순 서
1. 관리소장의 역할
2. 공동주택관리
3. 관리 운영의 기본원칙
4. 관리 목표1. 관리소장의 역할
5. 입주관리 계획
6. 하자 처리 계획
7. 민원 처리 계획
8. 인사 관리 및 직무 교육 계획
9. 사무 관리 계획
10. 회계 관리 계획
11. 시설 관리 계획
12. 안전 관리 계획
13. 환경 관리 계획
14. 경비 및 주차 관리 계획
15. 관리비 절감 계획
16. 대외 업무 처리 계획
17. 다음 세대까지 안전하게
1. 관리소장의 역할
1. 관리소장은 공동주택관리의 전문가로서 주민의 소중한 재산을 성실하게 관리해야 하며 한 조직의 책임자로서 많은 사람의 다양한 사고의 구심점을 찾아내야 한다.
2. 관리소장은 주민의 개인적이 생각과 공동체의 생각을 조율해야 하고 주민과 관리사 무소와의 관계를 조율해야 한다.
3. 관리소장은 주민의 안전과 쾌적한 삶을 위하여 협력업체의 기술력을 최대한 활용하 여야 하며 직원의 업무능력 향상에 힘써야 한다.
2. 공동주택관리
1. 공동주택이란 다양한 사고를 가진 많은 사람들이 모여 사는 곳으로 개인의 생각과 행동에 타인의 입장을 좀 더 생각해야 하는 조금은 조심스런 곳이지만 서로 간에 벽을 가까이할 수 있을 만큼 가까이 지낼 수도 있는 서로가 서로를 지켜줄 수 있는 곳이기도 하고 변화하는 사회에서 유한한 삶을 살고 유한한 자원을 가진 우리로서 이만한 삶의 터전을 마련하고 살고 있는 것도 공동주택의 고마움이다.
2. 따라서 관리사무소는 조금은 불편하지만 지금 이 소중한 나의 잠자리에서 안전하고 쾌적하게 사는 방법을 찾고 또 익숙해지며 살며 소중한 재산과 평안한 삶을 지켜야 할 책임을 맡긴 주민을 위해 선진들의 많은 경험들을 바탕으로 더 나은 주민봉사 방법을 연구하고 실천해야 한다.
3. 관리 운영의 기본원칙
1. 관리사무소의 기본 목표는 주민의 재산과 안전을 지키고 쾌적한 삶의 터전을 유지 관리하는 것이며 최고목표는 더 나은 주민봉사 방법을 찾아 실천하는 것이다.
2. 공동주택생활의 다양한 생각의 결정은 주민들에 의해 이루어지며 관리사무소는 늘 주민의 입장에서 업무를 집행하여야 한다.
3. 관리사무소는 늘 자기개발에 힘써야 하며 주민을 위해 활용해야 한다.
4. 관리사무소는 전문가로서 당당한 근무 자세를 가져야 하며 건강한 마음가짐과 행동 을 하여야 한다.
4. 관리 목표
1. 안전하고 쾌적한 긴 수명의 시설관리
2. 최적의 조직과 효율적인 운영
3. 투명하고 신뢰받는 관리 행정
4. 적극적인 자세와 친절한 서비스
5. 지속적인 관리혁신을 통해 관행적인 업무탈피
6. 점검 및 교육을 통한 체계적인 시설관리
7. 민원처리 및 업무상 금품 수수 금지
8. 깨끗한 주변 환경
9. 위험요소 예방 및 집중관리
10. 전 직원 순찰로 최고의 안전유지
5. 입주 관리
1. 입주 준비기간
가. 인사규정에 의거 당 아파트에 적합한 직원 선발
나. 수습기간 중 부적격자는 즉시 교체한다.
다. 단지현황과 일정을 설명하고 직무 및 소양교육을 한다.
라. 본사로부터 전도금을 수령하고 전화를 가설한다.
마. 각종 업무일지를 준비한다.
바. 관리규약과 주택관리계약서 등 입주와 관련된 서류를 준비한다.
사. 시행사에 업무협조를 요청하고 입주예정일자 기록표를 입수한다.
아. 본사와 협의하여 집기비품, 공구기구 등을 구입한다.
자. 광고업체 기증항목 내용을 준비한다.
차. 시공사로부터 시설물 인수인계를 철저히 하고 E/L 및 가스 등 필요 인원은 관 리사무소에 상주를 요청한다.
카. 입주시작 전날 가까운 은행 한곳만 통장 계설한다.
타. 입주시작 전날 사업주체와 함께 각종 계량기 검침을 한다.
파. 임금 등 선투입비는 날짜 계산하여 사업주체에 청구하여 지급한다.
하. 관계기관 및 직원 비상연락망을 작성한다.
2. 입주 지정기간
가. 화재보험 등 각종 보험 가입한다.
나. 소방계획서와 안전관리계획서를 작성한다.
다. 고유번호증 신청 및 각종 자격 선임을 한다.
라. 본사와 협의하여 승강기 등 각종 계약을 한다.
마. 관리사무소는 절대 비우지 않는다.
바. 입주안내판을 설치하고 안내표찰을 착용한다.
사. 입주지정기간 중 입주일은 열쇠불출일이며 이날부터의 관리비는 입주자 부담이고 입주지정기간 후의 관리비도 입주예정자 부담이다.
아. 관리출연금은 돈을 먼저 받고 영수증을 발급하며 매일 은행에 입금하고 장부와 입주세대와 통장잔액이 맞는지 꼭 확인한다.
자. 사업주체로부터 도면과 장기수선계획 등 인수인계는 천천히 한다.
차. 관리규약 동의 및 주택관리계약서 서명을 받고 관리규약 및 쓰레기처리방법, 생활안내전화번호 등 안내책자를 지급한다.
카. 입주 시 각종 계량기 검침을 사업주체와 입주자와 함께 하며 에어컨 설치 등 내부구조 변경여부를 파악하고 아파트규정을 알려준다.
타. 방범 및 생활안내 방송을 수시로 하고 방송일지에 기록하며 수시로순찰하여 사 고예방과 쓰레기투기를 예방한다.
파. 첫 달 관리비 부과 시 전산업체와 협의하고 2-3회 자세히 검토 후 부과내역서 및 고지서를 배부한다.
하. 입주현황판을 비치하고 입주율을 수시로 파악한다.
3. 입주 지정기간 후
가. 입주지정기간 마지막 날 사업주체와 각종계량기 검침을 한고 이후부터는 정기 적으로 검침을 한다.
나. 입주 후 3-4개월 후 세대별 하자카드를 배부 후 수거하고 공용부분의 하자내역 과 함께 문서로 사업주체에 내용증명 발송한다.
다. 관리권 인수인계 전까지 입주자 대표회의 구성과 관리규약 개정과 관리방법을 결정하고 위탁관리 시는 위탁관리사 선정까지 아파트 관리체계가 안정화 되도 록 한다.
라. 하자처리 및 안전관리에 중점을 둔다.
마. 직원 복지 및 직무교육과 소양교육에 힘쓴다.
바. 입주자카드 작성 및 주차증 발급 등은 통•반장과 대표회의와 협의하여 일괄적 으로 추진한다.
6. 하자 처리 계획
1. 기본방침
주택법 제 46조에 의거 발생한 하자를 관리주체로서 발췌, 취합하여 입주자 대표회 의에 서면으로 보고하며, 기술 및 행정적인 업무를 보좌하고 효율적인 하자처리가 이루어 질 수 있도록 함.
2. 하자의 개념
가. 당초설계서와 실제 시공된 상태가 상이한 것(균열, 파손, 누수, 작동불량, 기능 불량)
나. 공사의 잘못으로 인하여 발생한 건축물과 건축설비 등의 기능, 미관, 안전에 지 장을 주는 것
다. 정상적인 사용 중 고장. 파손, 상태불량인 것
3. 하자점검기준
가. 사업계획승인 도면, 설계변경 도면, 준공도면(시공도면)
나. 주택건설 기준 등에 관한 규칙
다. 하자점검, 성능검사. 안전도 검사
4. 하자 점검사항
가. 토목, 건축, 기기설비 등 시공 및 준공도면을 검토 분석 후 도면 및 관계 법령 과 상이한 부분을 중점점검
나. 외관 및 성능검사 실시
1) 공용부분은 본사점검요원 및 장비 투입하여 하자사항 발췌
2) 입주민 민원사항을 접수하여 분야별로 취합 후 대표회의 보고
5. 점검기간 : 관리 착수일로부터 1개월 이내에 본사 점검반이 발췌
6. 점검분야 : 전기, 기관, 소방, 건축, 토목, 조경분야 및 기타
7. 점검결과종합(사진촬영) : 대표회의 보고, 관계기관에 통보
8. 회사부도 시 : 법적 대응방안 강구처리
기 간 1년 2년 3년 5년 10년
적 용 도배, 장판,
타일, 문틀 등 15가지 배수관공사
소화설비공사
외 31가지 승강기공사
방수공사
외 3가지 지붕, 바닥, 보 기둥,
내력벽
하자보증금
반환율(%) 20% 20% 30% 15% 15%
9. 하자보증기간
※ 하자보수 이행 보증보험증권 - 대표회의 명의로 변경
사업주체 시장군수 → 보증사
(연대보증사) 입주자 < 처벌 > * 부실공사 : 주택법 제96조 제4항 (2년이하 징역 또는 2천만원이하 벌금 )
↓ ↓ ↓ ↓
건설사 → 사용검사 보증 → 입주
→ 부실공사 ← → 기능적 하자 ←
설계와 불일치, 미시공 균열, 처짐, 들뜸, 누수, 침하등
10. 하자발생 흐름도
11. 하자처리절차
총괄도 * 시공 당시부터 설계와 상이 하게 (불일치, 미시공) 시공 한 사항은 사법상의 채무 불이행으로 불법 행위에 해 당됨
시공사 손해배상소송 → 민법 제390조 : 채무불이행
제750조 : 불법행위
↗
→
↓ ↑
일반적처리 보증처리 → 보증금 청구 소송
( 주택법시행령 ) 민법 제 390조 : 채무불이행
12. 하자보수 요구절차
가. 1차 취합된 하자사항을 대표회의 명의로 사업주체 또는 시공사에 보수요구 공 문 발송
나. 사업주체 또는 시공사로부터 하자보수 계획서를 접수한 후 2차 미비 사항이 있을 경우 재 요구공문 발송
다. 하자로 판정된 부분을 보수명령 기간 내 미처리 시 보증사에 보증금 지급요구 요청
하자발췌(입주자 등)→사업주체 보수요구
사업주체 하자보수
1. 3일 이내 보수
2. 보수계획 통보(공법, 일정) 판명
보수 하자내용 사업주체 하자판정 요구
1. 엔지니어링 활동주체 2. 기술사, 건축사
3. 한국건설기술연구원 4. 시설안전기술공단
보수 불이행 1. 하자보수보증금 청구→직접보수
2. 손해배상소송
3. 합의종결 : 공사, 배상, 보상
보수공사 실시
이행확인
(입주자대표회의 입주자 동의 필요)
하자보증서 순차적 반환
처리결과 입주자 동의
하자보수 종료
13. 하자처리흐름도
7. 민원 처리 계획
1. 민원처리 원칙
가. 모든 민원의 기록유지
나. 민원접수 처리대장에 기재(본사 양식)
다. 민원처리 담당자의 지정 및 처리, 보고
라. 민원인에게 민원 처리 과정 및 결과에 대한 회신
2. 민원처리 절차
가. 민원의 제기 → 민원접수대장에 기록(접수일자, 접수내용, 민원인, 연락처) → 업무의 보고(관리실 또는 관리소장) → 민원의 내용 확인(관리소장)→
나. 처리 가능한 경우 → 민원처리 담당자 지정 및 작업지시 → 민원접수대장 기록 → 민원인에게 처리결과 통지 및 민원 접수대장에 결과 기록
다. 처리 곤란한 경우 → 입주자 대표회의에 보고(민원에 대한 별도조치 강구), 민 원인에게 지연 및 불가사유 설명
3. 민원처리 중점사항
가. 민원 발생 예방 : 철저한 관리업무 수행으로 민원발생의 최소화
나. 민원사항의 철저한 기재 : 성명, 일시, 처리과정, 결과 등 상세히 기재
다. 민원사항의 24시간 접수 체계 확립 : 당직자 및 경비실의 야간민원 접수
라. 반상회 등을 통한 집단민원의 처리 : 해당 동에 민원처리 사항 등의 게시 및 반상회를 통한 홍보
4. 행정
가. 관리비는 정확하고 공평하게 적정 부과하며 고지 내역 및 항목별 내용을 정확 히 알아둔다.
나. 전•출입 시 중간관리비 정산은 정확히 하고 생활안내문 설명을 잘 한다.
다. 주민차량 외부주차차량 변동사항은 즉시 기록하고 경비실에 비치한다.
라. 공동주택 사용에 관한 사례를 수집하여둔다.
마. 우편물 및 택배물품 보관 시 기록하고 관리를 잘 한다.
5. 기술
가. 관리소 전 직원은 단지 내 시설물의 위치와 용도 등에 대해 알고 바르게 설명 할 수 있도록 한다.
나. 부서별 담당자는 민원접수 시 신속히 처리할 수 있도록 한다.
다. 금품수수는 절대 금한다.
라. 세대 방문 시 사생활을 방해하지 않도록 노력하며 알게 된 내용은 말하지 않는다.
마. 주민에게 신뢰감을 주도록 자신감을 보여준다.
바. 수리비를 절약할 수 있도록 최대한 재활용할 수 있도록 한다.
사. 수리 시 꼭 수리방법을 설명하고 수리 중 소손 시 세대부담임을 설명한다.
6. 안전
가. 소방안전에 관한 자료를 수집하여 공부한다.
나. 소방시설물의 위치와 용도 등을 숙지하여 유사시 즉시 행동할 수 있도록 한 다.
다. 수시로 순찰하여 차량 및 환경변화 사항을 기록한다.
라. 동절기 등 동 입구에 미끄럼사고가 생기지 않도록 한다.
마. 해빙기 및 우기에 담장이나 배수로 등을 집중 관리한다.
바. 어린이 놀이터 및 운동시설과 구조물 등의 상태를 수시로 점검하고 보수한다.
8. 인사 관리 및 교육 계획
1. 관리사무소의 인재상
가. 도전하는 사람 : 창의적인 기술과 진취적인 사고로 끊임없이 도전하는 사람
나. 학습하는 사람 : 스스로 연구하고 기술을 개발하여 미래를 예측하고 준비하는 사람
다. 협력하는 사람 : 사회의 구성원으로서 상호협력하고 봉사하는 정과 의리가 있 는 사람
2. 신뢰받는 직원
가. 계획에 의한 업무처리 : 계획안 실적파악 및 대책강구
나. 친절한 언어 사용 및 공손한 행동에 의한 업무추진 자세
다. 직무교육 및 봉사자질 향상 교육
1) 본사교육 : 관리소장 및 각 부서 책임자
2) 현장교육 : 경리, 기술, 경비, 청소
3. 관리요원의 신상필벌 제도
가. 성실한 자는 입주민의 여론조사 청취 후 정년까지 신분 보장
나. 근무 평가제 도입으로 불성실한 자는 인사조치
다. 모범직원에 대한 년 1회 이상 본사 표창
구분 교육대상 교육주기 교육시기 중점교육내용
관리책임자 전체
관리소장 년 2회 상하반기 * 리더십, 새로운 관리기법, 문제해결 능력
* 하자 보수, 추진요령교육
* 용역업체 계약관리
* 회계처리
* 관리실적 비교분석
* 인사관리 및 입주민 인화
* 각 사업장 문제점 사례 토의
* 효율적 관리기법 제안 토의
* 관리직원 노무관리
* 시설물 안전관리
* 관리비 절감 방안 등
중간관리자 과장
계장
주임 년1회
(현장수시) 집중난방기전
(매년 10월) * 관리행정 실무 및 관리비 집행요령
* 물품구매 관리 요령
* 안전관리, 노무관리 실무
* 문제점 사례 발표 토의
* 관리비 정산 부과요령
* 각종 용역 계약 관리
* 행정 처리 업무 등
기전직원 반장
기사 (현장수시) 안전점검
교육과
병행실시 * 기관, 전기, 시설물 매뉴얼관리 요령
* 안전관리 운용 및 대책
* 시설물 진단 요령
* 관리기술(연료, 전기, 수도 등 절감 요령)
* 비품, 소모품 절감, 공용 시설물 관리요령
* 에너지 및 공동전기료 절감
* 안전사고 대응 요령
* 각종 기기 내구연한연장 등
회계책임자 경리
서무 년2회 상•하반기 * 전산, 엑셀, 회계프로그램 운영요령
* 금전 취급 자세
* 계정과목 편성 및 장부, 전표작성 및 결산
* 금전사고 사례분석 및 방지책 토의
* 예산편성 요령
* 연말정산 업무
* 전표 및 장부기장 요령 등
* 신규채용 시, 경리직원 변경 시
* 정기점검 결과 업무미숙자 보수교육
* 회계기준의 변경, 새로운 프로그램 도입 시
* 관리비 연체자 조치요령, 관리비 법령이해
* 공동주택관리 관계 법령의 기초이해 교육
* 반기별 정기교육
* 관리비 사례연구 및 발표
관리(경비)원 경비
보안 특별교육
년2회
수시교육 설, 추석
근무자세 점검
현장시정, 상벌 * 경비업무 중요성 정신교육 및 현장 근무 자세 확인
* 주, 야간 근무요령
* 대민업무의 근무자세 요령
* 환경수목보호 및 차량관리 요령
* 문제점 사례발표 및 토의
소양교육 전 직원 수시 월초 * 근태사항 점검 (불시 야간순찰)
* 친절한 근무자세 확립
* 민원 처리 등
4. 업무능력향상교육
9. 사무 관리 계획
1. 사무관리 기본원칙
가. 관리사무소 관리조직 효율화
나. 차별화된 관리서비스 강화
다. 투명한 관리업무 수행
라. 효율적인 시설 및 안전관리
마. 주민재산보호 및 입주민 권익보호
바. 관리비 절감
2. 사무관리 주요업무
가. 총괄관리 및 대• 내외 업무관리
나. 대표회의 및 통• 반장 구성( 관리규약, 주차장관리규약 등)
다. 연간 경영계획 작성( 일반관리비, 부대사업, 청소운영비, 장기수선계획, 교 육)
라. 인사, 총무, 기획, 복리증진 업무
마. 각종 운영방안 작성( 민원처리, 하자처리, 커뮤니티, 협력업체, 주차출관리, 청소관련,E/L 관리, 비상계획수립)
바. 수도광열비 절감계획 및 사용실적 분석
사. 각종계약(안) 수립
아. 쓰레기수거( 시 지정업체)
자. 세금계산서 발행, 채권확보(3월 이상 연체 시 소액재판 및 가압류)
차. 직원인사서류 징구 및 분석
카. 4대보험 가입(건강, 산재, 고용, 연금보험) 및 납부업무
타. 출결상태 파악
파. 각종인허가 업무관리, 단지 내 총무업무(소모품, 도서용품, 기타)
하. 비밀유지
10. 회계 관리 계획
1. 회계업무처리 원칙
가. 회계원칙의 준수(당사 “회계 처리 기준”에 의함)
나. 매월 재무제표 작성(부속명세서 포함) 및 보고 : 입주자대표회의 및 본사 보고
다. 모든 수입, 지출의 장부 기장
라. 지급결재 없는 지출의 금지
마. 현금취급의 금지(소액현금의 경우 금전출납부 기재) : 관리비 수납 금지
바. 증빙의 확보 및 부착 : 무통장입금, 세금계산서(10만원 이상의 경우) 징구
사. 투명한 관리비 부과 : 입주자 대표회의 심의 후 부과 : 부과결정 내역 본사보고
이상유•무 검토
2. 회계 관련사항의 처리 기준
가. 통장의 관리
1) 대표회장과 소장의 공동 인감 사용
2) 예금의 인출은 대표회의 결재 후 시행
나. 현금의 관리
1) 1회 출금 시 30만원 이내의 출금
2) 금전출납부의 철저한 기재
3) 지출증빙의 철저한 부착
다. 중간관리비 수납
1) 정산 후 즉시 통장 입금 : 전표 및 장부기장(현금 보관 금지)
2) 전기료 및 수도료 등의 사용료 포함 정산 : 중간관리비 계산서 발급 및 보관
3) 관리비예치금의 승계 및 특별수선충당금의 정산 : 소유자 및 세입자 구분 정산
라. 잡수입의 처리
1) 관리규약에 따른 회계처리 준수 : 임의 집행의 금지
마. 예치금의 관리
1) 별도통장에 보관 : 이율이 높은 금융상품에 적립(안전성 우선)
3. 회계처리 업무 의혹 배제
가. 지출 사항은 사전에 대표회의와 협의 후 승인에 따라 집행
나. 월간 지출 내역 공개 및 대표회의에 집행사항 서면보고
다. 분기별로 관리비 입•출금 및 장부정리에 대한 점검 : 회계실무 현장 점검, 부과 및 징수의 적정성 검토, 시정조치
4. 금전사고 예방
가. 정기 및 수시 회계업무 지도 점검 실시
나. 공과금, 공사비, 용역비 등은 온라인 송금처리 : 지출 전 후 확인
다. 전 직원에 대한 보증보험 (재정보증)
라. 대표회장과 관리소장 공동명의로 통장관리 : 일일 결산 확인
5. 미수 관리비 적기 징수
가. 3개월 이상 체납세대는 독촉장 발부 및 직접방문 수납 촉구
나. 장기 체납세대 대표회의 보고 후 지급명령신청 또는 가압류 조치
6. 회계감사의 시행 및 감사보고서의 제출
가. 시행시기 : 당사 관리업무 개시일로부터 15일 이내
나. 회계감사 보고서의 내 용
1) 재무제표의 적정성 여부 판단
2) 예금과 현금의 실재성 확인
3) 관리비 부과의 적정성 판단
4) 미납관리비의 확인 : 미납상황 확인 및 처리방법 강구
5) 대차대조표 확인 : 부속명세서의 확인 및 조사
6) 손익계산서 : 관리수입과 관리비용의 일치성 여부
다. 관리 외 수익의 발생내역 및 사용현황 확인
1) 특별수선충당금 및 제적립금의 적립 및 사용현황 확인
2) 각종 계약의 적정성 여부 판별
라. 보고서 제출
1) 입주자대표회의에 문제점 및 개선사항 보고 및 처리방안 협의
2) 개선 및 권고사항 기재
11. 시설 관리 계획
1. 유지관리 목적
가. 시설물의 내구연한 연장 및 재산가치의 보존
나. 시설물이 기능 및 능력을 최대로 발휘하고 원상태로 유지할 수 있도록 세심한 점검 및 유지관리 시행
다. 결함의 조기 발견 및 적절한 유지 보수로 기능불능 사고의 예방
라. 적절하고 효율적인 유지관리로 유지보수비용의 절감
2. 유지관리 원칙
가. 장비 이력카드 작성
1) 시설별, 기기별로 장비이력 카드 작성 및 보관
2) 점검일시, 성능검사, 마모상태, 주유 및 청소, 분해정비, 보수작업 일시 및 내용, 교체예정시기 등의 기록유지 관리
3) 예방정비 실시 및 내구연한 연장, 시설물 기능의 유지
나. 장비운전 매뉴얼 비치
1) 장비별로 운전 및 점검, 정비 업무수행 및 오작동 사고의 방지
2) 유사시 업무지원자의 참고자료로 활용
3) 기술 인력의 교체 시 업무인수인계의 최단기화 가능
다. 장비 명판 부착
1) 장비 및 밸브, 배관, 스위치별로 부착
2) 기기별 용도 및 조작을 손쉽게 확인하여 신속한 유지관리 업무수행을 담보
라. 자동제어 성능 유지
1) MCC판넬의 자동제어(저수조 및 고가수조, 정화조, 급수 및 배수펌프 등)의 정기점검으로 사고 방지
2) 저수조 및 고가수조, 배수펌프에 별도로 자동제어의 HIGH 포인트 위와 LOW포인트 아래에 경보벨을 설치하여 자동제어 작동불능에 대비
마. 비상 시설의 관리
1) 정전에 대비한 발전기의 성능유지 및 정기적 운전
2) 소화기의 충약 및 소화전의 적재적소 배치 및 점검
3) 비상설비의 비상시 사용가능하도록 지속적 성능 유지 및 점검
3. 근무방침
가. 각종설비의 결함을 미리 예방하고 설비의 효율성을 극대화
나. 원칙에 준한 건물 관리(보수 점검 주기, 순서, 방법 등)
다. 본사 지원 체제 정립(기술 지원, 직무 교육, 응급대책, 예방 점검)
라. 지속적 교육(장비의 수명 연장, 다기능 다역화로 인력 효율 향상)
마. 효율적 장비 운영(스케쥴 관리 및 단속 운전)
바. 저가 전력 활용 극대화(산업용, 심야전력) PEAK 전력 목표 관리
사. 결함 요인의 신속한 보수 및 결함의 확대방지를 위한 적절한 조치
아. 점검 및 보수작업시 안전의 최우선 고려
자. 결함의 발생 시기와 원인의 정확한 판정 및 진행여부의 신속한 판단에 의한 효 율적인 시설물 보수작업 계획의 수립
차. 모든 점검 및 보수작업의 철저한 기록 및 보관
4. 주요업무
가. 공통
1) 년간 경영계획 작성(수선유지비, 소모품)
2) 안전 및 교육계획서 작성(소방계획서, 각종매뉴얼)
3) 각종기기 이력카드 작성관리(DB전산화 작업)
나. 전기실
1) 수변전 시설 운전 및 점검 (특고 및 발전시설)
2) 전기사용량 PEAK관리 및 분석
3) 각종 안전(연간, 분기, 월간, 일일)계획에 의거 점검순찰
4) 간선, MCC, 분전함, 승강기, HEADEND
5) 공용부위, 업무시설 내•외부 전등전열시설
6) 주차관제설비 : 전기 BAS Point 및 기능점검
7) 승강기 유지보수(승강기보수업체)
8) 전기안전점검(3년차 : 전기안전공사)
9) 승강기안전점검(매년 : 승강기안점협회)
10) 각종 기기의 정기적인 점검 및 측정으로 누전사고 사전 예방
11) 변압기 절연유 적기 여과 및 교환으로 내구연한연장
12) 비상 발전기의 철저한 정기 시험 가동으로 비상시 즉시 활용
다. 방재실
1) 화재수신반, 프리액션•알람(건•습)스프링클러, 각종감지기, 소화전펌프, 중계기 점검
2) 소화기 관리 : 소방안전점검(년2회 상,하반기)
3) 보안설비(CCTV, 보안감지기, 출입설비)
라. 설비기계실
1) 열원장비 운전 및 점검보수(열교환기, 냉온수기, 보일러, 냉동기,빙축열
설비)
2) 공조설비 운전 및 점검보수 (AHU, HVU, FCU, PAG)
3) 위생설비, 각종배관(이송설비) 점검보수
4) 각종탱크류 점검 보수(물탱크, 팽창탱크, 위험물탱크)
5) 스포츠시설 장비 운전 및 점검보수(보일러, 여과, 소독설비, PH농도 측정)
6) 설비 BAS Point점검 및 보정, 유지보수
7) 각종기기세관 (열교환기, 보일러, 냉온수기, 냉동기)
8) 물탱크 청소(년2회)
9) 각종 시설물의 밸브 및 스위치의 오작동 방지 관리 철저
10) 열관리의 효율화로 최적의 난방화 적극 추진 11) 난방방식에 따라 지역난방공사 또는 열관리 관계기관에 의뢰하여 효율적인
난방 사용법 홍보
12) 정화조 청소(년1회)
마. 영선
1) 각종 건축물 점검(공용부위)
2) 각종도어 점검보수(방화문, 회전문, 댐퍼도어, 슬라이딩도어, 각종 창문)
3) 바닥타일 보수(A/S타일, 카펫타일, 자기타일, 석재타일)
4) 경량보수(공용부위 및 업무시설) 파티션, 각종 텍스, 벽지
5) 하수도 설비 맨홀 점검보수
6) 조경 식재현황 파악(수종, 수량, 생육상태, 전지상태)
7) 조경경지 내 잡풀 제거 작업 및 방재
8) 년4회 조경전지 : 년4회 수목소독
5. 장기수선계획
가. 목 적
1) 주요시설 수선 및 교체로 주택의 수명을 연장
2) 입주자의 원활한 공동생활을 영위
나. 대상
1) 300세대 이상 공동주택
2) 승강기가 설치된 공동주택
3) 중앙집중식 공동주택
다. 기준
1) 당 아파트 시설을 기준하여 노후화가 예상되는 기간을 산출하여
당 년도 물가정보 가격에 의해 작성
2) 연차별 수선계획을 시설별로 구분, 표준수선주기와 노후도을 감안
하여 공동주택의 장기수선에 관한 기준(주택법)에 따라 10년 단위
로 재작성 하되 매3년마다 수정
라. 장기수선충당금
1) 사용검사일로부터 1년이 경과한 날이 속하는 달부터 매월 소유자로부터 징수 하여 별도 통장에 예치
2) 요율 및 사용절차는 관리규약에 정함
마. 교육
1) 시•도지사가 실시하는 장기수선계획의 비용 및 공사방법 등에 관한 교육
12. 안전 관리 계획
1. 추진 방향
가. 관리소장 및 전 직원 안전관리 요원화
나. 신속한 보고체계 안전사고 예방 만전
다. 입주자 관리 분야는 주민의 협조와 관심유도
라. 용역계약 분야는 용역업체와 협조하여 예방책 강구
마. 위험요소 예방 및 집중관리
바. 재해예방 교육 및 주기적 시뮬레이션(유도방법, 구조 및 응급조치)
사. 관계기관 및 주변단지와 공조체제 구축 (비상연락망)
아. 주변 단지와 상호 연동 및 교육( 상호 크로스교육, 기술, 정보 교환)
자. 안전관리 책임자 선정 후 시설물 관리 점검표 작성 기록유지
차. 안전사고 예방에 대한 정기 및 수시 교육
다 . 위험시설물 통제구역 설치 및 사고 대응요령 교육실시(사안에 따라
소방서등에 의뢰하여 교육실시)
구분 장소 비고
해빙기 진단 석축, 옹벽, 법면, 교량, 우물, 비상저수시설 연1회 (2월 또는 3월)
우기 진단 석축, 옹벽, 법면, 담장, 하수도 연1회 (6월)
월동기 진단 연탄가스배출기, 중앙집중식 난방시설, 수목보온, 노출배관의 동파방지 연1회 (9월 또는 10월)
안전 진단 변전실, 고압가스시설, 도시가스시설, 액화석유가스시설, 소방시설, 맨홀(정화조 뚜껑 포함), 유류저장시설, 펌프실, 승강기, 인양기, 전기실, 기계실 매분기 1회 이상(단, 승강기는 관련법령에서 정하는 바에 따름)
위생 진단 저수시설, 우물 연2회 이상
수시 진단 시설물의 노후도에 따라 사고발생의 징후가 있는 때 점검 수시점검
2. 안전관리 계획
3. 안전관리 교육
4. 안전점검
가. 관계법령
1) 주택법 시행령 제 65조 2) 시설물의 안전관리에 관한 특별법 13조
나. 점검 주기
1) 정기점검 : 6개월에 1회 2) 정밀점검 : 3년에 1회
3) 긴급점검 : 필요 시
다. 점검자격자
1) 정기점검 : 당사 기술진 및 주택관리사•보(안전점검 교육이수자)
2) 정밀점검 : 안전진단 전문기관 또는 건교부 등록된 유지관리업자. 당사 점검기술자 보유(특급기술사, 건축기사)점검 실시
5. 소방점검
가. 작동점검 : 정밀점검 후 6개월 1회, 방화관리자
나. 정밀점검 : 년 1회, 소방시설 관리업자
6. 전기안전점검 : 3년 1회 전기안전공사
7. 승강기 안전점검 : 년 1회 승강기 안전관리원
8. 저수조 : 년 2회 청소
9. 정화조 : 년 1회 청소
10. 방역 : 300세대 이상 년 3회 이상
13. 경비 및 주차 관리 계획
1. 경비원의 기본업무
가. 입주민 재산 보호
나. 도난방지 및 화재예방
다. 질서유지 및 환경정리
라. 주차질서 확립 및 외부차량 주차금지
마. 입주민 및 방문객 안내(유아 및 노약자 보호)
사. 각종 우편물 분리 및 안내
아. 잡상인 출입 금지 및 불법 부착물 적발 제거
2. 경비원의 근무자세
가. 경비근무 수칙 및 복무규정의 숙지
나. 무단이탈 금지
다. 친절한 안내자의 자세 견지
라. 업무의 철저한 기록 및 보고
마. 음주, 수면의 금지
바. 주변 환경정리의 일상화
사. 입주자에게 항상 공손한 인사(예의 표시)
아. 어떤 경우에도 불쾌한 언어나 행동은 엄금
자. 품위를 갖추어 입주자에게 신뢰감 조성
차. 항상 단정한 용모, 두발, 복장상태 유지
카. 순찰 근무 중 파손, 고장부분 발견 시 신속히 관련부서 통보
3. 직무교육 및 소양교육 실시(본사 임원 및 관리소장의 교육)
가. 복장 엄수
나. 거동수상자 감시 및 도난 예방활동
다. 순찰요령 및 순찰방법
라. 내방객의 친절안내 및 신분확인
마. 주차 및 진입 차량의 감시 및 불법주차 단속활동
바. 비상연락망의 숙지 및 비상사태 발생 시의 응급조치(승강기, 화재 등), 입주민 의 피난 유도, 연락, 보고
아. 세대 열쇠 및 우편물 분실 예방
4. 차량관리
가. 주차스티커 미부착 차량 주차 금지
나. 차량대장 비치 : 전출, 전입, 폐차, 신차구입 수시 확인 및 변경
다. 외부차량 무단 주차 금지 : 경고장(스티커) 차량 전면 유리에 부착(발견 시 마 다)
라. 방문차량의 경우 방문증 발급 및 임시주차 발급대장에 세부사항 기록
마. 출퇴근 시 원활한 차량 진출 및 진입, 주차 유도
바. 대형 차량의 단지 내 진입 및 주차 통제(사고예방 및 주차난 해소)
사. 심야시간(자정 이후)의 진입차량에 대한 감시강화 및 기록보존
아. 순찰시 차량 파손여부 및 카스테레오 등의 도난여부 상시 확인
자. 주차질서 확립을 위한 지속적인 주민 홍보 : 반상회 및 게시판, 방송 활용
14. 환경 관리 계획
1. 기본목적
가. 청결한 환경조성과 위생관리 및 조경관리로 입주민 및 방문객의 불쾌감 해소와 병원균 발생 억제로 자산 가치 증대
2. 환경미화 근무방침
가. 고객(입주자)의 재산을 보호하며 건물 내의 청결상태를 최상으로 유지 보존
나. 담당구역별 책임제 청소 관리 : 공용부위 청소(보안/시설점검 병행 즉시 연락)
다. 개인별 평가를 통한 상벌을 적용하며 근무성적 불량직원은 경고등의 인사조치.
라. 미화직원의 복장을 깔끔하고 단정한 복장을 착용토록 함으로서 이미지 개선
마. 청소 운영계획 및 실행여부 확인
3. 방역 및 소독
가. 전염병 예방 및 해충구제를 위한 철저한 소독 실시 감독
나. 실내소독 : 시방서에 따라 사전 게시 및 홍보 후 실시 점검
다. 외부소독 : 하절기 장마 후 집중소독 (전염병 예방)
라. 수목소독 : 봄철 나뭇잎 소생 직전 및 하절기 집중소독 점검
4. 병충해 방지
가. 기초 소독(석회유황합제 및 기계유)
나. 월 정기소독 (예방소독 위주)
다. 특수방제 (소나무 특수방제)
1) 1단계(공중살포):소나무 가지나 잎 등 외부에 존재하는 병균이나 병충을 강력한 특수방제 약품의 공중 살포로 제거
2) 2단계(수피약품 투입):소나무 하단부에 드릴로 천공을 낸 뒤 구멍에다 특수약
품을 투입시켜 소나무 내부에 존재하는 병균이나 병충(솔잎혹파리)을 제거
3) 3단계(영양회복제 및 발근촉진제 공급 ): 병충해로 인하여 영양이 부족하고 악화된 수세의 회복을 위하여 특수 영양 회복제와 발근촉진제를 뿌리 주위에 공급하여 소나무를 회생시킨다.
5. 토양관리
가. 조경수목에는 파쇄비료가 필수적 : 조경 수목은 숲과 비슷한 토양환경을 만들 어 주어야만 병충해에 강하고 웃자람이 없이 뿌리와 줄기(주간부)가 튼튼한 양 질의 조경 수목으로 성장시킬 수 있다.
나. 유실수는 파쇄비료, 계분, 유기질비료, 원예용 복합비료 등이 필요 : 충분한 공간, 수고를 높게, 수간폭을 넓게, 과일이나 열매를 적게하여 억제재배를 하여
야 할 경우에는 파쇄비료의 살포만으로도 가능하다.
다. 환경 친화적인 조경관리 : 목질, 잎부분(낙엽)을 분쇄•발효시켜 해당 수종에 공 급하면 병충해 방제 시 필요이상의 살충, 살균제를 단지내에 살포하지 않으므 로 주민들의 건강을 지키는 친환경적인 관리를 할 수 있다.
라. 토양의 산성화 방지 필요 : 산성비와 공해로 인하여 산성화된 토양을 고토석회 나 석회를 살포하여 산성화를 방지
6. 토양관리 방법
가. 춘비 : (3월-5월) 부엽비료, 원예용 복합비료 살포
나. 추비 : (10월-12월) 부엽비료, 원예용 복합비료 살포
다. 토양회복제 : (12월-2월) 여름장마때나 동절기 눈이 내릴때 살포함
7. 조경관리
가. 고사목 교체 잔디관리 및 잡초제거 책임 구역제 실시
나. 조경구역 임의 통로 방지 설치 및 유지관리
다. 월동기 잠복장소 설치로 병충해 방지(다음년도 병충해 방지 효과)
라. 연간 조경관리 계획 수립
마. 적기 수목소독 실시
바. 필요시 공개경쟁 입찰을 통한 조경관리 업체 선정, 관리
8. 전지전정 실시
가. 작업방법
수목별 수세를 고려하여 수종별 전지 전정을 실시하여 수형을 아름 답고 경제적으로 고급화 되도록 하고 높은 경관위주로 식재된 수 목의 형태를 낮고 오밀조밀한 형태의 수형을 형성하여 건축물과 조 화를 이루도록 하여야 하며 부동산 가격형성에 역행하는 수종은 과 감히 간벌한다.
수 종 시 기
전수종 11월-3월까지 년1회 실시
반송(소나무) 6월-7월에 년1회 순자르기 실시
장미 3월-4월에 년1회 실시
철쭉, 연산홍 6월 중에 실시
쥐똥나무 5월-9월까지 년2회 실시
나. 작업시기와 횟수
월별 주요시행사항 월별 주요시행사항
1월 . 연간 조경 관리 계획서 작성 7월 . 잔디 깎기 및 잡초 제거
. 잔디 거름주기
. 관수작업, 생울타리 깎기
2월 . 구조물 설치 및 보수 작업
. 낙엽수 가지치기 작업 8월 . 웃자람 전정 작업
. 잡초제거 작업
3월 . 화초류 파종, 방한물 잠복소 철거
. 거름주기 9월 . 병충해 방제 및 구제약 살포
. 생울타리 깎기 조정 작업
4월 . 정원수 보식
. 병충해 약품 살포
. 꽃씨 파종 및 춘근 심기 10월 . 거름주기
. 낙엽제거 작업
5월 . 향나무 등 상록수 순자르기,
잡초제거
. 생울타리 거름주기, 잔디보식 11월 . 상록수 전정 작업
. 잠복장소 설치 및 낙엽 제거작업
6월 . 잔디 깎기, 상록수 활엽수 순치기
. 밑거름 주기, 병충해 구제약 살포 12월 . 구조물 수리 및 설치
. 연중 조경 관리상 문제점 진단 및 대책수립
9. 월별조경관리
15. 관리비 절약 계획
1. 일반관리비
가. 전년도 대비 연간관리예산 적정여부 분석(인건비는 별도 분석 후 표회의에 보 고 조정여부 결정)
나. 소수 정예 인원 편성 입주민 비용부담 절감 추진
다. 단지 특성에 맞는 기구조직 구성
라. 1인 겸직 제도 활용
2. 공동전기료
가. 수전시설 용도별 계약 여부 확인 (공동구, 양•급수시설, 외등)
나. 계절 및 월별 공동 전기료 절감
다. 공용부분 및 외등의 동•하절기 시간조절(소•점등)
라. 공동구 전등 조도 조절 및 격등제 (고효율 전열기구 설치 검토)
마. 공동구 내성 관리 및 절연측정 (안전 및 절전)
바. 지하주차장 구역별 센서점멸기 설치
3. 냉•난방비
가. 각 부서별 냉•난방기기 억제사용(전기난로, 곤로 등)
나. 난방 방식에 따라 지역난방 공사 등에 의뢰 비용절감 홍보
다. 계절 및 외기온도 감안 열손실 방지 (개별난방은 별도홍보)
라. 열원기기 점검 보수 비용절감 (관리직원 직접 보수 등)
4. 수선 유지비
가. 각종 시설물의 정기•수시점검으로 수선주기 연장 (비용절감)
나. 소규모 공사는 외주공사 억제 자체인력 활용 (비용절감)
다. 승강기 유지비 및 보수비 과다 지출 억제
16. 대외 업무 계획
1. 협력업체
가. 기준
1) 당 아파트 관리운영방침에 적합하여야 한다.
2) 기술력 및 신뢰성이 있어야 한다.
3) 유사시 신속히 긴급조치가 가능하여야 한다.
4) 사업체의 재무구조가 안정적이어야 한다.
5) 관련 업무에 투명하고 앞선 정보를 제공하여야 한다.
나. 계약
1) 일반 공개경쟁 입찰을 한다.
2) 계약 시 내부 견적을 산출 해 본다.
3) 계약 시 세부 견적과 작업계획서를 받는다.
4) 공사 후 하자 처리에 대한 보증을 받는다.
5) 용역계약 시 해당 직원의 업무사항을 협조한다.
2. 관공서 업무
가. 당 아파트 업무와 관계된 기관과 협조하여 변화된 사항에 대하여 능동적으로 대처한다.
나. 안전교육 등 필요한 교육을 받는다.
다. 당 아파트 주변 환경개선에 도움이 될 수 있는 사항을 관계 기관에 제안한다.
라. 유사 시 도움을 받을 수 있도록 비상연락망을 비치한다.
17. 다음세대까지 안전하게
1. 공동주택의 유지관리 업무를 수행하고 있는 자로서 유한한 자원을 효과적으로 이용 하기 위한 필요에 의해 생긴 공동주택을 안전하고 쾌적하게 관리하여 다음 세대까 지 살고 싶은 아파트로 남겨두어야 하는 책임감을 가져야 한다.
2. 세월이 가면 망가지는 것이 아니라 늘 새 옷을 입는 것처럼 깨끗하고 안전한 곳에 서 살 수 있도록 시설물을 수시로 점검하고 보수하는 근무 자세를 가져야 한다.
3. 주민의 재산을 유지 관리하는 책임을 맡고 있는 자로서 늘 새로운 기술을 배우고 실천하여야 하며 양심을 버리는 행동을 해서는 안 된다.
4. 주민의 안전과 재산을 지키고 다음세대까지 살기 좋은 아파트를 물려주는 책임을 맡고 있다는 자긍심과 보람을 가지고 근무하는 자세를 가져야 한다.
목표를 세우고
방법을 찿고
실행 하면
된다
2012년10월 일
관리소장 지원자 김정표