일시 2주택자, 먼저 산 집에 주거 않고 팔때 장기보유특별공제
보유기간 10년까지 최대 80% 특별공제
Q 최종만 씨(45)는 7년 전에 서울 동작동에 소재한 아파트를 구입해 현재까지 보유하고 있다. 하지만 거기서 거주는 하지 않았다. 또한 최씨는 1년 전에 한남동에 소재한 또 다른 아파트를 구입하였고, 동작동 소재 아파트는 처분하려고 한다. 최씨는 1주택자 비과세 요건 중 거주기간 요건(2년)을 갖추지 않아 양도소득세를 내야 하는데, 이때 장기보유특별공제는 어떻게 계산하는지 궁금하다.
A 양도소득금액이 클수록 내야 할 양도소득세도 커진다. 양도소득금액은 양도차익(매매차익에서 취득비용을 공제한 금액)에서 장기보유특별공제를 한 후 금액을 말한다.
토지나 건물을 만 3년 이상 보유하다 팔면 양도차익의 일정 비율에 해당되는 금액에 대해 장기보유특별공제를 받을 수 있다. 하지만 주택을 두 채 이상 보유한 자는 주택, 비사업용 토지, 미등기로 전매한 토지ㆍ건물에 대해 장기보유특별공제를 받을 수 없다.
보유기간이 만 3년이면 양도차익의 10%, 보유기간이 만 4년을 넘을 때부터는 양도차익에다 보유연수에 3%를 곱한 비율만큼 장기보유특별공제를 해 준다. 예를 들어 만 7년 이상 보유했으면 양도차익의 21%를 공제받을 수 있다. 한도는 30%이므로 10년까지만 장기보유특별공제를 받을 수 있다.
1가구 1주택자는 양도소득세를 내지 않아도 되지만 거주기간 등 요건을 갖추지 않았으면 양도소득세를 내야 하며, 요건을 갖추었더라도 매매가액이 9억원을 초과하면 그 초과되는 부분에 해당되는 양도소득세는 내야 한다.
대신 이들에게는 보유연수에 8%를 곱한 공제율을 적용하여 좀 더 많은 장기보유특별공제를 해 주고 있다. 이때도 한도는 80%이므로 10년까지만 장기보유특별공제를 받을 수 있다.
또한 취득하고 2년이 지나지 않은 새로 취득한 주택(일시적 2주택자), 상속받은 주택, 혼인 후 5년이 지나지 않은 혼인으로 인한 2주택자의 주택, 노부모를 모시고 살기 위해 두 가구를 합쳐서 2주택자가 된 후 5년이 지나지 않은 주택, 일정한 요건을 갖춘 농어촌주택, 근무상 형편 등 사정이 있어 새로 취득한 주택, 문화재로 등록된 주택 등 피치 못할 사정으로 2주택을 보유하고 있을 때는 비과세 여부를 따질 때와 마찬가지로 1주택자로 간주된다.
따라서 최씨는 일시적 2주택자로서 1주택자로 간주되므로 동작동 소재 아파트를 먼저 팔면 그 양도차익의 56%(7년에 8% 적용)에 해당하는 장기보유특별공제를 적용받을 수 있는 것이다.
<매일경제-이원배 매경세무센터 세무사-2010-03-19>
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