헛갈리는 땅 종류 완전정복

[꼭꼭이]

헛갈리는 땅 종류 완전정복

 

      용도따라 가치 달라져

“내 땅이 그냥 ‘밭’으로만 알았는데 ‘농업보호구역 밭’이라네요.”

서울 종로구 연지동에 사는 A씨(여ㆍ65). 지난해 말 묵혀뒀던 경기도 남양주 땅을 팔아볼 양으로 인근 부동산중개업소를 찾았다가 도통 알아듣기 힘든 말만 잔뜩 얻어 들었다.

결론 삼아 중개업자가 하는 말은 ‘농사밖에 지을 수 없는 땅이라 값도 헐하고, 잘 팔리지도 않는다’는 것.

연신 고개를 갸웃거리는 A씨의 손엔 ‘농업보호구역’, ‘토지거래허가구역’ 글씨가 푸른색으로 뚜렷이 찍혀 있는 토지이용계획확인원이 쥐여져 있다.

‘도대체 우리나라 땅의 종류는 몇 가지고, 왜 같은 동네 논밭인데도 땅값에 차이가 날까.’

땅 규제가 유달리 엄격한 대한민국 국민이라면 누구나 한번쯤 가져봤을 법한 의문점이다. 특히 부동산 초보자라면 땅 분류와 관련한 용어 앞에선 큰 혼란을 느끼게 된다. 용어가 추상적인데다 각종 토지이용 규제제도와 연계된 탓에 체계도 복잡해서다.

땅의 종류와 가치는 ‘용도지역’ ‘용도지구’ ‘용도구역’ ‘지목’ 등만 제대로 이해하고 있어도 금세 파악할 수 있다.

용도지역이란

용도지역이란 건폐율, 용적률, 높이 등을 입지별로 제한하기 위해 책정해놓은 구역을 뜻한다.

용도지역은 △도시지역(주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역) △관리지역(보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역) △농림지역 △자연환경보전구역 등의 4가지로 나뉜다.

원래는 5가지(도시, 준도시, 준농림, 농림, 자연환경보전)였던 용도지역이 2003년 1월 법이 바뀌면서 종류가 4가지로 축소됐다.

이처럼 땅을 쓰임새와 가치에 따라 4가지 용도지역으로 구분해 놓은 법이 바로 ‘국토의 계획의 계획 및 이용에 관한 법률’이다. 이 법에 따르면 도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역 등으로 구분된다

 

이 중에서 주거지역은 △전용주거지역(1∼2종) △일반주거지역(1~3종) △준주거지역으로 다시 나뉜다.

전용주거지역은 다세대, 다가구 등 저층 주택만이 들어설 수 있는 땅을 말한다.

일반주거지역은 편리한 주거환경을 조성하기 위해 지정된 땅으로 아파트가 주로 들어선다. 준주거지역은 주거기능을 주로 하되, 상업적 기능의 보완이 필요한 경우에 지정된다.

상업지역은 △중심상업 △일반상업 △근린상업 △유통상업 등으로, 공업지역은 △전용공업 △일반공업 △준공업 등으로 구분된다. 녹지지역은 △보전녹지 △생산녹지 △자연녹지 등으로 분류되는데, 특히 자연녹지지역에서는 개발이 제한적으로 허용돼 땅값이 상대적으로 비싼 편이다.

주로 주거, 상업, 업무 등으로 사용되는 도시지역과는 달리 관리지역은 농업생산, 녹지보전 등의 목적으로 지정된 땅을 말한다. 이 관리지역(옛 준도시ㆍ준농림지)은 현재 각 지자체별로 △계획관리 △생산관리 △보전관리 등으로 분류하는 작업이 진행 중이다. 계획관리지역에선 제한적으로 개발이 허용되지만 생산ㆍ보전관리지역은 엄격하게 개발이 제한된다.

▲ 땅의 종류와 관련한 용어는 추상적인데다 각종 토지제도와 연계된 탓에 체계도 복잡해

헛갈리지만 각 용어의 뜻만 제대로 파악하면 이해가 어렵지 않다.

 

용도지구ㆍ구역이란

그런데 땅에는 ‘용도지역’ 외에도 ‘용도지구’ ‘용도구역’이란 것도 있다. 기본적으로는 용도지역 상에 용도지구나 용도구역이 중첩돼 지정되는 게 일반적이다.

‘용도지구’란 용도지역 지정을 보완하는 성격이 짙다. 즉 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등과 관련된 용도지역의 제한을 추가적으로 강화하거나 완화할 필요가 있을 때 용도지구를 추가로 지정한다. 주로 용도지역의 미관, 경관, 안전 등을 강화시킬 필요가 있을 때 별도로 용도지구를 추가 지정한다.

‘용도지구’의 종류로는 경관지구, 미관지구, 고도지구, 방화지구, 방재지구, 보존지구, 시설보호지구, 취락지구, 개발진흥지구, 특정용도제한지구 등이 있다.

‘용도구역’은 특히 이용규제에 초점을 맞춰 용도지역의 지정을 보완한다. 구체적으로는 무질서한 시가지 확산방지, 계획적인 토지이용, 토지이용의 종합적 관리 등을 위해 정해놓은 지역을 말한다. 이 ‘용도구역’은 시가화조정구역, 개발제한구역(그린벨트), 수자원보호구역 등으로 구분된다.

일반적으로 용도지역과 용도지구가 토지 이용에 초점을 맞추고 있다면, 용도구역은 토지 이용 규제에 초점이 맞춰져 있다.

용도지역과 용도지구는 도시지역 내에 지정되는 경우가 많은데 비해 용도구역은 도시 주변에 지정될 가능성이 크다.

용도지구ㆍ구역의 구체적인 내용은 대부분 각 지방자치단체의 조례에서 규정하게 된다.

지목(地目)은 또 뭐지?

지목은 가장 기초적인 땅의 분류방법이라고 볼 수 있다. 그런데 지목과 용도지역의 차이점은 뭘까.

우선 지목은 현재의 토지의 쓰임새를 나타내는 성격이 강하다. 또 지목은 땅주인의 뜻에 따라 특별한 사정이 없는 한 변경이 가능하다.

예컨대 임야를 소유하고 있는 사람이 지자체의 허가를 얻으면 대지로 바꿀 수 있다.

반면 정책적 필요에 따라 지정된 용도지역은 땅주인 마음대로 바꾸기가 매우 어렵다. 예를 들어 용도지역상 생산관리지역에 들어선 땅을 계획관리지역으로 쉽게 변경할 수가 없다는 의미다.

용도지역은 행정 당국의 행정적 계획제한 내용을 나타낸다는 점에서 용도지역과 지목과는 큰 차이가 있다. 이 때문에 지목보다는 용도구역이 땅의 가치를 결정하는 데 더 중요한 요소라고 보는 전문가들이 많다.

지적법상 지목에는 28가지가 있다.

구체적인 종류로는 대지, 전, 답, 과수원, 목장용지, 임야, 광천지(온천수 나오는 땅), 염전, 공장용지, 주차장, 주유소용지, 창 고용지, 도로, 철도용지, 제방, 하천, 구거(인공수로ㆍ둑), 유지(저수지), 양 어장, 수도용지, 공원, 체육용지, 유원지, 종교용지, 사적지, 묘지, 잡종지 등이 있다.

일반적으로는 건물을 지을 수 있는 땅이냐 그렇지 않은 땅이냐를 기준으로 대지와 그 이외의 땅으로 구분되기도 한다. 지목을 정할 때는 필지마다 하나의 지목을 설정하는 게 원칙이다.

용지지역ㆍ지구ㆍ구역, 지목간 땅값 차이는

땅값은 그 쓰임새에 따라 결정되는 경향이 짙다. 쓰임새가 많아지면 그만큼 값어치도 올라간다.

땅의 쓰임새란 지을 수 있는 건물의 종류, 건폐율, 용적률 등에 따라 결정된다. 예컨대 용도지역상 도시지역은 관리지역에 비해 건폐율과 용적률이 많이 주어져 건물을 보다 높이 지을 수 있어 땅값이 더 비싼 편이다.

같은 용도지역 안에서도 세부 분류에 따라 땅값에 차이가 난다. 일반적으로 아파트 건축이 가능한 도시지역내 일반주거지역 땅은 저층 주택만 들어설 수 있는 전용주거지역 땅값보다 비싸다.

지목간에도 땅값 차이가 크다.

땅값 면에서는 대지 가격이 다른 27개 지목에 비해 항상 제일 비싸다. 주변 논밭과 비교해 대략 30% 이상 비싸다. 전답을 주택건축이 가능한 대지로 지목을 변경할 경우 ㎡당 1만300~2만1900원까지 비용이 들어간다.

논밭을 대지로 변경하면 당연히 쓰임새가 많아지면서 땅값이 30∼40% 정도 올라간다.

물론 대지 가격도 조건에 따라 가격이 천차만별이다.

조건이 나쁜 땅은 은행담보능력 등이 떨어져 땅값 쌀 수밖에 없다.

이런 대지로는 △위험시설과 인접한 땅 △저지대에 위치한 땅 △폭이 8m 이하인 땅 △진입도로에 2m이상 접해 있지 않은 땅 △진입로 폭이 4m 이하인 땅 △경사 15도 이상인 땅 등이 있다.

이런 땅은 쓰임새가 떨어져 가치가 떨어지는 만큼 되도록 투자를 피하는 것이 좋다.

용도지역·용도지구·용도구역의 구분
용도지역			용도지구	용도구역
도시 지역	주거 지역	① 전용주거지역  -제1종 전용주거지역  -제2종 전용주거지역 ② 일반주거지역  -제1종 일반주거지역  -제2종 일반주거지역  -제3종 일반주거지역 ③ 준주거지역	① 경관지구-자연경관지구-수변경관지구     -시가지경관지구  ② 미관지구-중심지미관지구-역사문화미관지구     -일반미관지구  ③ 고도지구-최고고도지구-최저고도지구  ④ 방화지구  ⑤ 방재지구  ⑥ 보존지구-문화자원보존지구-중요시설물     보존지구-생태계보존지구  ⑦ 시설보호지구-학교시설보호지구-공용시설     보호지구-항만시설보호지구-공항시설보호     지구  ⑧ 취락지구-자연취락지구-집단취락지구  ⑨ 위락지구  ⑩ 개발진흥지구-주거개발진흥지구-산업개발     진흥지구-유통개발진흥지구-관광휴양개발     진흥지구-복합개발진흥지구-특정개발진흥     지구  ⑪ 특정용도제한지구  ⑫ 리모델링지구	① 개발제한구역 ② 시가화조정구역 ③ 수산자원보호구역 ④ 도시자연공원구역 ⑤ 지구단위계획구역
	상업 지역	① 중심상업지역 ② 일반상업지역 ③ 근린상업지역 ④ 유통상업지역
	공업 지역	① 전용공업지역 ② 일반공업지역 ③ 준공업지역
	녹지 지역	① 보전녹지지역 ② 생산녹지지역 ③ 자연녹지지역
관리 지역	보전관리지역
	생산관리지역
	계획관리지역
농림 지역	×
자연 환경 보전 지역	×

 

관리지역의 세분화

"내땅 개발이 가능한지 체크해보세요"

관리지역 세분화 결과 따라 희비 엇갈려

경기도 고양시에 임야 2800여 평이 있는 한모(57)씨는 속 앓이가 심하다. 관리지역 세분화(계획ㆍ생산ㆍ보전 관리지역으로 나눔)로 자신의 땅이 개발이 어려운 보전지역으로 분류돼 땅 호가가 크게 내렸기 때문이다.

2002년말 한씨가 평당 25만원에 산 이 땅의 호가는 한때 80만원까지 올랐으나 최근 보전관리지역으로 묶이는 바람에 평당 30만원에 내놔도 살 사람이 없다. 반면 도로 건너편 임야는 계획관리지역으로 편입되자 쓰임새가 많아져 땅값은 평당 70∼80만원을 호가한다.

관리지역(종전 준농림지)내 땅 투자자에게 ‘관리지역 세분화’ 비상령이 떨어졌다. 이 작업이 어느 정도 윤곽을 드러낸 가운데 당초 개발할 수 있는 계획관리지역으로 분류될 것으로 기대됐던 땅도 개발이 어려운 생산ㆍ보전 관리지역으로 지정돼 몸값이 떨어지는 사례가 잇따르고 있다.

토지컨설팅 전문업체인 드림컨츄리 한기봉 사장은 “세분화를 마친 일산에서는 폭 3m 도로를 사이에 두고 땅 주인의 희비가 엇갈리고 있어 땅을 살 때 주의해야 한다”고 말했다.

관리지역 세분화란

종전 ‘준농림지ㆍ준도시지역’로 불렸던 관리지역(2만7239㎢, 전국토의 27%)을 개발가치 여부를 따져 계획ㆍ생산ㆍ보전 관리지역으로 분류해 지정하는 것. 난개발을 막겠다는 의도다.

세분화를 끝낸 곳은 경기도 고양시, 대전시 서구, 경남 울산시 등이다. 화성ㆍ파주ㆍ구리ㆍ남양주 등 수도권 9개 지자체는 경기도의 최종 승인(올해 하반기 예정)을 남겨둔 상태다. 용인ㆍ광주ㆍ평택ㆍ광주 등 21개 지자체는 주민공람을 준비하거나 진행 중이다. 나머지는 세분화 방안을 마련해 주민공람에 나설 예정이다.

 

수도권과 광역시에 붙은 지자체에선 2005년까지 세분화를 마치도록 돼 있으나 주민 반발 등으로 작업이 지연되고 있다. 나머지 지자체는 올해 말까지 세분화를 끝내도록 돼 있다.

땅 성격 따라 가치 엇갈려

지난해 12월 수도권에서 처음으로 세분화를 끝낸 고양에서는 입지가 좋아 가격이 비싼 땅이 생산ㆍ보전 관리지역으로 묶이기도 했다. 경관이 뛰어난 하천 등의 보전지역으로 섬처럼 둘러싸인 3000평 미만의 대지, 잡종지 등이 대표적인 경우다.

이런 땅은 그동안 모텔, 펜션 등의 부지로 투자자에게 인기가 높아 땅값도 비쌌다. 하지만 보전관리지역으로 묶이면 숙박시설 등의 건축이 불가능해지는 만큼 앞으로 값이 내릴 가능성이 크다.

건교부의 관리지역 세분화 지침에는 땅 면적이 3000여평 미만일 경우 주변 땅의 개발 가능성을 따져 관리지역을 세분화하도록 돼 있다. 이때 주변에 함께 묶일 개발 예정지가 없는 3000평 미만의 소규모 대지, 잡종지, 공장용지 등은 대부분 생산ㆍ보전관리지역으로 지정된다.

상수원보호구역이나 면적 30만㎢ 이상 농업용 저수지, 하천 등에서 가까운 관리지역 농지나 임야 투자에는 신중을 기해야 한다. 남양주시 세분화 과정에서 이런 농지는 대부분 생산 관리지역, 임야는 보전 관리지역으로 분류돼 음식점 등 근린생활시설이 들어설 수 없어 땅값 하락이 예상되기 때문이다.

아파트 사업용으로 땅값이 비싼 고속도로IC(인터체인지) 인근의 관리지역 임야나 농지에도 비상이 걸렸다. 이런 땅은 세분화에서 고속도로IC에서 4㎞ 이상 떨어진 곳은 생산ㆍ보전 관리지역으로 지정되는 사례가 많아 사실상 아파트 건축이 어렵게 됐기 때문이다. 기존 개발지에서 3㎞ 이상 떨어진 곳도 마찬가지다.

반면 개발 예정지로 둘러싸인 3000평 미만의 소규모 농림지역은 관리지역 세분화의 최대 수혜 대상으로 떠오를 전망이다. 세분화과정에서 이런 땅은 대부분 농업진흥구역이더라도 대부분 계획관리지역으로 분류됐기 때문이다.

또 톱처럼 들쭉날쭉한 모양의 개발 예정지와 붙은 농지ㆍ임야도 투자를 고려해볼 만 해졌다. 계획관리지역 지정은 정방형이나 장방형의 블록화가 원칙이라 이런 땅은 어부지리로 개발 예정지로 편입 가능성이 크기 때문이다.

관리지역이 세분화 과정을 거쳐 계획ㆍ생산ㆍ보전 등으로 분류되면 들어설 수 있는 시설에도 차이가 난다. 계획관리지역에서는 아파트를 포함한 공동주택과 단독주택, 상가 등 근린생활시설, 숙박시설, 공장 등을 지을 수 있다.

반면 생산관리지역은 아파트를 제외한 공동주택과 단독주택, 상가 등을 제외한 근생시설 등의 건축만 가능하다. 보전 관리지역에서는 단독주택, 음식점 등을 제외한 근생시설, 창고 등만 들어설 수 있다. 건폐율ㆍ용적률도 지자체별로 차이는 있지만 대개 계획 관리지역 40%ㆍ100%, 생산ㆍ보전 관리지역 20%ㆍ80%로 벌어진다.

때문에 계획관리지역으로 분류된 땅과 그렇지 않은 땅과 값 등락이 불가피해져 투자자들은 주의가 필요하다. 건국대학교 정용현 토지전문가과정 겸임교수는 “관리지역 세분화로 전국 땅값 지도가 다시 그려지고 있다”며 “아무리 입지가 좋은 땅이라도 생산ㆍ보전용으로 묶여 개발이 어렵다면 가치가 떨어져 손해가 난다”고 말했다.

투자 유의점 없나

투자자들은 입지가 떨어지더라도 계획관리지역으로 분류될 가능성이 큰 곳을 고르는 게 좋다. 하지만 일반인들은 관리지역 땅이 어느 지역으로 세분화할지 점치기가 어렵다. 따라서 주민공람 등 관리지역 세분화의 윤곽이 어느 정도 드러난 땅을 사는 게 안전하다. 계획관리지역 지정을 기대하고 매입한 땅이 생산ㆍ보전 관리지역으로 묶여 낭패를 볼 수 있기 때문이다.

이미 주민공람 등이 진행 중인 땅 주인은 민원을 적극 제기해 재조정을 받는 게 좋다. 세분화에 문제가 있다고 판단되면 이의신청 기간을 통해 주민의견서를 제출한다. 이때 지자체는 현장조사를 통해 편입 여부를 다시 검토한다. 고양시의 재조정률은 전체 민원의 2∼3%에 달했다.

토지컨설팅업체인 다산서비스 이종창 대표는 “지역 돌아가는 사정에 밝지 못한 부재지주는 속수무책일 수밖에 없다”며 “공람기간을 이용해 도면을 면밀하게 검토해보고 대처해야한다”고 말했다.

땅 투자 체크 포인트

 

▶ 개발이 쉬운 계획관리지역으로 분류가 기대되는 땅

-개발 예정지로 둘러싸인 3000여평 미만의 땅

-경사도(대략 15도 미만)와 높이가 낮은 임야

-기존 개발지와 거리가 가까운(대략 1-2km이내) 땅

-고속도로IC등 공공편의시설에서 가까운 땅

-경지정리면적 비율이 낮은(대략 10% 미만) 논밭

-들쭉날쭉한 모양의 개발예정지와 붙은 농지ㆍ임야

-취락지구

▶ 개발이 까다로운 생산ㆍ보전 관리지역으로 분류가 예상되는 땅

-보전지역으로 둘러싸인 3000평 미만 땅

-국가 하천ㆍ지방 1급 하천변에서 500m 이내인 땅

-상수원보호구역에서 1㎞ 이내인 집수구역(물을 모아두는 곳)

-면적 30만㎢ 이상 농업용 저수지에서 500m 이내인 집수구역

-경지정리가 잘된 지역과 가까운 논밭

-그린벨트 등 공적 규제지역

-상습침수 등 재해발생 가능성이 큰 땅

<자료원 : 중앙일보 2007/01/16>

리치공인중개사사무소 소장 이기찬