스크랩 주택경매 감정가에 메달리지 마라.

[운영자]

감정가는 정답이 아니다

경매시장에서 감정가를 넘겨서 낙찰 받는 경우는 드물다. 감정가를 넘겨서 낙찰 받는 것은 손해라고 생각되기 때문이다. 하지만 모든 일에는 예외가 있는 법. 다음의 사례는 감정가를 넘는 가격에 낙찰 받았음에도 고수익을 올린 사연이다.

- 다음의 사례는 태인의 경매게시판 '나의 입찰수기' 144번 게시물 (필자 태인 ID : zoon2913님, 2012년 5월 등록)을 각색한 것입니다. -

이 글의 필자는 경매전문가에 가까운 사람임을 미리 밝혀둔다. 지난해 10월 필자는 경북 상주의 저층아파트에 주목한다.

실제로 임장을 가보니 물건의 위치가 최상위급에 속해 있었다고. 필자는 낡은 저층아파트는 무엇보다도 위치가 중요하다고 한다. 낡은 저층 아파트가 교통이나 편의시설이 불편한 곳에 위치하면 수익을 내기 힘든 것이다.

감정가 5000만원의 낡은 연립 같은 한 동 짜리 아파트를 5700여 만원에 낙찰 받은 필자. 입찰자는 단 두 명으로 세입자와 필자뿐이었다.

명도를 위해 물건을 살펴보니 비록 세입자들이 배당을 다 받은 물건이었지만 10년 넘게 자신들의 집처럼 살아왔고 자신들이 분양 받거나 낙찰을 받기 위해 기본적인 수리를 하고 살아온 집이었기에 명도가 쉽지가 않았다.

우여곡절 끝에 이사비용 30만원에 합의하고 명도를 마친 필자는 소유권 이전 4개월 만에 매도에 성공했다. 매매가는 9000만원으로 총 수익은 3000여 만원. 주택이 모자란 지방 소도시였기에 더욱 손쉽게 수익을 올릴 수 있었다.

지방의 경우엔 부동산에 의뢰해서 수수료를 들이기보다는 교차로나 가로수 등의 정보지에 광고를 내는 것이 더 효율적이라는 팁도 덧붙였다.

필자는 이 물건으로 높은 수익을 올릴 수 있었던 가장 큰 이유로 감정가 자체가 저렴했다는 점을 꼽았다. 이 물건의 경우는 지은 지 오래된 물건이었기에 건물의 평가액이 아주 낮았다는 것이다. 또 지방주택의 실거래가는 왜곡되는 경우가 많다고 지적했다.

감정평가는 평가대상인 물건의 경제적 가치를 일정시점을 기준으로 판정하기 때문에 감정시기가 매우 중요하다. 때문에 경매물건의 보존등기 설정연도에 주목할 필요가 있다.

대부분의 경우 감정시기가 오래 될수록 그리고 오래된 물건일수록 감정가는 낮아지게 된다. 하지만 모든 경우에 해당되는 것이 아니기에 감정가에 의존하지 말고 좀 더 실질적인 조사가 필요해진다.

설정된 감정가만 보며 안주하지 말고 실거래가와 명도를 통해 실질적인 가치를 파악할 수 있도록 실제 임장을 나가는 등 적극적인 경험치 획득과 정보 수집에 만전을 기해야 할 것이다.