 상업용인지, 공장인지, 농업용 부동산인지에 따라서도 기준은 다를 수밖에 없다. 이 같은 다양성 가운데서도 NPL 투자로 성공하기 위한 조건 중 하나가 우수한 부동산의 저당권에 투자해야 한다는 점이다. 재개발 – 재건축효과를 기대할 수도 있다. 앞의 방법으로 구입한 주택(부동산)이 구도심의 재개발 재건축 지역에 포함되어 있다면 투자수익률은 수배로 늘어난다. 재개발 재건축으로 인한 투자효과 상승은 여러분들도 이미 잘 알고 계시는 부분이다. 이 부분에 관해 개념 정리가 약한 분들은 시중에 나와 있는 재개발 재건축 책 중에는 참고할 만한 좋은 책들이 여러권 나와 있다. 일독하셔서 부실채권투자 물건 선정시에 참고하면 더 높은 투자효과를 만날 수 있을 것이다.

재개발-재건축 지역에 포함되어 조합아파트 입주권 취득(깡통매물 점수 × 2배)까지로 연결할 수 있는 것이 부실채권투자다.

⑨ 하자 이용해서 매입가격 낮추기

경매물건에는 『치유할 수 있는 하자』와 『치유할 수 없는 하자』로 나누어지고, 하자 유형으로는 『등기부상 하자』와 『부동산상 하자』로 나누어진다.

NPL 경매물건에서의 하자는 통상 『부동산상 하자』이고, 『치유 가능한 하자』이다. 『부동산상 하자』의 구체적인 유형은

『⑴ 법정지상권 성립여지 있는 경우

⑵ 불법(=위반, 위법 미등기)건축물인 경우

⑶ 맹지인 경우

⑷ 지분 물건인 경우

⑸ 농지취득자격증명원이 필요한 경우

⑹ 분묘기지권이 성립될 여지가 있는 경우

⑺ 장기간 관리부실로 보수공사가 큰 경우』 등이다. 어떤 경우라도 낙찰 받은 부동산의 『소유권』에 문제가 생기는 경우의 하자는 아니다. 『치유 가능한 하자』있는 물건의 하자를 적절히 활용하여 높은 수익률을 달성할 수 있다. 경우에 따라서는 저당권 매입가격 수준으로 부동산 취득할 수 있다. 이 부분은 담보부 부실채권 투자의 큰 매력이다. 평균낙찰가율 이상으로 수차례 유찰로 매입가격이 낮아지면, 낮아진 가격으로 직접 낙찰 받아 소유권을 취득할 수 있다.

⑩ 용도변경을 통한 수익극대화

부동산 구입 후 용도변경, 구조 변경을 통한 활용의 다각화를 통해 수익률을 높일 수 있다. 이는 다른 부동산을 매입했을 때도 누릴 수 있는 즐거움이다.

⑪ 양도세 절세 효과

고가 낙찰로 인한 소유권 취득은 『⑥ 배당소득에 대한 비과세 효과』와는 다른 담보부 부실채권 투자 중 두 번째 매력이다. 사례로 살펴보면 이해가 쉽다.

동부 2012-92433로 본 NPL 고가 응찰전략

서울동부법원 경매3계 2012-92433 물건 개요

⑴ 종별 : 주상복합 아파트

⑵ 근저당권자 채권 총액 : 1,351,794,800원

㈎ 1순위 저당권 : 우리은행 학동역 2011.01.31. 채권최고액 840,000,000원

㈏ 2순위 저당권 : 우리은행 학동역 2011.01.31. 채권최고액 360,000,000원

㈐ 3순위 저당권 : 우리은행 학동역 2011.02.01. 채권최고액 540,000,000원

㈑ 4순위 저당권 : 우리은행 학동역 2011.03.11. 채권최고액 60,000,000원

⑶ 경매신청권자 채권 청구액 : 1,351,794,800원

⑷ 경매감정 가격 : 19억 원

⑸ 응찰 당시 최저매각가격 : 972,800,000원

⑹ NPL 투자자 응찰가격 : 16억 원

⑺ 낙찰가율 : 84.2%

⑻ 응찰자 수 : 8명이다.

 정리해보면 감정가격 19억 원인 서울 송파 잠실동의 실 평수 63평짜리 주상복합 아파트 경매물건의 채권최고액은 18억 원(=1,2,3,4 순위 저당권 채권최고액 합산)이고, 경매신청 당시 채권은행인 우리은행이 받아야할 실채권 청구 금액이 1,351,794,800원이다. 이 저당권을 매입한 NPL 투자자는 경매응찰당시 최저 입찰(매각)가격이 972,800,000원일 때 무려 627,200,000원을 더 쓴 16억 원에 응찰하여 2등 이하 입찰경쟁자들은 여유롭게 따돌리고 최고가 매수인이 된 것을 볼 수 있다. 참고로 2등 응찰자의 입찰가격은 11억5,000여 만 원이었다고 한다. 2등보다 무려 4억5,000여만 원을 더 쓰고 1등이 되었다는 것이다. 고가 입찰의 결론부터 따져보자. 잘 한 응찰일까, 망한 응찰일까. 칭찬 받아 마땅한 아주 잘한 응찰이다.

극찬하는 이유를 따져보자. 2등 응찰자가 응찰한대로 11억5,000여 만 원 낙찰 받아 감정가격 수준인 19억 원에 매각했다고 해보자. 당장 문제가 되는 것이 매각에 따른 『양도소득세』 부분이다. 단기 양도처분이라면 양도차액의 50%를 양도소득세로 납부해야 한다. 따라서 11억5,000여만 원에 낙찰 받았다면 일정 요건에 대해서 감안을 하여, 12억 원으로 매입가격을 인정받는다고 해도 매각 차액을 7억 원으로 보게 되면 매각차액의 약 50%인 3억5천여만 원을 양도소득세로 납부해야 한다. 그러면 16억 원에 응찰한 경우는 어떤가. 같은 이치로 매입가격은 16억5천여만 원으로 인정받는다면 양도차액은 2억5천여만 원이 양도소득세 과세 대상이 된다. 하여 2억5천 여 만원 50%인 1억2,500여만 원만이 양도소득세 납부 금액이 된다. 약 2억2,500여 만 원의 양도소득세 절세 효과를 누리게 된다.

16억 원에 낙찰된 『동부 2012-92433』 배당표

 채무인수 방식이어서 등기부상 권리자인 『우리에이제17차유동화전문회사』가 배당을 받고 있다. 이 저당권을 매입한 NPL 투자자와 배당받은 유동화전문회사는 배당금을 가지고 배당 후에 정산한다.

NPL 투자자는 11억 원에 이 저당채권을 매입했다. 11억 원에 매해서 16억 원에 응찰해서 15억 8,500여만 원을 배당으로 회수하고 있는 것을 볼 수 있다. 이자소득이 4억 8,500여 만 원이고, 이 부분에 관해서는 비과세라는 점은 이미 아는 사실이다. 중요한 점은 해당 부동산의 매입가격이 16억 원이라는 점이다.

고가 낙찰로 인한 소유권 취득은 『④ 배당소득에 대한 비과세 효과』와는 다른 담보부 부실채권 투자 중 두 번째 매력이다.

“NPL 투자의 고가 낙찰부분은 아무리 생각해봐도 납득이 가지 않습니다!”“경매는 오로지 목적이 싸게 낙찰 받는 것이 목적이지만, 부실채권 투자는 고가 낙찰이 유리할 때가 더 많습니다.”“경매와 NPL 투자의 특징이 극명하게 갈리는 이 부분이 이해가 안 됩니다!”“그러실 겁니다, 여기서는 이 정도로만 이해하시고 한 수 높은 공부는 다른 책을 통해서 본격적으로 하시면 됩니다.”

부실채권투자로 얻을 수 있는 이익이 한 가지 더 있다. 양도소득세 비과세 경감효과가 그것이다.

“NPL 투자의 가장 큰 매력입니다!

“고가 응찰에 따른 양도소득세 절가 대책이 그렇다는 말씀이시죠?”

“배당금 수령시 발생하는 이자소득세의 절감 효과도 즐겁지만, 양도소득세 절감대책에 비하면 아무것도 아니라는 생각마저 듭니다.”

TIP - 양도소득세 절세를 노린 고가응찰 전략

이런 조건을 갖춘 NPL 경매물건은 더 높은 응찰가격 전략을 구사해서『양도소득세』를 합법적으로 10원 하나 안낼 수 있는 방법이 있다. 실채권 청구액이 채권최고액에 이를 때까지 경매 진행을 연장하거나, 경우에 따라서는 한차례 경매진행을 취하시켜 시간을 확보하는 전략이다. 경매를 취하한 다음 다시 경매를 진행시켜 낙찰 받을 때까지는 통상 1년여의 시간이 걸린다. 그 시간동안 연체이자는 시중은행이 저당권자인 경우는 19%, 저축은행이나 제 2금융권은 21~25% 정도다.

서울 동부 2012-92433번으로 보자.

- 채권최고액 : 19억 원

채권청구액 : 15억 3,100여 만 원

부동산 감정가격 : 19억 원이다. 만약 시간이 경과하여 채권청구액이 채권최고액인 19억 원에 이르렀다고 해 보자. NPL 매입하여 경매에 응찰하려는 NPL투자자는 응찰가격을 19억 원까지로 올려 쓸 수 있다. 매입가격이 19억 원이 되는 것이다. 이미 본 바와 같이 배당과정에 참여해서 자신이 배당받은 것은 물론이다.

응찰가격 : 19억 원

차후 매각 가격 : 19억 원

양도차액 : Zero

납부할 양도세 : Zero가 된다.

⑫ 재경매 물건의 입찰보증금 차지효과

경매 – NPL 투자 관련 다른 책에서는 찾아 볼 수 없는 필자 책만의 매력이다. 시중 어떤 책에서도 다루지 않고 있는 경매-NPL 물건에서 전 낙찰자가 입찰 보증금을 몰수당한 재경매 사건의 입찰보증금 행방에 대해서 고민해 보자. 두말 할 것도 없이 전낙찰자가 몰수당한 입찰보증금은 배당재단에 포함되어 해당 경매 – NPL 물건 채권자들에게 배당된다. NPL물건 중에는 재매각(재경매)되는 경매물건이 있다. 전 낙찰자가 매각허가를 받고도 잔금납부를 포기하여 법원이 전 낙찰자의 입찰보증금(통상 최저 응찰가격의 10%)을 몰수하고 다시 경매에 붙인 경매사건을 재매각 사건이라고 한다. 이와 같이 전 낙찰자의 입찰보증금이 몰수된 경매사건의 NPL물건도 『특수물건』이라는 이름표를 달게 되고, 병아리 경매쟁이들에게는 두려움의 대상이 된다. 입찰경쟁률, 낙찰가율이 평균보다 낮아진다. 문제는 전 낙찰자가 몰수당한 입찰보증금액의 효과와 행방이다. 전 낙찰자의 입찰보증금으로 인하여 NPL 투자자는 유동화회사와의 NPL저당채권 매입가격에서 유리한 협상을 할 수 있고, 또한 몰수당한 입찰보증금액 만큼의 부담이 줄어들어, NPL 저당채권의 매입가격을 낮게 할 수도 있다. 재경매 사건인 NPL 물건의 전 낙찰자의 입찰보증금은 재경매 사건에서 응찰한 낙찰자가 납부한 경매대금에 포함되어 저당권을 매입한 NPL 투자자에게 배당된다. 만약 대항력을 가진 선순위 권리자(=주로 주택, 상가건물의 선순위 임차인)들이 있는 경우에는 전낙찰자의 몰수당한 입찰보증금으로 인하여 NPL 투자자의 인수금액이 줄어드는 효과도 누리게 된다. NPL투자자는 전 낙찰자의 입찰보증금으로 NPL 채권을 매입할 때 낮은 가격에 매입할 수 있고, 몰수 입찰 보증금으로 인하여 그만큼을 더 배당받을 수 있다.

⑬ 기본적인 권리분석만 필요

『권리분석』과 『배당표 작성』은 경매공부의 두 가지 축이다. NPL 투자자에게는 기본적인 『권리분석』만 요구된다. 정상적인 금융기관이 저당권자인 NPL물건은 사실은 『권리분석』이 필요 없다. 해당 저당권의 융자를 실행할 당시에 금융기관이 완전하게 깨끗한 부동산이 아니면 대출에 응하지 않기 때문이다. 이 책에서 다루는 NPL 저당권의 범위는 정상적인 금융기관이 행한 1순위 저당권만을 대상으로 한다는 점을 상기해보면 된다. 따라서 수익(율)을 좌우하는 배당표 작성과 NPL 매입가격 산정에 집중할 수 있는 여유를 가지게 된다.

⑭ 『고가응찰전략』에 따른 확실한 낙찰효과

NPL 대중화를 기화로 경매시장에서 경매시장 참여자(=응찰자)들의 분화되기 시작했다. 도전하는 물건에 NPL 저당권을 확보하지 못하면 응찰에 참여하는 『전통적인 경매쟁이』들과 NPL 저당권을 확보하고 응찰에 참여하는 『NPL 투자 경매쟁이』들로 확연히 양분되고 있는 것이다.

필자의 관찰, 연구, 분석에 따르면 NPL 저당채권을 매입한 『NPL 투자 경매쟁이』와의 입찰경쟁에서 『전통적인 경매쟁이』들은 『백전백패』만이 기다리고 있다. 『전통적인 경매쟁이』들은 『NPL 투자 경매쟁이』들에게 단 한번도 입찰경쟁에서 승리하지 못하는 신세가 되고 있는 현실을 우리는 분명하게 목격하고 있다. NPL 투자자들이 가지고 있는 무기는 물론 채권최고액까지 배당 받을 수 있는 장점을 활용하는 『고가입찰』전략이다. 지금까지의 전통적인 경매입찰가격 결정 논리는 해당 경매물건의 입찰일에 『최저매각가격』이상으로 응찰하되 해당 경매자들과의 입찰가격을 최대한 좁혀서 1등으로 입찰하여 낙찰 받는 전략이라는 것은 독자들도 이미 잘 아는 사실이다. 그러나 『NPL 투자 경매쟁이』들에게는 이와같은 피곤한 머리싸움이 필요 없다. NPL 저당채권을 매입하는 순간 이미 응찰가격은 정해지게 된다.

일반인들이 NPL 저당채권을 매입한다는 것의 본질적인 의미는 어떤 것일까.

NPL 저당채권을 매입한다는 것은 NPL 투자자가 당초 융자를 실행했던 저당권자인 『은행(=금융권)』의 입장이 된다는 뜻이다. 그렇다면 단순 경매입찰자의 시각으로 바라보던 『낙찰가격』의 구조를 채권자 입장에서 바라볼 필요가 생기게 된다. 경매구조를 저당권자 입장에서 바라보면 지금까지 당연히 여겨왔던 낙찰가격 구조가 다른 각도에서 보이게 된다. 『전통적인 경매쟁이』들은 10원이라도 낮게 써서 최고가 매수인이 되는 것이 잘하는 경매라면, 저당권자의 입장에서는 10원이라도 더 높은 가격에 낙찰되는 것이 유리하다. 그 유리함을 NPL 투자자가 누리게 된다. 응찰가격을 가능한 높게 응찰할 이유가 거기에 있다. 고가입찰이 박수 받는 이유다. 낮은 가격에 응찰할 수밖에 없는 『전통적인 경매쟁이』 들의 처지가 옹색해지지 않을 수 없다.

새로운 신무기 『경매 – NPL』투자 조합을 알아야

앞에서도 언급했지만 강력한 최신형 중화기로 중무장한 『NPL 경매쟁이』와의 싸움이 벌어지면 지금까지 입찰 방식만을 고집하는 『전통적인 경매쟁이』는 백전백패다.

“맘에 드는 경매물건이 유동화물건인데, 만약 그 NPL 저당권을 매입하지 못했다면 응찰하러 입찰법정에 갈 필요가 전혀 없습니다.”

“ 『전통적인 응찰방법』인 최저가 응찰을 고집하는 『전통적인 경매쟁이』는 『신식 입찰방식』인 최고가 응찰 전략을 구사하는 『NPL 경매쟁이』 들의 들러리에 불과하게 된다는 말씀이시죠?”

NPL 투자자가 구사할 수 있는 『고가응찰전략』은 일반 경매투자자에 비해 크게 세 가지 측면에서 유리하다.

⑴ 고가 입찰로 확실한 낙찰효과

⑵ 배당소득에 따른 비과세 효과

⑶ 차후 매각을 고려한 『UP-계약서』작성효과이다.

물론 NPL 물건이 아닌 일반 경매물건을 둘러싸고 『전통적인 경매쟁이』들끼리 경쟁하는 경우에는 지금까지의 입찰논리가 그대로 적용된다.

⑮ 합법적인 『UP-계약서』 작성 효과

부동산 투자(경매로 소유권을 취득한 다음 매각하는 경우)에서 투자자가 가장 신경을 써야 하는 부분이 바로 『양도소득세』 부분이다. 양도소득세를 절세할 수 있는 방법이라면 저지르는 불법적인 행위가 『다운 계약서』작성이다. 매입가격에서 매각가격의 차이를 줄여보려고 매각 가격을 고의로 낮춰서 매매계약서를 작성-신고하여 『양도소득세』를 낮게 하려는 범죄행위의 유혹을 받게 된다. 현명하지 못한 처사다. 사후에 세무당국에 발각되면 불성실가산금과 함께 허위신고에 따른 행정처분과 함께 형사고소를 당할 수도 있다.

어떤 구실로도 불법적인 행위는 하지 말아야 하지만, 법이 허용하는 범위와 제도를 이용해서는 적극적인 절세대책은 부동산 투자자라면 공부를 게을리 해서는 안 된다. NPL 제도를 활용하면 『양도소득세』를 획기적으로 줄이거나 납부하지 않을 수 있는 방법이 있다. 경매 낙찰가격의 특징 중 하나가 『낙찰가격』은 언제나 실거래가격으로 인정 받는다는 점이다. 즉 감정가격 10억 원짜리 부동산이 이런 저런 이유로 1억 원에 낙찰되었다고 해도 세무당국은 매입가격을 1억 원으로 인정해준다. 일반 매매에서는 기대할 수 없는 부분이다. 반대도 마찬가지다. 감정가격 10억 원짜리 부동산이 15억 원에 낙찰되었다고 해도 15억 원을 그대로 매입가격으로 인정해주게 되어 있다. 이 부분을 NPL 투자와 연결해서 공부해보면 상당히 효과적인 『양도소득세』절세 대책을 세울 수 있다.

낙찰가격	10억 원	14억 원	16억 원	19억 원
채권 최고액	19억 원
받은 배당금	10억 원	14억 원	16억 원	19억 원
매각(처분)가격	19억 원
양도 차액	9억 원	5억 원	3억 원	Zero
양도 세율	50%(1년 미만 단기처분)
납부할 양도소득세	4억 5천만 원	2억 5천만 원	1억 5천만 원	0원

서울 동부 2012-92433번으로 다시 보자

19억 원에 응찰해서 감정가격 수준인 19억 원에 매각한다면 양도차액은 Zero이고, 따라서 납부할 양도소득세는 Zero가 된다. 이 물건의 채권최고액 19억 원짜리 NPL 저당채권을 11억 원에 매입해서 19억 원 응찰하여 19억 원을 배당금 수령 형태로 회수하였다고 해 보자. 자신이 응찰하여 납부한 경매대금에서 배당형태로 자신이 배당받게 된다. 배당수익 형태로 받게 되는 8억 원(=19억 원 응찰, 배당 – 11억 원 NPL 저당권 매입)은 비과세라는 점은 이미 여러 차례 설명하였다. 고가 응찰의 매력이 그대로 드러나는 대목이다. 배당소득 비과세대상이라는 판례로 하여 배당수익 8억 원은 비과세 효과를 누리고, 19억 원에 응찰했으니 이 부동산의 매입가격은 19억 원이다. 19억 원에 매입해서 19억 원에 매각하는 결과로 양도차액이 Zero다. 하여 양도소득세를 합법적으로 절세하게 된다. 이자소득은 비과세, 양도차액은 Zero라는 규정을 활용하여 8억 원의 소득을 올리고도 납부세금은 Zero로 하게 된다.

지금까지 살펴본 NPL 저당채권 매력 등으로 인하여 일반 경매투자자들의 관심이 NPL 투자로 급속히 옮겨가고 있다.

부동산경매 투자 중심축이 NPL 시장으로 이동 중

부동산경매를 통해 수익을 올렸던 이들은 외환이기 이후를 기억에 떠 올린다. 불경기로 인해 경매물건은 급속히 증가했지만 부동산 경매투자에 대한 부정적인 인식이 있었다. 이런 사회분위기와 일반인들이 쉽게 경매투자를 시작하기 어려운 환경등과 맞물려 경매참여자가 많지 않았다. 따라서 시장참여자들은 상대적으로 높은 수익을 올릴 수 있었다. 그러나 지금은 경매투자 시장 환경이 급변했다. 법원 경매시장의 대중화로 이전과 같은 고수익을 경험하기가 어려워 졌다. 투자수익의 한계를 느낀 경매투자자들이 아직은 덜 알려져 있는 부실채권투자시장으로 관심을 옮기고 있다.

부실채권 투자자 입장

부실채권 물량이 증가할 것은 살펴보았다. 「양」의 증가도 중요하지만, 소비자인 투자자 입장에 보면 「질」적인 문제도 중요하다.

“알짜배기가 어떤 것인가”

“어떻게 찾아내서”

“어떻게 평가해서”

“어떤 전략으로 임하고”

“얼마에 인수하고”

“자금은 어떻게 조달할까”

“배당금 수령이 목적인가, 소유권 취득까지 할 것인가”

“추가 비용은 얼마가 더 소요되고”

“낙찰가율이 어떨까”

“소유권 취득 후 어떻게 요리할까”

“얼마에 언제 어떤 방식으로 처분할까”

“세전 수익률은 얼마일까”

“수익에 따른 납부 세금은 얼마일까”

“세후 최종 수익액과 수익률은 얼마나 될까”등 이다.

여기에 『일반 경기 - 부동산경기』가 부실채권 투자의 성패를 가르는 핵심 요소이다. 담보부 부실채권은 배당투자보다는 『채권투자 ⇒ 직접응찰 ⇒ 소유권투자』로 연결하면 수익률이 높아진다. 가치 있는 부동산 담보부 부실채권을 싸게 매입하는 것이 부실채권 투자의 일차적인 성공요인이며, 거시적인 투자환경도 살펴봐야 한다.

담보부 부실채권의 단점

담보부 부실채권의 투자는 이와 같은 투자 장점이 있는 반면, 다음과 같은 단점도 있다. 매도자가 제시하는 부실채권가격을 정확히 신뢰하기 어렵다. 담보부 부실채권의 투자우수성이 일반에게 알려지고 있다. 그 결과 부실채권 매각가격이 상승하여 수익률이 낮아지고 있다. 부실채권 투자자가 증가하고 있는 것도 불리한 점이다.

또한 수익이 높을 것으로 판단되는 물건은 AMC나 대부업체등이 매각하지 않고, 직접 경매과정에 참여하여 배당받는다. 일반인은 투자참여 기회가 줄어들고 있다.

부실채권 물건은 권리관계가 복잡한 경우가 많다. 따라서 낙찰가격을 점치기도 어렵다. 수익률 계산이 사후 약방문 식이다. 낮은 유찰로 투자원금마저 다 못 찾을 수 있다. 등이 단점이다. 주로 개인신용대출, 자동차할부(리스)채권, 부실카드채권, 기업(개인)간 상사채권, 민사채권등이 여기에 포함된다. 단순 매각을 제외한 무담보부 부실채권 유통구조다. 무담보부 부실채권은 신용을 담보로 금융기관에서 고객에게 빌려준 채권 또는 기업거래에서 발생한 상사채권, 민사채권이다. 또한 당초에는 담보부 채권이었다가 경매 등을 통해서도 회수하지 못해 회수가 불투명해진 채권도 무담보부 부실채권이다. 무담보부 부실채권은 법원 경매와 상관없어 이 책에서는 다루지 않는다.

[fin고래]

감사합니다~.^

[임꺽정]

교수님 고생이 많으시네여,,,,ㅎㅎㅎ
좋은정보 잘 보고 잘 담아 갑니다...

[위험한경매]

감사합니다 ..^^

[다인]

감사합니다-일일신우일신 기원!!!

[감마]

npl에 대한 지식과 정보
누구도 따라가지 못할 소중한 정보입니다.
감사합니다.

[달빛]

감사합니다...어렵네요...