* 여기보세요 : 대연동--재개발 3구역내 대지 114m2(34p) 단층주택 매매

[최바위]

< 대연 3구역 재개발구역내 34평 단층주택 >

주소 : 부산시 남구 대연 재개발 3구역 내

위치 : 대연중학교 근처

내용 : 단층주택 (1층)

면적 : 대지 114㎡(34평)

매매예정가 : 34p × 600만원= 2억 4백만원

<특징>

본 물건은 대연3구역 내 소재하는 단층 스레트지붕의 주택입니다.

재개발 지역이며 언덕위에 있는 작은 스레트지붕집 이다보니 사람살기에는 매우 여건이 좋지 않습니다,

현재는 집주인의 지인이 무상으로 거주하고 있습니다,

앞으로도 임대는 어려울 듯 합니다.

그러나 재개발 구역에 투자를 원하시는분들께서는 이렇게 작은 평수의 주택을 찾고 있는데 본 물건이 가장 적당합니다.

약 2억 정도의 투자로 조합원입주권을 확보할 수 있으니까요.

재개발 지역에 투자하시려면 땅이 적으면 적을 수록 좋다는 것 다 아시죠?

<재개발. 재건축 순서 >

기안정추, 조시사관, 분철준이

기본계획 →안전진단 →정비구역지정 →추진위원회 →

조합설립 → 시공사선정 →사업시행계획 및 승인(인가) →관리처분계획 →

분양 → 철거 → 준공 → 이전등기

재개발 재건축 순서에서 가장 중요한 부분이 사업시행계획과 관리처분계획입니다.

☞ 사업시행인가가 나기까지는 시간이 많이 걸립니다.

 금방 사업을 시행한다는 주변분들과 부동산들이 하는 말에 유혹을 당하면 안됩니다.

사업시행계획을 세우는 자는 시공사입니다,

즉. 그들은 감정가가 정하여지면 물가상승분을 고려하고, 또한 건설분양가가 높아지므로 시간을 오래오래 끌어야 마진이 높아집니다,

자기회사의 사정등과 여러가지 여건을 종합하여 사업시행인가를 신청하므로 모든 칼자루는 시공사인 건설사가 가지고 있습니다,

그리고 조합의 간부(임원)들도 임원노릇이 재미 있다보니 급하게 서두르지 않습니다, 그러므로 두고두고 오래오래 대장노릇을 하고 있고, 그 재미를 톡톡히 보는 것입니다.

아무튼 재개발 사업은 사업시행인가가 나더라도 엎어질 수 있기 때문에 조심 또 조심하여 투자하는 것이 바람직합니다.

그리고 공시지가의 1.3배 또는 1.5배 정도로 감정평가를 해 준다면 이 가격에 프리미엄을 5천만원이나 1억원이나 등등 붙어야 하는데 이미 조합원들이 지나치게 높은 프리미엄을 자기들이 다 차지하므로 인하여 투자자들은 도리어 손해를 보는 경우가 많습니다, 그리하여 동래구의 모 재개발 구역 같은 곳에서는 투자자들이 부산시청에 몰려가서 시위를 하는 경우도 발생하였습니다,

시위의 주된 주장에는 감정가가 너무 낮다는 것인데 그건 억지구요, 지나치게 높은 프리미엄을 주고 재개발구역에 투자를 하면 낭패를 볼 수 있습니다,

주의하시기 바랍니다.

예를 들어서 30평의 단독주택이 있는데 개별공시지가가  ㎡당 60만원이라고 칩시다, 그런데 감정평가는 60만원 x 3,3 = 평당 198만원정도입니다, 여기에 1,3배 또는 1,5배정도로 최고치 감정평가를 해 준다고 하더라도 평당 297만원입니다.

여기에 30평을 곱하면 8천9백10만원정도가 감정평가를 받는 가격입니다,

여기에 조합원입주권프리미엄을 5천만원 붙으면 1억4천 9백만원정도가 되면 적당합니다,

만약 프리미엄이 1억 붙는다고 가정한다고 하면 1억 8천 9백만원정도가 되는 것이 최고의 가격입니다, 그런데 2억5천(평당 833만원)정도를 주고 재개발 입주권이 붙은 단독주택을 구입한다면 나중에 부산시청에서 만날 수도 있습니다.

 그런데 이것은 최고로 감정가를 쳐 준다고 했을 때의 이야기 이구요,. 만약 감정가가 1,2나 1,3으로 결정이 난다면 ...그리고 공시지가가 40만원정도 된다면 어찌 해야 할까요?

공시지가가 40만원하는 주택을 구입할 경우 투자의 리스크를 제하려면 본인이 생각하기에는 평당 4백만원을 넘게주고 사면 안되구요, 공시지가가 50만원인 경우에는 평당 500만원을 넘게주고 사면 나중에 부산시청에서 만날 수 있습니다,

 그러므로 재개발의 이익을 입주민이 모두 가져가는 것은 말이 안되는 소리입니다,

그리고 제 개인적인 생각에는 재개발로 인하여 얻어지는 프리미엄이익과 불로소득에는 많은 세금을 때려야 한다고 생각합니다. 그들이 불로소득을 얻는 이익은 그들이 국가로부터 얻는 도로부지나 지구단위계획의 이익을 그냥 가져가면서 세금은 내기싫어서 다운계약을 하는 것도 철저히 막아야 합니다.

선진국이 될수록 불로소득의 환수는 잘하는데 대한민국은 아직도 그런것이 좀 부족하다고 생각합니다.

<대연3구역 >

2006년 --구역지정

2007년 --조합설립

2015년 --시공사선정(롯데 + 현대산업개발)

2016년 10월 --사업시행인가를 위한 주민총회예정

2016년 12월 --사업시행인가예정(확실치는 않음)

2017년 초 --감정평가 발표

2017년 후반기 --관리처분계획발표

대연 재개발 3구역은 이미 상당부분 프리미엄이 적용되었습니다. 그러나 향후 재개발이 본격 시작되면 좀 더 상승할 것이라고 믿기에 3구역에 투자하실 분이 계신다면 적당한 물건이라고 생각합니다. (그러나 조심 또 조심)--그 이유는 가격이 너무 많이 올랐으며, 만약 재개발이 안되거나 너무 오랜시간 후에 재개발이 진행된다면 돈이 묶일 수 있습니다.

 재개발구역이라 그런지 언덕위의 집임에도 불구하고

공시지가가 매우 높은 편입니다. 그리고 면적이 적어서 조합원자격을 받을 수 있으면서도 투자비는 적게들어가는 큰 장점이 있습니다.

 재개발구역의 입주민들은 마치 로또라도 당첨된양 희희낙낙합니다. 그러나 복이될지 화가 될지는 두고보아야 할 것입니다. 돈은 정직하게 열심히 벌어서 좋은일에 사용해야 한다는 것이 저의 생각입니다. 많이 벌었다면 흘려보내야 마땅합니다.

          ♣ 부산 남구소재 으뜸 부동산 공인중개사 사무소

                    정직하고 욕심없는 소장 최성웅(최바위)

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