독일 임대 대기업 부동산 주가 폭락

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Vonovia는 개인, 학생, 가족 및 노인에게 중소형 아파트를 제공하는 임대 회사 . 회사의 포트폴리오에는 차고, 주차 공간 및 상업 시설도 포함

독일 부동산 대기업 보노비아(Vonovia), 부문 고군분투로 21억 달러 손실

독일 최대 부동산 그룹 보노비아(Vonovia)가 4일 2분기 손실을 20억 유로(21억9000만 달러)로 줄이고 재산 가치를 30억 유로 줄였다.

10년에 걸친 부동산 붐 이후, 독일은 값싼 돈의 시대가 끝난 후 급격한 재산의 역전을 겪고 있다.

보노비아는 수익 감소가 주로 부동산 재고 판매로 인한 수익 감소와 반복 판매 부문의 판매 감소로 인한 것이라고 말했다.

Vonovia (VNAn.DE) 는 1년 전 18억 유로의 이익과 비교하여 분기별 손실을 기록했으며 독일 최대 집주인은 주요 이익 측정에서 2023년 하락에 대한 예측을 확인했다.

독일의 부동산 부문은 파산, 어지러운 거래, 가격 하락, 건설 일자리 정체 등으로 인해 수십 년 만에 최악의 위기에 빠져 있다 .

2013년 부동산 붐이 시작될 때 상장하고 2021년 가장 큰 라이벌을 인수한 보노비아는 독일 부동산 부문의 선두주자 역할을 하고 있다.

회사는 자산 가치가 3월 말부터 분기에 882억 유로로 감소하여 3.3%의 추가 감가상각을 기록했다고 밝혔다.

Stifel의 분석가들은 최근 Vonovia 및 기타 부동산 회사를 "유지"에서 "매도"로 하향 조정했으며, "더 저렴한 금융에 힘입어 겉보기에 끝없는 성장 파티" 이후 "지속적인 숙취"에 빠질 것이라고 언급

보노비아는 주요 수익 지표(소위 운영 자금)에 대한 연간 지침을 2022년 20억 4천만 유로에서 17억 5천만 유로에서 19억 5천만 유로로 하향 조정

• 최악의 상황은 Vonovia가 현재 장부에 기록하고 있는 것과 비교하여 실질적으로 더 높은 이자율의 실질적인 결과를 아직 느끼지 못했다는 것.

• 이번 분기에 파이낸싱 비용이 1 bp 상승한 것을 보았지만 여전히 약 300 베이시스 포인트가 남아 있다.

• 금리가 더 오랜 기간 동안 상승한 상태를 유지하고 조만간 Vonovia의 장부에 반영 될 것

포트폴리오 수익률은 일반적인 자금조달 비용보다 훨씬 낮다. '장기 상승' 시나리오에 진입하기 전 Vonovia의 ERPA 순초기수익률은 2.7%인 반면 평균 부채 비용은 1.5%(2022년 기준)였다. 보노비아가 자금을 확보할 수 있는 현재 금리 수준(약 5.5%)​의 맥락에서 스프레드는 점차 마이너스가 될 것. 물론, 수익률 측면에서 개선할 수 있는 부분이 몇 가지 있지만, 자금 조달 비용의 변화 속도와 규모가 Vonovia의 매출 향상 능력에 비해 너무 공격적. 가까운 미래에 금리가 하락하지 않는다면(현시점에서는 가능성이 높지 않음), Vovovia는 가치 파괴의 구조적 시기에 접어들게 된다.

고통스러운 재융자 과정.

Vonovia 장부에 기록된 현재의 가중 평균 자금 조달 비용과 회사가 자금 조달 시장에서 얻을 수 있는 수준 사이에는 큰 차이가 있다. 부채 롤오버가 시작되면 이자 비용 요소는 기본 FFO에 부정적인 영향을 미칩니다. 여기서 Vonovia와 다른 REIT의 차이점은 EBITDA 요인에 대한 순부채이며, 이 경우(Vonovia의 경우) 너무 천문학적(예: ~16배). 급증하는 금리 비용 ​​요소와 막대한 부채 기반, 순수익률과 자금조달 비용 사이의 작은 스프레드.

2023년 상반기 현재 부채의 가중 평균 비용은 1.6%로 2023년 1분기보다 0.1% 증가

Vonovia의 공개 거래 채권을 보면 약 5~5.5%의 YTM 수준. 대출(또는 은행) 융자 조건은 4 - 4.5% 정도에서 조금 더 유리

2023년 만기의 상당 부분을 상환했으며 2024년 만기에도 동일한 일을 하기 위해 엄청난 노력을 기울일 것 따라서 점진적으로. 현재 부채 만기 프로필은 다소 시차가 있다. 또한 Vonovia는 2023년 2분기 이전에 여전히 변동이 있었던 미결제 부채의 일부에 대해 향후 2년 동안 유리한 조건으로 금리를 고정하는 여러 스왑 계약을 체결했다.

그러나 '더 오래 더 높게' 시나리오가 실제로 발생하는 경우 Vanovia는 조만간 약정 위반 또는 상당히 압박된 마진을 통해 심각한 결과에 직면하게 될 것