지정학적 요충지 상권 "미아삼거리"

[공인중개사]

글쓴이 :

상가뉴스레이다

작성일 :

2006-02-22

조회수 :

4866

   대표상권 시리즈 28

지정학적 요충지 상권 미아삼거리

- 일일 유동인구 5만7천여명, 뉴타운 호재로 붐업중인 지정학정 요충지 역세상권 -

* 본상권 분석내용은 레이다 경제연구소 자료로서 무단사용시 책임을 묻습니다.

[미아삼거리역 상권설명 ]



서울 중심권과 노원,도봉,의정부의 연결지점에 위치한 미아삼거리역상권은 신세계/현대 두 개의 백화점과 중저가브랜드위주의 로드샾으로 구성된 강북의 대표적인 의류상권이다. 특히 최근 투자자들 사이에 화두로 떠오른 길음/미아뉴타운개발로 인해 미아삼거리상권이 단순히 수유와 성신여대 중간에 위치한 지역상권을 넘어서서 미아,월곡,길음동의 압도적인 배후세대를 소화하게 될 새로운 중심상권으로 떠오르고 있다.

미아삼거리상권은 지난 88년 신세계백화점미아점이 오픈하면서 급속도의 상권팽창을 경험했지만, 01년 영업을 개시한 현대백화점과 06년 겨울 모습을 드러낼 롯데백화점이 불과 1km반경내에 자리잡게 되면서 백화점간의 치열한 생존경쟁속에 나름대로의 갈길을 찾아야 하는 1층의류상권의 전망이 어두워 보이는 상황이었지만 뉴타운사업이라는 산업입지여건상의 호재로 인해 투자자들이나 매장점주들이나 창업예정자들의 기대가 다시금 고조되고 있다.




미아삼거리역상권은 지하철4호선이 운행하는 방향인 ‘미아로’, ‘도봉로’와 ‘종암로’,‘월계로’가 교차하는 미아사거리에서 북쪽방향으로 도봉로를 끼고 700m가량 이어진다. 그리고 미아삼거리상권의 중심인 숭인시장앞 도봉로대로변에 지하철4호선 미아삼거리역이 위치해 있다. 상권이 한쪽으로 치우치지 않고 8차선대로변 양쪽으로 마주보며 위치해 있지만 트레지오,롯데백화점 등 공사중인 건물이 많은 1,2,3번출구쪽보다는 신세계백화점에서 숭인시장을 거쳐 고려새한병원에 이르는 4,5,6번출구앞 상권이 유동인구나 소비집객력에 있어서 현재까지는 맞은편보다 다소 앞서는 것으로 분석된다.




이 상권의 주 소비계층은 역시 여성들로, 그 중에서도 30~40대 주부의 비율이 높고, 20대여성이 그 뒤를 잇고 있는데 외부에서 유입되는 계층보다 인근거주민들이 훨씬 많았다. 이점은 이곳의 유동인구를 보면 알 수 있는데 평일과 주말의 구분없이 주부들의 유동이 가장 활발하게 나타나고, 저녁일부 시간대에 10대~20대여성의 모습이 적지않게 눈에 띈다. 하지만 명동, 종로, 대학로, 성신여대등 지하철로20분이내에 도착 할 수 있는 대형상권이 네 곳이나 되기 때문에 미아삼거리상권으로 모이는 젊은이들의 비율이 그리 높지 않다는 점은 반드시 염두에 두어야 한다.


이곳의 교통상황은 시내권과 수유,도봉,의정부를 잇는 주요도로가 바로 도봉로여서 출퇴근시간대를 중심으로 차량통행이 집중되면 웬만한 낮시간대에도 교통량이 집중되는 상습 정체권역중 하나로 이지역의 상권발달이 지정학정 요충지때문임을 입증한다. 그러나 지하철 미아삼거리역과 함께 서울역,혜화동,광화문,동대문 등 강북주요지역과 강남역,길동,석수동,의정부 등 수도권 각지역으로 운행중인 버스노선 그리고 미아4동,5동,길음3동 등 인접한 주거지역으로 이동하는 마을버스 등이 그러한 불편함을 어느 정도 해소시켜 주고 있다.





우선 신세계백화점에서 숭인시장을 거쳐 새한병원에 이르는 지하철 4,5,6번출구앞 상권(맵지도상 A지역)은 그야말로 엄청난 유동인구가 발생되는 곳인데, 주부들을 겨냥한 의류, 화장품, 쥬얼리매장이 대부분이다. 4번출구에서 신세계백화점방향으로 우측방향에는 ‘인디안’, ‘카스피코너스’, ‘메이폴’을 비롯한 30대이상이 선호하는 브랜드의 의류매장이 줄지어 들어서 있는데, 비교적 최근에 ‘더아쓰레츠풋’과 ‘스킨푸드’라는 신세대성향의 매장이 이 라인에 점포를 출점시킨 것이 나름대로의 변화라고 볼 수 있다. 5번출구 앞에 위치한 ‘기업은행’과 ‘KFC’ 근처에도 의류/약국/안경점/쥬얼리 등의 매장들이 있고, 횡단보도와 버스정류장이 붙어 있어서 유동인구가 모일 수 있는 입지여건을 갖추고 있다.

인근 주택가에서 지하철역으로 향하는 길목인데다 수십년동안 지역주민들에게 생활터전이 되어온 숭인시장이 위치해 있고 신세계백화점이 멀지 않은 곳에 있어서 늘 주부들의 발걸음이 끊이지 않으며 올해 상반기에 입주를 시작하는 영훈중고교 뒤편에 위치한 동부센트레빌아파트의 영향으로 수요자층이 두터워지고 있는 반면 이미 입점해 있는 신세계백화점과 현대백화점에다 롯데백화점이 이미 골격을 드러낸 상태여서 이곳에서 의류매장을 운영하는 로드샵점주들의 마음은 그리 편치 못하다.

임차시세는 1층10평매장을 기준으로 권리금1억8천~4억, 보증금3천~1억, 임대료190~350만원 수준으로 수유,노원에 버금가는 바닥권리금이 붙어 있다. 한때 옷가게를 하는 사람들 사이에서 동경의 대상이었을 정도로 장사가 잘 되던 미아삼거리이지만, 지금은 확연히 매출이 떨어진 상태여서 백화점에 치이는 경쟁업종의 권리금시세는 감소세를 보일것이라는 예상이 주를 이루고 있다.



맞은편 1,2,3번출구앞 대로변상권(맵지도상 B지역)은 롯데백화점, 한신트레지오 등 공사가 진행중인 곳이 있어서 다소 어수선한 분위기이다. 메인은 하천길먹자골목으로 진입하는 초입의 ‘아이겐포스트’매장을 중심으로 형성된다. 신축공사중인 롯데백화점 방향으로 ‘더페이스샾’, ‘맥도날드’, ‘리복’ 등 1군브랜드가 입점해 있으며, 매장수가 많지 않은 대신 맞은편의 숭인시장부근에 비해 유동인구는 다소 떨어지는 편이다.

시세는 1층 15평 매장을 기준으로 권리금 6천~3억5천, 보증금1억~2억5천, 임대료210~500 선으로 개별 건물의 건물주 성향에 따라 보증금과 임대료의 차이가 크고 그에 따라 매장주들이 요구하는 권리금 역시 많은 차이를 보이고 있는 것으로 파악되었다.

미아삼거리상권의 먹자골목은 한마음예식장(국민은행)뒷편과 빅토리아호텔 뒤편 이면골목의 유흥가에 형성되어 있다. 한마음예식장 이면골목에는 주로 횟집, 고기집, 주류 등이 영업중이며, 하천길(맵지도상 C지역, 월곡동방향)에도 다양한 종류의 음식점들이 오밀조밀하게 들어서 있다. 대략적인 이곳의 시세는 1층20평 매장기준 권리금 5천~1억3천, 보증금 3천~8천, 임대료 120~250수준이다. 특히 아이겐포스트매장 뒤쪽에 마을버스정류장이 있어서 저녁을 먹고 퇴근하는 사람들이 무척이나 많았고, 학생들의 유동도 활발한 편이었다. 과거 미아삼거리 하면 감자탕이 유명했었으나 지금은 시장상황의 변화와 함께 몇 개의 감자탕집만이 겨우 명맥을 유지하고 있을 뿐이다.

미아삼거리 상권의 전망에 대해서는 견해가 전반적으로 견해가 엇갈리고 있지만 투자자들에게는 미아, 길음뉴타운지구 확정이라는 두 가지의 큰 개발호재만으로도 기대심리를 불러일으키기에 부족함이 없을 것이다. 뉴타운개발로 인해 그동안 낙후된 주거환경으로 골머리를 앓았던 상권반경3~5km내의 주택지역이 중대형 아파트촌으로 변모되고 교육/편의시설 및 도로확충 등 기반시설환경이 개선되는 시점이 되면 미아삼거리상권에도 적지않은 변화가 뒤따를 것으로 예상된다.

반면에 많은 사람이 우려하듯 상권의 핵심이 백화점으로 집중되는 현상은 변함없이 지속될 가능성이 커 1, 2층 로드상권은 현재의 의류매장위주의 상권에서 벗어나 보다 다양한 업종으로 재편될 것으로 전망할 수 있다. 특히 커피숍, 아이스크림, 제과점 등이 아직 미아삼거리역 근처에 자리잡지 못하고 있어서 이러한 업종들이 권리금시세의 하락과 발맞춰 1군브랜드중심으로 상권진입을 시도할 것으로 예상된다.

따라서 창업예정자라면 굳이 근방에 밀집해 있는 백화점들과 경쟁해야 하는 패션/의류 업종보다는 그들과 어울리며 시너지효과를 낼 수 있는 업종을 선택하는 것이 관건이 될 것이다. 현재 유사한 다른 상권들에 비해 비교적 임대료수준이 낮은 상태에 있지만 건물주들의 기대감이 조금씩 높아지고 있어서 이곳의 매장임대료시세가 크게 상승할 가능성도 현재로서는 배제할 수 없으므로 창업을 희망하는 사람이라면 해당 업종으로 도출해 낼 수 있는 매출규모가 어느정도인지를 최대한 정확히 계산해 보고 염두에 두고 있는 매장들의 임대료수준과 반드시 비교해 보아야 하며, 어느정도 가능성을 점칠 수 있는 상태라 하더라도 시세이상의 권리금을 주고 들어가는 일은 없어야 한다.