스크랩 폐문부재? 개문부재아파트 낙찰받아 단타매도한 투자이야기!

[순리대로]

저의 9번째 부동산 투자물건인 2010년도 09월 03일 창원지방법원에서 경남 창원시 신포동 47평아파트를 낙찰 받아 매도한 이야기입니다.

  경매 초보투자자의 경우 자기가 살고있는 앞마당을 투자하라는 말을 기억나십니까?

그건 지금 살고있는 지역의 부동산 시장동향과 분석, 입지조건을 제일 잘 알고 있기 때문입니다.

그래서 이 시절에는 제가 경매 초보였기에 혼자서 좌충우돌하여 회사를 다니면서 투자하였습니다.

이 창원시의 47평 아파트는 통합창원시가 출범하고 낙찰을 받았지만, 시세는 오히려 2008년도 부동산시장의 불황에 서서히 개선되는 시점에 낙찰받았습니다.

임장조사는 회사를 다니면서 틈틈히 조사하여 5번의 패찰 끝에  9명이 경쟁입찰하여 제가 낙찰받았습니다.

(사실 이때만해도 낙찰받으면 꼭 연예인이 되는 기분입니다. 대출중개인에게 둘러쌓이는 경험을 해보신분이라면 이해가 가실겁니다. ^^*)

 입찰 전 현장조사 시 해당 아파트 현관문는 굳게 닫혀있었고, 전 소유자는 점유를 안하는 것을 관리소장에게 문의하여 확인하였고, 낙찰받으면 명도가 오히려 쉬울 것으로 보였습니다.

 보통 경매 권리분석을 보면 그 집이 왜 경매가 나왔는지? 이유를 알 수 있습니다.  

지금이야 그 원인을 대충 알 수 있지만 그 시절에는 아무것도 몰랐습니다. 그냥 권리분석이 더 힘들었고,

혹시 인수되는 것이 있어 피 같은 보증금을 날릴 수 있다고 들어서 마냥 낙찰되어도 걱정되는 것이 사실이었습니다.

이 아파트는 소유자는 60대초반의 여성분이었고, 상속으로 받은 아파트였습니다.

등기부현황에 보시면 남편분과 사별하고 생활고로 인하여 장사를 시작하여 신용대출까지 받아 연체되어 나온 물건으로 보입니다. (명도할 때 그 사실을 알았습니다.)

 저의 경우 낙찰을 받고 나면 다시 재조사를 실시합니다. 입찰 전에 인근부동산 3군데를 확인해본 결과 시세가 13,000~14,000만원이었고, 전세가 10,000만원 전후였습니다. 이 물건은 남향에 14층중에 9층이므로 로얄층이므로 매도하기에는 문제가 없어보였습니다. 이 물건은 단타매도가 목표이기에 빠른 명도와 매도가 중요 포인트였습니다. 큰 평수가 마음에 걸린 것은 사실입니다.

낙찰받고 현장을 다시 방문하니 해당 호실의 우편물은 쌓여있고, 전기계량기도 돌아가고, 초인종을 눌러도 사람이 없었습니다. 이 때부터 걱정이 시작되었습니다.

“혹시 패문부재면 어쩌나? (폐문부재: 문을 잠그고 온 가족이 집에 있지 아니한 경우) 책에서 본 내용은 인도명령신청하고 강제집행을 해서 문을 개방해야 한다고 배웠습니다. 만약 점유자가 없어서 인도명령결정문을 송달로 받지 않는다면 공시송달까지 가야하고, 그럼 3개월은 충분이 소요될 것이라 걱정을 하면서 문앞에 메모지를 붙이고 귀가하였습니다. 또 밤늦게도 낙찰받은 아파트 현장을 방문하여 해당 호실이 불이 켜져있는지? 확인 차 왔건만 여전히 불은 꺼져있었습니다. “사람이 진짜 없는가? 일단, 몇 일 후 다시 와보자!” 생각하고 다시 집으로 왔습니다. 또 방문하고 이렇게 세 번째의 방문을 했지만 현관문에 부착되어 있는 메모지는 사라지고 없었기에 분명 점유자인 소유자가 주거하던지 왕래가 있어 보였습니다.

 이대로 물러설 수가 없었기에 낙찰받고 5일째인 2010.09.07일 밤에 다시 낙찰받은 아파트 호실에 방문하여 초인종을 눌렀지만 아무 인기척이 없었습니다. 문도 두드려보고 혹시나 해서 현관문손잡이를 돌려보았습니다.

이때 바로.. 바로…. 문이 열렸습니다. 헉!! (저의 심장박동소리가 심하게 요동칩니다.)

“불법 주거침입죄로 고발당하는 거 아닐까? 혹시 아파트 내부에 누군가 있으면 어쩌나? 혹 경매로 집을 날려서 사람이 자살을 했을까?” 별별 생각을 그 짧은 시간에 머리를 스쳐갔습니다.

‘누구 계세요? 여보세요?’ 라고 나지막한 목소리를 하면서 용기 있게 들어가봤습니다.

 어두운 실내에서 인기척도 없고 오히려 을씨년스럽게도 조용했습니다. 신발을 신고 둘러봤지만 사람을 없었고, 속으론 ”아싸!! 명도 끝났다!! 야호!” 기뻤지만 일단 현관문을 고스란히 닫고 현장을 철수하기로 했습니다. “그래, 내일 낮에 다시오자!” 생각하면서…

 다음날, 낮에 저는 와이프와 같이 현장을 다시 방문했습니다. 아무도 없었고 현관문도 열립니다.

야반도주한 것으로 보입니다. (유료사이트에는 점유자가 2009년12월에 점유이탈 했다고 나와있었습니다. 그럼 메모지는 어디로 간 거야?) 궁금하기도 하지만 일단 실내를 확인했습니다.

현장사진을 기분 좋게 찍었습니다. 2010년도 늦여름이라 더웠습니다.

<낙찰받은 47평아파트 현장 사진들 : 방4개/화장실2구조의 대형평수 아파트>

사진을 보셔서 아시겠지만 낙찰받은 아파트 실내를 다 둘러보고는 한숨만 나옵니다. 이걸 어떻게 정리를 할까? 방이4개에 큰 거실과 복도, 화장실도 2개이고, 화장실마다 수건이며 각 방마다 책이며 부엌에도 냉장고와 그릇, 가전제품도 있고, 큰방에는 부셔진 42인치 대형TV도 방치되어 있었다. 중요한 것은 47평의 모든 물건들을 소유자의 허락 없이 폐기를 할 수 없기에.. 답답했습니다.

일단, 먼저 아파트 현관문 손잡이와 열쇠를 인근 열쇠사장님을 불러 교체를 했습니다.

      (이때는 셀프 인테리어의 생각을 못했던 시절이라 직접교체를 생각하지도 못했습니다.)

 아파트관리소에 달려가서 낙찰받은 소유자이라고 소개하고, 소유자분 연락처를 알려달라고 했습니다. 한 동짜리 소규모 아파트단지라서 관리사무실과 경비실 겸용으로 사용하기에 직원이라고 해봐야 관리소장, 청소아줌마, 야간 경비원2명을 포함하여 총4명이 다입니다. 그러니 각 세대별로 집안사정을 속속 잘 아는 아파트입니다.

1988년도에 건축한 오래된 아파트였기에 분양 받고 계속 사셨던분들이 많아서 그런지 나이드신 어르신분들이 많습니다. 그래서 그런지 경비실 겸 아파트관리소는 택배도 보관하는 곳이라 주민들이 많이 방문하는 곳입니다. 미납관리비를 내야 연락처를 준다고 해서 저는 아직 잔금도 안냈으니 잔금내면 그때 이야기하자고 했고, 겨우 실랑이 끝에 소유자 연락처를 받아 냈습니다. 소유자분께 전화를 해보니 전화기가 꺼져있었습니다. 연락을 계속해봐도 연락이 안되었습니다.

(책에는 다들 쉽게 쉽게 하던데… 나는 왜 이렇게 어려운거야? 역시 책의 내용과 현실은 차이가 있었습니다.)

“이제부터 어떻게 하지? 이 짐들은 어떻게 처리하지? 그래도 문은 자연스럽게 열렸으니 불법침입은 아니겠지?”라고 생각하면서 미납관리비에 대해서는 일단 생각을 접기로 했습니다.

 개문하고 한동안 아파트 현관열쇠만 바꾼채 당분간 낙찰받은 아파트를 찾아 가지도 않았습니다. 혹시나 전 소유자분께서 방문해서 연락오기만을 기다렸습니다. 그러나 1주일이 지나도 연락은 없었습니다.

도저히 연락할 길이 없어서 소유자분께서 나이가 좀 있으신 분이라 자녀가 필히 있을 것이라 생각하여 자녀분 연락처를 확보하기 아파트의 우편함부터 실내까지 샅샅이 찾아보았습니다.

 우편물에는 휴대폰고지서, 대부업체 연체안내장만 있고, 전화번호를 알아낼 수가 없었습니다. 집안 내부를 찾아보니. 가족사진, 자녀분들 초중고 졸업앨범, 각종 옷가지와 책과 가방 등 엄청 많았습니다. 찾다가 찾다가 큰방에서 전화번호부 작은 수첩을 찾았습니다. 요즘 젊은 사람들은 전화번호부 수첩이 없는데, 아직 어르신들은 전화번호부 수첩을 만들어 메모를 합니다.

다행히 아들 김**씨에게 휴대폰 번호로 전화를 해봅니다. 다행이 소유자 아드님이 전화를 받습니다.

전 소유자 아들과 명도 및 개문부재 짐들 해결코자 협상하다!

나: “안녕하세요! 김**씨 인가요?”

소유자 아들 : “네, 무슨일인가요?”

나: “네, 저는 어머니께서 살고 있으신 마산 신** **아파트를 경매로 낙찰받은 사람입니다. 혹시 어머님과

     연락이 되시나요?”

소유자 아들 : “(하아~, 한숨 소리가 들린다.) 그렇게 되었네요. 어머니와 연락이 안된지 오래되었습

       니다. 어머니께서 아버지가 돌아가시고 나서 돈을 벌어볼려구 장사를 하셨는데, 평생 장사를

       해본 적인 없으신 분이 대출받아 장사를 했으니 잘될리가 있었겠습니까? 결국 경매로 넘어간다고

       이야기를 들었습니다, 그렇다고 제가 살 형편은 안되구요.”

나:”제가 낙찰받고 아파트에 와보니 문이 열려있어서 실내를 보았습니다. 그럼, 어머님과 연락도 안된신다면

    여기 아파트의 내부에 있는 옷가지와 장롱, 가족사진 등 집기류 물건들이 그대로 있는데

    이 짐들을 어떻게 하면 좋겠습니까? 사장님께서 처리하실껀가요?”

소유자 아들:”저도 서울에서 직장생활하고 있고, 경매로 집이 넘어간 마당에 지방을 내려간다는 것이

    쉽지 않습니다!.” (본가 가족들 짐이고 어머님의 살림물건인데 그걸 귀찮아 한다니 이해가 안되지만..)

나:”그럼, 사장님 어떻게 할까요? 혹시 제가 짐을 다 폐기처분 할까요?”

소유자 아들 :”네, 어쩔 수 없네요. 그냥 다 버리세요!”

나:”그래도 책과 옷가지도 있고 졸업앨범도 있고, 나중에 폐기처분하면 어머니께서 뭐라 하시지

   않을까요?”

소유자 아들 :”아니요. 괜찮습니다. 어머니 연락안된지도 오래되었고, 어머니 자존심이 쎄셔서 말씀

   안하실껍니다. 그냥 다 버리세요!”

나:”(오우! 일이 술술 풀리는 것 같아 표현은 못했지만..) 네, 그럼 사장님께서 소유자 아드님이시

   니 만나서 합의서 쓰시지요? 미납관리비도 있고 폐기비용도 드니…”

소유자 아들:”무슨 합의서요? 그냥 다 버리시고요. 저 내려갈 시간도 없구요. 제가 버렸다고

     어머니 만나면 말할께요. 그리고 미납관리비와 폐기비용을 요구하실려구요? 경매로 집이 넘어 갔는데.

     그냥 그것도 낙찰받으신 분이 알아서 하세요!”

나:”아~ 네. 알겠습니다. 그럼 제가 다 알아서 하겠습니다. 합의서도 작성하러 못 오시니 마지막으

    진짜로 그냥 폐기처분합니다. 사장님!”

소유자 아들 :”네, 그렇게 하세요! 전화번호는 어떻게 알고 전화주셨나요?”

나:”네, 집에 전화번호부가 있어서 연락했습니다. 그럼. 더 이상 연락 안드리겠습니다. 어머님께 잘

    말씀하시고 빨리 어머님을 찾으셔서 만나보세요!”

소유자 아들:”아~네, 그건 제가 알아서 할께요. 그리고 이 일로 더 이상 전화주시지 마세요!”

나:”네. 알겠습니다. 수고하세요!”

 무심한 아드님입니다. 설령 어머니가 잘못을 했다고 하더라도 어머니가 어떻게 되었는지? 궁금할텐데…

연락이 두절되어 말씀하시기 어려운 사연이 있겠지요? 라고 생각하는 것이 좋을 듯 합니다..

 막상 소유자아드님과 전화통화가 되고나서 소유자의 집기류 처리가 해결되었지만, 제 성격에 합의서를 작성을 안하고 휴대폰으로 녹취를 못해서 마음이 걸렸다. 그러나, 이제부터 폐기처리하고 잔금내고 빨리 팔자!! 명도를 해결했다는 생각에 내심 너무 좋았습니다. 이렇게 글로는 표현 못 할정도로 너무 힘든 하루였습니다.

이제부터 폐기물 처리 및 청소 돌입!!!

<낙찰받은 47평아파트 가족들이 청소하는 사진과 베란다에서 본 다른 아파트 전경>

 재활용센터에 전화해서 불러 돈을 안받고 가전, 그릇, 책 등을 가져갔으며, 아파트 청소아줌마에게 소정의 수고비를 드리면서 재활용품 분류를 잘 부탁한다고 했습니다. 엘리베이터를 이용하여 재활용품을 다 내렸습니다.

회사 후배직원들도 불러서 큰 장롱들은 망치로 부셔서 버렸고 작은 책걸상들은 폐기물 스티커를 붙여서 아파트에 버렸습니다.

후배 직원들의 말 “ 헐! 짐이 이리 많아예? 이걸 어떻게 버릴라꼬? 그냥 돈주고 버립시더!” “그냥 우리가 해보자. 그렇다면 너희들 불렀겠나? 삽겹살에 소주 사주께~” 이렇게 꼬셔서 47평아파트라 3일간 부수고 버리고 정리하고 엄청 힘들게 청소하고 마무리 했습니다. 이 때가 저의 아들이 초등학교2학년인데 지금은 중학교 2년이네요.. 세월이 참 빠릅니다.

낙찰받은 아파트에서 미국산 골프채를 공짜로 얻다!!

역시, 소유자의 남편분께서 사업을 하셔서 그런지 마산의 동네 유지였던 것 같습니다.

1990년도 라이온스클럽에서 받은 상패와 트로피, 그 중에서 내 눈에 보이는 포장박스. 그건 바로 포장박스안에 있는 모르는 브랜드의 골프채…Made in USA입니다.

 사실 이 시절에 제가 회사생활하면서 업무 상 골프를 배웠습니다. 그런데 형편상 골프채를 산다는 것이 너무 사치였고 돈이 아까워 구입하지 못 했습니다.  

  이후 이야기이지만, 이 골프채를 가지고 회사 임원분들과 골프채를 구입했다고 하고 가방은 인터넷으로 구매하여 멋지게 들고 갔습니다. 첫 골프장에 첫 필드를 나갔습니다. (일명, 머리올린다고 하죠!).

 월급쟁이였던 저였고 빨리 팀장을 달았고 글로벌기업과 거래하는 업체였기에 골프를 배워야 하는 분위기였습니다. 저는 운동하고 소질이 없는데…  필드나가서 캐디와 상사분들께서 제 골프채를 보시더만 “ 야! 이거 가따 버려라!(가져다 버려라!) 못쓰는거다.”

옆에 캐디 왈”사장님, 이건 세미 골퍼들의 사용하는 거구요 초보자들은 이걸 가지고 골프치면 다칩니다. 버리실려면 저 주세요! ^^*”

(미소를 보낸다. 쩝… 어떻게 마련한 골프채인데… 이걸 버리라고 하시다니… 골프 안 배우고 만다.)

 결국, 이 골프채 집에다 모셔놓구 있다가 고교선생님으로 근무하는 친구에게 그냥 주었습니다.아니 소주에 삽겹살을 얻어먹고 친구에게 물건너온거다고 미국산이라고 하면서 기분좋게 줬습니다. 그 친구도 초보인데. ㅋㅋㅋ

역시 부동산경매 하다보면 새로운 것도 득템하는 가 봅니다. ^^*

2010.09.03일 낙찰, 2010.09.10 매각결정허가 잔금을 2010.10.14일 경락잔금대출을 낙찰가의 76%인 8,400만원에 금리 5.2% 단위농협을 통해서 잔금을 치루었습니다.

 (그 시절에 2금융권의 금리다 5~6%대였습니다. 그래도 금리가 다소 내려와서 5%초반입니다.)

미납관리비 해결을 위해 입주자대표회장과 한판 승부하다!!

잔금을 내고 미납관리비를 해결하기 위해서 관리소장과 대면했습니다. 낙찰받기 전에 관리소장은 미납관리비가 180만원이라고 했는데, 미납내역서를 보자고 하니 대략150만원이었습니다.

 역시, 말로만 듣지말고 자료를 요구해야 합니다. 전용부분과 연체료는 낙찰자가 낼 수 없다고 하니

관리소장 왈”저는 관리인이고 입주자대표회장님과 이야길 하셔야 합니다.” 그렇게 입주자대표회장과

첫 대면하여 미납관리비에 대해서 논의하였습니다.

입주자대표회장:”자네가 이번 9**호를 경매로 낙찰받았다고 들었네만, 맞나?”

                  (60대로 보이는 신사같이 점잖으신 분으로 첫인상이 좋았습니다.)

나 : “네. 입주자대표회장님 이신가요?”

입주자대표회장:”응, 그렇다네, 나는 육군 **사단 대대장으로 있다가, 대령으로 퇴임했네만,

          자네는 군대 갔다왔을 테고, 혹시 자네 몇 사단나왔는가?”

 갑자기 군대이야길 하신다. 쩝. 군대이야기 싫어하는데.. 그리고 대령으로 퇴임하셨다니 그 포스가

장난이 아니다.

<사진출처:KBS 드라마'태양의후예' 홈페이지>

2016년 Hot Issue KBS프로그램 “태양의 후예”드라마처럼 멋진 특전사 군인이야기가 아닙니다.

명도이야기입니다. 드라마와 현실은 좀 차이가 많습니다.

나: “방공포병 병장으로 제대하였습니다만, 군대이야기 보다는 본론으로 가서 미납관리비에 대해

     서 말씀드리고 싶습니다.!”

입주자대표회장: “아. 그런가? 미납관리비에 대한 자네의 의견을 관리소장을 통해서 들었다네. 그러나

     자네가 말한 미납관리비를 절대로 깎아 줄 순 없다네. 아파트 관리규약도 있고, 보통 경매로 낙찰받

     으면 낙찰자가 소유자가 되므로 다 내야된다고 알고 있네만, 정 내기싫다면 입주 시 이사를 못하게 될거야. 그래도 

     괜찮은가? 자네?”

나:” (쩝. 말씀하시는 포스가 장난이 아니다.. ) 아.. 넵 일단 알겠습니다만, 법적으로는 제가 내야할

    의무도 없으며, 전용부분과 연체관리비 또한 제가 낼 수가….”

입주자대표회장:”아! 자네. 그만하게.. 그냥 다 내도록 하시게. 어차피 내야 할 관리비 아닌가?

     나는 바빠서 이만 가겠네!”

      (대화가 끝나기전에 말을 끊어시고 바쁘시다면서 가신다. 대화가 잘 안되었다.)

이렇게 해서 미납관리비 협상이 불가했다. “그렇다고 가만히 있을 수 없지 않은가? 경매책을 공부한 나 아닌가? 일단 저질러 보자!!” 내용증명서를 보내기로 했습니다.

내용증명서는 보통 3부를 작성하여 본인, 당사자, 나머지 1부는 우체국에서 보관한다. 요즘에는

인터넷우체국을 통해서 전자내용증명서를 보낼 수 있다. 세상이 참 편리합니다.

내용증명서 내용을 미납관리비 판결내용을 발취해서 공유합니다.

1)<판시사항> 경락으로 아파트의 소유권을 취득자로서 그 소유권이전의 체납관리비 납부의무가 있는지 여부

[판결요지] 경락으로 아파트의 소유권을 취득한 자는 원시취득자로서 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제27조제2항 공동주택관리령 제9조 제4항 소정의’승계인’이라 할 수 없으므로 그 소유권취득이전의 체납관리비에 대하여 납부의무가 없다.(창원지법 1997.7.25 선고97나3501)

2)<판시사항>아파트의 전입주자가 체납한 관리비가 아파트 관리규약의 정함에 따라 그 특별승계인에게 승계되는지 여부(공용부분에 한하여 승계)

[판결요지] 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지,관리해야하고 그에 대한 적정한 유지,관리를 도모하기 위해서는 소요되는 경비에 대한 공유자간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 잇도록 집합건물법 제18조에서 특별규정을 두고 있는바, 위 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 위 규정에 터잡은 것으로서 유효하다고 할것이므로, 아파트의 특별승계인은 전입주자의 체납관리비중 공용부분에 관하여 이를 승계하여야 한다고 봄이 타당하다.

     (대법원 2001.9.20 선고2001다8677 전원합의체판결)

3) 체납관리비의 연체료는 경락자가 부담해야 하는지 여부

[판결요지] 관리비 납부를 연체할 경우 부과되는 연체료는 위약벌의 일종이고, 전 구분소유자의 특별승계인인 경락자가 체납된 공용부분 관리비를 승계한다고 해 전 구분소유자가 관리비 납부를 연체함으로 인해 이미 발생하게 된 법률효과까지 그대로 승계하는 것은 아니므로 공용부분 관리비에 대한 연체료는 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되지 않는다.

    (대법원 2006.6.29 선고2004다3598 판결)

이렇게 내용증명서를 보내고 난 후 3일이 지나도 연락이 없었습니다. 그러다가 1주일쯤 입주자대표회장님으로부터 전화가 왔습니다.

입주자대표회장:”여보세요! 자네, 뭐 이런 것을 보내고 그러나? 자세한 건 만나서 이야기하세!

       내일 오후 *시까지 당 아파트 관리소로 오시게나!””

다음날 입주자대표회장님과 협상을 위해 낙찰받은 아파트관리소로 갔습니다.

도착하니 관리소장과 입주자대표회장님과 같이 계셔서 이야기를 했습니다.

입주자대표회장:”자네, 이 내용증명서인가 뭔가를 받고 난 후 몇 일간 잠을 못 잤다네. 뭘 이런걸

    보내구 그러나?”

나:”네. 회장님께서 미납관리비에 대한 협상을 안 받아주셔서 어쩔 수 없이 보냈습니다. 내용은 읽어보셨

     을 것이라 생각하오니 협상이 안되면 내용대로 처리하겠습니다!”

입주자대표회장:”자네, 얼굴은 선한 모습으로 보이는데, 법을 잘아는 가 보네!.”

      (약 3분간 아무 말 없이 그냥 서있었다. 침묵이 흘렀다. 속으론 얼마나 쫄았는지 모른다.)

      “하하하. 첫인상 좋은 자네가 나를 이겼네. 참 똑똑한 친구네. 이 종이 몇 장으로 나를 설득

       하다니. 어이! 관리소장! 여기 이 친구와 논의해서 잘 처리해주게!.”

나:”본의 아니게 내용증명서를 보낸 점 죄송합니다. 이해를 해 주셔서 감사합니다.”

걱정을 엄청하고 왔는데 시원하게 해결해 주셔서 대단히 놀랐습니다. 그렇게 관리소장과 전체 미납내역서를 일일이 검토하기 시작했습니다. 주차비, 전용전기세, TV시청료, 연체료를 사정없이 지적하기 시작했다.

1년간의 미납관리비를 수금 못한 관리소장의 책임전가도 내용증명서상에 언급했기에 관리소장이

하소연을 했다.

“입주민대표회장님이 얼마나 무서운지 모르시죠? 제가 오기 전에도 관리소장이 해임되고 저도 최근에 왔습니다. 그래서 적당히 부탁드립니다.” 저는 웃고 넘겼습니다

<공용부분만 1,184,936원으로 관리비를 해결했다.>

2009년 10월부터 연체되었다, 47평 중대형아파트이므로 일반관리비만해도 월9만원안팎이다.

총 미납금액 150만원에서 118만원으로 해결했습니다.

 (상세내역을 보니 공실된 적이 많고 혼자 사셔서 그런지 전용비용이 얼마 안나왔습니다. 쩝)

그 시절에는 미납관리비를 다 낸다는 것이 너무 억울했으며, 월급쟁이인 저에게는 그 미납관리비가 큰 금액이었습니다. 이렇게 해서라도 깎아야 하느냐? 라고 의문점이 생길 지 모릅니다.

그러나, 그때는 너무나 절박했습니다. 돈이 없었고 경제적 자유를 갈망하는 시절이었습니다.

최종 이렇게 미납관리비도 해결함과 동시에 바로 부동산중개사장님들께 매도의사를 뿌렸습니다.

이 일을 해결하고 딱 2주일 후 일요일 아침 7시경 늦잠자고 있는 저에게 모르는 휴대폰번호로 전화가 옵니다.

나:”여보세요?” (일요일 아침7시에 전화오는 인간이 제일 싫다. 저는 아침 늦잠이 많아서..)

여자분:”여보세요? **아파트 부녀회장인데요. 9**호 미납관리비 안 내실껀가요?”

나:”네? (비몽사몽이다) 갑자기 무슨 관리비 타령인가요? 아침부터? ”

부녀회장:”무슨소리에요? 미납관리비도 안 내구, 빨리 내이소~!”

나:”일요일 아침부터 전화를 주셔서 관리비를 달라고 하시니 참 어지간히 하십니다. 그리고

    입주자대표회장, 관리소장과 다 이야기 끝났는데 이제 와서 다 내라는 이야기 인가요?”

부녀회장:”그건 모르겠고, 당신 법 좋아하지? 법대로 해보자!!”

나:”네. 그렇게 해보세요! 언제던지!”

월급쟁이인 나에게는 일요일 오전의 여유로운 늦잠을 방해받았다, 덕분에 상쾌한 아침 기분까지 날라갔다.

그럼. 그 다음 어떻게 되었을까요? ㅎㅎ 그냥 아무일도 없었어요.

통합창원시의 출범으로 부동산가격이 서서히 오르고 있다!

통합창원시 출범 : 두산백과 출처
창원시(昌原市)는 대한민국의 경상남도 중남부에 있는 시이자 경상남도청 소재지이다. 대기업 본사가 위치해 있는 남동임해공업도시이다. 2010년 7월 1월 마산시, 진해시와 행정구역 통합 추진에 따라 의창구, 성산구, 마산회원구, 마산합포구, 진해구의 5개 행정구를 산하에 둔 인구 108만명의 새로운 창원시가 출범하였다.  2014년도기준109만명의 인구이다.

중대형 47평아파트를 인테리어하여 매도하기엔 비용이 많이 들 것으로 보이고, 또 구 창원시에

살고있는 저로써는 마산지역으로 이사오기는 뭔가 입지조건이 안 좋았습니다.

그 사유는 마산의 홍등가가 바로 낙찰받은 아파트 옆이였고, 저의 자녀들이 초등학생이어서 학교가 멀어서 고민이었습니다. 그래서 바로 단타매도를 생각하였습니다.

잔금내고도 한 달이상 매수자가 나타나지 않았기에 마음이 조급해지기 시작했습니다. 중소형아파트는 매매가 활발하기 시작하였지만, 중대형평수라서 그런지 조용했습니다. 그런데 감정가인 14,000만원보다 시세가 오르고 있었습니다. 보통 부동산 성수기인 봄가을이 아닌 겨울철이 다가왔기에 매도시점이 시간이 걸릴 줄 알았습니다.

 어느덧 시간이 흘러. 2010년 11월 말 드디어 매도계약을 14,000만원으로 잔금일은 2010년 12월 30일 오후2시. 종무식하고 매도잔금 받으면 되겠다 싶었습니다.

(이때 시세가 14500만원이었습니다. 저의 경험인데요 부동산사장님들은 중개업이라 매매계약을 빠르게 체결하기 위해서 적정가 또는 급매가에 빠른 협상을 요구하시는 분들도 계십니다. 그래야 그 분들도 수수료를 먹고 사시죠!)

 대출이자는 꼬박꼬박 나가죠! 집이 안 팔릴 것 같아서 마음이 조마조마했습니다. 처음 중대형평수를 사서 매도를 해보니 그 마음이 얼마나 조급했을까요?

참고로 이 아파트를 팔고 나서 지금은 2억이상으로 거래되고 있습니다. 통합 창원시의 효과로

서서히 부동산 가격이 상승하였기 때문입니다.  

저의 조급함보다는 어깨에 팔아야 매수자에게도 조그만한 선물을 준다고 생각을 하고있지만, 팔고 나서

다른 부동산소장님들이 전화를 많이 주셨습니다. “아파트 파셨나요? 시세가 좀 올랐는데요!” 이런 소릴

한동안 들었습니다. 쩝. 조금만 더 들고 있을걸… ㅎㅎ 사람의 욕심은 끝이 없는 가봅니다.

부동산매매사업자를 등록하여 부동산 경매투자에 올인하다!

2010년 10월 09일 매매사업자를 등록했습니다. 부동산경매 투자를 본격적으로 시작할려고 사업자등록을 내었지만 세금에 대한 정보는 아무도 알려주는 사람이 없었습니다.

부동산 매매사업자의 장점은1년내 단기 매매 시 40%의 양도세율이 아니라 6~38%의 일반과세율의 적용을 받고, 인정되는 필요경비의 범위혜택이 많습니다. (싱크대, 도배와 같은 인테리어비, 대출이자비용,인건비등 양도소득으로 간주될때는 적용받을 수 없는 것들) 단점으로는 전용면적 85제곱미터 이상의 물건 매도시 건물분에 대한 부가세를 내야합니다. (7월,1월에 신고) 자세한 부동산매매사업자의 장단점은 다음 기회에 정리하겠습니다.

이 낙찰받은 아파트는 85제곱미터 이상이므로 건물부분에 대해서 매도한 금액의 10%를 내야 했습니다. 그래서 경매단타로 매도차익이 난 금액 중 건물부분만 계산하여 부가가치세를 6,516,990원을 냈습니다.

부동산매매사업자는 개인의 양도소득세신고서를 제출하는 것이 아니기에 토지등 매매차익 예정신고서 및 납부계산서를 신고하여 납부했습니다.  

신고 후 2개월이 지난 시점에 창원세무서로부터 과세예정통보 공문이 날라왔습니다.

  죄를 짓고 살지 않았지만, 법원이나 세무서에서 날라오는 공문은 항상 심장을 두근두근하게 만드는 것 같습니다.

공문내용을 보아하니 개인 양도세득세를 무신고하여 과세예정통보를 한다는 내용과 고지서상에 1,800만원을 세금으로 내야 할 판이었습니다. 처음 매매사업자를 등록하여 신고 및 납부하였기에 세무공무원들도 혼선이 있었던 것 같습니다.

 세무서 관련담당자에 문의해 본 결과 개인 양도소득세과와 소득세과의 정보공유가 안되어 과세예정통보서가 나왔다고 합니다.

 즉시 증빙서류와 납부했던 영수증을 모두 팩스로 세무서로 보냈습니다. 그러니 업무착오가 있었다고 납부할 필요가 없고 신고서와 영수증을 잘 보관하라고 했습니다. 여러분들도 양도소득세 등 세금과 관련된 서류는 최소 5년은 보관하셔야 됩니다.  

그럼 투자대비 수익율을 계산해보겠습니다.

양도차익은 매매사업자 신고서 제출전이므로 실투자금 3,200만원으로 단타1,700만원을 수익을 냈습니다. 수익율로 따지면 투자원금대비 53%의 수익율입니다.

여기서 중요하게 배운 것은 역시 부동산투자에 있어서 투자도 중요하지만 세법도 알고 있어야 한다는 사실입니다.

긴 장문의 글을 쓰기도 힘들지만, 누군가에게는 희망을 주는 글이면 좋겠습니다.

http://blog.naver.com/hcahn72/220674988903

부산에서 방글스

[도진상사]

좋은 내용 감사합니다^^
재미있게 잘 읽었네요

[순리대로]

항상 글 읽어주셨어 감사합니다. ^^