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[일모도원]

김진영

인물정보

부동산경매/투자전문가

처음에는 내 집 마련이 목표였던 평범한 직장인이었으나 공인중개사(22회)를 취득한 후 부동산 분야에 뛰어들어 강남 지역의 부자들이 자산을 키우는 과정을 현장에서 보면서 직접 건물주가 되기로 결심했다. 월세부터 시작해 차근차근 자산 빌드업을 해오다 역삼동의 노후된 건물을 디벨롭하는 것을 시작으로 자산의 퀀텀 점프를 이뤄내고, 마침내 강남과 마포에 건물 각 1채, 서초구 서래마을에 고급 빌라, 소설원 망원 카페 운영 등 160억 원대의 자산가가 되었다. 이후에는 디벨로퍼로 활동하면서 수익률 100%, 성공률 100%를 실현하며 100명이 넘는 사람들을 건물주로 만들었다.
현재는 빌딩진영쌤부동산중개㈜ 대표이자 건물 투자의 전 과정을 책임지는 디벨로퍼로서 고객들에게 인생 건물을 찾아주고 있다. 빌딩진영쌤 아카데미를 통해 많은 사람들이 내 건물을 가지는 꿈을 실현하는 데 도움을 주고 있으며, 유튜브 ‘빌딩진영쌤’ 채널을 운영하며 건물 투자를 꿈꾸는 사람들과 소통하고 있다.
여성 디벨로퍼로서 2022~2023년 대한민국을 빛낼 인물ㆍ브랜드 부동산 개발/디벨로퍼 부문 대상, 2022년 대한민국 가치경영 빌딩매매컨설팅 부문 대상을 수상했다.

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목차

• prologue_건물은 단순한 부동산이 아니다
  
  1장 내 집 마련의 꿈에서 내 건물 마련의 꿈으로
  우리는 왜 건물주가 되고 싶을까?
  평범하지만 건물주입니다
  열망에 치열함을 더하면 이루어진다
  첫 번째 내 집, 여기서부터 시작이다
  종잣돈 마련의 무한 루프
  주식은 무섭고 저축은 답답하다면?
  내 건물이라는 꿈의 레버리지
  
  2장 단 하나도 놓쳐서는 안 되는 성공률 100% 핵심 비법
  나에게 맞는 생애 첫 건물 찾기_매입과 자금운용 계획
  신중하면서도 빠르게 결정하라_설계와 시공사 선정
  임대료 700만 원을 더 받는 한 끗 차이_인테리어와 임대차
  더 큰 목표를 위한 또 다른 투자_재매각
  
  3장 자산 가치를 단숨에 2배로 높이는 신축
  100세 시대, 남은 인생을 책임질 꼬마빌딩
  _60대 은퇴자 부부의 작업실 겸 주거 공간
  초단기투자로 수억 원 뚝딱
  _1년 만에 37억 원의 시세차익
  주식보다 안정적인 건물 투자
  _56억 원에 매입해 120억 원 건물로
  부자에서 슈퍼 부자로, 자산 퀀텀 점프
  _지역, 입지, 상권의 3박자
  전략적 기다림으로 찾은 건물
  _부동산 투자에서 충분한 시간은 필수
  이것만은 알고 시작하자_신축
  
  4장 적은 투자로 남부럽지 않은 임대수익 리모델링
  엘리베이터 없는 건물의 환골탈태
  _7억 원이 54억 원의 가치를 만들다
  장기투자에는 땅의 가치를 눈여겨봐라
  _임대수익보다 지가 상승 요인에 초점을 맞춰라
  자기자본 10억 원으로 서울 건물주 되기
  _20대 예비 부부의 인생 투자
  이것만은 알고 시작하자_대수선 리모델링
  
  5장 한 달 만에 수익 실현을 위한 방법
  불가능한 건물도 눈여겨보자
  _자루형 토지 단점 해결로 1년 만에 19억 원 차익
  건물 투자에서 가장 중요한 임대차
  _통임대를 할 수 있는 건물이 유리하다
  매입부터 임대까지 한 번에 끝내는 포괄양도양수
  _계약부터 한 달 만에 수익 실현
  
  6장 내 건물에서 영업수익까지 챙기는 위탁운영
  입지도 안 좋고 평수도 작은 건물의 대반전
  _망원동 좁은 골목이 핫플레이스로 바뀌다
  좋은 상권은 절대 배신하지 않는다
  _건대 입구 초역세권에서 10억 원대 투자
  분위기 있는 카페로 넉넉한 은퇴 생활
  _도넛 카페 사장과 건물주를 동시에
  서울에 교토 감성 한 스푼으로 가치 상승
  _35평 상가주택이 인생샷 카페로
  레스토랑 사업과 부동산 투자를 동시에
  _서교동 작은 주택을 레스토랑으로
  우리 함께 건물주 되어보는 건 어떨까?
  _소액 투자자들이 홍대 33억 원 건물 공동 매입
  이것만은 알고 시작하자_위탁운영
  
  부록
  1. 작지만 쏠쏠한 건물 투자 유망 지역
  2. 내 건물을 갖기 위한 7계명
  3. 꼬마빌딩 톺아보기
  4. 오늘도 내 건물을 꿈꾸는 사람들의 후기

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추천사

• 송희창 (행크TV)

  나는 실전에서 유용하게 활용할 수 있는 책을 좋아한다. ≪나는 건물주로 살기로 했다≫는 무엇보다 해당 분야의 경험과 지식을 두루 갖추었다. 이 책을 통해 빌딩 유망 지역부터 가치를 올리는 법, 건물을 리모델링하는 방법 등 건물 투자에 관한 지혜와 경험을 얻을 수 있을 것이다.

• 김학렬 (빠숑)

  부동산은 안정적으로 투자하면서 단계별로 자산을 확장할 수 있는 유일한 투자 대상이다. 내 집 마련은 물론 누구나 건물주가 될 수 있다는 것을 지극히 평범했던 워킹맘의 스토리를 통해 직접 확인해보라. 시간이 없어서, 돈이 없어서 못 한다고 하는 사람들에게 이 책을 선물하기를, 그리고 이 책을 읽는 사람들이 경제적 자유를 얻기를 바란다.

• 황서진 (러셀TV)

  대다수의 사람들은 부자가 되고 싶어도 부자가 될 수 없는데 김진영 대표는 어떤 노력을 했기에 건물주가 되어 부자의 위치에 올라갈 수 있었을까? 이 책에는 김진영 대표의 20대를 체감할 수 있을 정도로 실제 건물주가 되는 일련의 과정이 모두 담겨 있다. 이 책을 읽고 단번에 건물주가 될 수는 없겠지만 건물주에 한 걸음 가까워질 거라고 100% 장담한다.

• 안규호 (안대장TV)

  빌딩진영쌤은 절대 그 누구에게도 불가능은 없다고 말한다. 건물주가 되기까지 도전과 결과, 경험을 기반으로 확신에 찬 말이다. 그리고 어떻게 하면 평범한 사람들이 돈을 벌고 모두가 꿈꾸는 건물주가 될 수 있는지를 누구보다 잘 알고 있다. 재테크에 전혀 관심 없던 나 역시 이들을 통해 부동산의 마법을 알게 되었고, 지금은 이들과 함께 열심히 공부하며 강남 건물주의 과정을 밟고 있다. 정말로 인생에서 역전극이 필요하다면, 그리고 건물주가 되고 싶다면 이 책을 꼭 읽기 바란다. 이들은 정말로 ‘찐’이니 말이다.

• 박성혜 (훨훨)

  무에서 시작해 번듯하게 자산을 일궈낸 빌딩진영쌤의 스토리는 부자는 만들어진다는 희망을 갖게 한다. 내 집 마련 이후 길이 막막한 이들에게 자산 디벨롭의 필요성과 방법을 친절하게 알려주는 이 책은 ‘빌딩 교과서’임과 동시에 풍요로운 삶을 위한 ‘자본 계발서’이다. 이 책을 덮는 순간 나만의 빌딩을 짓고 있는 당신을 만날 수 있을 것이다. 지금의 조건으로 당신의 빌딩을 지어라.

• 최진성 (아이언키)

  김진영 대표는 단칸방 워킹맘에서 시작해 강남 최고의 빌딩 디벨로퍼이자 강남 건물주가 되었다. 그 과정을 옆에서 지켜본 나로서는 이분의 열정과 전문성에 감탄을 금치 못했다. 이 책을 다 읽고 나면 길거리에 보이는 노후된 건물들이 아직 가공하지 않은 원석으로 보일 것이다. 강남 건물주를 꿈꾸는 사람이라면 무조건 이 책으로 시작하라.

• 정승요 (머니테이커)

  대한민국 부동산에서 으뜸을 꼽자면 강남의 부동산, 그중에서도 건물일 것이다. 많은 사람들이 강남의 건물은 원래 돈 많은 사람들만 매매할 수 있는 것이라고 생각한다. 빌딩진영쌤은 부자들만 건물을 살 수 있다는 고정관념을 깨뜨렸다. 많은 사람들이 경제적 자유를 꿈꾼다. 하지만 경제적 자유까지 가는 길을 모르면 목적지에 도착할 수 없다. 거인의 어깨에 올라가면 목적지에 이르는 길을 볼 수 있다. 지금 이 책을 통해 건물 투자 전문가라는 거인의 어깨에 올라가기를 바란다.

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책 속으로

대한민국에서 부동산만큼 확실한 재테크는 없다. 10여 년간 강남에서 수익형 부동산, 즉 건물 투자로 인생 역전한 자산가들을 수없이 봐오면서, 나도 자연스럽게 부자가 될 수 있겠다는 희망을 ‘건물’에서 찾았다.
---p. 12, prologue_건물은 단순한 부동산이 아니다

다주택자의 보유세 부담으로 주택시장의 투자 매력이 떨어진 데다, 덩치가 큰 빌딩보다 부담이 적기 때문이다. 건물주라고 하면 재산을 많이 상속받았거나 돈을 많이 버는 특별한 사람들의 이야기인 것 같다. 하지만 아파트를 팔고 대출을 더한다면 누구든지 꼬마빌딩을 가질 수 있다.
---p. 26, 1장 내 집 마련의 꿈에서 내 건물 마련의 꿈으로

부동산은 뭐니 뭐니 해도 입지다. 건물 투자의 핵심으로 아무리 강조해도 부족함이 없을 정도로 중요하다. 땅의 가치가 높은 곳, 즉 좋은 입지가 좋은 투자 결과를 만든다. 특히 서울의 주요 매물 지역은 꼭 살펴봐야 한다.
---p. 66, 2장 단 하나도 놓쳐서는 안 되는 성공률 100% 핵심 비법

첫 부동산 투자인 만큼 리모델링을 원했던 K씨에게 신축공사를 강하게 권했다. 현재 면적으로 증·개축하는 것보다 신축하면 시세차익은 물론(레버리지를 활용해 최대 대출을 받는다면) 연간 6.19% 수익률을 올릴 수 있을 것으로 예상했다. 처음 자금계획표에서는 보증금 2억 원에 관리비 100만 원 포함 월 임대료 총 2,300만 원이었다. 신축 후에는 보증금 3억 원에 월 임대료 3,400만 원을 맞출 수 있었다.
---p. 114, 3장 자산 가치를 단숨에 2배로 높이는 신축

해당 건물을 64억 원에 매입하고 기존에 없는 엘리베이터를 설치하는 등 대수선 리모델링을 거쳤다. 그리고 1년 1개월 만인 2022년 거의 2배에 달하는 118억 원에 매각했다. 13개월 만에 54억 원(세전)이라는 시세차익을 실현한 셈이다. 그야말로 완벽한 홈런이었다.
---p. 139, 4장 적은 투자로 남부럽지 않은 임대수익 리모델링

나는 건물을 매입할 때 투자 가치를 가장 먼저 분석한다. 입지도 좋고 평당단가도 합리적이라면 건물의 장점과 단점을 명확히 파악한 다음 단점을 극복하는 방법을 찾아내서 투자를 진행한다.
---p. 162, 5장 한 달 만에 수익 실현을 위한 방법

주택가 골목 안쪽, 누구도 생각지 못했던 곳에 ‘소설원 망원’ 카페를 오픈한 지 1년이 다 되어간다.(2022년 8월 오픈) 우리 카페는 하루 매출이 평일에는 150만 원, 주말에는 200만 원 정도이다. 이렇게 나는 핫플레이스 카페의 주인이 되었다. 소설원 망원 카페가 어느 정도 운영되면 리스백을 1억 원에 1,100만 원으로 할 예정이고, 재매각은 40억 원에 준비 중이다. 회수한 자금으로 다시 강남의 건물에 투자할 계획이다.
---p. 184, 6장 내 건물에서 영업수익까지 챙기는 위탁운영

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출판사 서평

나는 30대에 강남의 건물주가 되었다

유튜브 빌딩진영쌤 채널을 통해 자산을 일군 과정과 노하우를 낱낱이 공개하고 있는 김진영 대표는 익히 알려져 있듯이 20대에 잘못된 투자로 개인회생을 겪었고, 아이를 키우기도 힘든 원룸에서 결혼생활을 시작했다. 사람들을 대하는 자신의 능력을 십분 활용하면서 성공할 수 있는 분야로 부동산업계에 뛰어들었을 때만 해도 꿈은 소박하기 그지없었다. 단지 부모님에게 맡겨둔 아이를 데려와서 온 식구가 함께 살 수 있는 작은 평수의 아파트를 마련하는 것이었다.
1년 365일 중에 거의 일주일도 쉬지 않고 일하며 종잣돈을 모아 서초구 국민임대아파트에 당첨되어 온 세상을 가진 듯한 기분을 느낀 것도 잠시, 일반아파트와 임대아파트를 나누는 세상의 편견 앞에서 또다시 더 큰 목표를 향해 나아가게 된다. 여기까지는 꿈의 크기나 미래의 목표가 여느 평범한 사람들과 크게 다를 바 없다. 내 집 마련, 조금 더 욕심을 부리자면 서울, 그것도 강남에 내 집을 사는 것 정도였다.
평범했던 워킹맘의 생각과 세계관이 확장된 계기는 무엇일까? 강남에서 부동산 중개를 하며 수많은 부자들이 자산을 늘리는 과정을 바로 곁에서 지켜보며 생각의 전환을 일으키게 되었다. 보통 사람들은 이렇게 생각한다. “부자가 되면 건물을 살 거야”라고 말이다. 여기서부터 이미 강남의 부자들과 생각이 달랐다. 그들은 부자가 되면 건물을 사는 것이 아니라 부자가 되기 위해 건물을 산다.
이미 오를 대로 오른 집값, 끝을 알 수 없는 물가 상승, 반면 20년 만에 처음으로 줄어든 국민 소득, 세계적인 경제 불황을 알리는 주식 하락장, 가계 부담을 가중시키는 대출금리 인상, 무너진 가상자산에 대한 기대감. 내 집 마련으로 더 이상 현재는 물론 노후를 보장할 수 없다. 일해서 버는 소득만으로는 내 집 마련조차 하기 힘들다.
5억 원이 채 되지 않은 자기자본으로 시작해서 몇 년 만에 자산의 퀀텀 점프가 이뤄질 수 있었던 것은 건물주가 되겠다는 결심과 선택 덕분이었다. 부자가 되려면 부자들의 방식을 따르라고 했다. 꿈의 크기를 좁히지 않고 과감하게 결정한 후 신중하면서도 빠르게 실행한 결과 대한민국 부의 중심지인 강남 한가운데 신축 건물을 가지게 되었고, 30대부터 파이어족으로 살아가는 데도 지장이 없을 만큼 부를 이뤘다.

당신을 건물주로 만들어드립니다

빌딩진영쌤은 자신이 강남의 건물주가 된 노하우를 바탕으로 많은 사람들이 건물주가 되는 꿈을 이루는 데 도움이 되고자 디벨로퍼로 활동하고 있다. 디벨로퍼(developer)란 토지 매입부터 기획, 설계, 마케팅, 사후 관리까지 총괄하며 부동산을 새로운 용도로 개발하는 사람이다. 지금까지 부동산 중개와 빌딩 디벨로퍼로 활동하면서 100여 명의 고객을 건물주로 만들어주었다. 그들은 매월 안정적인 임대수익을 얻는 것을 넘어 적게는 수억 원부터 많게는 수십억 원의 차익을 실현했다.
일반인들은 막연하게 건물주가 되면 좋겠다, 빌딩을 사면 무조건 수익이 난다고 기대하는데, 남이 하니 나도 해보자는 마음으로 막연하게 뛰어든다면 건물주가 되더라도 수익을 실현하거나 자산 가치를 높이기 힘들다. 더구나 자칫 영세 건물주가 되어 대출이자와 세금 부담만 가중될 뿐이다. 땅 매입부터 기획, 설계, 대출, 마케팅, 임대차를 내는 사후 관리와 출구 전략(투자금 회수)까지 철저하게 준비하고 확실하게 분석해야 성공할 수 있다.
이 책에는 종잣돈을 마련하는 단계부터 자기자본금에 맞춰 적당한 레버리지도 매입할 수 있는 건물을 고르고, 신축과 리모델링 또는 위탁운영을 통해 수익을 실현하고 단기간에 자산 가치를 높이는 과정을 실제 성공 사례를 중심으로 알아본다.

https://www.youtube.com/watch?v=euwwuAHrWMw
자신들이 거주하면서 취미생활을 할 공간도 마련하고 임대수익으로 노후를 즐기고 싶은 노부부, 조기 은퇴를 꿈꾸는 파이어족 예비 부부, 내 건물에서 카페를 운영하는 것이 꿈인 은퇴자 부부, 불안정한 주식 대신 안정적인 투자로 자산을 불리고 싶은 40대, 매월 내 통장에 들어오는 운영수익으로 풍족한 삶을 누리고 싶은 사람들의 생생한 사례들은 건물주가 먼 남의 이야기가 아님을 보여준다. 더구나 두루뭉술하게 얼마가 투입되고 얼마를 벌었다는 것이 아니라 구체적인 자본금과 대출금리, 공사비용까지 하나하나 소개하여 건물주고 되고 싶은 사람들이 구체적인 그림을 그려볼 수 있다.

성공률 100%, 수익률 100%
실패 없는 내 건물 사기 프로젝트

1장 내 집 마련의 꿈에서 내 건물 마련의 꿈으로
부동산 투자는 전문가의 영역으로 여겨지던 시대, 원룸에서 아이를 키우며 일하다 국민임대아파트에 당첨되어 내 집 마련의 꿈을 이룬 듯했으나 냉혹한 현실을 깨닫고 부자가 되고 싶다는 일념 하나로 뛰어들어 14년 만에, 그것도 30대에 160억 원대의 자산을 일군 평범한 워킹만의 이야기를 생생하게 들려준다. 누구나 할 수 있는 방법으로 강남의 건물주가 되었다는 이야기가 놀라움과 동기부여를 준다.

2장 단 하나도 놓쳐서는 안 되는 성공률 100% 핵심 비법
웬만큼 자산을 보유하고 있다 하더라도 서울에서 건물 한 채를 사려면 전 재산에 가까운 돈을 투자할 뿐 아니라 적지 않은 대출을 받아야 한다. 특히 평범한 사람들이 접근할 수 있는 것은 오래된 낡은 건물이다. 단순히 건물을 사는 것만으로는 자산을 늘리고 수익을 올릴 수 없다. 신축이나 리모델링 등의 과정을 거쳐야 하는데, 보통 사람들이 쉽게 경험할 수 있는 일이 아니다. 이 과정을 막연하게 접근하면 남는 것은 쓰라린 손실과 마음고생뿐이다. 건물 매입부터 신축을 거쳐 임대를 놓고 수익을 올리기까지 각 단계별로 반드시 짚고 넘어가야 할 것들을 알아본다.

3장 자산 가치를 단숨에 2배로 높이는 신축
새로 지어진 건물은 이미 가치가 건물값에 포함되어 있어서 매입하기에 부담이 크다. 자기자본(현금)이 50억 원이 넘지 않는 한 임대가 잘되는 깨끗한 건물을 사기가 힘들다. 주변 시세보다 싸게 살 수 있는 오래된 건물을 매입해서 헐고 새롭게 지으면 자기자본을 비교적 덜 들여서 훨씬 큰 투자 수익을 얻을 수 있다. 최대한의 용적률로 고급 공사를 통해 비용 대비 더 많은 시세차익을 실현하는 것을 목표로 한다. 강남권에 좋은 건물이 없다고 하지만 가뭄의 단비처럼 탐나는 매물이 나타나곤 한다. 이런 기회를 놓치지 않고 인생 건물을 찾은 사례를 살펴본다.

4장 적은 투자로 남부럽지 않은 임대수익 리모델링
일부 빌딩 투자자들은 수익성이 높은 건물을 보유하고 있음에도 건물 관리가 미흡해 되레 마이너스 수익률을 기록하곤 한다. 이때 대수선 리모델링을 거친다면 임대수익과 시세차익이라는 두 마리 토끼를 모두 잡을 수 있다. 대수선 리모델링의 가장 큰 목적은 빠른 시일 내에 건물 가치를 최대한 끌어올리는 것이다. 상승한 건물 가치만큼 임대료를 올릴 수 있어서 수익성이 이전보다 훨씬 극대화된다.

5장 한 달 만에 수익 실현을 위한 방법
신축이나 리모델링은 건물을 매입하고 시세차익이나 임대수익을 실현하기까지 최소 1년 가까이 시간이 걸린다. 비교적 저렴하게 낡은 건물을 사서 자산 가치를 올리는 효과는 있지만 시간이 흐름에 따라 어떤 변수가 생길지 모른다는 부담이 따른다. 충분한 자금이 있고 신축이나 리모델링 과정에서 이런저런 신경을 쓰고 싶지 않다면 이미 밸류업이 완료된 건물을 매입해서 한 달 만에 수익을 실현하면 된다. 이때 중요한 것이 통임대와 포괄양도양수이다. 남들이 거들떠보지 않는 건물이라도 단점을 잘 해결하면 수익을 극대화할 수 있다.

6장 내 건물에서 영업수익까지 챙기는 위탁운영
건물 투자에서 가장 중요한 것은 사실상 임차인이다. 어떤 업종이 들어오느냐에 따라 환금성이나 건물의 가치가 결정되기 때문이다. 스타벅스가 들어오는 건물은 단번에 가치가 상승한다는 사실은 익히 알려져 있다. 심지어 ‘스세권’이라고 주변까지 핫한 상권으로 바뀐다. 빌딩의 가치를 올리기 위해 필요한 것은 꼭 스타벅스만일까? 매달 통장에 몇천만 원의 수익이 찍히는 경험을 하면서 지가 상승으로 인한 자산 증대를 기대할 수 있는 것이 위탁운영이다.