개포8단지는 로또가 아닙니다.

[설구아빠]

개포8단지 관련 정보는 인터넷에 너무 많기 때문에 일일이 설명할 필요는 없을 것 같고, 다른 관점에서 바라볼까 합니다.

일단 개포 8단지가 인기(?)를 누리는 이유는 크게 3가지인 것 같아요.

1. 일반분양 분이 많다.
공무원 아파트를 재건축한 아파트기 때문에 일반분양 분이 매우 많다. 보통 재건축 아파트의 10배 이상이며 이는 곧 로얄동 로열층에 배정될 확률이 높다는 뜻이기도 하다.


2. 위치가 좋다.
강남임에도 불구하고 낙후된 환경으로 인해, 십몇 년 전만 하더라도 개도 포기한 동네라고 말하는 사람도 있었는데, 주변이 탈바꿈되면서(특히 송파가 오르면서) 입지가 각광받는듯하다.


3. 인근 시세 대비 분양가가 싸다.
분양가가 시세보다 싸다는 것은 여러 가지 문제를 내포한다.
하지만, 본 부지가 현대건설과 GS건설의 컨소시엄으로 매입되어 건축되었기 때문에 분양가를 비싸게 측정하면 두 대기업이 그 과실을 모두 가져가게 된다.

반면 분양가를 낮게 책정하면 그 과실은 입주자들에게 나뉘게 된다.
중도금 대출이 막히면서 부자들을 위한 거 아니냐고 말들이 많은데, 그래도 두 대기업이 독식하는 것보다는 1600명이 나눠서 중산층(?)이 두터워지는 것이 낫다고 본다.
대신, 전매 제한을 6년 또는 8년으로 강하게 두면 될 것이다.
그래서 전매 제한이 강하게 나오지 않은 부분은 좀 아쉽다.



내일 모델하우스를 방문하기 앞서, 과연 인근 시세 대비 분양가가 싼지 보았습니다.

인터넷에 떠도는 주변 시세가 이러니 본 아파트도 피가 어쩐다 저쩐다의 말이 과연 맞는지, 본건과 비견되는 주변 시세를 이루고 있는 아파트의 공급내역을 찾아 보았죠.

인근 아파트와 비교시 본건 개포8단지는 대지지분이 너무 작다.

구분	전용면적 (1)	세대별 대지지분 (2)	전용면적당 대지지분율 (2)/(1)*100	사례대비 개포8단지 대지비율	대지지분기준 사례 환산 금액
개포8단지	63.76	23.99	37.63%	100%	1,100,000,000
디에이치 아너힐즈	84.36	45.11	53.47%	70.38%	1,563,000,000
래미안 루체하임	59.99	34.40	57.34%	65.63%	1,676,000,000
래미안 블레스티지	59.97	31.86	53.13%	70.84%	1,553,000,000

향후 재건축이 머나먼 이야기 같겠지만, 시간은 어차피 흐르게 되어있는 것.

대지지분만을 기준으로 인근 사례와 비교해 보면, 거의 70% 수준의 대지지분을 갖고 있습니다.

사업성을 높이기 위해 용적률을 과하게 올린 탓.

대지지분만을 기준으로 인근 유사 아파트의 금액을 역으로 환산해 보면

디에이치 아너힐즈에 전용 63.76짜리 아파트를 지금 15억 6천만 원에 분양하는 셈이고,

래미안 루체하임에 전용 63.76짜리 아파트를 지금 16.76억에 분양하는 셈이고,

래미안 블레스 피지에 전용 63.76짜리 아파트를 지금 15.5억에 분양하는 셈.


이게 과연 로또인가?

물론, 건축비 무시하냐. 위치가 이게 더 좋다. 대지지분이 전부냐. 이런 말이 나올 수는 있겠다.

어쨌거나, 우린 모델하우스만 재미삼아 구경하고 청약은 안 하는 걸로 결론.

어차피 점수가 높지 않아 되지도 않겠지만...

가장 작은 평형 예상 청약 커트라인 점수 63점 예상합니다...

[아쥐짱짱]

고맙습니다

[아이우에오]

현금동원 가능한 현금부자만 로또!

[설구아빠]

현금부자도 안 로또! ^^

[게으른농부]

좋은 분석 감사합니다
용적율이 너무 높아 쾌적성도 떨어질걸로 생각합니다
그래서 로또라는 말은 홍보성 기사라고 봅니다
설구아빠님의 생각이 바로 저의 생각입니다
감사합니다

[설구아빠]

저도 시프트 300세대 넣느라 용적률을 너무 높여놓은게 단점이라 생각합니다.

[gyboy]

모든걸 무시하고 오르는 신축아파트 , 헬리오 보고 깜놀합니다 ~~ ㅜㅜ

[달하노피곰]

잘 모르는 분야이지만 좋은 글 써 주심에 감사드립니다

[설구아빠]

주식에 해박하신 노피곰님께서 부동산 투자를 모르신다고 하니 믿을 수 없어요. ^^; 부동산은 이제 조심해야 할 때라 생각됩니다.

[kimjinwoo]

신혼집이 고민중인데 집값이 넘올라서 부담되네요. 지금 집을사는게 좋을지 전세든 반전세든 살다 몇년후 집을사는게 좋을지 조언좀 부탁드립니다

[설구아빠]

집을 지금 사기에는 너무 많이 오른것 같네요. 신혼이시면 나중에 이사도 다니셔야하니 일단은 전세나 반전세로 계시는게 어떨까 합니다.