＜펌＞ 황금동 캐슬골드파크 비포&에프터

[견리사의]

경험담 공유를 위해 뭘올릴까 고민하다가 매도예정 중인 물건 하나에 대해 썰을 풀어볼까합니다.
요즘 투자 후기 공유에 다들 일조하시는데 저도 작게나마 도움이 되고자^^
사실 지난주부터 올려야지하고 생각했었는데, 나름의 대소사로인해 이래저래 바쁜 한주를 보내다보니 이제야 올리게되네요.

이제 부동산투자접한지 만2년째인 제가 쟁쟁하신 고수분들 사이에 이런 허접한 후기를 올릴 수 있다는 것만으로도 영광스럽게 생각하며, 별 내용은 없지만~ 좋게 봐주시면 감사하겠습니다^^


--------------------------------------------
*매입물건: 황금동 캐슬골드파크5단지 32평 고층
*매입시기: 2014.7월
*매입가: 3.55억(시세보다 1천 싸게 매입)
*전세가: 3.2억(시세보다 2천 높게 놓음)
*투자금: 3천5백+제비용5백정도

*목표수익: 4천(투자금대비100%)
*현재수익(15년6월기준): 1억이상->양도세후1억(투자금대비250%)
*매도시점: 2015.12월 or 2016.2월 예상
-----------------------------------------------

작년 세월호터지고 부동산시장도 다시 얼어붙은 6,7월즈음~
이때가 매수하기에 적기다라는 생각이 들어 지도펼쳐놓고 나름 저평가 지역을 연구하기 시작했습니다.(이게 웃긴게~ 1년지난 지금시점, 사실 대구 전지역이 다~ 저평가였더랬죠^^)
...3호선따라 보다보니 효플, 극동이 상당히 저평가인데, 당시 텐텐서 공방전벌이다 상처받고 찌그러졌습니다ㅠ
...학군좋은 수성3가~ 저렴하다고 생각했으나 투자금 평균 5천이상 필요해서 아쉽게 패스했습니다ㅠ
...범어네거리따라 범어숲 급매로 30평대 4억이하 나왔지만, 주인아들변심으로 계좌받기직전 캔슬됐습니다ㅠ
...동대구역따라 신천두산위브가 상당히 저평가라 생각되어 동네를 갔더니.. 여차하면 실거주를 항상 마지노선에 두고 매입해야한다는 생각때문에~좀 그랬습니다.
...총알이 넉넉찮았기에 이모저모 많이 견주게 되더군요. 장고끝에 악수둔다고.. 결국 골든타임은 지나가고 조바심은 더해가고 없는 돈쪼개서 머리는 머리대로 아프고;;
그렇게 속앓이하다가 직장근처 황금캐슬골드파크에 들렀는데, 네이버 매물에 올라오는 시세보다 매매-전세가 갭이 생각보다 적고, 가격도 30평대 3억 중반대임을 감안했을때 수성구 인근 동일평형대보다 저렴함을 느끼고~ 집중 분석하기 시작했습니다.


-------------------------------------
*장점
-. 마르지않는 초중고(도보통학가능)~ 학군 수요(부동산 조정기때도 끄떡없는 방어력)
-. 대단지임에도 적은 매물량으로 늘 공급이 귀함
-. 저렴한 관리비, 생활편의인프라 잘 갖추어짐
-. 범어공원, 수련관, 박물관으로 둘러쌓인 친환경 거주지

*단점
-. 동향배치多(일조,곰팡이 문제)->단지별 시세 편차가 큼
-. 인테리어, 마감재 등이 고급지진 않음(개인차..)
-. 엘리베이터 직주x, 도로가 소음
-. 4단지 고가도로, 5단지 송전탑

*투자목적
-. 동일 수성권 안에서도 30평형대 시세(3억중반)가 상당히 낮게 책정되어 있어 전반적으로 황금동 저평가
-. 황금힐스테이트 분양 소식 및 3호선 개통 호재
-. 8월 LTV/DTI완화 정책 등을 앞두고 부동산 부양의 본격 신호탄이 기다림
-. 계절적(여름), 사회적(세월호) 비수기와 더불어 9월 이른 추석전 마지막 매입 타이밍이라 판단
-. 수성구에서 매매가 대비 전세가 3천정도로 매입가능한 지역은 더이상 찾기 힘듬
-. 물릴시 입주 가능한 거주지역임
-------------------------------------

최소 4억까진 안가겠나 생각했는데, 현시세는 5억을 바라보고 있네요.
4단지는 이미 호가 5억도 나옵니다.
사실 작년 여름대비 대구 전지역 1억씩은 다 올랐다고 봅니다만, 작년 9~10월 기준으로 전국에서 황금동만큼 핫한지역이 또 있었나 싶습니다. 단기 급등은 전국탑이었고, 그래서그런지 12월부터는 급등보단 강보합세를 잠시 이루다가 지금까진 아~주 완만한 상승로만 일관하고 있네요..허허
향후가치는 5.5억까지도 예상해보지만 5억에서 강보합으로 약상승할것같습니다. 그런즉슨 매도후 재투자시기는 올하반기~내년상반기가 딱이라 보여집니다.

-------------------------------------
*피드백
-. 30평대보다 40평대이상 중대형이 수익률 측면에선 더더욱 효과적이었음
(당시 투자금 5천 필요. 돌이켜 가치를 본다면 당시 돈없어서라는 말은 그저 핑계일뿐.)
-. 30평대 1+1매입을 통해 단기시세 차익을 더욱 높일 수도 있었음
(당시 투자금 맞추느라 시간끌다 뺏기는 최대실수를 범함.)
-------------------------------------

1+1매입이 아쉬운 이유는 고층 매입이후, 4단지 동향 3층이 3.3억에 나왔었습니다. 초급매였습니다.
아시다시피 황금캐슬 4단지는 그만의 매력이 있는 단지이고, 그래서 희소성도 큽니다.
특히 동향일지라도 경북고 방향 확트인 산조망이 나오므로 메리트가 상당한데도 불구,,,
투자금 맞추고 전세금 맞추느라 하루 고민하던사이 다른부동산에서 낚아가버렸습니다~
작업은 우리측에서 다 해놓고, 어부지리는 엄한 쪽에서ㅠ
지금 생각하면 무리해서라도 매입하고 1+1으로 끌고갔어야하는데~~ 역시 아쉬운 과거를 돌이키는건 그저 의미없는 회상일 뿐이겠죵~

신규투자처 발굴에 있어 대단히 보수적으로 접근하는 스타일이라 그런지~ 상당히 신중에 신중을 기하는 편인데, 그러다가 놓친 매물도 한둘이 아니었습니다. 몇번경험하고 요즘은 좀 개선됐지만..
어차피 저평가매물 제대로 발굴못할거면 장기로 끌고가자~ 분양권도 마찬가지~
여타 고수님들처럼 매수매도의 달인이 아닌 이상~ 어설프게 매수매도 반복하다간 투자금대비 기대수익률만 떨어질거 뻔하기에, 특히나 입지좋은 요지에 매물은 적어도 3년은 끌고가는게 수익률측면에선 더 낫지않을까 생각왔었습니다. 또 지금까지 판도내에선 결과적으로 그래왔구요. 허나 이젠... 판세가 바뀌면서~ 근래 수성구에 다른 매물을 하나 매입하게 되었고(계약금완납후 후기올릴게여ㅎ) 덕분에 보유 매물 일부 처분해야할 처지에 놓여서 고민도 많이 되더군요.
그러다가 우째우째 처분예정인 매물에 대한 애정담긴 매수후기까지 남기게 됩니다^^
근데 어찌 적다보니 무지 길어졌네요;;

부동산은 집에 투자하는 게 아니라, 가치에 대한 투자다...라는 말을 참~ 좋아합니다.
가치투자에 대한 안목을 순간순간 계속 키우는 과정 중에 있고, 그러한 면에서 까페 모든 분들이 제겐 일명열외없이 스승님이십니다^^
제대로된 매수후기는 거의 첨으로 남겨보는거 같은데 시간 날때마다 짬짬이 하나씩 올려보겠습니다.
암튼 남은 하루도 마무리 잘하시고~ 편안한 밤~ 되시길 바랍니다!! ^^*

[견리사의]

투자후기 공유를 허락해 주셔서 감사드립니다. 장문의 글 회원님들에겐 좋은 사례가 될것 같습니다~♡

[pradu]

오~~~^^
실전사례 감사드립니다.

[좋은 기운]

감사합니다^^

[블라블라]

생생한 투자후기보고 많이배웁니다 감사합니다

[잘될꺼야]

감사합니다. 대단하세요.. 부럽

[은잔엄마]

대단하세요 저도 부럽삼^^

[미쏘니]

대단한 내공이십니다

[한 길]

캐슬 사는 사람으로 볼 때 분석 참 잘하셨습니다. 저도 128제곱미터 몇 집을 다니고 머뭇거려 실패...살면서도 투자 못했건만...

[봄이오네요]

저도 작년 그무렵 비슷한 금액으로 32평을, 올해1월에는 41평을 추가 매입했습니다. 한달전에 48평이나 62평 매입 머뭇거리다가 놓쳤더니 그새 대형은 5000이상 올라 이제는 다른 곳으로 생각 중입니다. 레알후기 감사드립니다.