며칠 전에는 수원 월드컵 경기장 주변의 향후 전망에 대하여 간략하게 말씀드렸습니다. 이번에는 수원 월드컵 경기장 주변에 저평가된 아파트에 대해서 의견을 말씀드리겠습니다.(주관적인 판단이오니 다른 의견 또는 좀더 좋은 의견을 알려주시면 감사하겠습니다. 다양한 의견 교환을 통하여 한번더 생각해 보게 되고, 보다 객관화시킬 수 있으니까요)
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수원시 월드컵 경기장 근처에 경전철과 신분당선 연장선의 역으로 선정될 것이라는 의견에 대하여 반론을 제시하여 준 분들이 계셨습니다. 월드컵 경기장은 이미 후보지에서 탈락하였다는 말씀이셨는데, 수원시 홈페이지에 들어가 보니 아직 어떤 것도 결정되지 않은 상태였습니다. 혹시 명확한 자료를 알아볼 수 있는 곳을 아시는 분께서는 알려주세요. 12월 15일에 아주대 부설 수원발전연구센터 주관으로 제3회 수원교통포럼을 개최하는데요. 전철 및 철도 문제에 대해서도 발전방안을 모색하기로 되어 있는데 여러 의견이 개진될 것으로 봅니다.
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어찌하였든 아직까지는 수원시 경전철 역사가 어디라고 확정되지는 않은 것 같습니다.(어찌하였든 수원시 월드컵 경기장이 경전철 역으로 선정될 가능성이 높다는 생각은 변함이 없습니다.)
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어떤 아파트가 저평가 되었는지, 아니면 고평가 되었는지 어떻게 알 수 있을까요?
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전문가들마다 여러 의견들이 있겠지만, 제가 판단하는 방법은 비슷한 수준의 타 아파트와 현재시점에서 가시적인 부분을 단순 비교한 후에, 향후 전망 그리고 기타 거시적인 관점을 고려하는 것입니다.
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수원 월드컵 경기장 사거리 바로 옆에 인접한 우만주공1차를 정자지구 천천 주공과 일대일로 비교하여 저평가 여부를 알아보도록 하겠습니다. 우만주공1차와 천천주공의 기본적인 사항들(세대수, 대지지분 등등)은 인터넷으로 확인하시면 구체적으로 알 수 있으므로 여기서는 생략하도록 하겠습니다. 단, 우만주공1차는 1988년도에 천천주공은 1986년도에 입주하였으며, 현재 천천주공은 재건축이 진행중이라는 것(시공사 : 대우)만 알려드립니다.
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우만주공1차와 천천주공의 현재시점의 가치에 대하여 굳이 어느쪽이 더 탁월하다고 단정짓기는 어려우며 비슷한 수준으로 판단합니다(이 부분이 중요). 그럼에도 불구하고 우만주공1차(15평) 기준으로 천천주공(15평)이 우만주공1차(15평)보다 30% 정도 시세가 높습니다. 이것은 천천주공이 재건축 진행되고 있는 것이 시세에 반영되었기 때문이겠지요.
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그렇다면(다른 조건들의 가치의 총합이 비슷한 수준인데 2년 먼저 입주함에 따라 먼저 재건축 진행되는 것에 의하여 시세가 차이가 난다면) 2-3년 후에는 우만주공1차(15평)가 현재 천천주공(15평)의 시세를 따라잡을 수 있을 것이라 유추하여 볼 수 있을 것입니다.
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이것은 2-3년 후에 우만주공 1차가 당연히 갖을 수 있는 가치가 현재에는 시세에 반영이 안되어 있고, 그러므로 우만주공 1차는 그만큼 저평가 되어있다고 볼 수 있습니다.(물론 저평가분의 정도에 따라서 2-3년 후의 수익률이 결정되므로 단순히 저평가 되었다는 것만으로 수익률이 높을 것이라고는 할 수 없겠지요.)
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우만주공1차는 2-3년 후에 지금의 천천주공의 시세를 따라잡을 수 있으며, 그 직후에는 수원시 월드컵경기장 주변의 트리플 호재의 수혜를 받으므로, 그 수혜분만큼 추가적으로 시세가 급상승할 것으로 예측하여 봅니다. 바꿔 말하면 우만주공1차는 2-3년후에 천천주공과의 시세 차이와 월드컵 경기장 주변의 트리플 호재에 따른 시세 차이 만큼 현재 저평가되어 있다고 판단됩니다.
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* 좋은 의견주세요
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- 현재 시점에서 우만주공1차와 천천주공의 가치 비교에 대하여...
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- 수원시 월드컵 경기장의 향후 전망에 대한 다른 의견들...
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첫댓글우만주공은 제가 보기엔 위치는 좋은데 현대나 고층 우만주공(4단지인가?) 그런 복잡한 문제 때문에 재건축 되기에 힘든 위치 아닌가요? 그리고 이건 우만 주공과는 거리가 좀 멀지만 요즘 고가다리는 다 없애는 추세인데 왜 그렇게 보기 흉하게 고가를 지어 대는지 저는 이해가 안가더라구요
후니끈 님에 대한 답변 : 후니끈 님의 의견도 일리가 있다고 생각됩니다. 그렇지만 훨씬 복잡한 서울 도심의 (우만주공 1차보다 더 면적이 작고, 주변 환경의 관계가 더 복잡한) 재건축도 시행되고 있습니다. 주변의 현대아파트는 우만주공1차의 재건축에 걸림돌이 된다기 보다는(아래글에서 계속 이어집니다.)
현대같은 경우엔 사실 우만주공에 비해 단지 정리도 깔끔하게 잘 되어 있고 조용하고 해서 큰 하자가 생기지 않는한 재건축을 서두를 이유가 없어 보이더라구요 또 평형대도 크고해서 제가 보기엔 현대와의 협상이 가장 큰 걸림돌이 아닌가 생각합니다. 그리고 그 뒤쪽에 연립들도 같이 재건축이 가능해보이던데
안녕하세요? 좋은 의견 감사하구요. 월드컵경기장 주변 경전철역 사업 백지화된 것이 결정되었는지요? 그리고 어디에 문의하면 확인할 수 있는지 알려주시면 감사하겠습니다. 신분당선 연장선과 분당선 연장선과의 관계는 애초부터 독립적이었습니다. 신분당선 연장선은 용인 상현,성복,신봉 일대의 교통여건을(다음)
월드컵 경기장 앞에 있는 수원구치소에 관하여 말씀드리자면 선호시설이냐 혐오시설이냐 이분법으로 보면 분명 혐오시설이겠지요. 다만 물리적인 혐오시설(악취, 비위생, 오염 등)이 아니고 심리적 혐오시설이라고 볼 수 있습니다. 어쨌든 잘 지적하셨구요. 월드컵 경기장 주변 일대의 옥에 티라고 봅니다.(다음)
1. 백지화의 근거는 기사를 본것이 다 입니다. 관련기사를 찾아보려고 하는데 잘 안되는군요...아마 8월경에 그 기사를 읽고 월드컵경기장 주변 기사들을 스크랩하지 않았네요...어쨌든 4개월 사이에 변화가 있었는지는 모르겠습니다. 요즘은 민영화로 어떻게 진행되고 있는건지...???
기사의 내용은 수원시내 경전철(BRT)사업은 효율및 이용율이 떨어질 것을 예상. 건교부가 신분당선, 분당연장선등 광교광역교통화에 많은 투자를 하고 있고 상황에서 수원 시내 경전철을 이용하는 사람들을 많을지..시뮬레이션 해본 것 같더군요...그래서 이용률이 저조할 경전철 사업을 해야하나...모 이런 기사였습니다.
2. 어찌되었던..저는 경전철 사업이 우만동(월드컵경기장주변) 아파트 집값에 큰 영향을 줄거라 예상했습니다. 왜냐면 그 위치가 신분당선(수지연장) 및 분당연장선(죽전연장) 역과 아주 애매한 위치에 있기 때문입니다.(역세권이 아니다 이거죠...) 그래서 경전철이 들어서면 어느정도 카바가 되지 않을까 생각했었죠...
요즘같이 집 두채 가지고 있기 무서운 시대에...최상의 선택이 어떤건지 고민이 됩니다....겸손의미덕님...여기서 얘기하기 보다는 메일이나... 다른 방법으로 생각을 주고 받는 것이 어떨지요...덕분에...다시 관심을 가지게 되네요...생애첫대출도 안되는 상황이지만요...^^;
첫댓글 우만주공은 제가 보기엔 위치는 좋은데 현대나 고층 우만주공(4단지인가?) 그런 복잡한 문제 때문에 재건축 되기에 힘든 위치 아닌가요? 그리고 이건 우만 주공과는 거리가 좀 멀지만 요즘 고가다리는 다 없애는 추세인데 왜 그렇게 보기 흉하게 고가를 지어 대는지 저는 이해가 안가더라구요
후니끈 님에 대한 답변 : 후니끈 님의 의견도 일리가 있다고 생각됩니다. 그렇지만 훨씬 복잡한 서울 도심의 (우만주공 1차보다 더 면적이 작고, 주변 환경의 관계가 더 복잡한) 재건축도 시행되고 있습니다. 주변의 현대아파트는 우만주공1차의 재건축에 걸림돌이 된다기 보다는(아래글에서 계속 이어집니다.)
현대아파트와 우만주공1차가 통합되어 재건축이 추진된다면 시너지 효과를 발휘할 수 있을 것이라고 생각됩니다.(현대아파트가 우만주공1차보다 2년 먼저 준공이 되었는데요. 현재 현대아파트 입주민들의 일반적인 생각은 재건축을 그다지 급하게 생각하지 않고 있는 것 같습니다.)
현대같은 경우엔 사실 우만주공에 비해 단지 정리도 깔끔하게 잘 되어 있고 조용하고 해서 큰 하자가 생기지 않는한 재건축을 서두를 이유가 없어 보이더라구요 또 평형대도 크고해서 제가 보기엔 현대와의 협상이 가장 큰 걸림돌이 아닌가 생각합니다. 그리고 그 뒤쪽에 연립들도 같이 재건축이 가능해보이던데
우만주공2차는 그 수혜자속에 들어가지 않나요???
그러게여~ 우만 주공 2차도 궁금하네여~~~ 글구 근처 아주대 앞에 있는 원천주공도 궁금궁금~~--;;
좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^
좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^
좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^
우만 주공 진짜 다 찌그러져가고 비도 새고 하는데 왜 재건축을 안하는지.......ㅡ.,ㅡ
다른측면에서...월드컵경기장 앞 수원구치소 , 월드컵경기장 주변 경전철역 사업 백지화...분당연장선 전철역(시청역)과 상당한 거리...어떻게 생각하세요?
안녕하세요? 좋은 의견 감사하구요. 월드컵경기장 주변 경전철역 사업 백지화된 것이 결정되었는지요? 그리고 어디에 문의하면 확인할 수 있는지 알려주시면 감사하겠습니다. 신분당선 연장선과 분당선 연장선과의 관계는 애초부터 독립적이었습니다. 신분당선 연장선은 용인 상현,성복,신봉 일대의 교통여건을(다음)
개선하는 것이 주목적이고, 분당선 연장선은 신갈,구갈,기흥 일대의 교통여건을 개선하는데 주목적이 있으므로 두 노선을 연관짓는 것은 무리가 있다고 봅니다. 신분당선 연장선과 분당선 연장선은 각각 공통적으로 수원시 경전철과 연관이 있습니다.(다음)
월드컵 경기장 앞에 있는 수원구치소에 관하여 말씀드리자면 선호시설이냐 혐오시설이냐 이분법으로 보면 분명 혐오시설이겠지요. 다만 물리적인 혐오시설(악취, 비위생, 오염 등)이 아니고 심리적 혐오시설이라고 볼 수 있습니다. 어쨌든 잘 지적하셨구요. 월드컵 경기장 주변 일대의 옥에 티라고 봅니다.(다음)
그러나 인접해 있는 월드메르디앙이 올초부터 현재까지 지속적으로 시세가 상승하고 있음을 볼 때 수원구치소가 인근 시세에 미치는 영향은 이의신도시, 월드컵경기장 주변 개발 등의 호재에 비하여 미미하다고 생각합니다. 좋은 의견주세요.
1. 백지화의 근거는 기사를 본것이 다 입니다. 관련기사를 찾아보려고 하는데 잘 안되는군요...아마 8월경에 그 기사를 읽고 월드컵경기장 주변 기사들을 스크랩하지 않았네요...어쨌든 4개월 사이에 변화가 있었는지는 모르겠습니다. 요즘은 민영화로 어떻게 진행되고 있는건지...???
기사의 내용은 수원시내 경전철(BRT)사업은 효율및 이용율이 떨어질 것을 예상. 건교부가 신분당선, 분당연장선등 광교광역교통화에 많은 투자를 하고 있고 상황에서 수원 시내 경전철을 이용하는 사람들을 많을지..시뮬레이션 해본 것 같더군요...그래서 이용률이 저조할 경전철 사업을 해야하나...모 이런 기사였습니다.
2. 어찌되었던..저는 경전철 사업이 우만동(월드컵경기장주변) 아파트 집값에 큰 영향을 줄거라 예상했습니다. 왜냐면 그 위치가 신분당선(수지연장) 및 분당연장선(죽전연장) 역과 아주 애매한 위치에 있기 때문입니다.(역세권이 아니다 이거죠...) 그래서 경전철이 들어서면 어느정도 카바가 되지 않을까 생각했었죠...
3. 분당의 정자역 발전, 동탄주변의 삼성전자 공장부지, 수지와 연결이 되는 이의신도시(광교밸리) 등...이런 호재의 후광을 받기 위해서는 분당연장선의 역세권, 신분당선의 역세권에 인접해야 되지 않나 생각합니다...우만동 재개발 시점과 광교테크노밸리 청약 시점은 비슷할 겁니다.
요즘같이 집 두채 가지고 있기 무서운 시대에...최상의 선택이 어떤건지 고민이 됩니다....겸손의미덕님...여기서 얘기하기 보다는 메일이나... 다른 방법으로 생각을 주고 받는 것이 어떨지요...덕분에...다시 관심을 가지게 되네요...생애첫대출도 안되는 상황이지만요...^^;