도시형생활주택·오피스텔 바로 알고 투자하기

[bluesky]

[부동산뱅크 2011/07/15 ]

아파트는 재테크의 수단이 될 수 없다는 전망이 쏟아지면서 도시형생활주택과 소형오피스텔이 각광받고 있다. 이런 도시형생활주택과 소형오피스텔의 인기에는 이유가 있다. 우선 1~2가구의 증가를 들 수 있다. 통계청의 조사에 따르면 95년 164만 가구였던 1인 가구는 최근 330만으로 2배 정도 늘어났고, 2030년에는 400만 가구를 넘을 것이라는 전망을 내놓았다.

특히 소형오피스텔이나 도시형생활주택은 역세권, 오피스, 대학가 주변에 위치해 있기 때문에 임대수요가 높다. 그렇기 때문에 마땅한 투자처를 찾지 못한 베이붐세대들에게는 안정적인 노후를 준비하기 위한 투자처가 될 수 있다. 여기에 소형면적으로 공급되기 때문에 기존 소형 아파트보다 비용이 비교적 적게 들어가 신혼부부나 1~2인 가구 등 실수요자들의 관심도 높다. 이런 움직임에 서울 주요지역에서는 도시형생활주택과 소형오피스텔의 공급이 끊이지 않고 있다.

도시형생활주택은 서민과 1~2인 가구의 주거안정을 위해 도입된 것으로 주택법의 적용을 받는다. 300가구 미만의 국민주택규모에 해당하는 주택으로 대통령령으로 정하는 주택을 말한다. 단지형다세대, 원룸형, 기숙사형으로 분류되지만, 대부분 원룸형으로 공급되고 있다. 원룸형은 전용면적이 12㎡이상 30㎡이하로 독립된 주거형태로 지어진다.

분양가상한제 적용을 받지 않기 때문에 전매제한 등 거래규제를 받지 않아 분양권 전매도 가능하다. 또한 주택공급에 관한 규칙도 일부만 적용 받기 때문에 청약통장, 주택청약자격, 재당첨제한 등도 적용을 받지 않는다. 다만 분양보증은 적용해 사기분양이나 건설업체의 부도에 대비했다.

하지만 외벽은 도로, 주차장과 2m이상 떨어져야 하는 배치기준, 소음보호기준 등의 적용도 받지 않아 일반 공동주택에 비해 주거환경의 질은 미흡할 것으로 보인다. 또한 주차장 확보기준도 가구당 0.2~0.5대(원룸형)범위에서 지자체 조례로 정할 수 있기 때문에 주차공간이 얼마나 되는지 체크해야 한다.

오피스텔은 건축법에 적용을 받는 업무시설에 속하기 때문에 공급기준도 건축물의 분양에 관한 법률의 적용을 받는다. 오피스텔도 분양가상한제와 전매제한을 적용 받지 않는다. 다만 특별시에 공급하는 100실 이상의 오피스텔은 사용승인 후 1년의 범위 안에서 대통령령으로 정하는 기간에는 전매할 수 없는 경우도 있다.

도시형생활주택은 주택법의 적용을 받기 때문에 1주택에 속하지만 오피스텔은 (원칙적)건축법의 적용을 받는 업무시설에 속하기 때문에 1주택에 속하지 않는다. 하지만 전입신고를 하거나 공부상 용도와 관계없이 사실상 주택의 용도로 사용했다면 주택으로 본다. 그렇기 때문에 오피스텔에 투자할 때는 업무용으로 사용할지, 주거용으로 사용할지 결정을 먼저 해야 한다. 오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우와 도시형생활주택은 (임대일 경우도 마찬가지)기존주택과 함께 1가구 2주택에 해당하기 때문에 양도시 중과세 대상이 된다.

오피스텔은 분양 당시 부가가치세를 납부하는데 이는 임대사업자등록을 하면 환급 받을 수 있다. 도시형생활주택은 원래 부가가치세의 적용을 받지 않고 주택임대사업자등록을 하더라도 면세된다. 오피스텔은 취득시 주택보다 높은 4.6%(농어촌특별세, 지방교육세 포함)의 취득세율을 적용 받는다. 도시형생활주택은 (주택임대사업자로 등록) 임대주택법에 따라 전용 60㎡이하인 주택을 최초로 분양 받은 경우 취득세를 면제한다고 한다. 오피스텔은 매년 5월 종합소득세를 신고하고 납부해야 하지만 도시형생활주택은 주택임대사업자 등록한 경우에만 종합소득세를 납부하게 된다.

건축법의 적용을 받고 공용면적이 많은 오피스텔은 주택법의 적용을 받는 도시형생활주택보다 전용률보다 낮다. 오피스텔의 전용면적을 잴 때 벽의 면적까지 포함하기 때문에 같은 면적이더라도 도시형생활주택은 벽을 제외하고 재기 때문에 안목면적이 다르다. 또 도시형생활주택은 발코니 같은 서비스면적이 있지만 오피스텔은 발코니 등을 따로 설치할 수 없다. 그렇기 때문에 도시형생활주택은 발코니를 확장하면 실면적을 더욱 넓게 사용할 수 있는 장점이 있다.

도시형생활주택과 오피스텔이 들어서는 곳은 역세권 등 교통환경이 잘 갖춰져 있는 우수한 입지에 들어서고 있다.  하지만 두 곳 모두 분양가상한제 적용을 받지 않고, 좋은 입지에 들어서기 때문에 기존 아파트나 오피스텔, 신규 분양하는 아파트보다 3.3㎡당 분양가가 높은 경우가 많다. 소형으로 공급될 뿐 저렴하지 않다는 것을 유념해야 한다. 

부동산뱅크 콘텐츠비즈니스 이승희 pikosh83@neonet.co.kr

[분당선부]

도시형생활주택은 주차대수가 작아서 임대놓기 좀 그렇더라구요, 좋은글 감사합니다~~

[보라]

일부에서는 이미공급이 초과하고있는것으로 보여지더라구요

[강철심장]

수도권과 달리 대구는 이제 도시형 생활주택이야기를 많이 하는것 같더라구요 잘 읽고 갑니다

[얼쑤]

좀 오래된 자료이긴 하지만 기본적인 공부에 많이 도움이 되었습니다. 감사합니다^^