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농지투자로 부자되기
Ⅰ. 구입방법 (농지취득) 1. 유.무상 여부 1) 유상 : 매매, 경공매 2) 무상 : 증여, 상속 2. 구입주체별 개인, 농업법인, 기타 3. 증명. 허가 여부 1) 농지취득자격증명(농지법 제 8조) - 거주 제한 없슴 - 경영능력만 판단 - 일부 취득자격 제한 있슴 2) 토지거래허가(국토의 계획및 이용에 관한법 조) - 농지소재지에 특별시,광역시, 시,군,구에 전가족이 1년이상 거주 - 농업인인 경우 연접시군구 20킬로미터 이내 거주자 - 농업법인인 경우 농지소재지 특별시,광역시,시,군,구에 사무소소재 3) 상속 - 증명, 허가 필요 없슴 - 자격 제한 없슴
Ⅱ. 보유관리 (농지관리) 1. 농업법인을 통한 투자 1) 농업법인유형 - 영농조합법인 : 농업인5인이상, 준조합원 출자금으로 투자가능 - 농업회사법인 : 농업인 1/2이상, 출자금으로 투자가능(한계있음) 2) 도시인도 투자 가능 - 부재지주에 상관 없다 - 재촌자경 요건 상관 없다 3) 세제혜택 - 구입 보유세가 부담되지 않는다 - 양도세가 중과되지 않는다(법인세 25% + 10%) 2. 개인 재촌 요건 충족 1) 주민등록 이전 2) 실제거주 사실 입증 - 거주사실 인지 - 리장, 영농회장등 마을 주민 접촉, 전화가설 * 외지인 경우 연립등을 구입하고 냉장고등 가동 - 입증자료: 통장거래, 카드사용거래내역이나 현금영수증 확보 (전화, 전기, 가스, 주유, 식사대, 생필품구입)
3. 개인 자경요건 충족 1) 직접 자경 2) 실제경작사실 및 입증자료 : 논농업직불제신청, 자재구입영수증, 판매영수증, 음식배달, 농기계임차확인이나 비용입금 4. 농지원부 신청 유지 1) 신청 원칙 - 주소지 시,구,읍면동사무소 농지소재지 시,구,읍면동에서 자경증명 발급받아 신청 2) 유지관리 변동사항등 있을시 말소되지 않게 5. 지역조합원 1) 조합원가입 : 주소지 지역조합원 또는 농지소재지 지역조합원 가입 2) 조합원혜택 : 출자금배당,사업준비금적립, 영농자재지원,대출금리할인 6. 토지개발등 1) 물리적리모델링 = 형질변경,도로개설,성토.절토 등 2) 법률적리모델링 = 토지의 분할 합병,용도변경,지목변경,개발행위허가 3) 토지신분상승 = 용도지역변경 4) 리모델링. 개발시 비용 - 허가비용 등 제반비용 - 농지보전부담금 =공시지가의 30% (상한선 ㎡당 50,000원) - 개발부담금=개발이익의 25% - 기반시설부담금=연면적 200㎡이상의 건물 신증축시 지정금액 - 취득세 = 변동되는 공시지가의 2% - 면허세,지역개발공채,원상회복이행보증금 등 - 기타잡비(마을이나 이웃 섭외무마비등과 관정,전기,전화등 시설비) Ⅲ. 처분 (매도시 갖춰야 할 사항) 1. 재촌자경 후 매도 1) 재촌요건을 충족하라 - 주민등록전입 - 실거주자로서 농지소재지에 거주하거나 농지소재지와 연접한 시군구에 거주하는 자나 20킬로미터 이내 거주하는 자 2) 자경요건을 충족하라 - 직접 농사를 지을 것 - 종묘,자재 구입이나 생산물 판매 영수증등을 챙길 것 3) 기한을 충족할 것 - 8년이상 재촌자경 후 매도 - 3년이상 재촌자경 후 대토하면서 매도 - 2년이상 의무사용기한 경과 후 매도(허가지역인 경우) 2. 대토하고자 매도 1) 대토 대상 - 3년이상 재촌자경한자가 필요에 의하여 양도일부터 1년이내에 다른 농지를 구입하여 3년이상 경작을 하여야 함 - 수용으로 인한 대토(3년이내 구입하면 됨) 2) 대토요건 - 종전 토지 및 새로 취득하는 토지가 농지일 것 - 종전의 농지소재지에서 3년이상 거주하면서 경작 했을 것 - 종전 농지를 양도한 날로부터 1년이내에 새로운 농지를 취득 할 것 * 수용으로 인한 경우에는 3년이내에 새로운 농지를 취득할것 - 새로운 농지 면적이 양도하는 농지 면적의 1/2이상이거나 새로운 농지 가액이 양도하는 농지 가액의 1/3이상 일것 3) 의무기한 - 대토한 농지는 재촌자경하면서 3년이상 보유 할것 3. 수용으로 보상등 1) 가급적 협의 매수에 응하라 - 부지내 대토부지, 양도세등 혜택 2) 재촌자경요건을 충족하라 - 지정고시일 1년이전부터 재촌자경한자(2008.4.18시행) 3) 대토요건이 된다면 대토를 하라 - 수용가액의 범위내에서 구입시 취득세 양도세 감면 혜택
4. 증여, 상속등 무상이전 1) 보유자산이 10억이 넘는 경우 사전 증여 2) 상속도 처분의 일종으로 고려(부재지주 농지등) 5. 경매, 공매등 강제처분 : 근저당 등 제한물건 과다 물건 처분 활용
6. 기타 : 공시지가가 높은 토지를 양도세로 물납
Ⅳ. 농지관련 세금 1. 구입시 세금 1) 세금 종류 및 세율 - 취득세 (농어촌특별세)2%(0.2%) - 등록세(지방교육세) 1%(0.2%) - 주택채권 가액에 의함 2) 감면내용 - 2년이상 농업인 취득시 취득세,등록세 50% 감면, 채권 100% 감면 - 2년미만 농업인 취득시 채권 100% 감면 2. 보유시 세금 1) 세금 종류 및 세율 - 재산세 - 시가표준액의 0.07%(지방교육세 20%), - 종합부동산세 대상 아님 2) 자경농지인 경우 분리과세 대상임 3. 처분시 세금 1) 세금 종류 및 세율 - 양도세 : 재촌자경9~36%, 부재지주 60%, 단기매도, 미등기 2) 감면내용 - 8년이상 재촌자경 1억원 감면 (5년합산) - 3년이상 재촌자경 경작농지 대토시 1억원 감면 (5년합산)
3) 재촌자경 요건을 충족하지 못하더라도 중과세에서 제외되는 농지
- 2003년1월1일 이후 취득한 주말.체험 영농 소유농지 - 상속농지(상속일로부터 5년내 양도시)
* 2006.12.31일 이전 상속 받은 농지는 2009년 12월 31까지양도시 중과세 제외
- 이농 농지 (이농일로부터 5년내 양도시)
* 2006년 12.31 이전 이농한 농지는 2009년 12월 31까지 양도시 중과세 제외
- 종중 소유 농지 (2005.12.31이전 취득분에 한함)
- 농지전용허가를 받은 농지로서 농지전용목적으로 사용하는 경우
- 5년이상 계속 재촌 자경한 농지를 소유자가 질병,고령,징집,취학,선거등에 의한 공직취임등으로
재촌자경할수 없어 임대 또는 사용대 하는 경우
- 2006년 12월 31 현재 20년 이상 소유한 농지
단 2009년 12월 31까지 양도시 중과세 제외
- 농지은행을 통하여 8년이상 임대하는 경우는 제외(2008.3.22개정)
4. 토지수용시 세금 1) 세금종류 및 세율 - 취득세, 등록세 : 비과세 (대토하는 농지등) - 양도세 : 재촌자경 9~36%, 부재지주 60%, 단기매도, 미등기 2) 감면내용 - 취득세, 등록세 . 재촌자경한자가 보상금을 받은 날로부터 1년이내에 수용부동산등이 소재하 는 시,도 및 연접한 시군구이거나 투기지역을 제외한 연접 시도에서 취득 하는 농지 . 총 보상금의 100분의 50미만의 가액으로 취득하는 주택 포함 - 양도세 . 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지등을 2009년12월 31까지 이전에 양도시 10% 감면 (채권수령시 15%감면, 채권만기수령약정시 20% 감면) . 8년이상 재촌자경 농지 1억원 . 사업인정고시일 1년전부터 재촌자경한자가 3년 이내에 대토시 * 토지거래허가구역은 주소지로부터 80킬로까지 대토 구입 가능 토지수용으로 보상시 챙겨봐야할 세금 1. 보상 단계 ( 양도세) 0. 유상 이전에 해당 양도세 과세 대상 0. 감면 요건 중과세 대상 여부 검토 - 8년이상 재촌 자경시-세율 9~36%, 1억원 감면 - 사업인정고시일 1년이전부터 재촌자경시 - 9~36% ,대토시 1억감면 - 1986년 이전 구입농지 부재지주 - 9~36% 단 2009년말까지 - 상속농지 부재지주 - 9~36% 단 5년이내 수용시 - 부재지주 농지 60% 중과세 (장기보유공제 없슴) 0. 예정신고 납부 10% 세액 공제 , 45일 분납 가능 2. 보상금 수령후 보유시 (금융소득종합과세) 0. 연간 이자배당소득이 4천만원 이하 - 15.4% 및 비과세 - 4천만원 초과 소득은 다른 소득과 합산과세 0. 비과세 분리과세 금융상품 활용 3. 보상금 수령 후 증여시 (증여세) 0. 고액재산처분자에 대한 국세청관리시스템 유의 0. 자금 이동 조심 / 저소득 자녀 재산 취득이나 채권상환 등 0. 5억이하 또는 1억이하의 낮은 증여세나 비과세 활용 4. 보상금 수령후 상속시 (상속세) 0. 수익성 자산의 보유 - 이자등 수익 발생 -상속대상임 0. 자산의 증가 - 상속세 부담 증가 0. 상속 설계와 절세 전략을 통한 자산 조기 증여 추진 검토 5. 사전 증여 검토 0. 조건부 증여 증여계약시 효도 성실등 수증자 이행의무 부여하고 위반시 계약 파기 0. 소유권 + 관리권 확보 사용 처분 수익에 대한 관리권 행사 - 걱정 해소 0. 현금자산등 사전 증여 - 자식 생활비도 내 돈으로 사용 * 자식명의 재산 수익료는 자식 통장으로 관리하고 생활비는 내돈에서 지불
Ⅴ. 부동산(농지)투자 전략 1. 투자시 교려하여야 할 사항 - 투자대상지역 선정 - 대상면적규모 결정 1,650㎡ ↑↓ - 이용목적 : 실수요, 투자수요 - 개발여부 : 사업용, 주거용 - 용도지역. 지구등 검토 - 자금의 규모 및 성격 * 주말농장,전원생활, 분묘등 확실한 실수요자층 땅이 좋다 * 원칙을 가져라 -예외를 보라-예외의 예외를 보라 -원칙을 보라 * 개발을 위한 투자냐 자산관리 투자냐를 정하라 * 단기보유냐 장기보유냐 * 땅을 살 때는 모든 것이 파악 가능한 겨울에 팔 때는 봄 5~6월에 풀이 파릇파릇 나고 꽃피고 잡초 많지 않을 때 * 나대지는 주차장이나 야적장등으로 사업용으로 전환하라 (지가의 3%이상 수입이 입증되어야)
2. 국토종합개발계획, 도시기본계획 예측 투자 - 국토종합개발계획에서 도로,항만,권역별계획등 장기 투자처 살펴라 - 도시기본계획에서 토지이용계획,인구배분계획, 철도.도로 등 기반시설, 학교,주택보급률 등 도시성장과 개발, 보전 계획을 파악 투자하라 * 인구증가률이 높은 도시주변에 공적개발,사적개발 예정지 투자 (시가화예정용지, 도로.철도 계획로선 주변 등) * 도시나 산업의 빨대(끌림현상) 효과를 주의하라 3. 용도지역, 지구별 투자 - 준주거지역: 상업지역과 주거지역의 도로가 보행자도로정도로 협소한 곳으로 연결성이 있는곳(중앙선 있는곳은 x ) - 상업지역 : 무늬만 상업지역인(유통상업지역 .정비법,도정법 제한지역) 근린상업지역은 배후 주거수준과 규모 분석이 중요 ( 대형 x , 규모 적어도 x , 고연령층거주 x ) - 공업지역 : . 전용,일반공업지역의 재생사업 대상지 투자 유망 . 준공업지역에서 숙시설 투자 유망 (건축가능, 제약요소 적고, 땅값저렴, 경기변동 적다) . 준공업지역 단독주택, 창고를 공략 하라 - 녹지지역 : . 자연녹지지역 일단지가 1만평방미터 이상은 되어야 한다 . 산이나 물이 가깝고 경사도가 있으면 안된다 . 생산녹지지역은 주상공이나 자연녹지 인근은 좋다 . 생산녹지지역중 일부가 개발된곳은 추가 개발 어렵다 . 보존녹지지역은 투자가치 없다 . 시가화예정용지의 녹지지역이라면 투자가치 매우 높다 - 관리지역 : . 계획관리지역중 규모화되고 도시접근성이 좋은곳으로 30만㎡ 이상인 곳은 좋다 . 초등학교 500~1000m이내 관리지역은 투자가치 높음 (초등학교 주변은 개발계획면적 20만㎡이상이면 됨) . 계획관리지역이라도 도시접근성 적은곳은 안된다 . 생산관리지역중 계획관리지역이나 도시지역에 접한 규모 가 적은 경우는 묻어가는 투자로서 가치가 있다 . 생산관리지역에서 투자하려면 그 면적이 넓은 곳보다는 면적이 적거나 개발이 주변에 이루어진 곳이라면 좋다 * 보존관리지역이라면 투자하지 마라 - 고도지구 : . 최저고도지구는 개발이 약속된 검증된 곳이다 . 최고고도지구는용적율을 믿지 말라 - 취락지구 : . 연접제한이 없다 . 도시개발구역 지정은 0 순위다 . 지원 사업이 있다 * 개발진흥지구나 취락지구는 투자가치가 높다 - 개발진흥지구 : . 연접제한이 없다 . 도시개발구역 지정 0순위다 . 선 계획 후 개발이기 때문에 2종 지구단위계획 수립시는 대박이다 - 방재지구나 방화지구는 투자에 신중을 기하라 - 리모델링지구 : . 쾌적성 있는 리모델링 아파트가 좋다 . 리모델링 아파트단지내 상가, 복지시설포함 리모델링시 에는 상가주도 아파트 입주권 받으므로 투자 유망 (리모델링시 120%까지 완화) - 시가화조정구역 : . 건물이 있을시에는 투자로 좋다 . 조정구역 지정 기간이 지나면 개발이 일어난다 (기다리는 투자를 해야 한다) . 수용 보상이 될수도 있다(환지도) . 신축은 1차산업용지,공익건물,증측은 주택,종교시설등 - 정비발전지구 : 군 공여지,기관이전지,낙후지역 등 개발 기대 4. 허가지역 투자 - 경.공매를 통하여 취득 한다 - 농업인으로 만들어서 허가지역내 농지 취득한다 (구입가능지역에 농지구입하여 농업인 만들어서 허가지역 투자) * 규제가 심한 곳은 그만큼 개발이나 상승가능성이 크다 5. 대체 토지 투자 - 3년이상 재촌자경후 대토 취득 - 반복투자 * 농지가 1필지 이상이고 양도세가 1억원 이상이라면 8년자경시 또는 3년이상 재촌자경후 대토하면서 5년간 1억원 양도세 감면 제도를 적극 활용하는 투자 해야함 - 수용된 토지의 대체 취득 * 수용지역에서 80㎞이내 지역 보상시 오를 것 예측 * 대토시장은 강력한 수요시장 형성 예측 * 대토시장 형성후 3년 경과후 매물 즉 공급 시장 예측 6. 농업법인을 통한 투자 - 도시민도 투자 가능 -출자를 통하여 - 재촌자경 여부와 상관 없슴 - 양도차익에 대한 세금은 법인세 + 10% 로 일반세율이나 같다 * 법인 투자 완화 할것으로 기대되며 도시민의 투자처로 전망있슴 * 농업법인을 통한 대기업 투자가 진행될 것이다 7. 개발지역 또는 개발 인근지역 투자 - 개발시 대토 기대 ( 대지 330㎡, 상가용지 1000㎡) - 개발시 수용가 현실화 기대 (10만㎡ 이상 개발 보상협의회 의무화) - 보상금 수령 후 대토등 활용 투자 - 개발지 인근 투자 - 대토 수요로 지가 급등 예상 공장등 이전 수요 급증 예상 * 땅값 예측은 - 정부정책이나 지자체개발계획에서 개발지역, 개발인근지, 인구증가, 행정구역과 브랜드, 접근성, 진입도로, 세월기한,규제해제 등을 보고 판단하고 투자하라 - 개인의 개발이나 리모델링으로는 개간, 간척, 도로점용, 하천점용, 토지분할.합병, 지목변경, 용도변경, 농지전용, 산지전용등으로 가치 상승 8. 용도변경 등 사개발 투자 - 허가기준 등 조건 . 허가기준에 맞아야 한다 . 도시관리계획에 맞아야 한다 . 도시계획사업에 지장이 없어야 한다 . 기반시설의 설치나 용지확보가 적합하여야 한다 . 규모 조건이 맞아야 한다(음식점.모텔 400㎡,기타 800㎡) (보전녹지 5천, 주거.상업.자연.생산녹지 1만, 공업.농림.관리 3만) - 1필지 보다는 일단의 토지가 좋다 (90.7.19이후 분할된 경우 기허가가 있다면 허가 불가 ) - 개발지와 도로 . 개발행위는 도로 점용허가가 좌우한다 . 각지나 가속도로,가감도로,진입도로등에 제한이 있다 . 교차로에서는 변속차로등의 설치 제한거리와 테이퍼 구간을 감안하라 50-50, 60-70, 70-90, 80-120 테이퍼 15 . 부가차로는 500미터 이하이고 로폭은 3미터이상 확보해야 . 터널, 교량 500미터 이내에는 도로점용 불가 . 커브길, 오르막, 내리막 길에서는 점용허가 잘 안남 - 도로 내는법 - 매입,토지사용승낙서(도로고시),주위통행권(민법-소송), 지역권, 구거등 점용허가 * 사도법에 의거 사용료 징수나 통행 제한 할 수도 있다 * 소방법에 의한 소방도로 확보로 소방서에 신고로 통행제한 막을수도 * 공무원에게 문의 할 경우는 해당 조항을 정확히 물어라(허가가능여부만x) * 성토와 절토를 잘 활용해서 가치를 높여라 * 5년이 지난 축사는 창고로 용도변경하라 * 목장용지는 25년이 지나야 용도변경이 가능하다 관리지역 허용 행위 비교표
연접지 제한 내용 풀이
0. 목적 : 난개발 방지를 위하여 개발하고자하는 일정면적 이상의 개발을 제한 함 0. 규제하는 법 - 국토의 계획 및 이용에 관한 법(개발행위허가) - 수도권정비계획법 시행령( 자연보전권역의 대규모 개발사업) - 산지관리법 시행규칙 (산지전용 허가기준) 0. 허가기준면적 - 도시지역 : 보존녹지 5천, 주거.상업.자연+생산녹지 1만,공업지역 3만 - 도시지역밖 : 자연환경보전지역 5천, 농림+관리지역 3만 0. 연접의 범위 - 관리지역 : 하나의 개발행위 조성토지의 허가 신청시 중심에서 반경 200m 범위안에서 개발토지면적을 포함하여 허가규모 이상이면 연접개 발의 제한 - 농림.녹지지역 : 하나의 개발행위 조성토지의 허가 신청시 중심에서 반경 100m 범위 안에서 개발토지 면적을 포함하여 허가 규모 이상이 면 연접개발의 제한 - 기개발 토지면적의 합산 법칙 : 기 개발토지가 반경 범위에 50%이상 걸친 경우 전체 면적을 합산하며, 기개발 토지가반경 범위에 50% 미 만 걸친 경우 걸친 면적만 합산 - 산지개발 : 산지전용은 허가신청지 경계로부터 500m 이내 합산 * 연접 합산을 하지 않는 경우 - 도시계획시설사업의 부지인 경우 - 지구단위계획으로 정한 가구 및 획지의 범위안에서의 형질변경 등 - 농어촌정비법에 의한 농어촌정비사업으로 이루어지는 경우 - 초지조성,농지조성,영림 또는 토석 채취를 위한 경우 - 지목의 변경을 수반하지 아니하고 시행되는 토지복원사업 - 개발행위허가 대상 토지가 20m 이상의 도로,하천,공원등에 의거 분리 - 진입도로가 폭 8m이상이고 주간선도로에 직접 연결된 경우 - 자연취락지구,개발진흥지구,취락지구 안에 위치한 경우 - 제1종 근린생활시설 또는 주택을 건축하고자 하는 경우 - 계획관리지역안에서 1만㎡ 미만인 공장부지를 50% 범위안에서 확장하 는 경우(2002.12.31이전준공,국계법부칙19조 규정적용공장 등) * 연접지개발지역 확인 -농지부서(농지전용) 건축허가부서(사전건축허가결정) -산림부서(산지전용)- 주의요망 * 연접지개발제한 투자 전략 - 연접지개발제한에 걸렸으나 도로 확장(20m이상) 등으로 연접지 제한에서 빠지는 곳에 투자 - 장기투자자는 연접지 제한지역중 개발가능지 투자 |
출처: House Story... 원문보기 글쓴이: 미래하우징
