부동산 거래 상식

부동산 거래 상식     <A class=con_link target=_blank name="♧임대차시 유의사항">♧임대차시 유의사항</A> ◆ 대상물의 적용범위 등기부상의 용도나 구조 등에 상관없이 사실상 주거용도로 사용되는 건물로 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 대해서도 적용받을 수 있다. <주택임대차의 보호를 받는 건물> .등기된 단독주택, 아파트, 연립, 빌라 등 .등기된 건물이나 준공검사를 받지 않은 건물 .무허가 건물이나 가건물 .주거를 겸하는 가게나 공장 비주거용 건물이라도 집주인이 주거용도로 개조해 임대했거나 주인의 승낙을 얻어 살림용도로 개조해 생활하는 건물 (단, 집주인의 승낙 없이 임의로 개조한 경우는 제외)   ◆ 임차인의 적용범위 1) 주택임차인이 법인인 경우 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없다. 주택임대차보호법은 무주택자인 서민의 주거안정을 위하여 제정된 것이므로 법인은 그 보호대상에서 제외되는 것으로 해석되고 있기 때문에 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없다. 또한 법인은 주택임대차보호법의 보호를 받기 위한 요건인 주민등록을 자기 명의로 할 수 없고, 사원명의의 주민등록을 하더라도 이를 법인의 주민등록으로 인정할 수 없다는 점도 법인이 주택임대차보호법의 보호대상에서 제외되는 실무상 이유로 작용되고 있다. 2) 주택임차인이 외국인이나 재 외국인인 경우 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있다. 외국인이 장기 체류를 원하는 경우 출입국관리법에 의하여 외국인등록을 하고 체류지 신고를 하여야 하는데, 위 체류지는 사실상 주민등록과 같은 역할을 하기 때문에 대항요건을 갖춘 것으로 볼 수 있으며, 주택임대차보호법의 입법취지는 내, 외국인을 불문하고 사회적 약자인 임차인을 보호하기 위한 것이기 때문이다.    ◆ 주택임차인의 대항력 임대차계약을 체결하고 임차한 주택에 실제로 입주하여 주민등록을 이전하면 그 다음날로부터 임차주택의 소유권을 취득하는 제3자에 대하여 대항할 수 있다. 제 3자에 대하여 대항할 수 있다는 것은 임차주택이 다른 사람에게 넘어가거나 경락되더라도 새로운 집주인이나 경락인에게 임차권을 주장할 수 있다는 것을 의미한다. 대항력을 갖춘 임차인은 임대기간까지 또 임차보증금 전액을 반환받을 때까지 새로운 집주인이나 경락인에게 집을 비워줄 필요가 없다. 단, 대항요건을 갖추기 전에 임차주택에 선순위 권리자(근저당권, 가압류, 압류 등)가 있는 경우에는 그 임차주택이 경매로 넘어가면 소유권을 취득한 경락인에 대해 대항할 수 없다.     ◆ 임대차계약의 승계  대항력을 갖추면 임대차 기간 중에 집이 매매 또는 상속에 의하여 소유자가 바뀐다 하더라도 임대인의 지위가 새로운 소유자에게 그대로 승계 되어 원래의 임대차기간동안 계속 거주할 수 있을 뿐만 아니라 임대차 계약이 끝나더라도 보증금을 반환 받을 때까지 계속 거주할 수 있다. (단, 임차인은 계약기간 이전에는 새로운 양수인에게 보증금 반환청구를 할 수 없다)   ◆ 주택임대차보증금의 우선 변제 권  대항력(실제 거주와 주민등록)을 갖춘 임차인이 확정일자를 받으면 전세권설정등기와 마찬가지로 임차주택이 경매되더라도 경매대금에서 후 순위권리자, 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있다. 이러한 우선 변제효력의 발생시점은 대항요건을 갖춘 날을 기준으로 한다. 즉 이사와 주민등록을 마친 후에 확정일자를 받으면 확정일자를 받은 날로부터 우선 변제권을 갖고, 확정일자를 먼저 받아놓았다면 이사와 주민등록한 날의 다음날로부터 우선 변제효력이 발생된다.   ◆ 소액임차인의 최우선 변제권 임대보증금이 소액임차인에 해당되는 경우에는 임차주택이 경매되더라도 그 환가대금의 1/2범위 안에서 일정금액까지는 후순위 담보권자 및 일반채권자 뿐만 아니라 선순위 담보권자 보다도 우선하여 변제 받을 수 있다. 다만 이러한 최우선 변제권을 행사하기 위해서는 경매신청 기입등기가 되기 전에 입주 및 주민등록 전입신고를 마쳐야만 한다. 확정일자 인을 받지 않아도 최우선 변제권을 행사할 수 있다. <최우선변제를 받을 수 있는 조건과 금액> 최초저당권 설정일 소액임차인의 범위 지역별 최우선변제금액 1995년 10월 19일 - 2001년 9월 14일 - 특별시, 광역시 (군지역 제외) : 3000만원 이하 - 기타지역 : 2,000만원 이하  - 특별시, 광역시 : 1,200만원 - 기타지역 : 800만원   2001년 9월 15일 - 현재 - 수도권 : 4000만원 이하 - 광역시 : 3,500만원 이하 - 기타지역 : 3,000만원 이하  - 수도권 : 1,600만원 이하 - 광역시 : 1,400만원 이하 - 기타지역 : 1,200만원 이하   ◆임대차 계약기간 임대인은 2년 미만으로 임대차를 약정하더라도 임차인이 원하면 2년 동안 임대차계약의 유효함을 주장할 수 있다. 단 임대인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. 이와 같이 주택임대차기간을 최소 2년간 보장해주고 있는 이유는 경제적 약자인 임차인을 보호하고 임차인의 주거안정을 보장해주기 위해서이다. 이 규정은 강행규정으로 당사자의 의사와 관계없이 강제적으로 지켜야 한다.   ◆임차주택의 인도와 보증금반환  주택의 임대차기간이 지났을지라도 임차인은 임대인에게 주택을 인도해야만 하는 것은 아니며 임차보증금을 반환받을 때까지 주택의 인도를 거절 할 수 있는 동시이행의 항변권을 행사할 수 있다. 계약서상의 임대차기간이 끝났더라도 보증금을 반환받기 전에는 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있으므로 임대보증금을 돌려받기 전까지는 임대차 관계가 계속되는 것으로 본다.   ◆임대차계약의 갱신 계약의 갱신여부 및 조건의 변경 등에 대한 통지는 임대인의 경우 계약기간 만료일 6개월 ~ 1개월 전까지 임차인에게 통보해야 하고, 임차인은 계약기간 만료일 1개월 전까지 통보해야 한다. 임대인과 임차인이 위 기간동안 통지하지 않거나 새로운 약속 없이 전세기간을 넘겼을 경우 기간만 정하지 않고 종전 임대차 계약과 동일한 조건의 임대차계약을 한 것으로 간주하며, 이때 임차인은 항상 계약해지를 통지할 수 있고 임대인은 2년간 계약해지를 통보하지 못한다. (다만 세입자가 계약해지를 요구할 경우 그 효력은 임대인이 통고를 받은 날로부터 3개월이 경과하면 효력이 발생한다) <계약갱신의 예외규정> 2회 이상의 차임액을 연체한 경우나 임차인이 임차주택을 훼손, 파괴하는 등 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우 임대인은 임대차기간 만료 1개월 전까지 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않아도 계약기간이 만료됨으로써 계약이 종료된 것으로 본다.   ◆임대료 인상 한도 * 전세금의 증액이나 감액은 계약기간 중이라도 집주인이 세입자에게 혹은 세입자가 집주인에게 요구할 수 있으나 증액시에는 계약 후 1년이 지나야 하고 증액의 범위도 약정보증금 또는 임대료의 1/20의 금액을 초과하지 못한다. 임대료의 인상은 약정보증금 또는 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내는 다시 인상할 수 없다. * 올해 6월부터는 월세이자율을 은행법에 의한 금융기관의 대출금리에 대통령령이 정하는 일정 비율을 곱한 범위를 초과하지 못하도록 주택임대차 보호법 개정안을 마련했다.               <A class=con_link target=_blank name="♧매매계약시 유의사항">♧매매계약시 유의사항</A>   1.등기부등본 열람 및 확인서류 검토 계약 전 등기소에서 등기부등본(건물, 토지)을 발급받아 계약하고자 하는 부동산의 소유자를 확인하고 근저당, 가등기, 가압류 등의 권리관계와 금액을 확인한다. 2.상가건물이나 다가구, 토지 등의 거래시는 구청에서 건축물관리대장과 토지대장을 발급받아 지번, 면적, 소유자 등을 확인하고 등본의 내용과 같은지 살펴본다. 3.건물을 짓기 위해 토지를 구입할 경우에는 특히 구청에서 토지이용계획확인원을 발급받아 계약하고자 하는 부동산의 매매나 이용시 제약을 받을 수 있는 요인이 있는지를 확인한다. 4.매도자 신원 확인   ◆계약 상대방은 실제 소유자가 아니라 등기부상 소유자여야 한다.   등기부상 본인이 나온 경우---------> 신분증을 통해 본인임을 확인 소유주의 처가 나온 경우-----------> 주민등록등본(의료보험증) 및 주민등록증을 통해 부인임을 확인하고 남편과 통화할 것      (본인의 인감도장을 가지고 나오면 더욱 좋음) 대리인이 나온 경우----------------> 부동산 매도용 위임장과 인감증명서, 대리인의 주민등록증을 통해 적절한 대리인인지 확인 미성년자, 한정치산자의 경우-------> 법정대리인의 동의서 확인   5.매매계약 체결   1) 계약내용 결정 및 계약서 기재사항 계약 내용에는 아래의 사항을 빠짐없이 확인하고 적는다. 등기부등본상과 토지대장상의 목적물 표시 매매금액과 대금의 지불시기 및 지급방법 매도인과 매수인 성명, 주민등록번호, 주소, 연락처 부동산의 명도시기 소유권 이전등기의 시기 임차인 승계 여부, 매도인의 담보책임, 계약해지 조건 등 계약 년 월 일   2) 계약서 작성 요령 ① 매매대금은 가급적 한자로 쓰되 아라비아숫자와 병행해서 표기한다. ② 애매한 문구는 삼가고 누구나 이해하고 알기 쉽게 작성한다. ③ 특약란에는 계약 후 설정되는 근저당, 가등기, 가압류 등의 문제발생시 이에 대한 처리방법과 해약조건, 위약금 등의 사항을 명확하고 분명하게 명시한다. ④ 계약서 내용 중 일부 문구를 정정하는 경우에는 두줄을 그어 말소하고 란 외에 정정의 기재를 하고 정정 날인을 해야 한다.     3) 계약체결과 대금지급 계획수립 ①계약을 체결하기 전 매도인과 매수인의 자금사정 등을 협의, 고려하여 대금 지급일정과 금액을 조정하게 되며 보통 계약에서 잔금까지 30-50일 정도로 예정하나 사정에 따라 협의, 조정한다. 구 분 비 율 (%) 비 고 계약금 10 이 비율은 법률에 의해 규정된 것이 아니고 관습적으로 행해지는 것이므로 서로간의 합의에 의해 결정한다.   중도금  40-50 잔금  나머지 ②계약조항이 다 기재되면 내용을 꼼꼼히 살펴보고 이상이 없으면 기명날인하되 계약서 각 장의 접속부분에 당사자(중개업자 포함)모두 간인을 찍는다. ③계약금을 건네주면서 영수증을 받고 매도인, 매수인, 중개업자(입회인)는 계약서를 각 1부씩 나누어 보관한다.     4)중도금의 지급 ①중도금 지급시에도 등기부등본을 떼어 재확인하여 계약 후 중요한 권리 변동이 있는지 확인한다. ②중도금을 지급하고 영수증을 받은 후 잔금시 시간과 장소, 매도인이 준비할 서류 등을 체크한다. ③당사자의 다른 약정이 없는 한 상대방이 계약의 이행(예 : 중도금의 지급, 매매주택을 비우는 일 등)에 착수할 때까지는 매수인은 계약금을 포기하고 매도인은 계약금의 배액을 변상하고 계약을 해제할 수 있다.   5)잔금처리 ①마지막으로 한번 더 등기부등본을 재확인하여 계약체결 후 추가 저당권이 설정되거나 이중계약 등의 권리변동이 있는지 확인한다. ②저당권, 임차권, 전세권 등을 승계 시 매매 총대금에서 공제할 금액을 정확히 계산했는지 확인한다. ③하자가 없으면 매도인으로부터 등기이전에 필요한 서류가 빠짐없이 구비됐는지 확인하고 잔금을 지급함과 동시에 영수증과 함께 건네 받는다. < 매수인 잔금시 체크사항 >   서류확인 시 특히 매도용 인감증명서에 기재된 매수인의 인적사항이 올바르게 적혀 있는지 확실히 대조해 본다. 가급적이면 법무사가 동참해 소유권 이전 등기를 확실히 할 수 있도록 조치하고 신속히 이전 등기를 한다. 융자금을 승계받는 경우 매도인이 잔금일까지 이자를 정산했는지 확인하고, 해당 구청에 전화를 걸어 해당 부동산에 대한 제세공과금이 완납됐는지 확인한다. 매도자가 부동산 양도신고 대상자일 경우에는 잔금일전까지 세무서에 양도신고를 하고 부동산양도신고확인서를 교부받아 매수인에게 주어야 한다. 이사 가고자 하는 매도인이나 세입자의 각종 세금 및 관리비, 공과금에 관한 영수증을 확인하고 받아둔다.     6)등기부등본 열람 및 확인서류 검토 계약 전 등기소에서 등기부등본(건물, 토지)을 발급받아 계약하고자 하는 부동산의 소유자를 확인하고 근저당, 가등기, 가압류 등의 권리관계와 금액을 확인한다. 상가건물이나 다가구, 토지 등의 거래시는 구청에서 건축물관리대장과 토지대장을 발급받아 지번, 면적, 소유자 등을 확인하고 등본의 내용과 같은지 살펴본다. 건물을 짓기 위해 토지를 구입할 경우에는 특히 구청에서 토지이용계획확인원을 발급받아 계약하고자 하는 부동산의 매매나 이용시 제약을 받을 수 있는 요인이 있는지를 확인한다. 전세보증금 회수 가능성 판단 가등기, 가처분, 가압류 등이 등기부에 나타나 있는 집은 가급적 피한다. 지역, 교통, 환경, 규모, 가격 등을 고려하여 나중에 보증금 회수(기간 만료 후)에 어려움이 없는 주택을 선택한다 근저당이 설정되어 있는 경우 이미 등기부에 설정된 금액과 선순위 전세입주자의 전세 보증금, 본인의 전세보증금을 합한 금액이 세 들어 갈 집의 매매가격의 70-80%이상을 넘으면 위험하다고 본다. (가격대비 비율은 사정에 의해 달라질 수 있다.)   7) 임대인 신원 확인 계약 상대방은 실제 소유자가 아니라 등기부상 소유자여야 한다. 등기부상의 소유주가 아니라 실제 거주하고 있는 진정한 소유자라 하더라도 등기부상 소유자의 위임장과 인감증명서를 첨부해야만 한다. 대리인이 출석한 경우 소유자의 대리권에 관한 위임장과 인감증명서를 확인하고 신분증을 통해 적정한 대리인인지를 확인한다.   ◆ 전세계약 체결 1) 계약내용 결정 및 계약서 기재사항 -목적물 표시(다가구 주택인 경우 호수 정확히 기재) -대금의 액수와 지불시기 및 방법 -임대인과 임차인 성명, 주민등록번호, 주소 ,연락처 -주택의 명도시기 및 임대차기간 -해약 조건 등의 특약사항 -계약 년 월 일 2) 계약서 작성 요령 ① 매매대금은 가급적 한자로 쓰되 아라비아숫자와 병행해서 표기한다. ② 애매한 문구는 삼가고 누구나 이해하고 알기 쉽게 작성한다. ③ 특약란에는 계약 후 설정되는 근저당, 가등기, 가압류 등의 문제발생시 이에 대한 처리방법과 해약조건, 위약금 등의 사항을 명확하고 분명하게 명시한다. ④ 계약서 내용 중 일부 문구를 정정하는 경우에는 두줄을 그어 말소하고 란 외에 정정의 기재를 하고 정정 날인을 해야 한다. 3) 계약체결과 잔금지급 계획수립 ① 계약을 체결하기 전 잔금 지급일정과 이사일을 조정하게 되며 보통 전세는 계약에서 잔금까지 한달 정도로 예정하나 사정에 따라 협의, 조정한다. ② 계약조항이 다 기재되면 내용을 꼼꼼히 살펴보고 이상이 없으면 기명날인하되 계약서 각 장의 접속부분에 당사자(중개업자 포함)모두 간인을 찍는다. ③ 계약금을 건네주면서 영수증을 받고 임대인, 임차인, 중개업자(입회인)는 계약서를 각 1부씩 나누어 보관한다. 4) 잔금처리와 확정일자인 ① 잔금을 지급하기 직전에 등기부등본을 확인하고, 집을 둘러본 후 하자가 있으면 잔금 지급을 거절하도록 한다. ② 하자가 없을 때는 잔금을 지급하는 동시에 임대인에게 영수증 및 필요한 서류(전세권 설정시)를 건네받는다. ③ 이사 가고자 하는 임대인이나 전세입자의 관리비, 전기, 상.하수도료 등의 정산을 확인하고 영수증을 받아둔다. ④ 잔금지급과 동시에 입주를 하고 동사무소에서 전입신고와 동시에 계약서에 확정일자를 받아 둔다. (확정일자를 받은 계약서를 분실할 경우 확정일자의 효력이 상실하므로 잘 보관하도록 한다) 5) 등기부등본 열람 및 확인서류 검토 계약 전 등기소에서 등기부등본(건물, 토지)을 발급받아 계약하고자 하는 부동산의 소유자를 확인하고 근저당, 가등기, 가압류 등의 권리관계와 금액을 확인한다. 상가건물이나 다가구, 토지 등의 거래시는 구청에서 건축물관리대장과 토지대장을 발급받아 지번, 면적, 소유자 등을 확인하고 등본의 내용과 같은지 살펴본다. 건물을 짓기 위해 토지를 구입할 경우에는 특히 구청에서 토지이용계획확인원을 발급받아 계약하고자 하는 부동산의 매매나 이용시 제약을 받을 수 있는 요인이 있는지를 확인한다. 6) 전세보증금 회수 가능성 판단 가등기, 가처분, 가압류 등이 등기부에 나타나 있는 집은 가급적 피한다. 지역, 교통, 환경, 규모, 가격 등을 고려하여 나중에 보증금 회수(기간 만료 후)에 어려움이 없는 주택을 선택한다 근저당이 설정되어 있는 경우 이미 등기부에 설정된 금액과 선순위 전세입주자의 전세 보증금, 본인의 전세보증금을 합한 금액이 세 들어 갈 집의 매매가격의 70-80%이상을 넘으면 위험하다고 본다.(가격대비 비율은 사정에 의해 달라질 수 있다.)   7) 임대인 신원 확인 계약 상대방은 실제 소유자가 아니라 등기부상 소유자여야 한다. 등기부상의 소유주가 아니라 실제 거주하고 있는 진정한 소유자라 하더라도 등기부상 소유자의 위임장과 인감증명서를 첨부해야만 한다. 대리인이 출석한 경우 소유자의 대리권에 관한 위임장과 인감증명서를 확인하고 신분증을 통해 적정한 대리인인지를 확인한다.     ◆ 전세계약 체결 1) 계약내용 결정 및 계약서 기재사항 -목적물 표시(다가구 주택인 경우 호수 정확히 기재) -대금의 액수와 지불시기 및 방법 -임대인과 임차인 성명, 주민등록번호, 주소 ,연락처 -주택의 명도시기 및 임대차기간 -해약 조건 등의 특약사항 -계약 년 월 일 2) 계약서 작성 요령 ① 매매대금은 가급적 한자로 쓰되 아라비아숫자와 병행해서 표기한다. ② 애매한 문구는 삼가고 누구나 이해하고 알기 쉽게 작성한다. ③ 특약란에는 계약 후 설정되는 근저당, 가등기, 가압류 등의 문제발생시 이에 대한 처리방법과 해약조건, 위약금 등의 사항을 명확하고 분명하게 명시한다. ④ 계약서 내용 중 일부 문구를 정정하는 경우에는 두줄을 그어 말소하고 란 외에 정정의 기재를 하고 정정 날인을 해야 한다. 3) 계약체결과 잔금지급 계획수립 ① 계약을 체결하기 전 잔금 지급일정과 이사일을 조정하게 되며 보통 전세는 계약에서 잔금까지 한달 정도로 예정하나 사정에 따라 협의, 조정한다. ② 계약조항이 다 기재되면 내용을 꼼꼼히 살펴보고 이상이 없으면 기명날인하되 계약서 각 장의 접속부분에 당사자(중개업자 포함)모두 간인을 찍는다. ③ 계약금을 건네주면서 영수증을 받고 임대인, 임차인, 중개업자(입회인)는 계약서를 각 1부씩 나누어 보관한다.   .잔금처리와 확정일자인 ① 잔금을 지급하기 직전에 등기부등본을 확인하고, 집을 둘러본 후 하자가 있으면 잔금 지급을 거절하도록 한다. ② 하자가 없을 때는 잔금을 지급하는 동시에 임대인에게 영수증 및 필요한 서류(전세권 설정시)를 건네받는다. ③ 이사 가고자 하는 임대인이나 전세입자의 관리비, 전기, 상.하수도료 등의 정산을 확인하고 영수증을 받아둔다. ④ 잔금지급과 동시에 입주를 하고 동사무소에서 전입신고와 동시에 계약서에 확정일자를 받아 둔다. (확정일자를 받은 계약서를 분실할 경우 확정일자의 효력이 상실하므로 잘 보관하도록 한다)         <A class=con_link target=_blank name="♧분양권 거래상식">♧분양권 거래상식</A>   분양권이란 아파트를 분양받은 권리로 일반적으로 분양권이라 부르지만 당첨권, 입주권 등으로 부르기도 한다. 주택건설업체가 분양공고를 내고 분양한 뒤 입주하는 시점에서 잔금납부 이전까지를 분양권으로 보면 된다. 말 그대로 권리이기 때문에 부동산 가운데 금융상품의 환금성을 갖고 있으면서 안정성과 수익성을 갖춰 최고의 재테크상품으로 평가받고 있다.     분양권전매란 법적 용어가 아니라 "입주자로 선정된 지위의 명의변경" 즉 아파트를 분양받은 사람이 그 지위를 다른 사람에게 넘겨주어 입주자를 변경하는 것을 뜻한다. 분양권은 입주 이후 시세를 미리 예상하고 입주 전 현재시점에서 매도자와 매수자가 약정한 가격으로 분양권을 사고 파는 것이므로 선물옵션이란 표현을 쓰기도 한다.   분양권전매는 30여년간 금지되어오다 1998년부터 정부가 주택경기를 활성화시키기 위해 폐지했다가 2002년 9월 23일부터 청약경쟁의 과열방지와 투기수요 차단을 위해 투기과열지구의 분양권전매를 일정기간 금지시켰다.   투기과열지구에서 분양권전매가 가능하려면 중도금을 2회 이상 납부하고 계약체결일로부터 1년이 경과한 이후라야 전매가 가능하다. 다만, 주택건설촉진법령 시행일 이전에 아파트 분양을 받았거나 분양권을 취득한 자에 대하여는 분양권 전매제한의 적용을 받지 아니하며, 법령시행일 이후에 아파트 분양을 받거나 분양권 전매를 받은 자에 대하여는 최초 공급계약일부터 중도금 2회 이상 납부하고 1년간 분양권 전매가 제한된다. 그러다 2003년 6월 7일부터 수도권 전역과 대전·천안 등 충청권 5개 시·군이 투기과열지구로 확대 지정해 입주(소유권 이전등기) 때까지 아파트 분양권 전매를 전면 금지시켰다. 2003년 7월 1일부터는 지역 및 직장조합아파트 분양권(조합원 지위)도 투기과열지구에서는 일반아파트처럼 전매가 전면 금지되고 300가구 이상 주상복합아파트의 경우도 분양권 전매가 금지되었다.           < 투기과열지구 지정현황 > 지역 지역분양권 전매금지 조치 시행일인 2003년 6월 7일 이전에 분양권을 획득한 경우에 대한경과조치는?         이 경우 2가지의 경우로 구분된다. 종전에 투기과열지구로 지정된 곳의 분양권을 보유하고 있다면 종전 규정에 따라 아파트 분양계약 체결일로부터 1년이 지나고 중도금을 2회 이상 납부한 경우에 한해 분양권을 1회에 한해 팔 수 있다. 또 그동안 투기과열지구에서 제외돼 있다가 오는 7일 신규로 투기과열지구에 포함된 지역의 분양권 보유자는 계약체결일로부터의 기간 규정이나 중도금 납부 규정에 관계없이 언제든지 1회에 한해 분양권을 팔 수 있다. 이 두 경우 모두 7일 이전에 계약을 체결한 경우에만 적용된다. 특히 분양권을 매수한 사람은 소유권 이전 등기가 완료되기 전까지는 이 분양권을 전매할 수 없다.      미분양 아파트를 매입할 경우도 분양권 전매 금지의 적용을 받나?   아니다. 분양권 전매금지를 적용받는 경우는 아파트 분양공고 절차를 거쳐 업체가 정한 순위별 청약일에 청약해 당첨된 경우(신규분양)에만 적용된다. 미분양 아파트의 경우는 엄밀히 말하면 분양권으로 볼 수 없다.      재건축이나 재개발 조합원 지분을 매입한 경우는?   재건축이나 재개발 조합원 지분도 분양권으로 볼 수 없다. 조합원 지분은 분양권이 아니라 사실상 소유권이다. 따라서 분양권 전매금지 적용에서 제외된다.      분양권 전매금지 조치가 시행된 이후 투기과열지구로 편입된 경우의 분양권 전매는?   역시 투기과열지구 지정일 이전에 분양권을 보유한 경우는 지정후에 1회에 한해 분양권을 되팔 수 있다. 투기과열지구 지정 이후에 분양권을 사들인 경우와 신규분양자는 소유권 이전 등기가 완료될 때까지 분양권 전매가 불가능하다.      투기과열지구에서의 아파트 공급관련 규제는?   분양권 전매가 금지되는 것 외에도 많은 청약조건 제한이 있다. 우선 전용면적 25.7평 이하 공급물량의 50%를 35세 이상이고 5년 이상 무주택 가구주에게 우선공급 된다. 또 청약통장 가입 후 2년이 지나 1순위 자격을 갖췄더라도 해당아파트 분양공고일로부터 5년이내에 분양되는 아파트에 당첨된 사실이 있거나 1가구 2주택 이상 소유자,가구주가 아닌자 등은 1순위 자격이 박탈돼 2순위 청약자격이 부여된다. 또한 투기과열지구내에서 건축허가를 받은 20가구 이상의 주상복합아파트 또는 오피스텔은 선착순 분양이 금지되고 공개청약 접수후 추첨하는 방식으로 공급하도록 의무화했다.      지역 및 직장조합아파트와 주상복합에 대한 분양권 전매제한은?   2003년 7월 1일부터는 주거면적 비율이 90%이상이거나 300가구 이상인 주상복합 아파트는 주택공급에 관한 규칙의 적용을 받아 일반 아파트와 같은 분양절차로 아파트를 공급해 분양권 전매가 금지된다. 다만 법 시행일 이전에 사업승인을 받은 곳은 전매제한을 받지 않는다. 또한 지역 및 직장조합아파트 분양권(조합원 지위)도 같은 날부터 투기과열지구에서는 일반아파트처럼 전매가 전면 금지된다. 다만 개정법 시행일 이전에 조합설립인가를 받은 곳에서는 경과규정을 적용해 사업승인 이후에 한 차례에 한해 전매할 수 있다. 명 지정일 서울 전지역 2002.09.06 경기 고양시 대화, 탄현, 풍동, 일산2지구, 남양주 호평,평내, 와부읍 화성시 태안읍,봉담지구, 동탄지구 2002.09.06 용인시 동백지구  2002.11.18 인천 삼산2지구 2002.09.06 송도신도시(제2공구)  2002.12.06 대전 노은2지구 2003.02.05 서누, 유성구 2003.04.29 충남 천안시 불당동, 백석동, 쌍용동 2003.04.29             <A class=con_link target=_blank name=♧청약통장/청약상식>♧청약통장/청약상식</A> 주택을 분양받기 위해 청약통장 가입은 필수적인 사항! 이는 아파트 분양에 있어 청약통장 가입자에게 우선적으로 분양받을 수 있는 자격이 주어지기 때문이다. 물론 기존아파트나 미분양아파트를 구입하는 방법도 있지만 실수요자들에게는 그래도 청약통장을 사용하여 신규 분양아파트를 분양받는 것이 초기 자금부담을 최소한으로 하면서 원하는 아파트에 들어갈 수 있는 효과적인 방법이기 때문이다.     ※희망주택 결정 ⇒ 청약통장 가입 ⇒ 청약자격(순위)발생 ⇒ 청약통장 변경/활용 분양공고 확인 ⇒ 청약신청 ⇒ 당첨자 선정/확인 ⇒ 계약체결     ◆희망주택 결정 수요자가 분양을 희망하는 아파트 유형을 결정하는 단계. 아파트의 경우 국민주택기금 지원 여부에 따라 국민주택과 민영주택, 중형국민주택 등으로 구분되며, 청약에 있어 해당 주택에 따라 활용되는 청약통장의 차이가 존재하기 때문에 우선적으로 희망주택의 유형을 결정해야 한다   <주택구분> 종류 내용 신청통장 국민주택 국민주택기금을 지원받아 건설되는 주택 또는 국가나 지방자치단체 및 대한주택공사 등 공공기관에서 건설하는 전용면적 85㎡(약 25.7평) 이하의 주택. 청약저축 민간건설 중형국민주택 국민주택기금에 의한 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택중 국가, 지방자치단체, 대한주택공사 또는 지방공사 이외의 사업주체가 건설하는 전용면적60㎡ 초과 85㎡ 이하의 주택 ※ 청약예금 가입자는 전용면적 85㎡ 이하로 가입한 청약통장만 신청 가능함 청약예금 청약부금 민영주택 국민주택기금의 지원없이 민간 건설업체가 공급하는 주택으로 평형의 제한은 없다. 또한 국가, 지방자치단체 및 대한주택공사 등 공공기관이 국민주택기금의 지원없이 공급하는 전용면적 85㎡(약 25.7평)를 초과하는 주택. 청약예금 청약부금 공공건설 임대주택 국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설하거나 국민주택기금에 의한 자금을 지원받아 건설하여 임대하는 주택이다.    ◆청약통장 가입 가입자의 형편에 적합한 관련 예금에 가입하도록 해야 한다. 청약통장은 크게 청약예금과 청약부금, 청약저축으로 나눠진다. 청약예금과 청약부금은 만 20세 이상이면 누구나 시중 일반은행에서 자유롭게 통장 개설이 가능하며 전 금융기관을 통틀어 1인 1계좌만 개설하다. 반면 청약저축은 무주택 세대주만이 가입할 수 있는 청약통장으로 국민은행(향후 우리은행, 농협에서도 취급 예정임)에서만 취급한다는 차이가 있다.  .청약부금 청약부금이란 적금형식으로 매월 일정금액 범위내에서 불입하여 그 납입인정금액이 지역별 청약예금 이상이고 일정기간 경과되면 전용면적 85㎡(약25.7평)이하의 민영주택 및 민간건설 중형국민주택 청약이 가능한 저축제도이다.    .가입대상  20세 이상의 개인(재외동포 및 외국인 포함) 또는 20세 미만의 세대원이 있는 세   대주    .가입자별 거주지 기준  - 국내거주 대한민국국민 : 주민등록증 또는 주민등록증.초본상의 주소지  - 재외동포 : 국내거소신고증에 기재된 거소지  - 외국인 거주자 : 외국인등록증상에 기재된 체류지   ◆ 청약예금 청약예금이란 일정금액의 목돈을 일시에 정기예금으로 예치하여 일정기간이 경과되면 민영주택 (85㎡ 이하 가입자는 민간건설 중형국민주택 포함)청약이 가능한 저축제도이다.   가입대상 20세 이상의 개인(재외동포 및 외국인 포함) 또는 20세 미만의 세대원이 있는 세대주 가입자별 거주지 기준  - 국내거주 대한민국국민 : 주민등록증 또는 주민등록증.초본상의 주소지  - 재외동포 : 국내거소신고증에 기재된 거소지  - 외국인 거주자 : 외국인등록증상에 기재된 체류지 20세미만 단독세대주는 가입할 수 없으며, 전금융기관을 통해 청약예금, 청약부금, 청약저축 중 1인 1계좌만 가입이 가능합니다. ---- 지역별 예치금액에 따른 청약가능 면적 ---- (단위:만원) 구분 서울, 부산 기타광역시 기타 시 및 군 85㎡(25.7평)이하 300 250 200 102㎡(30.8평)이하 600 400 300 102㎡초과 135㎡이하 1,000 700 400 135㎡(40.8)초과 1,500 1,000 500 --- 지역별 청약가능 불입금액(85㎡이하 청약가능한 청약예금 예치금액) --- (단위:만원) 서울, 부산 기타광역시 특별시 및 광역시를 제외한 시, 군 구역 300 250 200 월납입금과 계약기간  - 정액정립식: 최저 10만원이상 제한없음.(1만원)/2년제, 3년제(2종)  - 자유정립식: 매월 5만원이상 50만원 이내에서 1만원 단위로 자유롭게 납입/2,3,4,5년 중 선택(4종) 청약저축 주택청약저축이란 적금형식으로 매월 일정금액 범위내에서 불입하여 일정기간이 경과하면 주민주택 및 민간건설 중형국민주택 청약권이 부여되는 저축제도이다.   가입대상 - 당해 주택건설지역에 거주자는 무주택세대주로서 1세대 1계좌에 한하여, 20세 미만인 단독 세대주는 가입 불가(가입시 무주택확약각서 작성)  - 60세 이상 또는 장애인인 직계존속을 부양하는 호주승계예정자는 세대주가 아니더라도 세대구성원 전원이 무주택이면 가입 가능. 월납입금 - 매월 2만원이상 10만원까지 5천원 단위로 자유롭게 납입.   저축기간 - 국민주택의 입주자로 선정된 날까지.   가입자별 거주지 기준 - 국내거주 대한민국국민 : 주민등록증 또는 주민등록증.초본상의 주소지 - 재외동포 : 국내거소신고증에 기재된 거소지 - 외국인 거주자 : 외국인등록증상에 기재된 체류지    ◆청약자격(순위)발생 분양권 취득시 세금 분양권은 주택이 아닌 권리이기 때문에 주택에 해당되지 않는다. 따라서 분양권을 살 당시에는 내야 할 세금이 없다. 다만 분양대금 잔금을 완납하고 소유권이전등기를 할 경우 취득세와 등록세, 농어촌특별세, 교육세 등을 납부해야 한다. 등록세와 취득세의 세금부과 기준은 분양권 매입금액과 상관없이 최초 분양가가 된다. 즉 분양가 1억인 아파트 분양권을 5천만원의 프리미엄을 주고 구입했더라도 과표는 1억이 된다는 것이다. 분양권을 살 때 내는 세금은 일반분양일 경우에는 입주하는 경우에만 세금을 납부하지만 예외적인 경우로 조합원분을 샀을 경우에는 소유권이전등기와 더불어 입주와 관계없이 세금을 납부하여야 한다.   분양권 양도시 세금 분양권을 팔아 양도차익이 생기면 양도소득세를 내야 한다. 양도세 과세기준은 실거래를 기준으로 한다. 이때 취득가액과 양도가액은 실제 매매가격이 기준이 되는데, 이러한 실제 매매가격은 매수, 매도자 쌍방의 거래사실확인서(인감증명서첨부)를 기준으로 하기 때문에 진위여부와 관계없이 매수,매도자 쌍방의 신고가격에 준하게 된다. 양도신고는 기존 부동산과 마찬가지로 특별한 사정이 없는 한 매도자와 매수자가 매매계약을 하고 잔금을 이행했다면 매도자는 잔금말일 기준으로 60일 이내에 주소지 관할 세무서에 가서 양도세 예정신고를 하면 된다. 양도차익이 없어 양도세로 낼 돈이 없더라도 의무적으로 신고해야 함.    청약통장에 가입했다고 해서 무조건 신규 아파트 청약자격이 생기는 것은 아니다. 이는 주택의 유형이나 청약통장의 종류, 예금 납입횟수 등에 따라 그 순위가 정해지기 때문에 가입자는 청약하려는 주택에 따른 청약순위별 요건을 반드시 파악해 놓고 있어야 한다. 또한 정부의 주택정책에 따라 청약제도에도 상당한 변화가 있는 만큼 이에 대한 내용파악도 청약통장 가입자가 반드시 고려해야 할 사항이다.   투기과열지구 아파트 청약시 (2002.9.4 청약제도 변경내용)  청약예금 또는 청약부금에 가입한 1순위자로서 다음 조건 중 하나라도 해당하는 경우는 1순위  청약이 불가(2순위 청약 가능)     ⇒ 최초 입주자모집공고일 현재 과거 5년간 전국에서 신규 아파트 당첨 사실이 있는 경우 (청약자 본인, 배우자(주민등록이 분리된 배우자 및 그 세대원 전원 포함)   및 세대별 주민등록표상 세대원 전원의 당첨 사실 포함)     ⇒ 최초 입주자모집공고일 현재 청약자가 1가구 2주택 이상 소유자인 경우 (청약자 본인, 배우자(주민등록이 분리된 배우자 및 그 세대원 전원 포함) 및           세대별 주민등록표상 세대원 전원의 주택소유 사실 포함)     ⇒ 2002년 9월 4일 이후 가입한 청약통장 가입자로 비세대주인 경우(2002년 9월 4일까지 가입한 청약자는 종전대로 가입 후 2년이 경과되면 1순위 청약가능)        민영주택 민영주택이란 국미주택기금의 지원없이 민간 건설업자가 건설하는 주택(평형구분 없음) 또는 국가, 지방자치단체 및 대한주택공사 등이 국민주택기금의 지원없이 공급하는 전용면적 85㎡(약25.7평)를 초과하는 주택을 말한다.        공급대상 : 최초 입주자 모집광고일 현재 20세 이상의 개인.                          순위와 순위별 요건 1순위 청약예금에 가입하여 2년이 경과한 분. 청약부금에 가입하여 2년이 경과되고, 그 납입인정금액이 지역별 85㎡이하 청약    예금 예치금액 이상인분. 청약저축에 가입하여 1순위자격을 취득한 분으로서 납입인정금액이 지역별 청약 예금 예치금액 이상인 분이 최초입주자 모집공고 전일까지 해당 청약예금으로 전환한 분 2순위 청약예금에 가입하여 6개월이 경과한 분 청약부금에 가입하여 6개월이 경과되고, 그 납입인정금액이 지역별 85㎡이하 청약예금 예치금액 이상인 분 청약저축에 가입하여 2순위자격을 취득한 분으로서 납입인정금액이 지역별 청약 예금 예치금액 이상인 분이 최초입주자 모집공고 전일까지 해당 청약예금으로 전환한 분 3순위 제1순위 및 제2순위에 해당되지 아니하는 분     .국민주택 국민주택이란 국민주택기금을 지원받아 국가, 지방자치단체 및 대한주택공사 또는 민간 사업자가 공급하는 전용면적85㎡(약25.7평)이하의 주택을 말한다. 공급대상 : 최초 입주자모집공고일부터 입주시까지 무주택세대주   .순위와 순위별 요건   1순위 청약저축에 가입하여 2년이 경과하고 월납입금을 연체없이 24회이상 납입한 분. 2순위 청약저축에 가입하여 6개월이 경과하고 월납입금을 연체없이 6회이상 납입한 분 3순위 제1순위 및 제2순위에 해당되지 아니하는 분 중형국민주택 중형국민주택이란 민간건설업체가 국민주택기금의 지원을 받아 공급하는 전용면적60㎡(약18평) 초과 85㎡(약25.7평) 이하의 주택을 말한다. 공급대상 : 최초 입주자모집공고일 현재 세대주(배우자 또는 직계존,비속인 세대원이 있는 세대주는 20세미만이라도 청약가능)   .순위와 순위별 요건 1순위 청약저축에 가입하여 2년이 경과하고 월납입금을 연체없이 24회 이상 납입한 분. 85㎡이하 청약 가능한 청약예금에 가입하여 2년이 경과한 분. 청약부금에 가입하여 2년이 경과하고 그 납입인정금액이 분양지역별 85㎡이하 청약예금 예치금액 이상인 분. 2순위 청약저축에 가입하여 6개월이 경과하고 월납입금을 연체없이 6회 이상 납입한 분. 85㎡이하 청약 가능한 청약예금에 가입하여 6개월이 경과한 분. 청약부금에 가입하여 6개월이 경과하고 그 납입인정금액이 분양지역별 85㎡ 이하 청약예금 예치금액 이상인 분.   3순위 제1순위 및 제2순위에 해당되지 아니하는 분   ◆ 청약통장 변경/활용    청약예금, 부금평형변경  .평형변경 요건 청약예금 가입후 2년이 경과한 계좌 (변경후 2년 경과시마다 회수에 제한없이 평형변경 가능)   청약부금 가입후 2년이 경과하고 납입 인정금액이 지역별 85㎡ 이하 청약예금 예치금액 이상 납입한 계좌 (변경후 2년 경과시마다 회수에 제한없이 평형변경 가능)     . 평형변경후 청약자격 큰 평형으로 변경시 작은 평형으로 변경시 변경후 해당 평형 1년간 청약제한 (단, 청약제한 1년간 변경전 평형 청약가능) 변경후 평형에 대하여 청약 제한기간 없음 (단, 청약하고자 하는 아파트의 최초 입주자 모집공고 전일까지 변경하여야 청약가능)   ※ 청약예금 예치금액(평형) 변경시에는 현행 지역별 청약예금 예치금액을 적용하며, '89.3.28 이전 (예치 금액 인상전) 가입자도 현행 예치금액 기준으로 변경하셔야 한다 .명의변경 다음과 같은 사유 발생시 청약통장 가입자 명의변경 가능하다. 구분  청약예금 / 청약부금 청약저축 명의변경 사유 2003.03.27이후 가입 가입자가 사망한 경우 가입자가 사망한 경우 a. 가입자가 혼인한 경우 b. 가입자의 배우자 또는 세대원인 직계존/비속으로 세대주가 변경된 경우 2000.3.26이전 가입  가입자가 사망한 경우 a. 가입자가 혼인한 경우 b. 가입자의 배우자 또는 세대원인 직계존/비속으로 세대주가 변경된 경우   ※ "가입자가 개명" 한 경우에도 청약통장 명의를 변경할 수 있다.   ?구비서류   명의변경사유 구비사항 가입자 사망 재산 상속 - 상속예금 명의변경 및 귀속 동의서(주택은행 비치) - 피상속인(예금주)의 호적등본 및 제적등본 (재적의 기재가 있는 경우에는 호적등본만 징구) - 상속인 전원의 인감증명서(상속인 본인이 내행하는 경우 인감증명서 징구를 생략하고 실명확인증표 사본)   유증 - 명의변경신청서(주택은행 비치) - 유언에 관한 증서(자필,공정,비밀,구수,녹음 중 1) 및 법원의 유언서 검인조서 등본(공정 증서, 구수증서 제외)   가입자 혼인 - 명의변경신청서(주택은행 비치) - 신명의인의 주민등록등본(주민등록등본으로 결혼 사실이 확인되지 않을 경우 호적등본 추가) 가입자의 배우자 또는 세대원인 직계존·비속으로 세대주를 변경하는 경우 - 명의변경신청서(주택은행 비치) - 신명의인의 주민등록등본(필요시 신명의인 또는 구명의인 주민등록초본 추가)   가입자 개명 - 명의변경신청서(주택은행 비치) - 주민등록등본(개명사실이 개재된 경우) 또는 법원의 판결문   .청약저축의 청약예금전환 전환 요건 불입금액(납입 인정금액 기준)이 지역별 청약예금 예치금액 이상인 계좌로서 불입한금액범위내에서 희망하는 주택규모의 청약예금으로 전환가능 전환 후 청약쟈격 불입금액(납입 인정금액 기준)이 지역별 청약예금 예치금액 이상인 계좌로서 불입한금액범위내에서 희망하는 주택규모의 청약예금으로 전환가능 전환 후 민영주택 청약제한 기간은 없으나, 청약하고자 하는아파트의 최초 입주자 모집공고전일까지 전환하여야 청약가능. 지역별 청약예금 예치금액 청약가능면적(전용면적) 서울/부산 기타/광역시 특별시 및 광역시를 제외한 시/군 85㎡(약25.7평)이하 300 250 200 102㎡(약30.8평)이하 300 600 400 102㎡초과 135㎡이하 1,000 700 400 135㎡(약 40.8평)초과 1,500 1,000 500    ◆분양공고 확인 입주자 모집공고는 보통 아파트 청약일 1주일쯤 앞두고 신문 등을 통해 공고를 한다. 모집공고에는 아파트가 지어지는 현장위치와 공급 규모, 재개발이나 재건축인 경우에는 전체 공급가구수 중 일반 분양분, 청약 순위별 자격요건과 청약날짜, 평형별 공급가구수 및 중도금 횟수, 대금 납부방법 등이 상세히 나와있다. 접수장소 및 시간 , 당첨자 발표일과 아파트별 당첨자 명단이 게재될 신문이름 등이 게재되어 있다. 아파트별 입주예정일, 시공회사에 문제가 생길 경우에 대비하여 연대보증인 또는 보증회사가 어디인지도 반드시 확인하여야 합니다. 입주자 모집공고 보는 법 구   분 - 국민주택과 민영주택의 구분 주택형 - 전용면적과 주거공용면적을 합한 주택의 공급면적으로 해당을 의미한다. 예) 85.032㎡ = 25.722평(주택 면적의 단위가 '평'이 아닌 '㎡'으로 표기 되므로 이를 '평'으로 환산하려면 3.3으로 나누면 된다) → 25평형 전용면적 - 등기부등본상에 등재되는 면적으로 현관, 욕실, 침실, 주방 등 세대별로 사용되는 공간을 의미한다. 청약통장 가입자의 아파트 평형 선택에 있어 자격기준이 된다. 주거공용면적 - 계단, 승강기, 복도 등 2가구 이상 공동으로 사용하는 공간을 더한 면적을 말한다. 세대별 기타공용면적 - 관리실이나 경비실 등 아파트 건물 이외의 지상부분과 지하주차장등 법정지하층의 면적을 합한 값을 의미 한다.     대지지분 - 총 대지면적을 총 공급평형으로 나눈 각 세대별 지분으로 향후 건물의 내용연수가 경과되고 재건축이 추진되는 경우 아파트 가격을 좌우하는 요인이 된다.  공급세대수 - 해당 평형별로 공급되는 세대수를 의미한다. 재건축, 재개발 등을 통해 공급되는 아파트의 경우 조합원 물량을 제외한 물량이 일반분양되므로 해당 아파트의총 세대수를 확인하려면 `공급규모 및 내역`을 확인하면  된다.             층수 - 해당 평형이 분포된 아파트의 층수를 의미한다.  층별구분 - 분양가격을 구분하는 유형으로 아파트마다 약간의 차이는 있으나 일반적으로 기준층과 최상층, 1~2층 등으로 나누어 표기되면 층별 구분에따라 분양가격의 차이가 있다.             분양가격 - 대지비와 건축비를 합한 총분양금액을 의미한다. 분양가격은 수요자가 해당 평형을 분양받는데 필요한 금액으로 취득세나 등록세 등 입주에 따른 각종 세금이나 비용을 포함하지 않는다.  계약금/중도금/잔금 - 아파트 분양에 따른 납부금의 경우 일반적으로 계약금과 중도금, 잔금등으로 나누어 수납이 이루어지는데 계약금은 총 분양가의 20%선에서 책정되며 아파트에 따라 계약금을 2회 로 나누어 받는 경우도 있다. 중도금은 계약금 납부 후 입주시 잔금 (20%선) 납부일까지 대개 4~6회에걸쳐 3 개월 정도의 시차를 두며 수납이 이루어진다.   ◆ 청약신청   해당 아파트의 입주자모집공고가 이루어지고 이에 따라 청약접수일이 지정되면 일정 자격요건을 갖춘 청약통장 가입자는 자신이 원하는 평형대에 대한 청약접수를 할 수 있다. 이때 청약신청은 해당 청약통장 가입은행을 직접 방문하거나 인터넷과 전화를 이용해서도 신청이 가능하다. 청약신청 후에는 이를 다시 정정하거나 취소할 수 없으며 이중청약의 경우 청약접수 자체를 무효로 하는 등의 엄한 조치가 따른다.         청약시 구비서류    본인(배우자 포함) 신청시   ▶ 공통적으로 제출할 서류    - 청약통장(청약예금, 청약부금, 청약저축가입자 중 제 1, 2순위자에 한함)    - 예금인장(제1, 2순위자에 한함) 또는 본인·배우자 서명    - 주민등록증·국내거소신고증·외국인등록증 중 1(청약자의 거주지 등 확인 가       능해야 함)    - 주택공급신청서(민영, 국민, 중형국민주택 중 택 1, 접수은행 비치)    - 청약신청금(3순위 신청자에 한함)    - 주택소유현황서약서(접수은행 비치)   ▶ 신청자격 확인서류(거주지, 세대주 또는 20세 이상 여부 등)    - 주민등록등본 1통(필요시 주민등록초본 추가)    - 호적등본 1통(만 60세 이상인 직계존속이나 장애인인 직계존속을 부양하는 호주승계 예정자       에 한함)    - 장애인 수첩사본 1통(장애인인 직계존속을 부양하는 호주승계 예정자에 한함)   ▶ 무주택 우선공급 대상자, 국민주택 청약자 추가 제출서류    - 주민등록등본 1통(5년 이상 세대주기간 확인이 불가능한 경우 주민등록초본을 추가 제출해야 하며 배우자가 주민등록지를 달리하는 경우에는 배우자의 주민등록등본을추가 제출해야 함)   - 주택소유현황 서약서(접수은행 비치)                     제3자 대리 신청시 추가 제출 서류 (본인 및 배우자 이외에 제3자로 간주)   - 예금주의 인감증명서(용도 : 주택공급신청용), 단 외국인의 경우에는 본국 관서의 증명 (서명 인증서)이나 이에 관한 공정증서가 첨부된 위임장도 가능 - 예금주의 인감도장(외국인이 인증된 서명으로 공급신청 위임시는 제외) - 청약자의 인감도장이 날인된 위임장 1통(접수은행 비치) - 대리신청자의 주민등록증(또는 국내거소신고증, 외국인등록증) 단, 본인 및 배우자의 주민등록증은 제외     ※ 주민등록등·초본은 최초 입주자 모집공고일 현재 3개월 이내에 발급된 것에 한함      신청시 유의사항 청약신청 내용 취소 및 정정 금지   주택공급 신청 후에는 어떠한 경우에도 취소나 정정이 불가능하다. 따라서 청약신청 전에 반드시 입주자 모집공고문을 통해 해당 아파트와 관련된 각종 내용을 살펴보고 신중히 결정을 내려야 한다. 특히 한번 당첨된 청약통장은 계약체결 여부와 관계없이 재사용이 불가능하기 때문에 더욱 신중한 자세가 필요한 것이다.( 단, 분양전환되지 않는 임대주택에 당첨된 청약통장은 분양주택이나 분양전환되는 임대주택에 청약할 수 있다.)       이중청약 금지   동일한 아파트에 이중으로 청약을 신청하면 청약접수 자체가 무효처리된다. 이에 따라 서울지역 동시분양과 같이 동시 청약을 받은 아파트는 전체 아파트에 대해 1인 1건만 신청이 가능하며, 1인 2건 이상 신청하는 경우에는 청약 모두를 무효 처리한다. 국민주택의 경우 공급기준이 1가구 1주택이므로 당첨자 발표일이 동일한 아파트에 부부가 동시에 청약하거나 청약자 본인이 2건 이상 청약시 이중청약 처리한다. 또한 부부간 주민등록이 분리된 상태에도 각각 청약이 불가하다.   투기과열지구 아파트 청약   투기과열지구로 지정된 지역에서 신규로 공급되는 아파트를 청약하는 경우에는 과거 5년 이내 다른 주택에 당첨된 사실이 있거나 1가구 2주택 이상을 소유한 경우, 2002년 9월 5일 이후 청약예금 또는 청약부금 가입자 중 세대주가 아닌 경우는 1순위로 청약할 수 없다. (당첨사실 및 주택소유여부는 청약자 본인, 배우자(주민등록이 분리된 배우자 및 그 세대원 전원 포함) 및 세대별 주민등록표상 세대원 전원의 주택소유 사실 포함)       주택소유여부 판단기준  본인(배우자 포함) 신청시   1. 주택소유여부 기준일은 건물등기부등본상 등기접수일(미등기주택인 경우엔느 건축물대장등본     상의 처리일)이다. 2. 주택은 우리나라 전지역에 소재하는 주택이 모두 해당되며, 주택의 공유지분 또는 주택의 용도     가 있는 복합건물도 주택에 해당된다. 다만 다음 요건 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 주택을 소유하지 않는 것으로 인정한다.     1) 상속으로 인하여 주택의 공유지분을 취득한 사실이 판명되어 사업주체로부터 부적격자로 통보 받은 날부터 3월 이내에 그 지분을 처분한 경우   2) 도시계획구역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역(수도권 제외)에 건축되어 있는 주택 중 다음의 각 경우에 해당하는 주택을 소유한 자로서 해당 주택건설지역에 거주하다가 다른 주택건설지역으로 이주한 경우                ① 사용승인 후 20년 이상 경과된 단독주택         ② 85㎡ 이하의 단독주택         ③ 소유자의 본적지에 건축되어 있는 주택으로서 직계존속 또는 배우자로부터 상속 등에의해 이전 받은 단독주택                3) 개인주택사업자가 분양을 목적으로 주택을 건설하여 분양을 완료하였거나 사업주체로부터      부적격자로 통보받은 날부터 3월 이내 이를 처분한 경우     4) 세무서에 사업자로 등록한 개인사업자가 그 소속근로자의 숙소로 사용하기 위하여 주택을  건설하여 소유하고 있거나 사업주체가 정부시책의 일환으로 근로자에게 공급할 목적으로 사업계획 승인을 얻어 건설한 주택을 공급받아 소유하고 있는 경우           5) 20㎡ 이하의 주택(아파트 제외)을 소유하고 있는 경우        6) 60세 이상의 직계존속이 주택을 소유하고 있는 경우     7) 공부상 주택으로 등재되어 있으나 사실상 폐가 또는 주택이 멸실되었거나 주택이외의 다른용도로 사용되고 있는 경우로서 사업주체로부터 부적격자로 통보받은 날부터  3월 이내 이를 멸실 또는 실제 사용하고 있는 용도로 공부를 정리한 경우         8) 무허가건물을 소유하고 있는 경우              ARS와 인터넷 신청방법 청약신청은 직접 청약통장 가입은행을 방문하지 않고도 전화 ARS 서비스나 인터넷 등을 통해서 간편하게 진행할 수가 있다.      이용대상 및 절차   - 청약통장에 가입한 후 1, 2순위에 해당되는 경우에만 이용 가능. - 주택청약 신청 이용시간은 은행의 영업시간과 동일하게 평일 09:30~16:30이며 공휴일(토요일    포함)에는 이용이 불가하다. - 인터넷이나 ARS 서비스를 이용하기 위해서는 먼저 각 은행의 영업점을 통해 청약자격 전산수록 및 전자금융 ( 텔레뱅킹 및 인터넷뱅킹) 이용신청을 해야 한다. - 인터넷 신청을 위해서는 해당 은행의 인터넷뱅킹 관련 사이트를 통해 공인인증서를 발급 받아야만 한다.       ARS와 인터넷 이용   - 전화를 이용한 청약신청의 경우 국민은행(1588-9999 서비스코드 704), 금융결제원(1369 서비스    코드 5), 한국통신(060-700-1901) 등의 안내전화를 통해서 이용이 가능하다. - 해당 청약통장을 가입한 은행마다 인터넷을 통한 청약신청이 가능한 사이트를 운영 중에 있는    데 국민은행의 경우는 자체 홈페이지(www.kbstar.com)를 운영하고 있으며 금융결제원에서    개설한 인터넷 청약사이트(www.apt2you.com)를 통해서도 청약신청이 가능하다.          ◆당첨자 선정/확인 일정 기간 청약신청이 이루어지고 나면 전산추첨 등을 통해 청약순위에 따라 당첨자 선정이 이루어지게 된다. 그리고 당첨자가 선정되고 나면 해당 건설사의 견본주택 및 일간신문 등을 통해 당첨자에 대한 공고가 있게 된다.       민영주택 및 민간건설 중형국민주택 1) 공통적으로 제출할 서류 투기과열지구에서 공급되는 전용면적 85㎡ 이하의 민영주택이나 민간건설 중형국민주택에 대하여 일반공급대상 주택수의 50%를 입주자 모집공고일 현재 1순위자로서 만 35세 이상이고 5년 이상 무주택세대주에게 우선공급하는 제도를 말한다. 무주택 우선공급의 경우 대상자에 대해 먼저 청약신청 및 이에 따른 추첨을 실시해서 당첨자를 확정하고 낙첨자는 다시 당해지역 일반공급 1순위 청약접수자와 혼합하여 추첨을 실시하게 된다.     2) 일반공급 청약순위 (1, 2, 3순위)에 따라 추첨방식으로 입주자를 선정하며, 선순위 청약접수 결과 미달시에만 후순위 청약접수를 받는다. 수도권지역 공급주택의 경우 동일순위 안에서는 당해지역 거주자를 우선하여 선정하게 된다.   3) 대규모 택지개발지구 택지개발촉진법에 의한 택지개발이 시행되는 지역으로서 면적이 66만㎡ 이상인 지역(이상 대규모 택지개발지구)에서 공급되는 주택물량에 대해서는 청약순위(1, 2, 3순위)에 따라 추첨방식으로 입주자를 선정하되 일반공급분의 30%를 최초입주자 모집공고일 현재 당해시장 또는 군수가 정하는 기간이상 당해 주택지역에 거주하고 있는 자에게 우선공급한다.      국민주택 청약순위 (1, 2, 3순위)에 따라 추첨방식으로 입주자를 선정하며, 선순위 청약접수 결과 미달시에만 후순위 청약접수를 받는다. 수도권지역 공급주택의 경우 동일순위 안에서는 당해지역 거주자를 우선하여 선정하게 된다.   1) 전용면적 40㎡ 이하 주택 - 5년 이상 무주택세대주로서 납입회수가 많은 자 - 3년 이상 무주택세대주로서 납입회수가 많은 자 - 납입회수가 많은 자 - 부양가족이 많은 자 - 당해 주택건설지역에 장기간 거주한 자   2) 전용면적 40㎡ 초과 주택 - 5년 이상 무주택세대주로서 매월 약정납입일에 월 납입금을 60회 이상 납입한 자중 저축총액    이 많은 자 - 3년 이상 무주택세대주로서 저축총액이 많은 자 - 저축총액이 많은 자 - 납입회수가 많은 자 - 부양가족이 많은 자 - 당해 주택건설지역에 장기간 거주한 자   입주자 모집공고는 보통 아파트 청약일 1주일쯤 앞두고 신문 등을 통해 공고를 한다. 모집공고에는 아파트가 지어지는 현장위치와 공급 규모, 재개발이나 재건축인 경우에는 전체 공급가구수 중 일반 분양분, 청약 순위별 자격요건과 청약날짜, 평형별 공급가구수 및 중도금 횟수, 대금 납부방법 등이 상세히 나와있다. 접수장소 및 시간 , 당첨자 발표일과 아파트별 당첨자 명단이 게재될 신문이름 등이 게재되어 있다. 아파트별 입주예정일, 시공회사에 문제가 생길 경우에 대비하여 연대보증인 또는 보증회사가 어디인지도 반드시 확인하여야 합니다.      입주자 모집공고 보는 법 구   분 - 국민주택과 민영주택의 구분 주택형 - 전용면적과 주거공용면적을 합한 주택의 공급면적으로 해당 아파트의 주택평형을 의미한다. 예) 85.032㎡ = 25.722평(주택 면적의 단위가 '평' 이 아닌 '㎡'으로 표기되므로 이를 '평'으로 환산하려면 3.3으로 나누면 된다) → 25 평형                     전용면적 - 등기부등본상에 등재되는 면적으로 현관, 욕실, 침실, 주방 등 세대별로 독립적으로 사용되는 공간을 의미한다. 청약통장 가입자의 아파트 평형 선택에 있어 자 격기준이 된다.                   주거공용면적 - 계단, 승강기, 복도 등 2가구 이상 공동으로 사용하는 공간을 더한 면적을 말한다.                             세대별 기타공용면적 - 관리실이나 경비실 등 아파트 건물 이외의 지상부분과 지하주차장등 법정지하층의 면적을 합한 값을 의미 한다. 대지지분 - 총 대지면적을 총 공급평형으로 나눈 각 세대별 지분으로 향후 건물의 내용연수가 경과되고 재건축이 추진되는 경우 아파트 가격을 좌우하 는 요인이 된다.                       공급세대수 - 해당 평형별로 공급되는 세대수를 의미한다. 재건축, 재개발 등을 통해 공급되는 아파트의 경우 조합원 물량을 제외한 물량이 일반분 양되므로 해당 아파트의 총 세대수를 확인하려면 `공급규모 및 내역`을 확인하면된다.                층수 - 해당 평형이 분포된 아파트의 층수를 의미한다.   층별구분 - 분양가격을 구분하는 유형으로 아파트마다 약간의 차이는 있으나 일반적으로 기준층과 최상층, 1~2층 등으로 나누어 표기되면 층별 구분에 따라 분양가격의 차이가  있다.          분양가격 - 대지비와 건축비를 합한 총분양금액을 의미한다. 분양가격은 수요자가 해당 평형 을 분양받는데 필요한 금액으로 취득세나 등록세 등 입주에 따른 각종 세금이나 비용을 포함하지 않는다. 계약금/중도금/잔금 - 아파트 분양에 따른 납부금의 경우 일반적으로 계약금과 중도금, 잔금 등으로 나누어 수납이 이루어지는데 계약금은 총 분양가의 20%선에서 책정되며 아파트에 따라 계약금을 2회로 나누어 받는 경우도 있다. 중도금은 계약금 납부 후 입주시 잔금   (20%선) 납부일까지 대개 4~6회 에 걸쳐 3개월 정도의 시차를 두며 수납이 이루어진다.                                       ◆계약체결 무주택 우선공급 및 1순위 당첨자의 계약기간은 주택소유실태 전산검색 소요기간에 따라 변경될 수 있으며, 당첨자에 대한 주택소유실태 전산검색 결과 공급자격 또는 선정순위 등에 한하여 계약을 체결하고 부적격자는 부적격자가 아님을 증명할 수 있는 서류를 제출하여 저격자로 재확인한 후 계약을 체결하게 된다. 당첨된 청약통장은 계약체결 여부와 상관없이 재사용할 수 없다.                          계약시 구비조건 ▶ 공통서류 - 주택공급신청 접수증 및 영수증(ARS, 인터넷 청약 신청자는 제출 생략) - 계약자의 인감증명서 1통(용도:아파트 계약용) - 주민등록등본 1통 - 주민등록증 - 인감도장 - 계약금 - 호적등본 1통(주택공급신청시 배우자 확인이 되지 않은 당첨자에 한함)   ▶ 부적격 통보를 받은 자(무주택우선공급 및 1순위 당첨자 중 해당자) - 부적격자로 통보받은 해당 주택에 대한 소명 서류 - 건물등기부등본 또는 건축물관리대장등본(가옥대장등본 포함) - 무허가 건물확인서 또는 철거예정 증명서 - 기타 무주택자임을 증명하는 서류   ▶ 제3자 대리계약시 추가사항 - 계약자의 인감증명서(용도:아파트 계약 위임용) 1통 - 대리인의 주민등록증 및 인장 - 계약자의 인감도장이 날인되어 있는 위임장(계약장소 비치)   ※제증명서류는계약일기준3개월발행분            <A class=con_link target=_blank name="♧부동산 관련 세금">♧부동산 관련 세금</A>  상속세 및 증여세 | 보유시세금 | 양도소득세 | 취득세 및 등록세     상속세란? 상속세는 상속이 개시된 사실에 대하여 상속재산의 가액을 과세대상으로 하여 상속인에게 과세하는 조세이다. 상속에 의한 취득사실에 대하여 과세하는 점에서 취득세의 성질이 있고, 상속재산의 소유사실에 대하여 과세하는 점에서는 재산세의 성질을 띠고 있다.   상속세 과세대상 상속개시일 현재 거주자가 사망하는 경우는 거주자의 모든 재산이 대상이 되며, 외국에 거주하는 자의 사망일 경우는 국내 소재의 재산만이 과세대상이 된다. 상속세 과세기준 상속을 개시하였을 경우에 즉 사망일, 실종선고일 또는 인정사망의 경우에는 호적부에 기재된 사망일에 피상속인이 국내에 주소를 두거나 또는 국내에 상속재산이 있을 때에는 상속세를 부과한다. 즉 상속을 개시하는 시점을 기준으로 과세한다.     상속세의 공제제도 (1) 기초공제 거주자의 사망으로 상속이 개시되는 경우에는 무조건 1회에 한하여 2억원을 공제한다. 상속재산이 2억원에 미달하는 경우에는 상속세가 과세되지 않는다.   (2) 배우자 상속공제 배우자에 대해서는 실제 상속받은 금액기준으로 최고한도 30억원까지 공제해주고 있으나 배우자가 실제 상속받은 금액이 없거나 상속받은 금액이 5억원 미만인 경우에는 5억원을 공제한다.     (3) 기타 인적공제 구 분 내 용 금 액 자녀공제 나이, 동거여부와 무관 1인당 3천만원 연로자공제 상속인 및 동거가족 중60세 이상인 자 1인당 3천만원 장애인공제 상속인 및 동거가족 중 장애자 공제액 500만원에 75세에 달하기까지의 연수를 곱하여 계산한 금액 미성년자공제 상속인 및 동거가족 중 미성년자 1인당 3천만원공제액 500만원에 20세에 달하기까지의 연수를 곱하여 계산한 금액 미성년자 공제와 자녀공제는 중복적용이 가능 장애인 공제도 자녀공제, 미성년자 공제, 연로자 공제 및 배우자 공제와 중복적용이 가능하나 그 이외의 인적공제는 중복적용 불능.           (4) 일괄공제 공제제도를 잘 알지 못하는 일부 납세자의 납세편의를 제고하기 위해 다음과 같이 큰 금액으로 공제할 수 있다. 다만, 배우자가 단독으로 상속받는 경우에 일괄공제는 인정하지 않으며 상속세 과세표준신고가 없는 경우에는 일괄공제만 가능하다. 기초공제 + 추가공제 + 기타 인적공제한 금액과 일괄공제액(일반인의 경우 5억원)중 큰 금액을 공제할 수 있다. (5) 금융재산 상속공제 금융기관이 취급하는 예금?적금 및 주식 등의 유가증권, 금전신탁재산, 보험금 등이 금융재산 가액에 포함되어 있는 경우 2억원을 한도로 금융재산의 20%를 상속재산가액에서 공제하고, 그 금액이 2천만원 이하인 경우에는 전액 공제한다.   (6) 재해손실공제 상속세 과세표준 신고기한 이내에 재난으로 상속재산이 멸실.훼손되는 경우에 그 손실가액을 공제한다. 단 그 손실에 대해서 보험금 등의 수령 또는 구상권 등의 행사로 인해 당해 손실가액에 상당하는 금액을 보전받을 수 있는 경우에는 공제하지 않는다.       .상속순위와 지분 우리 민법에 의하면 사망자(피상속인)의 배우자, 직계비속, 직계존속, 형제-자매, 4촌이내의 방계 혈족만이 상속인에 해당되며 그 이외의 자는 유산을 상속받을 수 없다. 여기에 해당하는 사람이 없는 경우에는 특별연고자인 사실혼의 배우자나 요양 간호자등의 재산 분여 청구에 의해 유산의 일부 또는 전부를 나누어주지 않는 한 유산의 전부는 국가에 귀속된다. 상속받을 수 있는 자격을 가진 자가 여러명인 경우 재산 상속에 따른 분쟁이나 공익목적을 위해서 법률상 규정대로 상속인의 순위를 정해 배분, 혹은 균등 배분하게 된다. <민법상 상속순위> 상속순위 상속인 1순위 직계비속, 배우자 2순위 직계존속, 배우자 3순위 형제, 자매 4순위 4촌 이내의 방계혈족       최종순위 국가 (1) 배우자 상속 앞순위에 해당하는 사람이 있을 때에는 뒷순위에 해당되는 사람은 상속을 한푼도 받을 수 없지만 사 망자가 별도의 유언을 남긴 경우는 법정 상속인의 순위나 분배 비율에 상관없이 재산을 분배받게 된다. 사망자의 배우자(법률상의 배우자)는 사망자의 자녀가 있는 경우에는 자녀와 공동으로 상속인이 된다. 그러나 자녀가 없고 2순위인 사망자의 부모나 조부모가 있는 경우는 사망자의 부모나 조부모와 공동으로 상속인이 된다.   (2) 직계비속 1순위로 상속을 받을 수 있는 자는 사망자의 직계 비속인 자녀이다. 자녀가 여러명인 경우는 자녀 모두 공동 상속인이 되며 유복자도 상속인이 된다.   (3) 직계존속 사망자의 자녀가 없는 경우 사망자의 부모가 생존해 있으면 조부모는 상속권이 상실되고 부모 모두 생존해 있을 때에는 두명 모두 공동 상속인이 된다.   (4) 형제, 자매 사망자의 자녀, 부모와 조부모, 배우자가 없는 경우는 사망자의 형제.자매가 성별, 결혼의 유무, 자연혈족과 법적혈족, 동복과 이복의 구별없이 모두 공동상속인이 된다.   (5) 4촌 이내의 방계혈족 사망자의 자녀, 부모와 조부모, 배우자 그리고 형제자매가 없는 경우에는 3촌이 되는 방계혈족으로 백숙부, 고모, 외숙부, 이모, 조카 등과 종형제자매, 외종형제자매, 이종형제자매 등이 공동상속인이 됩니다. 물론 3촌의 방계혈족이 있으면 4촌에 우선하여 상속인이 된다.   (6) 국가 위와 같은 상속인이 모두 없을 경우 상속인의 부존재 상태가 생겨서 그 재산은 결국 국고에 귀속된다.   (7) 상속지분 상속지분은 원칙적을 같은 순위의 상속인에게 똑같이 배분된다. 다만 배우자에게는 다른 공동 상속인의 지분에 5할을 더해 주고 있다. 자녀가 공동 상속인이라면 성별, 결혼의 유무, 장남차남의 구별없이 똑같은 지분을 적용한다.     상속세 신고와 납부 상속인 또는 수유자는 상속개시일(사망일)부터 6개월(외국에 주소를 둔 경우는 9개월)이내에 상속세의 과세가액 및 과세표준과 상속세 과세가액계산에 필요한 상속재산의 종류·수량·가액 및 각종 공제 등을 입증할 수 있는 서류 등을 납세지 관할세무서에 신고해야 한다. 증여세 증여세란? 증여가 있는 사실에 대하여 증여재산을 과세대상으로 하여 수증자(受贈者)에게 부과하는 조세이다. 즉 증여세란 타인으로부터 무상으로 재산을 취득하는 경우 그 증여받은 재산을 과세대상으로 하여 취득자에게 부과하는 조세이다.   증여세 과세대상 증여일 현재 증여받는 자가 거주자인 경우는 거주자가 증여받은 모든 재산이 대상이 되며, 증여받은 자가 외국에 거주하는 경우에는 그 자가 증여받은 국내 소재의 재산이 과세대상이 된다.     증여로 추정되는 경우 증여세는 증여받은 모든 증여재산가액을 그 대상으로 하지만 실제로 증여를 받지 않았을지라도 증여를 받은 것으로 보아 증여세를 부과한다.   ① 배우자 상호간 또는 직계존비속간에 재산을 양도하는 경우 ② 재산을 배우자나 친족 등 특수관계에 있는 자에게 양도한 후 3년내에 당초 양도자의 배우자나 직계존비속에게 다시 양도하는 경우 ③ 특수관계에 있는 자끼리 시가의 70%이하나 130%이상의 가액으로 재산을 양도하는 경우 ④ 세금을 내지 않을 목적을 갖고 실질적인 소유권이 없는 제3자 명의인에게 재산을 등기?동록한 경우 ⑤ 채무를 면제받거나 다른 사람이 빚을 대신 갚아주어 경제적인 이익을 받은 경우 ⑥ 재산을 취득한 자금의 출처가 분명하지 않은 경우     증여세 신고와 납부   증여세 신고의무는 증여세 납세의무자에게 있고 납세의무자는 증여를 받은 날로부터 3월 이내에 각종 공제 등의 입증서류를 납세지 관할세무서에 신고해야 한다. 상속세 및 증여세를 이 기간내에 신고하면 내야 할 세금의 10%를 공제받게 되나 신고를 하지 않거나 미달되게 신고하면 20%의 가산세를 더 내야 하고, 신고만 하고 납부를 하지 않으면 10%의 가산세를 더 내야 한다.   상속세 및 증여세 산출세액   상속세의 과세표준은 총상속재산에서 각종 공과금과 인적, 물적공제를 제외한 금액이다. 증여받은 재산은 증여 당시의 시가로 평가하여 계산하나 증여재산의 시가를 산정하기 어려울 때에는 토지는 개별공시지가로, 건물은 과세시가표준액으로 계산한다.   과세표준 세 율 1억원 이하 과세표준 X 10% 1억원 초과 5억원 이하 1억원을 초과하는 금액의 20% + 1천만원 5억원 초과 10억원 이하 5억원을 초과하는 금액의 30% + 9천만원 10억원 초과 30억원 이하 10억원을 초과하는 금액의 40% + 2억4천만원만원 30억원 초과 30억원을 초과하는 금액의 50% + 10억 4천만원     <A class=con_link target=_blank name="부동산 매매업자의 세금">부동산 매매업자의 세금</A> 신규로 사업을 개시하는 사업자는 사업자등록을 하여야 하는 것이며, 부동산의 매매를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간내에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업으로 보는 것입니다. 부동산매매업자의 경우 종합소득세율은 과세표준에 따라 누진세율(9% ~36%)을 적용하는 것이며, 소득금액 계산시 필요경비는 당해연도의 총수입금액에 대응되는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것이 합계액으로 하는 것입니다. 부동산매매업의 업종코드는 아래와 같습니다. 0 703011(토지보유 5년미만) - 단순경비율; 80.9%, 기준경비율 :11.0% 0 703012(토지보유 5년이상) - 단순경비율:70.0%, 기준경비율: 23.2%     <A class=con_link target=_blank name="부부 공동소유 부동산임대소득의 부부합산과세">부부 공동소유 부동산임대소득의 부부합산과세</A> 2002년도에 부부간 이자,배당 및 부동산임대소득에 대한 합산과세가 위헌으로 판결이 나와, 세법에서도 부부간 합산과세하지 않고 소유자별로 과세하는 개별과세를 적용시키고 있습니다. 만약, 부동산 임대업을 영위하고 있는 부부가 있다고 가정해 보면, 1. 동일한 상가건물을 부부공동의 명의로 사업자등록(공동사업)이 되어 있는 경우와, 2. 각각 별개의 건물을 부부가 하나씩 임대 사업으로 영위하는 경우가 있을 것입니다. 2.의 경우에는 자산소득에 대한 부부합산과세가 적용되지 않기 때문에 당연 각각 부동산 임대소득에 대한 세금을 납부하면 됩니다. 1.의 경우에는 동일한 건물에 공동사업자로 되어 있는데..이러한 경우에는 자산소득합산과세와는 별개로..공동사업의 합산과세규정이 적용되기 때문에 지분 또는 손익분배비율이 가장 큰 부부 중 1인의 소득에 합산되어 과세 됩니다.     <A class=con_link target=_blank name="부가가치세법상 부동산매매업의 정의">부가가치세법상 부동산매매업의 정의<A class=con_link target=_blank> <IMG height=16 hspace=5 src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Fimg.yahoo.co.kr%2Fks%2Fsbtn_tree02.gif" width=46 align=absMiddle border=0></A> --></A> 부가가치세법상 다음 두가지 조건 중 하나만 충족되면 부동산매매업을 영위하는 것으로 보며, 또한 재화를 공급하는 사업으로 봅니다. ① 부동산의 매매(주거용 또는 비거주용 및 기타건축물을 자영건설하여 분양· 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 ② 사업상의 목적으로 1과세기간(1.1∼6.30 또는 7.1∼12.31)중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우 이처럼 사업목적상 부동산을 매매하여야 하는 바, 수회에 걸쳐 부동산을 양도할 경우 사업목적의 존재 여부에 대한 사실 판단이 매우 어렵습니다.       <A class=con_link target=_blank name="부동산의 취득과 세금">부동산의 취득과 세금 </A> 헤럴드경제 2004년 03월 29일 (월) 18:52 집 사면 취득ㆍ등록ㆍ교육ㆍ농특세 내야 거래신고 지정지역선 15일이내 신고를 최근 주택거래신고제가 국무회의를 통과해 오는 30일부터 시행된다. 물론 모든 지역에서 시행되는 것은 아니고, 신고지역으로 지정된 후 당해 지역 내에서 주택 취득계약을 하면 15일 내에 관할구청에 거래 내용을 신고해야 한다. 미신고 시 과태료가 부과된다. 현재 지정된 곳은 아직 없지만 동 단위로 세분돼 지정될 것으로 보여 관심 있게 지켜볼 필요가 있다. 신고지역으로 지정돼도 기준일은 계약일이므로 지정일 전에 계약을 체결했다면 신고 대상에서 제외된다. 다만, 당해 계약서에 검인을 받았어야 한다. 실무적으로 계약서의 검인은 잔금 수수와 함께 이뤄지는 것이 보통이므로 계약 후 신고지역으로 지정된다고 하면 시행일 전에 공고가 될 것이기에 시행일 전에 계약서의 검인을 받아놓는 것이 취득ㆍ 등록세의 부담을 줄이는 방법이 될 것이다. 이처럼 신고지역으로 지정되면 주택 취득 시 부담하는 취득ㆍ등록세가 큰 폭으로 증가하게 된다. 실지거래가액 기준으로 부과되기 때문이다. 부동산의 취득 시 부담해야 하는 세금은 취득세 등록세 교육세 농특세 등이 있다. 여기서 취득이란, 매매 상속 증여 기부 건축 등 유ㆍ무상을 불문한 일체의 취득을 의미한다. 취득세는 취득일로부터 30일 내에 자진 신고 납부해야 하며, 세율은 취득가액의 2%다. 보통 법무사에게 등기 절차를 대행시키는 것이 일반적인데, 법무사가 납부서를 작성해 준다. 등록세는 취득 부동산의 이전 등기를 하기 전에 등록세를 납부해야 등기소에서 서류 접수를 한다. 세율은 취득 원인에 따라 다른데, 매매는 취득가액의 3%, 증여는 1.5%, 신축과 상속의 경우는 0.8% 등이다. 여기에 부가되는 것으로 교육세가 있는데, 등록세액의 20%가 부가된다. 결국 매매의 경우 등록세는 3.6%가 되는 것이다. 농어촌특별세는 취득세에 부과되는 세금으로, 취득세액의 10%다. 따라서, 취득세는 2.2%가 되는 것이다. 그런데 전용면적 25.7평 이하의 주택에 대해 농특세가 비과세됨을 알고 있어야 한다. 결국 매매를 원인으로 부동산을 취득하는 경우 부담하는 취득ㆍ등록세는 5.6% 내지 5.8%라고 생각하면 된다. 신고지역인가 아닌가에 따라 세금 부담에 차이가 있는 것은 과세 기준이 되는 과세표준의 차이에 있다. 취득ㆍ등록세의 과세표준은 취득자가 신고한 가액으로 하되, 신고를 안 하거나 신고한 금액이 시가표준액에 미달하는 때는 시가표준액으로 한다고 지방세법은 규정하고 있다. 그러므로 지금까지는 신고지역이 없었으므로 관행처럼 시가표준액에 의해 검인계약을 받아 취득ㆍ등록세를 납부해 왔다. 여기서 시가표준액이란, 토지와 건물을 따로 산정하는데, 토지의 경우는 개별공시지가이고, 건물은 지방자치단체장이 결정한 매년 1월 1일 현재의 가액을 말한다. 아파트의 경우 양도소득세 부과기준이 되는 기준시가라는 것이 있는데, 이는 토지와 건물을 합해 하나로 보고 가액을 정하며, 지방세의 시가표준액보다는 상당히 높은 수준이다. 이처럼 현재까지는 검인계약서의 제도를 이용해 취득ㆍ등록세의 절세를 도모할 수 있었으나, 신고지역으로 지역으로 지정되면 이러한 행위가 원천적으로 금지되므로 부담이 늘어나게 될 것이다. 따라서, 주택 구입계획이 있다면 지정지역 여부 등을 잘 살펴서 계약 시기의 조절 등 계획을 잘 세워야 할 것이다.   부<A class=con_link target=_blank name="동산임대사업자의 세금계산서교부">동산임대사업자의 세금계산서교부</A> 일반과세자가 부동산임대용역을 계속적으로 공급하고 전세금 또는 임대보증금외에 그 대가(월세)를 매월 받기로 한 경우 당해 월세의 그 공급시기는 그 대가의 각 부분을 받기로 한 때가 되는 것으로서 이 경우 그 대가를 받지 못한 경우에도 대가의 각 부분을 받기로 한 때에 세금계산서를 교부하여야 하는 것이며, 임대사업자가 임차인으로부터 월임대료를 지급받지 못하여 임대료가 연체된 경우로서 당해 연체된 임대료를 전세금 또는 임대보증금에서 차감하는 경우에도 부가가치세법시행령 제49조의 2 규정에 의한 간주임대료는 연체된 임대료를 차감하기 전의 전세금 또는 임대보증금으로 계산하는 것이 타당할 것입니다.     <A class=con_link target=_blank name="절세 상식 - 세금을 절약하는 방법">절세 상식 - 세금을 절약하는 방법</A> 부동산을 보유할 때도 이런 세금을 내야 한다. 부동산을 취득할 때는 취득세와 등록세 등을 냈지만 부동산을 가지고 있는 동안에도 매년재산세와 종합토지세를 내야 한다. 보유에 대한 세금은 건물에 대한 것과 토지에 대한 것으로 나누어지는데, 건물에 대한 세금이 재산세이고 토지에 대한 세금이 종합토지세이다. ◈ 재산세 재산세는 매년 6월 1일 현재 재산세 과세대장에 재산의 소유자로 등재되어 있는 사람에게 부과하며, 세금은 건물소재지 시장·군수·구청장이 보내준 고지서에 의해 7월 16일부터 7월 31일 사이에 납부하면 된다. 주택에 대한 재산세는 지방세법상의 시가표준액에 대해 0.3%에서 7%까지 초과누진세 율로 과세하며, 상가건물에 대하여는 0.3%, 골프장이나 별장·고급오락장용 건물에 대하여는 5%의 세율로 과세하고 있다. 한편 종합토지세는 납세의무자가 소유하고 있는 전국의 모든 토지를 종합 합산하여 (일부 별도합산 또는 분리 과세하는 토지도 있음)이에다 초과누진세율을 적용하여 세액을 계산하지만, 재산세는 한 사람이 여러 채의 건물을 소유하고 있더라도 이를 합산하여 과세하지 않고 개별 건물별로 세액을 계산하는 점에서 차이가 있다. ◈ 종합토지세 종합토지세는 매년 6월 1일 현재 토지를 소유하고 있는 자에 대하여 부과하며, 세금은 토지 소재지를 관할하고 있는 시장·군수·구청장이 보내준 고지서에 의해 10월 16일부터 10월 31일 사이에 납부하면 된다. 종합토지세는 과세대상 토지를 종합합산 과세대상, 별도합산 과세대상, 분리과세대상으로 각각 세율을 달리 적용하고 있다. 종합합산 과세대상은 주택의 부속토지나 나대지 등 별도합산 과세대상 및 분리과세대상토지 이외의 모든 토지로서, 개인별로 가지고 있는 모든 토지를 합산하여 0.2%∼5%의세율을 적용하여 과세한다. 별도합산 과세대상은 영업용 건축물의 부속토지로서, 종합합산과세대상보다 조금 낮은0.3%∼2%의 세율을 적용하여 과세한다. 분리과세대상은 조세정책상 특별히 낮게 또는 높게 과세하기 위한 것으로서,논·밭 ㆍ 과수원·목장용지 및 임야에 대하여는 0.1%의 낮은 세율을 적용하고, 골프장·별장 및 고급오락장용 토지에 대하여는 5%의 높은 세율을 적용하고 있다. 재산세나 종합토지세의 경우는 특별한 절세대책이 있는 것은 아니다. 다만, 종합토지세의 경우는 개별공시지가로 토지가액을 평가하는데 개별공시지가를 결정하기 전에 주민들이 열람할 수 있는 기회를 주고 있다. 그러므로 개별공시지가가 부당하게높게 책정된 경우에는 이의를 제기할 수 있으며, 이의제기 결과 공시지가가 낮춰지면 세금을 조금이라도 줄일 수 있을 것이다.     <A class=con_link target=_blank name="주택임대업자의 세무신고">주택임대업자의 세무신고</A><A class=con_link target=_blank> <IMG height=16 hspace=5 src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Fimg.yahoo.co.kr%2Fks%2Fsbtn_tree02.gif" width=46 align=absMiddle border=0></A> --> 주택임대사업을 하는 경우 부동산임대소득에 대한 소득세 신고납부의무가 있습니다. 다만 일정요건을 충족하면 주택임대에 대한 소득세를 비과세하고 있습니다. 따라서 비과세되는 경우에는 소득세법상 부동산임대소득 납부를 목적으로 사업자등록을 할 필요는 없습니다. 1. 소유하는 주택이 3개 초과시에는 과세하며, 3개이하인 경우에는 비과세하는 것이나 다음의 경우에는 주택수에 관계없이 과세합니다. ① 고가주택의 임대소득 ② <A class=con_link href="http://www.gzlife.co.kr/service/wiki/wiki_view.html?word=농어촌지역" target=_blank>농어촌지역</A> 외에 소재하는 주택으로 연면적이 116㎡(공동주택의 경우 85㎡)를 초과하는 주택을 2개 소유한 사람의 주택임대소득 ③ 농어촌지역에 고가주택을 소유하면서 ②에 해당하는 주택을 1개 소유하는 사람의 주택 임대소득 ④ 농어촌지역외에 소재하는 주택을 3개 소유하는 사람의 주택임대소득 ⑤ 농어촌지역에 고가주택을 소유하면서 농어촌지역외에 소재하는 주택을 1개 소유하는 자의 주택임대소득 ⑥ 농어촌지역에 고가주택 2개을 소유하면서 농어촌지역외의 지역에 소재하는 주택을 1개 소유하는 자의 주택임대소득 2. 다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산합니다. 고가주택은 과세기간종료일 현재 또는 당해 주택의 기준기가가 6억원을 초과하는 주택을 말합니다. 3. 주택 수의 계산방법입니다. 가. 다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산합니다. 나. 공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산하되, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 각각의 소유로 계산합니다. 다만, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들중 1인을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산합니다. 다. 임차 또는 전세받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우에는 당해 임차 또는 전세받은 주택을 임차인 또는 전세받은 자의 주택으로 계산합니다. 라. 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산합니다.     <A class=con_link target=_blank name="분양권의 양도시기">분양권의 양도시기</A><A class=con_link target=_blank> <IMG height=16 hspace=5 src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Fimg.yahoo.co.kr%2Fks%2Fsbtn_tree02.gif" width=46 align=absMiddle border=0></A> --> 분양받은 일반분양 계약자인 경우 취득일은 소득세법시행령 규정에 따르는 것으로 "잔금청산일"이 원칙이며, 잔금청산일이 불분명한 경우 "등기접수일"이 됩니다. 다만, 건설중인 아파트의 분양계약에 따라 잔금청산일까지 당해 아파트가 완공되지 않은 경우에는 "건물이 완성된 날"을 취득의 시기로 보는 것입니다. 이 경우 건물이 완성된 날이라 함은 당해 건물에 대한 "사용승인일"을 말합니다. (사용승인전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른 날) 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도라 함은 소득세법시행령에서 규정하는 취득시기가 도래하기 전에 당해 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도하는 것을 말하는 것입니다.     <A class=con_link target=_blank name="주택매매업의 양도소득세 적용세율">주택매매업의 양도소득세 적용세율</A> 2004년 1월 1일 이후부터는 부동산매매업중 주택매매업에 대하여는 1세대 3주택(이때, 주택의 범위는 <A class=con_link target=_blank>소득세법시행령 제167조의3 <IMG height=10 src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Fwww.gzlife.co.kr%2Fframe%2Ficon_que.gif" width=10 align=absMiddle border=0></A> 제1항 제1호의 주택을 제외)이상을 소유한 경우에는 종합소득세율에 의한 산출세액과 양도소득세 중과세율(60%)에 의한 산출세액 중 많은 것을 적용하는 것입니다. 2003년 양도한 부동산매매업소득에 대하여는 종합소득세율에 의하여 확정신고를 하는 것입니다. 다만, 2003년 12월 31일 현재 1세대 3주택이상인 자가 2004년 1월 1일 이후 다른 주택을 취득하지 하지 않고 2004년 12월 31일 이전에 기존주택을 양도하는 경우에는 신설된 <A class=con_link href="http://www.gzlife.co.kr/service/wiki/wiki_view.html?word=소득세법 제64조" target=_blank>소득세법 제64조</A> 규정을 적용하지 아니하는 것입니다. 제64조【부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례】 ① 제69조 제1항의 규정에 의한 부동산매매업을 영위하는 거주자로서 종합소득금액에 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)의 매매차익이 있는 자(대통령령이 정하는 1세대3주택 이상을 소유한 거주자에 한한다)의 종합소득산출세액은 다음 각호의 세액 중 많은 것에 의한다. (2003.12.30. 신설) 1. 제55조 제1항의 규정에 의한 종합소득산출세액 2. 다음 각목에 의한 세액의 합계액 가. 주택매매차익에 제104조의 규정에 의한 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액 나. 종합소득과세표준에서 주택매매차익의 당해연도분 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 이에 제55조의 규정에 의한 세율을 적용하여 산출한 세액 ② 제1항의 부동산매매업을 영위하는 거주자에 대한 주택매매차익의 계산 그밖의 종합소득산출세액의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2003.12.30. 신설) 재개발 사업이 완료되어 분양받은 아파트가 완공되었습니다. 곧 분양처분이 있을 것이라고 하는데 분양처분이 있으면 어떤 효과가 있습니까. <A class=con_link target=_blank name="분양처분의 효과">분양처분의 효과</A> ① 관리처분계획에 따라 대지 또는 건축시설을 분양받은 자는 분양처분의 고시가 있은 다음 날에 그 대지 또는 건축시설에 대한 소유권을 취득한다. 이 경우에 종전의 대지 또는 건축물에 관한 지상권·전세권·저당권 또는 등기된 임차권과 주택임대차보호법 제3조제1항의 요건을 갖춘 임차권은 분양 받은 대지 또는 건축시설에 설정된 것으로 봅니다.(법 제39조제1항) ② 분양처분으로 취득하는 대지 또는 건축시설은 토지구획정리사업법의 규정에 의한 환지로 보며, 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축시설은 토지구획정리사업법의 규정에 의한 보류지로 봅니다.(법 제39조제2항) 분양처분의 고시가 있는 날로부터 시행자는 분양처분의 내용에 따라 대지 및 건축시설에 관한 등기가 있을 때까지 다른 등기를 하지 못합니다.(법 제40조제3항).     <A class=con_link target=_blank name="1가구 1주택에 관한 문의">1가구 1주택에 관한 문의</A> <TABLE> <TBODY> <TR> <TD style="PADDING-RIGHT: 5px; PADDING-LEFT: 5px; PADDING-BOTTOM: 10px; WORD-BREAK: break-all; LINE-HEIGHT: normal; PADDING-TOP: 10px" width=600> 질문 : 1가구 2주택 설립요건에 대해 알고 싶습니다. 배경 : 어머니명의로 2년전 취득한 아파트가 1채(33평서울) 있고, 어머니와 별도의 세대를 구성하여 90년부터 서울에 주소를 두고 주택청약 예금에 가입하고 있었습니다. 금년 5월 제 주소를 수원으로 옮기면서 (직장 근무지 이동서울->기흥) 어머니 주소도 수원의 주소로 이전하여 세대를 합치게 되었습니다. 수원에 제 명의로 아파트를 분양(35평)받으려 하는데 1가구 2주택이 되는지요? 그렇다면 중과세를 피하기 위한 절차는 어떻개 됩니까? </TD> <TD align=right></TD></TR></TBODY></TABLE> - 소득세법 시행령 제154조는 1세대 1주택이란 ''거주자 및 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족 (거주자와 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 말하며 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함)과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기한이 3년 이상인 것을 말한다. ''고 하고 있습니다. - 따라서, 상담인이 아파트를 분양받게 되면 1세대 2주택에 해당한다고 할 것입니다. - 다만, 소득세법 시행령 제155조에서는 1 주택을 소유하고 있던 세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 2주택을 소유하게 된 경우 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보고 있으므로, 상담인이 아파트를 취득한 후 1년 이내에 어머니 소유의 아파트를 양도하면 그 경우에는 양도소득세가 부과되지 않습니다.   <A class=con_link target=_blank name=관리처분계획>관리처분계획</A> 관리처분계획은 재개발사업시행구역 안에 있는 종전의 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권, 전세권, 임차권, 저당권 등 소유권 이외의 권리를 재개발사업으로 조성된 토지(대지)와 축조된 건축시설에 관한 권리로 변환시켜 배분하는 일련의 계획입니다. 또한 손실보상, 계약, 수용 등에 의한 취득·청산 또는 권리의 해지로 소멸시키거나 이행하는 관리계획과 공공시설의 귀속 및 시행자에게 귀속된 대지 또는 건축시설의 처분에 관한 일련의 계획으로 개념지을 수 있습니다. 또한 관리처분계획은 그 계획을 통하여 대지 또는 건축시설의 합리적 이용을 도모하게 하고 재해의 방지·위생의 향상·기타 주거조건을 개선토록 기여합니다. 따라서 다양한 권리유형과 다양한 가치 및 이해관계를 어떤 기준과 방법으로 조정하고 관리하며 분배하고 처분할 것인가 하는 문제는 사업추진의 효율성과 정책목표 달성여부에 직결되는 문제입니다. 법률적으로 관리처분계획은 재개발사업의 시행자가 사업시행인가 후 60일간의 분양신청기간이 경과한 때에 재개발사업으로 조성된 대지 및 건축시설에 관한 관리처분계획을 정하여 시장·군수 또는 구청장에게 인가받도록 하고 있습니다.(법 제34조제1항).      <A class=con_link target=_blank name="상가임대차계약이 올10월에 끝나는데요?">상가임대차계약이 올10월에 끝나는데요?</A> 상가임대차의 경우 주택임대차 보호법과 같은 특별한 보호법의 적용 이 없기 때문에 일반민법의 임대차 규정을 따라야 합니다. 1) 세입자가 재계약을 원치 않을때 세입자가 건물주에게 언제 통보를 해야하는 지 알 고싶구요. 만약 집주인이 재계약을 원치 않을때도 세입자에게 언제통보를 해야 하는 지 알고 싶습니다. -- 기간약정이 있을 경우 기간내에 하면 됩니다. 언제 해야 한다고 규정된 것은 없으니, 관례상 2-3개월전에 통보함으로서 상대방이 준비 할수 있 는 여건을 마련해 주는 것이 필요하겠습니다. 2) 만약 그 기간(건물을 비워주겠다는 의사표시를 할수있는 기간)내에 건물주 나 세 입자가 아무런 얘기가 없을 경우,아니면 건물주가 만기가 다되어도 건물을 비 워달라 고 하지 않았을 경우 자동 재계약이 되는건지 알고 싶습니다. -- 주택임대차와는 달리 계약 만료일이 지났다고 바로 재계약이 되는 것은 아 니고, 만료일 이후 상당한기간동안 임대인의 이의가 없는 상태에서 임차인도 계속 해 당 임차물을 사용,수익 한다면 재계약이 된다고 봅니다. 상당한 기간이 조금 애 매하 긴 해도 법조문에 그렇게 되어 있으니 상황에 따라 적용하시면 됩니다. 3) 통상적으로 상가임대계약은 1년인가요? 저희는 장기계약을 맺고 싶은데 건물주가 1년씩 재계약하자고합니다. -- 상가 임대차의 최 단기간 규정은 없습니다. 통상 1년정도 하고 재계약시 최 장기는 10년이고 그 이외에는 양 당사자의 합의 사항 입니다. 3) 재계약시 보통 상가임차료가 오르는데 그 상한선은 몇% 인가요? (저희는 보 증금 3000만원에 월300씩 임차료를 내고 있습니다) -- 상한선에 대한 규정은 없습니다. 이 역시 합의 사항입니다. 4) 상가에 들어가기전 근저당이 되어있었고 상가에 들어간후 또 근저당이 설정 되었는 데 이경우 만약 경매가 들어 온다면 보증금을 보호 받을수 있는지요? -- 상가의 경우 달리 보호받을수 있는 조치가 없습니다. 임차권등기를 하셔 서 임차권등기일을 기준으로 순위경쟁을 하는 방법이외에는 없고, 이전 근저당 에는 대항할수 없습니다.     <A class=con_link target=_blank name="상가건물임대차보호법의 적용대상은?">상가건물임대차보호법의 적용대상은?</A> *상가건물의 임대차에 관하여 적용하되, 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다고 규정된 바, 여기서 사업자등록의 대상이 되는 건물이란 특별한 요건이 있는 것이 아니고 사업을 하고자 하는 사람은 사업의 크기나 규모에 관계없이 세무서에 사업자등록을 신청하여 사업자등록을 발급 받아야 하는데(세금징수, 사업장파악자료) 실질적으로 사업장으로 제공되고 있으면 그 물건이 무허가/유허가 또는 자기건물/타인건물에 구애받지 않으며 사업을 개시한 날로부터 20일안에 관할 세무서민원실에 건축물대장 또는 등기부등본(자기건물), 임대차계약서(타인건물) 등을 구비하여 신청서를 작성, 제출하면 사업자등록신청이있게 됩니다. 또한 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우 포함하며 영업용으로 사용하는 경우란 일정한 장소에 인적, 물적 시설을 갖추고 계속적으로 영리적인 행위를 하는 용도에 제공된 것을 말합니다. 따라서 주택임대차보호법이 공부상 용도에 불구하고 사실상 주거용으로 사용되면 적용대상으로 하듯이 사실상 사업장으로서 영리행위를 위한 장소로 제공되고 있으면 적용대상이 됩니다. -다만, 지역별로 구분하여 규정된 보증금을 초과하는 임대차는 적용대상이 아니며 결국, 법 취지에 의하면 지역별로 일정금액 이하인 보증금으로 영업용에 제공되는 건물에 입점한 영세상인의 임대차에 대해서 적용되는 것입니다. -법적용대상 임대료; 보증금+월차임(월차임을 연 12%(월1%)로 자본환원하여 보증금으로 환산) 서울시 2억4천만원, 수도권과밀억제권역 1억9천만원, 광역시 1억5천만원, 기타지역 1억4천만원 이하의 환산보증금에 해당하는 영세상인의 임대차.   <A class=con_link target=_blank name="임대사업자 등록 어느쪽이 유리합니까?">임대사업자 등록 어느쪽이 유리합니까? </A> <TABLE> <TBODY> <TR> <TD style="PADDING-RIGHT: 5px; PADDING-LEFT: 5px; PADDING-BOTTOM: 10px; WORD-BREAK: break-all; LINE-HEIGHT: normal; PADDING-TOP: 10px" width=600> Q1.신축공사중인 아파트 인근 상가점포를 2곳을 분양 받은 직장인입니다. 월 임대료 수입을 각각 130만원,200만원 예상하고 있습니다. 은행융자 50%를 감안하면 실제 월 임대수입은 각각 70만원,110만원 정도될것 같습니다. 이런경우 임대사업등록을 본인명의로 하는것이 유리한가요? 아니면 부인 명의로 하는것이 유리한가요? (#참고사항: 본인-근로소득:4000만원, 의료보험비,국민연금,연말정산시 부양가족....제외,고려해서) Q2.6개월 1200만원 미만인 간이사업자는 부가가치세가 면세된다는 것과 임대사업자 등록을 하면 부가세 환급을 받는거와 같은 의미인가요? 제생각엔 임대사업자의 부가세 환급이란 매입세액에 대한 환급만을 의미하느것이 아닌지? 결론적으로 6개월 1200만원이상의 임대수입이 있는경우 부가세 면제는 안되지만 부가세 환급이 되는지 궁금합니다. Q3.임대수입금액이 실제 임대소득을 기준(은행융자금에 대한 이자 정산후 금액)으로 하는것인지 , 아니면 계약서상에 있는 월세금액으로 하는것인지 궁금합니다. </TD> <TD align=right></TD></TR></TBODY></TABLE> 1. 상가분양을 본인의 명의로 하여 분양을 받은 후, 본인 명의가 아닌 부인의 명의로 사업자등록증을 신청하게 되면 실무상 세무공무원들이 사업자등록증을 발급해 주지 않고 있는 것이 통상적입니다. 사업자등록증 발급신청시, 사업장에 대한 임대차계약서나 분양계약서를 제출하여야 분양계약서상의 실질 소유주와 그 분양받은 상가를 임대하여 사업을 영위하는 사업자간의 명의가 상이하다는 것이 확인이 되기 때문입 니다. 부득이 부인명의로 사업자등록증을 발급받기 위해서는 건물명의를 부인 명의로 증여를 하여야 할 것으로 판단됩니다. 2. 상가 2곳을 부동산임대를 하시려면, 일단 2 곳을 별도로 사업자등록증을 발급받아야 합니다. 각 상가별로 임대료 수입을 기준으로 하여 간이과세자 또는 일반과세자의 결정이 있게 되고 또한 간이과세자의 경우라면 소액부징수(6개월의 임대료 수입이 1,200만원 미만인 경우 부가세를 징수하지 아니함)가 적용될 수 있 습니다. 최초 분양받을 때 부담했던 부가가치세를 환급받기 위해서는 반드시 일반 과세자로 사업자등록증을 발급받으셔야 합니다. 간이과세자의 경우에는 원칙적으로 부가가치세의 환급이 적용되지 아니하며 세금계산서의 발행교부 능력 역시 없기 때문입니다. 3. 부동산임대사업자의 경우에는 월세와 간주임대료의 합계액이 통상 수입금액이 되는 것이며, 종합소득세 신고시에는 일반 사업상 제경비 지출액(이자비용, 식 대 등)을 차감한 금액을 소득금액으로 합니다.   <A class=con_link target=_blank name="토지에 대한 양도차익을 계산할 때, 철거한 건물은 필요경비로 인정하나?">토지에 대한 양도차익을 계산할 때, 철거한 건물은 필요경비로 인정하나?</A> 토지와 건물의 양도차익을 계산함에 있어 양도 및 취득가액을 기준시가로 결정하는 경우 양도가액에서 빼주는 필요경비는 취득당시의 기준시가와 지방세법상의 시가표준액의 10%를 합한 금액이 되는 것입니다. 그러나, 양도 및 취득가액을 실지거래가액으로 결정함에 있어 이용편의를 위하여 건물을 헐고 토지만을 양도하였을 경우에는 헐린 구 건물의 취득가액과 철거비용의 합계액에서 헐린 집에서 남게되는 자재 등의 처분가격을 차감한 금액은 필요경비에 포함됩니다.     <DIV align=center> <A class=con_link target=_blank name="토지거래 허가 대상">토지거래 허가 대상</A></DIV> <DIV align=center> 기준면적 크게 줄여</DIV>   이르면 8月 말부터 토지거래허가구역의 허가대상 기준 면적이 지금의 절반 또는 3분의 2수준으로 축소된다. 또 괸리지역 내에서 1만㎡ 미만의 기존 공장도 공장 터를 확장하면서 중ㆍ개축 규제를 완화하고 토지거래허가제를 강화하는 내용으로 국토계획 및 이용에 관한 법률 시행령과 시행규칙 개정안을 마련해 입법예고했다. 토지거래허가구역 내에서 허가제외대상 면적은 도시직역의 경우 주거지역은 180㎡ 이하에서 120㎡이하로, 상업지역은 200㎡ 이하에서 130㎡ 이하로 각각 축소된다.     <TABLE> <TBODY> <TR> <TD width=600 colSpan=3><A class=con_link target=_blank name="부동산을 취득할 때 내야 하는 세금">부동산을 취득할 때 내야 하는 세금</A></TD></TR> <TR> <TD width=600 colSpan=3> <HR align=center color=#82c4ff> 부동산을 취득하였을 때는 부동산 소재지 관할 시 ·군 ·구청에 다음의 세금을 신고 ·납부하셔야 합니다. <HR align=center color=#82c4ff> </TD></TR> <TR> <TD width=6>  </TD> <TD vAlign=top align=middle width=130> ○ 취 득 세 :</TD> <TD width=400> 부동산을 취득한 날로부터 3 0일 이내에 해당시 ·군 ·구청에 신고 ·납부하여야 하며,이 기간을 넘기면 세액의 2 0 %를 추가 부담해야 합니다.</TD></TR> <TR> <TD width=6>  </TD> <TD vAlign=top align=middle width=130> ○ 등 록 세 :</TD> <TD width=400> 취득한 부동산의 소유권 이전등기를 하기 전에 해당 시 ·군 ·구청에 납부하고,등기신청시에 등록세 '영수필확인서' 를 첨부하여 제출해야 합니다.</TD></TR> <TR> <TD width=6>  </TD> <TD vAlign=top align=middle width=130> ○ 농 어 촌     특 별 세 :</TD> <TD width=400> 취득세 납부시에는 취득세액의 10 %에 해당하는 농어촌특별세를 함께 납부해야 합니다.</TD></TR> <TR> <TD width=6>  </TD> <TD vAlign=top align=middle width=130> ○ 교 육 세 :</TD> <TD width=400> 등록세 납부시에는 등록세액의 20 %에 해당하는 교육세를 함께 납부해야 합니다.</TD></TR> <TR> <TD width=6>  </TD> <TD width=130>  </TD> <TD width=400>  </TD></TR> <TR> <TD width=6>  </TD> <TD align=middle width=551 colSpan=2></TD></TR> <TR> <TD width=600 colSpan=3> <HR align=center color=#82c4ff> 세금의 계산방법은 다음과 같습니다. <HR align=center color=#82c4ff> </TD></TR> <TR> <TD vAlign=top width=600 colSpan=3> <TABLE cellSpacing=2 cellPadding=2 bgColor=#82c4ff border=0> <TBODY> <TR> <TD align=middle width=106 bgColor=#e6f7ff rowSpan=2> 취득방법</TD> <TD align=middle width=330 bgColor=#e6f7ff colSpan=3> 지 방 세</TD> <TD align=middle width=140 bgColor=#e6f7ff rowSpan=2> 농어촌특별세</TD></TR> <TR> <TD align=middle width=106 bgColor=#e6f7ff> 등 록 세</TD> <TD align=middle width=106 bgColor=#e6f7ff> 취 득 세</TD> <TD align=middle width=106 bgColor=#e6f7ff> 교 육 세</TD></TR> <TR> <TD align=middle width=106 bgColor=#e6f7ff>  </TD> <TD align=middle width=106 bgColor=#e6f7ff> 취득가액의</TD> <TD align=middle width=106 bgColor=#e6f7ff> 취득가액의</TD> <TD align=middle width=106 bgColor=#e6f7ff> 등록세액의</TD> <TD align=middle width=106 bgColor=#e6f7ff> 취득세액의</TD></TR> <TR> <TD align=middle width=106 bgColor=white> 매매 신축 상속 증여 교환</TD> <TD align=middle width=106 bgColor=white> 3% 0.8% 0.8% 1.5% 3%</TD> <TD align=middle width=106 bgColor=white> 2% 2% 2% 2% 2%</TD> <TD align=middle width=106 bgColor=white> 20% 20% 20% 20% 20%</TD> <TD align=middle width=106 bgColor=white> 10% 10% 10% 10% 10%</TD></TR></TBODY></TABLE></TD></TR> <TR> <TD width=6>  </TD> <TD vAlign=top width=130> ○ 취득가액 :</TD> <TD width=400> 취득자가 신고한 가액으로 하되,신고를 하지 아니하거나 신고한 금액이 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액으로 계산합니다.</TD></TR> <TR> <TD width=6>  </TD> <TD vAlign=top width=130> ○ 시가표준액:</TD> <TD width=400>  </TD></TR> <TR> <TD width=6>  </TD> <TD vAlign=top width=130>  - 토지：</TD> <TD width=400> 개별공시지가에 그 지방자치단체의 장이 결정 ·고시한 과세표준액 적용비율을 곱하여 산정한 가액을 말합니다.</TD></TR> <TR> <TD width=6>  </TD> <TD width=130>  </TD> <TD width=400> [ 참고] 2001년도 과세표준액 적용비율 :100% <HR align=left width=300 color=#999999> </TD></TR> <TR> <TD width=6>  </TD> <TD vAlign=top width=130>  - 건물：</TD> <TD width=400> 당해 지방자치단체의 장이 결정한 매년 1월 1일 현재의 가액 을 말합니다.</TD></TR> <TR> <TD width=600 colSpan=3> <HR align=center color=#82c4ff> 부동산을 상속 또는 증여받는 경우에는 상속세 또는 증여세가 별도로 부과됩니다. <HR align=center color=#82c4ff> </TD></TR></TBODY></TABLE> 출처 : 매일경제 2004.7.3   <A class=con_link target=_blank name="부동산 거래 신고제란?">부동산 거래 신고제란?</A> 앞으로는 투기지역 또는 과열지구내에서 집을 사기로 한 취득자는 매매계약을 맺은 즉시 주소지 시·군·구에 신고해야 과태료를 물지 않게 된다. 신고내용은 정부 전산망을 통해 국세청 및 등기소에 제공돼 실거래가로 세금을 부과하는 데 쓰인다. 지금은 집을 산 뒤 등기절차를 마치고 세법에 따라 등록·취득세를 내는 것으로 주택매매에 따른 법적 절차를 마무리해 왔다. 이러다 보니 중개업소가 개입된 이중계약서가 공공연히 작성돼 탈세에 활용되는 등 정확한 과세가 어려운 문제점이 발생했다. 앞으로는 각 지자체에서 거래가격과 인적사항 등의 신고내용을 검토한 뒤 취득·등록세 과세자료로 쓰고 관계기관에 양도소득세, 상속·증여세 과세자료로도 활용할 방침이다. 정부는 주택관련 법령 개정을 추진해 이를 반영하고 신고를 늦추거나 거짓으로 신고한 경우에는 과태료를 물리기로 했다. 김진표 부총리는 이와 관련, “신고제가 실시되면 투기지역 부동산 실거래의 과세 시점이 당초 예정됐던 내년 하반기에서 연내로 앞당겨지는 셈”이라고 말했다. 정부는 위헌시비를 피하기 위해 주택거래허가제 대신 이 ‘묘안’을 짜냈다고 밝혔으나 실제 도입되면 다른 방법으로 교묘히 법망을 피할 가능성도 배제할 수 없다. 투기혐의자에 대해서는 계좌추적도 허용키로 했다. 올 정기국회에서 소득세법 개정안에 금융실명거래법에 대한 특례규정을 신설해 금융자산을 일괄적으로 조회하는 수순을 밟기로 했다. 다주택 보유자에 대한 과세강화와 투기거래자 색출을 위해 각 가구별로 주택 보유현황을 담은 데이터베이스도 연내 구축된다. 재경부 정병태 국민생활국장은 “11월에 가격이 급등한 아파트의 기준시가를 재고시하는 등 가격 급등지역은 기준시가를 수시로 조정할 것”이라며 “국세청 조사인력이 투입돼 지난해 2월과 올 6월중 서울 강남 등 투기지역의 분양권전매자, 투기혐의자에 대한 세무조사에 들어가게 될 것”이라고 말했다. 조사 행위는 ▲자금주 모집후 아파트 매점·매석 ▲가족·친인척 명의를 이용한 아파트 분양권 매집 ▲분양권 전매 ▲금융기관의 탈법적인 부동산 취득자금 대출 행위 등이다. 그래도 집값이 잡히지 않으면 투기지역내에서 실거래가가 6억원이 넘는 고가주택에 대해서는 취득세와 등록세를 중과하는 방안도 검토된다. 현재는 신고가액 또는 시가표준액을 기준으로 부과하고 있다. 고가주택의 초과 양도 차익을 양도세로 흡수하는 방안도 살피기로 했다. ‘시장동향을 본후’란 전제가 붙어 있어 실제 적용 여부는 불투명하다.     <A class=con_link target=_blank name=미등기양도>미등기양도</A> 부동산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 경우를 미등기 양도라고 합니다. 세법상 이러한 부동산 미등기 양도에 대해서 다음과 같은 제재를 하고 있습니다. 1. 양도소득세 비과세 및 감면 혜택을 받지 못합니다. 2. 장기보유특별공제를 받지 못합니다. 3. 양도소득기본공제를 받지 못합니다. 4. 60%의 고세율을 적용받게 됩니다. 또한, 미등기 양도를 하는 경우 양도일이 속하는 연도의 다음 연도 6월 1일부터 10년 이내에는 언제든지 양도소득세를 부과할 수 있게 됩니다. 따라서, 위 기간 내에 등기에 양도자 또는 취득자에 대하여 양도소득세 조사를 하거나 기타의 사유로 미등기 양도사실이 밝혀지면 무거운 세금을 부담 하게 되므로 미등기 전매는 하지 않는 것이 바람직할 것으로 보입니다.     <A class=con_link target=_blank name="부동산용어 정의">부동산용어 정의 </A> 아파트: 주택건설촉진법에 근거해 건설하고 분양, 분양대금이 건축공정률 50%기준으로 2회이상 나누어 납부, 사후관리도 공동주택관리령 규정에 따라야 함-한마디로 분양보증으로 회사부도나도 불입원금 보장받을 수 있죠. 주상복합과 오피스텔의 공통점: 분양방식 대금납부가 시행자 재량, 분양보증 대상아님으로 부도나면 안정장치 없음. 주상복합과 아파트의 공통점: 주거용으로 분류되니 내부 욕조 설치가 가능하고 세입자가 임대차보호법에 의거 법의 보호를 받죠. 임대사업할 수 있고, 임대 사업자로 등록하면 세제감면해택도 있죠. 그러나 오피스텔은 주거겸용이니 욕조설치 할 수 없고, 확정일자 받아도 보증금 우선 변제가 안되고 여러채 사서 임대업해도 세제 감면 혜택이 거의 없죠. 그러니 투자목적 보다는 임대수익을 얻기 위한 목적이 강하죠 주거용요피스텔: 말그대로 주거를 목적으로 하는 경우라면 주택으로 간주될 수 있다는 것입니다. 국세청은 일단 주민등록상 전.출입이 되었거나 미성년 자녀와 함께 거주하거나 내부 구조와 전기.수도.가스료 내역과 오피스텔 소유자의 은행계좌.의료보험기록 등을 고려해서 주거용인지를 결정하게 될 것입니다. 주거와 업무를 섞어 사용하는 경우엔 주거부문이 50%를 초과할 경우 주택으로 간주된다는게 국세청의 기본 입장입니다. 다만, 최근에 분양된 주거용 오피스텔(일명 아파텔)은 주택으로 분류되겠지요. 따라서 이런 경우의 오피스텔은 주택으로 분류되고 1가구 2주택에 해당될 수 있으며 양도세 감면혜택이 없는 것으로 보아야 합니다. 다가구주택: 1개의 주택에 여러 가구가 거주하도록 지어진 주택을 말합니다. 단독주택으로 분류되니 구분소유나 분양 불가죠. 연면적은 660㎡이하 , 3층 이하 이어야 함(1층을 주차장으로 건축하면 4층까지) 2내지 19세대 이하의 범위 내에서 거주할 수 있습니다. 연립주택:주택건설촉진법에 의하면 동당 건축 연면적이 660㎡를 초과하는 4층이하의 공동주택   <A class=con_link target=_blank name="부동산 재테크">부동산 재테크</A> 소위 부동산에서 얻을 수 있는 수익은 크게 두가지로 나뉩니다. 임대수익과 시세차익이죠. 임대수익은 안정적으로 매달 수익이 발생하지만 투자한 금액에 비해 발생되는 수익이 좀 적을 수도 있는 단점이 있습니다. 요즘 은행에 1억원을 저축했다면 이율이 높은 곳을 기준으로 해도 년 7%의 수익정도만을 기대할수 있으므로 많은 분들이 부동산 임대사업쪽으로 눈을 돌리고 있는 실정입니다. 만약 1억원의 주택이나 아파트를 소유하시고 월세를 놓으실 경우 은행이자가 한달에 40만원에 채 미치지 못한 반면 아파트 월세는 그 이상인 경우가 거의 대부분입니다.(지역에 따라 차이가 나겠지만.......) 또한 지난 몇년간의 아파트 매매가 상승률로 짐작해 보건데 아파트 임대사업을 몇년동안 하시다가 당해 아파트를 매매하신 경우 시세차익으로도 솔찮은 재미를 보실 수 있었습니다. 시세차익만을 생각하고 부동산 투자를 하시려 하신다면 경매, 재건축 아파트, 아파트 분양권등이 가장 대표적인 투자 수단이었습니다. 자금의 여유가 있으시다면 개발 예정부지 인근의 땅을 매입하셨다가 파는 것도 괜찮은 방법이겠습니다. 하지만 위에서 열거한 것들 중 경매의 경우는 현재 진행된 경매의 낙찰가가 너무 높게 형성됨으로써 오히려 손해를 보실 수도 있고 재건축아파트나 분양권 등은 투기과열지구 지정등으로 인해 시장상황이 많이 위축된 형편입니다. 질문자께서 부동산에 투자하고 싶으시다면 개인적으로는 임대수익과 시세차익등도 생각할수 있는 아파트 임대사업을 추천하고 싶군요 현재 거주하고 계시는 지역이 어딘지는 알 수 없지만 대단지 아파트의 소형평수는 중소도시의 경우 1억원정도면 매입이 가능합니다. 자금이 모자란다면 제 1 금융권의 부동산 담보대출을 이용하시는 것도 괜찮을 듯 합니다. 하지만 아파트를 선택하시기에 앞서 근처 상황등을 고려해서 역세권인지, 수요가 풍부한지등을 미리 꼼꼼히 따져보셔야겠습니다.   <A class=con_link target=_blank name=프리미엄>프리미엄</A> 주로 아파트나 빌라 등의 고급주택에 붙는 일종의 '웃돈'을 말합니다. 원래 분양가는 평당 1,000만원인데 그 물건의 수요가 늘어나 구매자가 많을 경우 분양가외에 일정액의 웃돈을 얹어주는 것을 '프리미엄'이라고 합니다. 이것이 부동산 투기의 주범이죠. 인기있는 아파트의 분양권을 받으면 보통 1,000만원~1,500만원의 프리미엄이 그 자리에서 붙는다는 설(?)도 있습니다. 강남의 경우에는 재건축대상 아파트에도 프리미엄이 높게 붙어있다는 뉴스도 있을 정도로 '프리미엄'은 부동산투자(혹은 투기)로 얻는 소득이라고도 할 수 있습니다.     <A class=con_link target=_blank name="나홀로 등기">나홀로 등기</A> 나홀로 등기할 경우 필요한 절차는 등록세,취득세,수입인지,대법원 수입증지,채권구입액,검인계약서 검인방법 및 시가표준액 산출방법,검인방법등의 자료가 필요하며 인터넷상으로도 서비스를 실시하는곳도 증가하고 있습니다. 예를 들면 등기닷컴 사이트가 대표적이며 본인이 직접등기(이전 및 설정등기)할 경우 약80만원 이상 절약 될것으로 예상합니다. 그리고 다음은 부동산뱅크 (www.neonet.co.kr)사이트에 나와 있는 사례를 첨부하오니 참조하세요. 주공 임대아파트등기 이렇게했다!! 파주 금촌 주공임대아파트 임대기간 5년이끝나서 동생이 분양권사서 입주 하였고 등기는 제가직접하였는데 어려운건 없는데 힘든곳이 한군데 있어서 그과정을 지금부터 일기로 써서 알려드릴려고하니 도움이 되었으면합니다. 7월29일 등록세 취득세 고지서를 파주시청 세무과에서발부받았는데 고지서에 과세시가표준이 빠져있길래 다시계산해달라하여 받고 오후에 농협에다 납부했다. 8월26일 주택은행 금촌지점에 가서 국민주택기금1600만원 융자신청한게 있어서 자서하러 왔다고 하니까 담당자가 근저당설정비17만원을 입금해야 된다고하길래 근저당설정비 먼저받고 자서하는데가 어디있냐고하니까 담당자가 법무사직원과 통화하길래 바꿔달라고하여 설정비는나중에 낼테니 자서부터하겠다고하였다. ***7월29일날 취 등록세 내고서 8월26일날 은행에가서 자서했는데 그공백 이많이 생긴것은 주택공사에서 융자관계가 주택은행으로 넘어가지않았 기때문에 길어졌다*** 8월28일 주택은행 금촌지점에가서 소유권이전 협조요청서를 해달라고 대부계 계장한테 말하니까 계장이 팀장한테가서 이야기했는데 팀장은 그런거 해준적이없다고 하면서 그런양식 있으면 가져와보라고 해서 예전에 우리 아파트 등기할려고 받아둔것 복사해놓은양식 갖다가 보여주니까 이건 담당자가임의로 해준거지 주택은행규정에는 못해주게 되어있다고 하면서 내부규정을 가져와서 보여주면서 안된다고 했다. 그래서 부동산을 취득해서 등기하는건 개인의권리인데 은행에서 개인의권리를 막아도되냐고하면서 지점장한테 직접만나서 이야기하겠다고 하고 지점장실로 들어갈려고 하니까 그분이 먼저 들어가서 한참있다가 나오더니 원래는 못해주게되었는데 해주겠다고 하면서 1600만원에대한 보증인2명 세우라고하였다 왜 보증인을 2명씩이나 세워야 되냐고하니까 IMF 이후로는 1명당1000만원 밖에 보증이안된다고 하고 보증인자격은 재산세내는 사람이나 직장인 이면 연봉1200만원이상 이면 해당된다고하였다. 8월30일 오후2시에 동생과 함께 주택은행(금촌)에가서 보증인양식 작성하고 왔다 ***대부분 보증서달라하면 꺼리는데 이보증은 빛보증이 아니고 은행앞으로 근저당설정이 등기부상에 기재될때까지만 보증서기 때문에 길어야 한달정도되고 크게문제될건 없다 *** 9월2일 주택은행 금촌지점에가서 융자금대환 확정명세서(전에는소유권이전 협조요청서 라고하였음)를받았음. 9월3일 대한주택공사 서울지사(강남구논현동)에가서 대환확정명세서 주고 연대보증서.각서쓰고 인감증명서1.재산세완납증명서1.제출하고 등기부등본은 없어서 금요일날 갖다 주기로함 (여기에 주는 서류는 연대보증인 것임) 0연대보증인자격은 재산세3만원이상내는사람이면 됨 9월9일 주택공사 서울지사에 가서 법인등기부초본.법인인감증명서.보존 등기 필증.위임장.받아왔음 다음에올때 아파트소유자 인감증명서.위임장. 인감도장.가져오라함. 9월9일 오후에 주택은행(금촌)에가서 위임장.근저당설정계약서.법인등기부 등본.법인인감증명.받아옴 9월9일 파주시청 세무과에서 근저당설정등기용 등록세 고지서받았음. 9월9일 파주등기소에 가서 국민주택채권계산해달라고 하고 근저당설정. 채권도 계산해달라 하였음. 9월11일 파주시청에가서 토지대장 개인지분 나온것으로 다시떼었고 부동산검인계 가서분양계약서에 검인해 달라고하니까 위임장받아오라고 함. 9월11일 주택은행가서 소유권이전등기 채권및 설정등기채권 사왔음. 9월11일 파주등기소에 가서 등기접수 서류검토해 달라고하니 계약서에 검인도장 다시받아오라하고 신청서는3부씩 해오라함. 9월12일 파주시청에 위임장갖고가서 분양계약서와분양권매매권리의무승계 계약서에검인도장받음 9월12일 금촌2동사무소에 소유자 주민등록초본1통 떼러감 9월13일 파주등기소에 소유권이전등기 서류와 근저당설정등기서류 접수함. 분양계약서3부. 위임장(주택공사에서받은것)3부.아파트분양권 매매계약서2부. 인감증명서1부.집합건물소유권보존등기신청서1부 소유권이전등기신청서3부.토지대장(대지권나온걸로)1부.개별공시 지가확인서1부.주민등록초본1부.법인등기부초본1부.법인인감증명 1부.건축물대장1부.등기권리자위임장(소유권이전용)1부.채권매입 필증.등록세.취득세영수증. . 근저당설정등기신청서2부.근저당권설정계약서1부.은행법인등기부 등본1부.은행법인인감증명1부.위임장(주택은행에서받은것)2부. 등기권리자위임장(근저당설정용)1부.주민등록초본1.채권매입필증. 9월18일 등기권리증찾고 등기부등본떼어서 주택은행에갖다주었음************공정거래위원회 에서 임차인이 임대인에게 임대차등기 절차에 협력할것을 청구할수없도록 규정한것은 불공정약관 조항이라고 시정권고했습니다 **************** ****이렇게해서 법무사에서 계산한 차액을 비교하니 4800만원짜리 아파트 은행융자1600만원인데 21만원절약했슴다 분양가에 따라서 대출 설정금액에 따라서 더많은 비용절감 효과 있슴니다..**************** 이속에 모든 과정과 절차가 들어 있으니 목적하신바대로 소기의 목적을 이루시기 바랍니다. 답변참고 >> 부동산뱅크(www.neonet.co.kr) 커뮤니티 사이트     <A class=con_link target=_blank name="아파트 분양시 필요서류">아파트 분양시 필요서류</A> 아파트 분양시 우선 자기가 청약 1순위 인지 아닌지를 확인해야 합니다. 가장 간단한 방법은 청약통장 가입은행에 가셔서 물어보면 가장 간단 합니다. 참고로 국민은행 부동산 싸이트에서 청약 1순위 요건을 참고하세 요. 그리고 해당순위가 되면 청약접수일에 청약통장과 도장, 주민등록증 가지고 청약접수 은행에 가셔서 청약하시면 됩니다. 그리고 청약한 아파트 가 당첨되면 추가서류(주민등록등본, 인감증명)를 준비하시면 되고요. * 청약 1순위 -순위 청약예금에 가입하여 2년이 경과한 분 -청약부금에 가입하여 2년이 경과되고 매월 정해진 날에 저축한 납입인정 금액이 지역별 청약예금(전용면적 85㎡이하) 예치금액 이상인 분 -청약저축에 가입하여 1순위자격을 취득한 분으로서 납입인정금액이 지역 별 청약예금 예치금액 이상인 분이 최초 입주자 모집공고일 전일까지 해당 청약예금으로 전환한 분 * 2순위 - 청약예금에 가입하여 6개월이 경과한 분 - 청약부금에 가입하여 6개월이 경과되고 매월 정해진 날에저축한 납입인정 금액이 지역별 청약예금(전용면적 85㎡이하) 예치금액 이상인 분 - 청약저축에 가입하여 2순위자격을 취득한 분으로서 납입인정금액이 지역별 청약예금 예치금액 이상인 분이 최초 입주자모집공고일 전일까지 해당 청약예금으로 전환한 분 *3순위 - 제1순위 및 제2순위에 해당되지 아니하는 분     <A class=con_link target=_blank name="분양권을 매입하려고 하는데">분양권을 매입하려고 하는데 </A> 어느 부동산가이드에서 분양권매입시 유의사항을 퍼왔습니다 1. 최소 5천만원 이상의 현금을 준비하고 있어야 한다 투기방지를 위해 수도권의 경우 아파트를 분양받은 후 2회이상 중도금을 낸 경우만 분양권을 팔 수 있기 때문에 여유있는 현금확보가 필요하다. (지방은 계약이후 언제든지 가능) 즉, 총 분양대금의 40 ~ 50%를 당장 동원할 수 있는 능력이 있어야 한다. 2. 입주가 6개월 정도 남은 아파트를 골라라 입주시기가 3∼4개월 앞으로 다가오면 가격이 가파르게 상승할 가능성이 크다. 입주시기가 1년이상 여유가 있으면 금융부담과 부도우려가 크다. IMF 특수상황으로 인하여 분양직후의 가격상승현상이 없어지면서 입주할 때까지 가격이 그대로 유지되어, 급매물이 쏟아지기 시작하는 입주 3개월전이 가장 바닥세이다. 3. 발전가능성이 있는 지역의 분양권을 골라라 서울2기 지하철 6,7,8호선이 개통되는 지역이나 향후 도로망이 개설되는 등 지역경제가 활성화할 지역의 분양권을 매입하는 것이 좋다. 수도권에서는 용인, 수지, 죽전, 구성, 김포, 사우, 장기, 중무, 고양, 탄현, 안양, 인덕원등을 눈여겨 보라. 4. 싼게 비지떡이다 매매가가 분양가보다 싸다고 좋은 것은 아니다. 지나치게 싼 분양권은 주변에 혐오시설이나 위험시설, 우범지역 등이 있어서 인기가 없기 때문은 아닌지 확인할 필요가 있다. 5. 인지도가 높은 아파트가 환금성이 높다 지명도 있는 업체는 부도염려가 적고 대단지일수록 생활편익시설을 고루 갖추고 있어 되팔 때 유리하다. 결국 재벌계 대기업의 브랜드 인지도가 높고 안전하다. 현대건설, 대우, 삼성물산, 동아건설, 대림산업, 현대산업개발, LG건설순으로 99년도 시공능력 평가를 받았음을 참조하자. 6. 단지규모가 500가구 이상은 되어야 한다. 단지규모가 작으면 관리비부담이 많고, 진입로가 좁으며 주차공간도 부족해 단지동합평가에서 낮게 평가된다. 또한 중산층이 선호하는 중대형 평형단지가 가격 상승 전망이 밝다.   <A class=con_link target=_blank name="다세대.다가구 차이점">다세대.다가구 차이점</A> <TABLE style="PADDING-RIGHT: 5px; PADDING-LEFT: 5px; BORDER-COLLAPSE: collapse" cellSpacing=0 borderColorDark=white cellPadding=0 width=614 borderColorLight=black> <TBODY> <TR> <TD style="BORDER-RIGHT: white 2px solid; BORDER-TOP: white 2px solid; BORDER-LEFT: white 2px solid; BORDER-BOTTOM: white 2px solid" width=75 bgColor=#f0f0f0 height=37> 구분</TD> <TD style="BORDER-RIGHT: white 2px solid; BORDER-TOP: white 2px solid; BORDER-LEFT: white 2px solid; BORDER-BOTTOM: white 2px solid" width=147 bgColor=#f0f0f0 height=37> 다세대주택(공동)</TD> <TD style="BORDER-RIGHT: white 2px solid; BORDER-TOP: white 2px solid; BORDER-LEFT: white 2px solid; BORDER-BOTTOM: white 2px solid" width=202 bgColor=#f0f0f0 height=37> 다가구주택(단독)</TD> <TD style="BORDER-RIGHT: white 2px solid; BORDER-TOP: white 2px solid; BORDER-LEFT: white 2px solid; BORDER-BOTTOM: white 2px solid" width=180 bgColor=#f0f0f0 height=37> 다중주택(단독)</TD></TR> <TR> <TD style="BORDER-RIGHT: white 2px solid; BORDER-TOP: white 2px solid; BORDER-LEFT: white 2px solid; BORDER-BOTTOM: white 2px solid" width=75 bgColor=#f0f0f0 height=85>  법상정의</TD> <TD style="BORDER-RIGHT: white 2px solid; BORDER-TOP: white 2px solid; BORDER-LEFT: white 2px solid; BORDER-BOTTOM: white 2px solid" width=147 bgColor=#f0f0f0 height=85> 연면적 660㎡이하 4층이하 2세대 이상</TD> <TD style="BORDER-RIGHT: white 2px solid; BORDER-TOP: white 2px solid; BORDER-LEFT: white 2px solid; BORDER-BOTTOM: white 2px solid" width=202 bgColor=#f0f0f0 height=85> 연면적 660㎡이하, 4층이하인 단독주택으로 출입문을 별도로 설치하는등 2가구이상이 독립된 생활을 할수 있도록 건축된 주택</TD> <TD style="BORDER-RIGHT: white 2px solid; BORDER-TOP: white 2px solid; BORDER-LEFT: white 2px solid; BORDER-BOTTOM: white 2px solid" width=180 bgColor=#f0f0f0 height=85> 학생 또는 직장인등의 다수인이 장기간 거주할수있는 구조의 주택</TD></TR> <TR> <TD style="BORDER-RIGHT: white 2px solid; BORDER-TOP: white 2px solid; BORDER-LEFT: white 2px solid; BORDER-BOTTOM: white 2px solid" width=75 bgColor=#f0f0f0 height=75>  구분기준</TD> <TD style="BORDER-RIGHT: white 2px solid; BORDER-TOP: white 2px solid; BORDER-LEFT: white 2px solid; BORDER-BOTTOM: white 2px solid" width=147 bgColor=#f0f0f0 height=75> ＊각세대가 하나의 건축물 안에서 각 독립된 주거생활 영위 ＊구분소유/분양가능</TD> <TD style="BORDER-RIGHT: white 2px solid; BORDER-TOP: white 2px solid; BORDER-LEFT: white 2px solid; BORDER-BOTTOM: white 2px solid" width=202 bgColor=#f0f0f0 height=75> ＊가구별로 별도의 방,부엌,화장실구비(출입구등 일부 공유가능)＊구분소유 및 분양 불가</TD> <TD style="BORDER-RIGHT: white 2px solid; BORDER-TOP: white 2px solid; BORDER-LEFT: white 2px solid; BORDER-BOTTOM: white 2px solid" width=180 bgColor=#f0f0f0 height=75> ＊각 주거구획별로 독립공간 확보하되 주거생활일부를 공동영위 ＊구분소유 및 분양 불가</TD></TR> <TR> <TD style="BORDER-RIGHT: white 2px solid; BORDER-TOP: white 2px solid; BORDER-LEFT: white 2px solid; BORDER-BOTTOM: white 2px solid" width=75 bgColor=#f0f0f0 height=45>  규모</TD> <TD style="BORDER-RIGHT: white 2px solid; BORDER-TOP: white 2px solid; BORDER-LEFT: white 2px solid; BORDER-BOTTOM: white 2px solid" width=147 bgColor=#f0f0f0 height=45> 200평(660㎡)이하 4층이하</TD> <TD style="BORDER-RIGHT: white 2px solid; BORDER-TOP: white 2px solid; BORDER-LEFT: white 2px solid; BORDER-BOTTOM: white 2px solid" width=202 bgColor=#f0f0f0 height=45> 660㎡이하 3층 이하(1층은 주차장으로 건설시 4층이하)</TD> <TD style="BORDER-RIGHT: white 2px solid; BORDER-TOP: white 2px solid; BORDER-LEFT: white 2px solid; BORDER-BOTTOM: white 2px solid" width=180 bgColor=#f0f0f0 height=45> 330㎡(100평)이하 3층 이하</TD></TR> <TR> <TD style="BORDER-RIGHT: white 2px solid; BORDER-TOP: white 2px solid; BORDER-LEFT: white 2px solid; BORDER-BOTTOM: white 2px solid" width=75 bgColor=#f0f0f0 height=46>  주거  구획당  면적</TD> <TD style="BORDER-RIGHT: white 2px solid; BORDER-TOP: white 2px solid; BORDER-LEFT: white 2px solid; BORDER-BOTTOM: white 2px solid" width=147 bgColor=#f0f0f0 height=46> 2-19세대 20㎡이상</TD> <TD style="BORDER-RIGHT: white 2px solid; BORDER-TOP: white 2px solid; BORDER-LEFT: white 2px solid; BORDER-BOTTOM: white 2px solid" width=202 bgColor=#f0f0f0 height=46> 2-19가구</TD> <TD style="BORDER-RIGHT: white 2px solid; BORDER-TOP: white 2px solid; BORDER-LEFT: white 2px solid; BORDER-BOTTOM: white 2px solid" width=180 bgColor=#f0f0f0 height=46> 20구획이하 12-33㎡이하</TD></TR> <TR> <TD style="BORDER-RIGHT: white 2px solid; BORDER-TOP: white 2px solid; BORDER-LEFT: white 2px solid; BORDER-BOTTOM: white 2px solid" width=75 bgColor=#f0f0f0 height=104>  부대시설</TD> <TD style="BORDER-RIGHT: white 2px solid; BORDER-TOP: white 2px solid; BORDER-LEFT: white 2px solid; BORDER-BOTTOM: white 2px solid" width=147 bgColor=#f0f0f0 height=104> ＊세대별 방, 부엌, 화장실,현관 동시 확보 ＊세대별 전용상수도 설비,설치 ＊난방시설은 세대별로설치</TD> <TD style="BORDER-RIGHT: white 2px solid; BORDER-TOP: white 2px solid; BORDER-LEFT: white 2px solid; BORDER-BOTTOM: white 2px solid" width=202 bgColor=#f0f0f0 height=104> ＊가구별로 방, 부엌, 화장실, 출입구 구비 ＊지하실 가구는 지상에 화장실 설치 유도 ＊난방시설은 가구별 설치</TD> <TD style="BORDER-RIGHT: white 2px solid; BORDER-TOP: white 2px solid; BORDER-LEFT: white 2px solid; BORDER-BOTTOM: white 2px solid" width=180 bgColor=#f0f0f0 height=104> ＊층별 남녀구분 화장실 설치 ＊공동샤워실 설치 ＊주거구획별 전용 상수도 설치 ＊개별취사, 난방의 경우 가스배출기 설치(연탄 사용시</TD></TR></TBODY></TABLE> 참고 : 코리아 부동산     <A class=con_link target=_blank name="공동주택의 분양대상자">공동주택의 분양대상자</A> 공동주택의 분양대상자는 각 시·도의 조례 및 시행규칙으로 정하고 있다. 아래의 내용은 서울시의 조례 및 시행규칙에서 정한 것으로, 대부분 이와 유사한 기준을 갖고 있어 인용합니다. 그러나 각목에서는 각 시·도(특히, 부산)에 따라 나름의 기준을 제시하고 있으므로, 필히 각 시·도의 조례를 살펴봐야 합니다. ( 공동주택의 분양대상자) 분양신청자 중 관리처분계획 기준일 현재 아래의사항 중 한 가지 이상에 해당하는 자이어야 합니다. ① 분양신청자가 소유하고 있는 종전가액 중 권리가액이 당해 사업시행구역의 분양예정대지 및 건축시설 중 분양용 최소규모 공동주택 1세대의 추산액(지분대지가격을 포함한 공동주택가격을 말한다) 이상인 자. 이 경우 점유연고권이 인정되어 당해 점유자에게 불하되었거나 불하예정인 국·공유지 면적에 해당하는 가격은 권리가액에 포함합니다. ② 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적(앞의 사항 중 하단에서 규정한 국·공유지 면적을 포함한다) 중 취득한 토지면적을 제외한 잔여소유 토지 면적이 90㎡ 이상인 자. 다만, 구역지정고시일 이전에 분할된 1필지 토지로서 그 면적이 20㎡ 이상 토지(다만, 지목이 도로이며 도로로 이용되고 있는 경우는 제외한다)의 소유자는 사업시행고시일 후부터 공사완료공고일 기간 동안 분양신청자를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 경우에 한하여 분양대상자로 합니다. 이 경우 주택소유여부에 관하여 필요한 사항은 주택공급에관한규칙 제6조제 3항의 규정을 준용하며, 분양받을 권리를 양도받은 자의 경우에는 권리양수일(부동산 등기부상 접수일자)부터 공사완료공고일 기간 동안 양도받은 자를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니하여야 합니다. ※ 앞에서 언급한 세대원이라 함은 세대주 및 세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함 합니다. 종전의 건축물 중 주택(사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)을 소유한 자. 다만, 그 주택이 다음에 해당하는 경우에는 공동주택의 분양대상자가 될 수 없습니다. ⅰ) 하나의 대지(지적법에 의하여 각 필지로 구획된 토지)범위에 속하는 토지가 수필지이거나 그 대지범위 안에 수개의 건축물이 있는 경우로서 구역지정고시일(당해 토지 등에 대하여 주택재개발구역 및 그 면적을 최초로 결정고시한 날)후에 그 토지의 일부를 취득(수필지 중 1필지 이상을 필지단위로 취득하였거나 필지의 일부를 공유지분으로 취득한 것을 모두 포함)하였거나, 그 건축물의 일부를 취득(수동의 건축물 중 1동 이상을 취득하였거나 1동의 건축물 일부를 공유지분으로 취득한 것을 모두 포함)한 경우 ⅱ) 하나의 건축물이 하나의 대지범위에 속하는 토지를 점유하고 있는 경우로서 구역지정고시일 후에 그 건축물과 토지를 분리하여 취득하거나, 그 건축물 또는 토지의 일부를 취득한 경우 ⅲ) 신발생무허가 건축물의 경우 ④ 다음 중 하나 이상에 해당하는 경우에는 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 봅니다. 수인의 분양신청자가 하나의 세대(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다)인 경우 하나의 주택을 수인이 소유하고 있는 경우 수인의 명의로 등재된 토지 등의 소유자가 함께 분양신청한 경우 앞의 4.-③의 각 사항에 의하여 분양대상에서 제외된 자로서 구역지정고시일 이전의 권리유형 및 규모를 기준으로 함으로써 그 권리가 앞의 ①, ②,③ 중 하나인 분양대상에 합당하여 당해 토지 등의 소유자 수인이 함께 분양신청한 경우 ⑤ 앞의 내용중 중 취득의 범위는 공동주택(그 지분의 토지를 포함한다)을 취득하는 경우와 구역지정고시일 이전에 이미 일부 취득된 소유권을 규모나 유형의 변동 없이 단순이전되는 경우를 제외하며, 토지 또는 건축물의 취득일은 부동산 등기부상의 접수일자를 기준으로 합니다.       <A class=con_link target=_blank name="토지소유와 건물소유가 다른 경우에 대한 문의">토지소유와 건물소유가 다른 경우에 대한 문의 </A>   저는 의정부 가능동에 사는 사람입니다. 저희 동네는 현재 이수건설에서 아파트를 신축하려고 합니다. 그러나 이것은 재개발이 아니라 이수건설에서 토지 소유주에게 토지를 매입해 하는 것으로 의정부시의 승인을 받은 상태입니다. 문제는 이곳이 토지 소유주와 건물 소유주가 다르다는 것입니다. 의정부시의 애기로는 재개발이 아니기때문에 조합원들의 동의 없이도 땅 소유에 의해 아파트 건축이 가능하다고 합니다. 저희집은 건물에 대한 등기만 가지고 있는 상태입니다. 이수건설에서는 토지소유에 명의이전이 끝난 상태로 이번달까지 집을 내줄것을 요구하고 있습니다. 만약 우리가 이번달까지 집을 나가지 않으면 땅구입시 사용했던 은행 돈에 대한 이자를 낼 것을 요구한다고 등기를 보내왔습니다. 한달에 1000만원 정도의 이자를 물어야 한다는 것입니다. 그리고 건물 등기에 상관없이 무조건 저희와 비슷한 주택을 1500만원을 주고 나가라고 하고 있습니다. 참고로 이곳은 박정희 대통령 시절 수재민을 위해 육영수 여사와 미군이 지어준 집입니다. 그렇다면 건물을 소유하고 있는 사람들은 아무 법적 효력이 없는 것인지, 건설회사 말처럼 그들이 제시한 날짜에 우리가 나가지 않는 다면 이자액을 우리가 정말 물어야 하는지, 제가 할 수 있는 법적 대응은 전형 없는지 알고 싶습니다. 1500만원 가지고는 아시다시피 전세도 마련하기 힘든 상황이라 저는 계속 이곳에 있고자 합니다. 어떻게 해야하는지 알고 싶습니다. 건설회사의 횡포에 대응한 만한 방법은 없는지도 알고 싶습니다. 한가지 더 말씀드린다면 비슷한 상황에서 땅주인 상대로 건물소유자들이 낸 명도소송에서 건물소유자들이 졌다고 합니다.   지상권이 설정되어 있는것으로 보아야 할 것같은데요. 지상권은 견고한 건축물인경우 최단기간이 30년 입니다. 물론 지상권이 설정되어 있지 않을 경우에도 매수청구권은 있습니다. 건물의 등기를 할 경우 토기소유주의 동의가 있어야 하는데 등기가 되어 있다면 동의는 필한것으로 보아야 할것이라고 생각이 됩니다. 부동산매매시 새 소유자는 전소유자의 의무와 관리를 포괄 승계하므로 전 소유자가 한 동의는 새 소유주도 동의 한것으로 보아야 합니다. 재개발인 경우 조합원의 동의는 필요 요건입니다. 그러나 분양아파트 인경우는 필요 요건은 않입니다. 관활 관청에서 건축허가를 받았다고 해서 건축을 마음대로 건축하라고 하는 것은 아니고 단지 적법한 허가 신청을 허가하여 준것 뿐입니다. 관활 관청에서 허가를 이유로 건물을 인수를 할수는 없고요 서로 상의가 되지 않을 경우 법원으로 부터 판결을 받어야 할것입니다. 건물을 소유하고 있는 사람들은 아무 법적 효력이 없는 것인지, -법적 효력은 있습니다. 다만 법적으로 상대가 나오면 법원에 가서 별론을 하면서 법적 대응을 하는 것이 좋을듯 합니다. 건설회사 말처럼 그들이 제시한 날짜에 우리가 나가지 않는 다면 이자액을 우리가 정말 물어야 하는지 -아니고요 이자는 법원에서 폐소 판결이 있지전에는 납부할 의무는 없습니다. 1500만원 가지고는 아시다시피 전세도 마련하기 힘든 상황이라 저는 계속 이곳에 있고자 합니다. 어떻게 해야하는지 알고 싶습니다. -매수청구를 하면서 금액으로만 할수 있는 것이 아니므로 이주비명목으로 무이자 융자와 분양권을 달라고 하여도 될것 같은데요 한가지 더 말씀드린다면 비슷한 상황에서 땅주인 상대로 건물소유자들이 낸 명도소송에서 건물소유자들이 졌다고 합니다. -비슷한 상항이란 똑같다고 볼수는 없을 것입니다.비슷한 점도 있고 다른점도 있을 것입데 이경우는 제 생각입니다만 승소할 확률이 더 많을것 같네요. 판결도 같은 안건을 가지고 서로 반대의 판례가 있을수 있고 학설도 다수설과 소수설도 있을수 있으니 상대의 협박에 신경쓰지 말고 시간을 가지고 여러 가지를 알아보셨으면 합니다. 다음내용은 last49er 님이 비슷한 질문에 답한 경우인데 ( last49er 님 허락없이 무단복제하여 죄송합니다) 새로운 지주는 지금 현 건축주의 동의없이 임의로 자신의 토지위의 기존의 건축주를 변경할 수 없습니다. 즉 땅주인 마음데로 나가라 할 수 없다는 것입니다. 요지는 이렇습니다. 토지주와 건축주가 동일인이 아닌경우 건축을 할때는 건축주는 토지주에게 토지를 이용할 수있게끔 "대지사용승락" 이라는 것을 받습니다. 통상 대지사용승락서에 인감도장을 날인하고 인감증명을 첨부하여 관할관청에 제출을 합니다. 이경우 토지주는 대지사용승락하는 기간을 명시하고 별도 언급이 없는 경우 영구로 봅니다. 그렇기 때문에 지주가 부동산 매매들 통해 등기이전이 된다하여도 이 대지승락에 관한 내용은 다음지주에게 알려져야 합니다. 그리고 새로운 지주는 기존의 건축주에게 이러한 사항을 알리고 토지를 구입하여야합니다. 만약 새로운 토지주가 아무런 언지없이 나가라 한다면 기존의 건축주는 건축물에 대한 권리를 주장하시면 됩니다. 토지는 토지주의 것이고 건물은 건축주의 것이기 때문입니다. 각자 주인이 다른 부동산이라는 뜻입니다. 단....만약 건축물의 건축주가 이전의 토지주로 되어있고 이 토지주가 건축물까지 팔아버렸다면 문제는 다릅니다. 확인하시고 대처하시기 바랍니다. 물권편 지상권 제279조 (지상권의 내용) 지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리가 있다. 제280조 (존속기간을 약정한 지상권) ①계약으로 지상권의 존속기간을 정하는 경우에는 그 기간은 다음 연한보다 단축하지 못한다.(강행규정) 1. 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년 2. 전호 이외의 건물의 소유를 목적으로 하는 때에는 15년 3. 건물이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에는 5년 ②전항의 기간보다 단축한 기간을 정한 때에는 전항의 기간까지 연장한다. 제281조 (존속기간을 약정하지 아니한 지상권) ①계약으로 지상권의 존속기간을 정하지 아 니한 때에는 그 기간은 전조의 최단존속기간으로 한다. ②지상권설정당시에 공작물의 종류와 구조를 정하지 아니한 때에는 지상권은 전조제2호의 건물의 소유를 목적으로 한 것으로 본다. 제282조 (지상권의 양도, 임대) 지상권자는 타인에게 그 권리를 양도하거나 그 권리의 존속 기간내에서 그 토지를 임대할 수 있다. 제283조 (지상권자의 갱신청구권, 매수청구권) ①지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물 이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다. ②지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전항 의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다. 제284조 (갱신과 존속기간) 당사자가 계약을 갱신하는 경우에는 지상권의 존속기간은 갱신 한 날로부터 제280조의 최단존속기간보다 단축하지 못한다. 그러나 당사자는 이보다 장기의 기간을 정할 수 있다. 제285조 (수거의무, 매수청구권) ①지상권이 소멸한 때에는 지상권자는 건물 기타 공작물이 나 수목을 수거하여 토지를 원상에 회복하여야 한다. ②전항의 경우에 지상권설정자가 상당한 가액을 제공하여 그 공작물이나 수목의 매수를 청 구한 때에는 지상권자는 정당한 이유없이 이를 거절하지 못한다. 제286조 (지료증감청구권) 지료가 토지에 관한 조세 기타 부담의 증감이나 지가의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 그 증감을 청구할 수 있다. 제287조 (지상권소멸청구권) 지상권자가 2년이상의 지료를 지급하지 아니한 때에는 지상권 설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있다. 제288조 (지상권소멸청구와 저당권자에 대한 통지) 지상권이 저당권의 목적인 때 또는 그 토지에 있는 건물, 수목이 저당권의 목적이 된 때에는 전조의 청구는 저당권자에게 통지한 후 상당한 기간이 경과함으로써 그 효력이 생긴다. 제289조 (강행규정) 제280조 내지 제287조의 규정에 위반되는 계약으로 지상권자에게 불리 한 것은 그 효력이 없다. 제289조의2 (구분지상권) ①지하 또는 지상의 공간은 상하의 범위를 정하여 건물 기타 공작 물을 소유하기 위한 지상권의 목적으로 할 수 있다. 이 경우 설정행위로써 지상권의 행사를 위하여 토지의 사용을 제한할 수 있다. ②제1항의 규정에 의한 구분지상권은 제3자가 토지를 사용·수익할 권리를 가진 때에도 그 권리자 및 그 권리를 목적으로 하는 권리를 가진 자 전원의 승낙이 있으면 이를 설정할 수 있다. 이 경우 토지를 사용·수익할 권리를 가진 제3자는 그 지상권의 행사를 방해하여서는 아니된다. [본조신설 84·4·10] 제290조 (준용규정) ①제213조, 제214조, 제216조 내지 제244조의 규정은 지상권자간 또는 지상권자와 인지소유자간에 이를 준용한다. ②제280조 내지 제289조 및 제1항의 규정은 제289조의2의 규정에 의한 구분지상권에 관하여 이를 준용한다. [신설 84·4·10]   <A class=con_link target=_blank name="종합토지세와 면허세를 왜내야하나요?">종합토지세와 면허세를 왜내야하나요?</A> 종합토지세가 붙는 곳은 여러곳입니다.   그런데 님은 땅도 없는데 낸다고 하였으니, 토지쪽은 아닌것 같습니다.   질문자님의 주거가 자가인가요? 전세나 월세인가요?   아파트, 빌라, 연립등등 어느것이든지 자기 소유의 자가주택이라면은   각각에 배당된 일정한 토지가 있습니다.   예를 들자면은 20평형의 빌라에 사는데 자기소유의 빌라일경우 대개 6평에서 8평 정도   사이의 토지가 자기소유입니다.   그래서 이 토지에 대한 종합토지세가 나오게 됩니다.       <A class=con_link target=_blank name=법정지상권은>법정지상권은 </A> 1)건물에 전세권을 설정하였다가 토지만 매매 증여 상속등으로 토지의 소유자와 건물의 소유자가 달졌을때 전세권자는 토지에 대해 지상권이 성립하며(민법 305조) 2)저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한경우에는 토지소유자는 건물의 소유자에 대하여 지상권을 설정 한 것으로 본다(민법 366조). 이렇게 두가지경우에서만 성립하는 것이 법정지상권이므로,단순히 다른사람의 땅에 집을 짓고 사는 것은 임대차입니다.죄송한 말이지만 법정지상권이 맞는지 다시 한번 확인해 보시기 바라며. 지상권의 존속기간은 견고한 건물인경우 30년이 최단기간이며,이 기간내에서는 건물을 신축하거나 개조도 가능하고,증여 매매 상속도 가능 합니다. 참고로 지상권은 지상권설정계약을 하고 등기 하므로서 성립하지만,법정지상권은 법률의 규정에 의해 성립하므로 등기를 하지 않아도 성립합니다.   <A class=con_link target=_blank name="경매와 지상권과의 관계">경매와 지상권과의 관계</A> 지금 건물은 경매상태에 있고, 건물이 경매에 들어간 이후 건물주가 토지를 저당잡혀있습니다. 만약 제가 이건물을 낙찰받아 소유하게 되었는데, 건물주가 토지를 매도 하거나, 아니면 토지도 경매에 들어가 다른사람으로 명의가 변경되었을때, 이 건물에 대한 저의 소유권에 어떠한 변동이 일어나는지 알고 싶습니다. 즉, 토지소유자가 임의로 건물소유주 동의 없이 건물을 철거하거나, 폐쇄할 수 있는가 하는 것입니다. 상세한 답변 부탁드립니다. 네..토지 소유주와 건물 소유주가 다른경우 이군요.. 1번째..우리나라는 등기 권리가 양분되어 있어 각각의 부동산을 ..별개로 취급합니다.. 2번째..위의 경우 다소법적용의 차이는 이겠지만 질문 내용으로보아 ..지상권 성립요건인듯합니다.. 3번째..지상권의 기간은 각객체마다의 차이는 있겠지만 님의경우 ..30년으로 보아야 할것 같습니다.. 4번째..건물에 대한 저의 소유권에 어떠한 변동이 일어나는지 알고 싶습니다 ..건물소유권은 변동이 없습니다만 남의 토지위에 건물이므로 ..지료을 내어야만 합니다.. 5번째..토지소유자가 임의로 건물소유주 동의 없이 건물을 철거하거나, 폐쇄할 ..수 있는가 하는 것입니까???..아뇨 그럴수는 없습니다.. 6번째..결국은 님은 건물을 남의 토지위에 가지고있기때문에 약30년간 ..용익을 할수 있는 권리을 갖고 반대로 토지사용료을 양자 합의하여 ..지급 하여야 하며.합의가 안될때는 법원의 조정에 의한금액을 ..지불 하여야만 합니다..지료을 2년이상 납부하지 않을시 님의 권리는 ..사라지게 되는것임을 꼭 알아야 합니다.. 제공 : 예스이사공사 <A class=con_link href="http://www.yes2404.com/" target=_blank>http://www.yes2404.com </A>     <A class=con_link target=_blank name=점유권.유치권.용익물권>점유권.유치권.용익물권</A> 먼저 점유권이란 점유하는 사실자체만을 가지고 권리자로 인정해 주자는 뜻을 내포하고 있는데 이것은 등기가 필요없는 사실상태만을 말하는 것이고 토지의 소유자가 임차인에게 토지를 임대하여 주었을 경우 임대인(주인)은 간접점유자, 임차인은 직접점유자로 점유권을 행사할 수 있으며 제3자가 당해 토지에 위법행위를 하였을 경우나 할 경우, 방해제거청구권과 반환청구권 또는 방해예방청구권을 행사할 수 있는 것입니다. 유치권은 타인의 물건을 유치할 수 있는 권리로써 점유를 수반하는 것입니다. 예컨대 갑이 을에게 시계의 수리를 부탁하였고 을은 수리를 다 마쳤으나 갑의 수리비대금 채무불이행이 발생할 경우 을은 시계라는 물건에 유치권을 행사하여 대금채권을 회수할 때까지 점유를 할 수 있는 것입니다. 당연히 점유가 수반되는 권리이므로 등기가 필요치 않습니다. 지역권, 지상권, 전세권은 용익물권으로써 민법 물권법에 규정하고 있습니다. 용익물권이란 타인의 부동산을 사용수익할 수 있는 권리인데 제3자에게 대항하기 위해서는 등기를 하여야 합니다. 우리 민법은 부동산의 경우 공시의원칙 즉 등기를 하여야 대항력이 발생한다고 규정하지만 동산물권의 경우에는 점유라는 사실만으로 공시가 되므로 따로 등기할 필요가 없는 것이죠. 공시의 원칙과 함께 공신의 원칙은 부동산에서는 인정되지 않으며 부동산과는 달리 동산의 경우에는 선의취득이 인정이 되므로 점유만으로 공신의 원칙. 즉 진정한 권리자로 추정하는 것입니다. 특수지역권에는 용수지역권, 토지통행지역권이 있습니다. 대표적인 것들입니다. 지역권은 토지와 토지간의 이용을 위해 즉 수익을 받는 토지를 요역지라고 하고 수익을 주는 토지를 승역지라고 합니다. 요역지 소유자가 승역지(타인의 토지)를 이용할 경우 지역권을설정하고 그 취지를 등기하여야 대항력이 생기는데 승역지등기부에 지역권설정의 뜻과 요역지를 표시하므로하여 대항력을 갖춥니다. 이와는 달리 용수지역권과 토지통행지역권등은 상린관계라는 관습상에서 유래된 것으로써 상린관계의 취지상 등기하지 않아도 당사자간의 지료지급이 가능하므로 따로 등기가 필요없으며 생활에 필수적인 통행과 물의 사용을 규율하는 것이기 때문이기도 합니다. 독일민법과는 달리 우리민법은 인역권 즉 토지소유자와 다른 토지소유자간의 이익을 위한 토지간의 지역권(이를 인역권이라함)은 인정하지 않고 있습니다. 예를들어 토사를 췌취하기 위하여 타인의 토지에 지역권을 설정할 수는 있으나 도자기공이 도자기를 제조하기 위해 타인의 토지에 지역권을 설정할 수는 없으며 이러한 경우 인역권으로 취급이 되어 법적성질이 부정되는 것입니다.     <A class=con_link target=_blank name="지역권의 등기에 관해서">지역권의 등기에 관해서 </A> 1. 지역권은 승역지의 소유자가 등기의무자가 되고 요역지의 소유자가 등기권리자가되어 공동으로 신청한다. 지역권설정등기는 승역지를 관할 등기소에 신청하여야 하며,요역지의 표시는 소재,지번만을 기재한다. 2. 요역지의 지역권 등기 승역지와 요역지가 동일한 등기소의 관할인 때에는 승역지의 등기용지에 지역권설정등기를 한 등기관은 직권으로 요역지의 등기용지중 해당구 사항란(을구)에 지역권의 목적인 취지,승역지의 표시,지역권설정의 목적,범위를 직권으로 기재하여야 한다.(법제138조1항) 승역지와 요역지가 서로 다른 등기소의 관할인 때에는 승역지의 등기관은 지체없이 요역지 등기소에 승역지,요역지,지역권설정의 목적과 범위,신청서접수 년월일을 통지해야 하며, 이 통지를 받은 요역지등기소는 지체없이 요역지의 등기용지 중 해당구 사항란(을구)에 통지받은 사항을 기재하여야 한다.(법제138조2항.3항) 위와 같이 규정되어 있으므로 승역지를 관할 하는 등기소에만 신청해도 등기관이 요역지등기소에도 통지하여 기재하므로 권리변동이 있을 때 어느쪽의 등기부등본을 보더라도 지역권의 존재를 알 수 있습니다. <A class=con_link target=_blank name="경매를 하는데 선순위권자">경매를 하는데 선순위권자 </A> 우선 가등기담보법을 살펴보면. 第13條 (優先辨濟請求權) 擔保假登記가 經了된 不動産에 대하여 競賣등이 開始된 경우에 擔保假登記權利者는 다른 債權者보다 自己債權의 優先辨濟를 받을 權利가 있다. 이 경우 그 順位에 관하여는 그 擔保假登記權利를 抵當權으로 보고, 그 擔保假登記가 經了된 때에 그 抵當權의 設定登記가 행하여진 것으로 본다. 가등기담보법을 보면(우리나라에서 가등기는 거의 담보가등기입니다) 경매나 청산절차와 관련해서는 이를 하나의 저당권으로 의제하여 처리하고 있습니다. 민사집행법을 보면. 제91조 (인수주의와 잉여주의의 선택 등) ①압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나, 매각대금으로 그 부담을 변제하는 데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지못한다. ②매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다. ③지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 저당권ㆍ압류채권ㆍ가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다. ④제3항의 경우 외의 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다. ⑤매수인은 유치권자(留置權者)에게 그 유치권(留置權)으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다   <A class=con_link target=_blank name=지상권>지상권</A> 얼마전에 지상권만 가진 노후 폐농가를 구입했습니다. 같은 동네에 사시는분께 산것이라 별생각없이 사기로 했고, 등기도 마쳤습니다. 이후 식당을 해볼까하여 2,000여만원을 들여서 개축을 하였는데, 급히 돈이 필요하게 되어 되팔려고 하다 이것 저것 알아보게 되었습니다. 지난 수년동안 폐가이던 그집의 지상권자가 한번 바뀌었었고, 땅주인도 몇년전에 경매로 경락받은것으로 되어있더라구요, 그전 지상권자도 땅주인이 누구인지도 모를뿐아니라, 지료를 한푼도 낸적이 없었구, 만난적도 없다고 하더라구요, 사정이 이렇다보니 이집을 사려는 사람은 간혹 있는데, 막상 내용을 듣고 나면 망설이다 말고....땅주인을 만나서 땅까지 같이 사게 해달라고 하기도 하고.... 토지주인이 타지에 있지만 토지대장에 주소가 있어 찾아가 만나보려다가도, 혹시 땅주인이 터무니없는 땅매도 가격을 부른다던지, 지상권건물의 통보없는 개축을 트집잡아 지상권말소소송을 하지 않을까 두려워 어찌하지 못하고 있습니다. 물론 말소소송이 쉽지는 않겠지만 서로 골치아픈 일이라서.... 또 한가지 걱정스런것이 지상권건물의 개축전에 등기부등본에 없는 무허가 증축평수가 약간 있었는데다, 제가 개축을 하면서 복도를 늘려서 실제평수가 등기상보다 배로 늘었다는 것입니다. 참고로 여러가지 지상권관련 내용을 찾아보지만 이런경우에 딱 맞는 쉬운 설명이 없어서 전문가분들의 답변을 구합니다. 많은 답변부탁드립니다. 지상권의 존속기간은 철콘조.연와조등 견고한 건물은 30년, 그외 건물은 15년으로 되어 있습니다. 존속기간이내인지, 먼저 살펴보시고요. 그동안 토지소유권자가 경매를 통해 바뀌었다면, 경매 당시 말소되지 않는 지상권이 존재함을 알고 경락되었을 것입니다. 따라서 지상권소멸의 우려성은 없을 것 같습니다. 지상권자는 당연히 토지에 대한 사용.수익권이 보장되어 있으니, 건물을 개축하는 것은 별 문제는 없을 것으로 보입니다. 지상권자는 설정계약에서 정한 목적의 범위내에서 타인의 토지를 사용할 권리가 있습니다. 따라서 지상권자는 토지에 치유가 어려운 손해를 일으키는 변경을 가할 수 없고, 소유자는 토지사용을 방해하지 말아야 할 소극적 인용의무를 부담하는 상린관계에 있습니다. 지상권자는 토지를 점유할 권리 및 지상권에 기한 물권적 청구권도 갖습니다. 하지만, 불법건축물로 인하여 토지소유자에게 피해가 미치도록 해서는 안 될 것입니다. 만약, 행정관청에서 어떠한 불법건축물에 대한 행정처분 (과태료부과, 철거명령등)이 있다면, 이에 적극 대응하셔야 할 것입니다.   <A class=con_link target=_blank name="형성권 形成權">형성권 形成權 </A>[독] Gestaltungsrecht 이미 체결된 계약관계를 당사자 일방적 의사표시만으로 소멸하게 할 수 있는 해제권. 혼인외 출생자의 인지청구권 등과 같이 권리자의 일방적 의사표시에 의하여 일정한 권리 또는 법률관계의 발생, 변경, 소멸을 가져오게 하는 권리를 말한다. 권리를 그 작용에서 분류했을 경우의 일종으로서 지배권, 청구권에 대하는 개념이다. 형성권 가운데는 채권자취소권이나 혼인취소청구권과 같이 소송의 형식을 밟지 않고서는 행사할 수 없는 것(재판상의 형성권)도 있지만, 일반형성권 예컨대, 취소권, 해제권, 상계권, 환매권과 같이 상대방에 대한 의사표시로써 권리 관계를 변동케 하는 효력을 발생하게 하는 것도 있다.     <A class=con_link target=_blank name="근저당권과 저당권">근저당권과 저당권</A>은 많은 차이가 있습니다.. 담보물권은 유치권,질권,저당권,전세권(용익물권과 담보물권의 성질을 모두 가짐)이 있는데..각각의 고유한 특징이 있지만... 공통된 특징으로 담보물권은 피담보채권에 부종성,수반성,불가분성,물상대위성이 있습니다... 특히 저당권은 피담보채권이 성립,존속해야 저당권도 성립,존속하고 피담보채권이 소멸하면 저당권도 당연히 소멸하며 말소되지 아니한 저당권등기는 원인무효의 등기가 됩니다.이를 부종성이라 합니다. 부종성에서 저당권과 근저당권의 가장 큰 차이가 나타나는데..근저당권은 부종성이 완화된 저당권의 특수한 경우라고 생각하시면 됩니다. 저당권과 근저당권의 구체적인 차이는.. 1.저당권은 피담보채권이 저당권설정계약 당시 확정되어 있어야 하지만 근저당권은 피담보채무의 최고액만 결정되어 있으면 됩니다.. 즉,저당권은 이미 결정되어 있는 피담보채무액을 담보해주지만 근저당권은 피담보채무액의 최고액이 정해져 있을 뿐 확정 내지 결정된 피담보채무는 없습니다.따라서 최고액의 범위내에서 피담보채무액이 계속 증감변동,소멸,발생이 반복해서 행질 수 있습니다..이 최고액은 반드시 등기해야 합니다. 2.근저당권은 계속적 채권관계에서 많이 사용되는 담보물권입니다... 은행에서 부동산을 담보로 대출 받을때 근저당권을 설정하게 되면 최고액의 범위내에서 피담보채무액이 0이 되어도 후에 다시 채무가 발생하면 그때마다 저당권을 설정할 필요가 없기 때문에 많이 사용되는 담보물권입니다. 3.저당권은 하나의 채권을 담보하는 것이지만 근저당권은 여러개의 채권을(발생시기나 액수를 떠나) 담보하는 의미를 지니고 있습니다. 4.저당권은 확정되어 있는 채무액에 대하여 담보물이 모든 책임을 지지만 근저당권은 후에 채무액이 확정되면 당 담보물이 모든 책임을 지는 것이 아니라 최고액의 범위내에만 책임을 지게 됩니다.. 5.근저당권에서 채무액이 후에 확정되면 일반 저당권으로 변환이 되어 버립니다. 6.저당권과 근저당권은 피담보채무액의 범위에 있어서 차이가 있습니다. 일반 저당권의 경우는 원금,이자,위약금,채무불이행으로 인한 손해배상채권(이행기를 초과한 날로 1년분),저당권 실행비용을 담보합니다. 하지만 근저당권의 경우 피담보채무의 범위는 저당권과 동일하지만 근저당권실행비용은 포함되지 않고 채무불이해으로 인한 손해배상청구도 1년분에 한하지 않고 최고액의 범위내에서 모두 담보됩니다... 기타 다른 차이도 있겠지만..이 6가지가 가장 큰차이라 생각하시면 됩니다...     <A class=con_link target=_blank name="저당권설정 방법">저당권설정 방법 </A> 십년째 살고 있었던 집에 주인이 바뀌었습니다 3500만원 전세에 확정일자를 받아서 살고 있었습니다. 이번 주인이 바뀌면서 돈을 더 올려달라고 해서 저희들은 저당권설정을 하려고합니다. 필요한 서류와 방법, 드는 비용을 알려주시구요.. 주인이 어떤식으로 반응할지..또 설득방법좀 알려주세요. 기한이 다 되었습니다. 빠른답변드리면 감사하겠습니다. 전세권설정을 하시려나 보네요 일단 전세권설정계약서를 작성하셔야 합니다. (양식은 인터넷으로 검색을 요망) 필요한 서류는 집주인(전세권설정자) 1. 인감도장 2. 인감증명서(6개월이내) 3. 주민등록초본(3개월이내) - 등기부등본상 주소가 변경되었을 것을 생각해서 필요함 4. 등기권리증 세입자(전세권자) 1. 도장 2. 주민등록초본 비용은 등록세 교육세 84,000원 수입증지 8,000원이 필요하고요 신청서를 작성하시고 위 서류를 첨부하여 집주인과 같이 등기소에 가셔서 신청하시면 됩니다.   <A class=con_link target=_blank name="질권과 저당권의 차이는?">질권과 저당권의 차이는?</A> 그 대상면에서 질권은 동산질권, 권리질권 두가지가 있고 전자는 동산을 대상으로 하고, 후자는 권리를 대상으로 합니다. 저당권의 대상은 부동산에 관한 물권에 대하여 설정할 수 있고 부동산소유권에 대한 저당권, 전세권, 지상권 등에 대한 저당권이 있을 수 있습니다. 그 설정방법면에서 질권은 질물의 질권설정의 합의와 질물의 교부가 있어야 하고, 이를 채무자에게 점유하게 할 수 없습니다. (담보물건을 채무자가 계속 가지고 있게 하는 방법으로는 비전형담보로 양도담보 등이 있습니다.) 저당권은 부동산물권변동에 관한 성립요건주의에 따라서 물권적합의와 등기를 함으로써 저당권이 설정됩니다. 그 담보권실행측면에서 질권자는 채무의 이행기가 되도록 채무자가 이행하지 않을 경우에 원칙적으로 질물을 경매에 부쳐야 하고 자신이 그 질물을 가질 수는 없습니다.(이를 유질이라고 하며 이행기전 유질계약은 금지됩니다.) 다만 질물이 부패되거나 하는 등으로 보관이 곤란할 경우에 법원의 허가를 얻어서 이를 환가할 수 있고 그 환가한 돈을 보관하고 이후 이행기가 되어서도 채무자가 이행하지 않으면 양 당사자의 채권채무를 상계할 수 있습니다. 저당권의 실행방법은 물론 경매입니다. 질권은 채권자에게 물건을 맡기고 돈을 빌리고 그 돈을 기간내에 갚지 않으면 그 물건은 채권자소유가 되는 것이며,저당권은 물건을 맡기는 것은 같으나 바로 채권자가 소유권을 취득하는 것이 아니고 경매를 통해 채권을 회수하는 것이 차이의 핵심이며,현행민법은 부동산질권은 인정하지 않고 있으며 저당권의 대상은 부동산에 한하는 것이 원칙입니다. 우열관계는 질권이 우 하지만 부동산질권은 할 수가 없으므로 금액이 소액일 수 밖에 없습니다     <A class=con_link target=_blank name="저당권과 담보가등기의 차이는">저당권과 담보가등기의 차이는</A> 담보가등기 돈을 빌려줄 때 저당권을 설정하는 대신 채무자의 부동산을 사는 것처럼 매매계약을 맺거나 채무자의 부동산으로 대물변제를 받겠다는 계약을 하고 차후에 빚을 갚지 않으면 그 부동산의 소유권을 이전받기로 하는 일종의 담보계약을 했을 때 해두는 가등기로 담보가등기 또는 가등기담보라고도 하는데 경매에서는 저당권과 똑같은 권리로 취급한다. " 가등기담보 등에 관 한법률" 제12조 1항 『 경매에 관하여는 담보가등기권리를 저당권으로 본다.』 ※ 가등기 본등기를 하는데 필요한 형식적 요건이나 실질적 요건이 갖추어지지 않았을 경우 장차 본등기의 순위보전을 위하여 미리 해두는 등기를 말한다. 장차 본등기를 하면 그 대항력은 가등기를 한 시기까지 소급되므로 가등기 후 이루어진 제3자의 본등기보다 우선하게 된다. 저당권의 정의와 개념 저당권!! 이 용어는 일보의 용어에서 우래한 것이다. 채권자가 물건을 점유하지 아니하고 이를 채권과 담보로 하여 채무자가 변제를 하지 않는 때에는 그 물건에서 우선적으로 변제를 받을 권리. 질권과 같이 종정담보물권으로 금융을 얻을 수단으로 사용되는 것이나, 질권의 경우에는 채권자 가 목적물을 점유함으로 설정자가 이를 사용하지 못하며 저당권에서는 목적물을 설정자의 손에 남겨서 그 이용에 맡기고 만일의 경우에 비로소 그 효과를 발휘하는 점에서 질권과는 큰 차이가 있다. 이 때문에 공장 등과 같이 설정자가 그것에서 수익을 하여 변제에 충당하는 것 같은 물건을 담보로 하는 경우에 특히 중요한 작용을 하게 된다. 다만, 이와같은 목적물이 설정자의 손에 계속 남아있는 점에서 제삼자에게 그석에 대하여 정당권이 설정되어 있다는 것을 알리는 방법으로 등기 또는 등록과 같은 일정한 공시방법이 마련되어 있다. 민법에서는 부동산이 주이며 그밖에 지상권과 전세권이 저당권이 저당권의 목적이 될 수 있으나, 동산은 저당권의 목적이 되지 않는다. 그러나 그 후 경제의 발전과 함께 그 범위는 점차로 확대되어 재단저당, 동산저당이라는 특수한 저당권의 분야가 형성되기 이르렀다. 저당권은 저당권자와 저당권설정자와의 사이의 설정계약에 의하여 성립하지만 등기를 하지 않으면 제삼자에 대하여 저당권의 존재를 주장할 수 없다. 등기를 하면 저당권설정자가 그후 목적부동산을 제삼자에게 양도하여도 저당권을 실행할 수 있다. 또 저당권이 설정되어 있는 부동산에 대하여 지상권이나 임차권을 취득하여도 저당권에 대하여는 대항할 수 없다. 하나의 부동산에 둘 이상의 저당권을 설정함도 가능하다. 그런 경우에는 등기의 저후에 따라 순위가 정하여지고 후순위의 저당권은 선순위의 저당권자가 우선변제를 받은 수가 아니면 변제를 받을 수 없다. 저당권으로 담보된 채권의 액은 질권의 경우와 달라서 제한된다. 즉 원본과 이자는 등기되어 있으면 그대로 담보되나 채무부불이행으로 인한 손해배상은 원본의 이행기일을 경과한 후의 1년분에 한한다. 채무자가 변제기에 변제를 하지 않는 때에는 목적물에서 우선적으로 변제를 받게 되는 것이 저당권의 존질적인 효력이다. 그 방법은 경매의 절차에 의한는 것이 원칙이나, 저당물을 직접 채권자의 소유로하거나 다른 매각방법을 약정한 경우에는 후자의 경에 정산으로 할 때는 별론으로 하더라도, 전자의 경우에 채권장 불리한 것으로 무효인 경에는 가등기담보등에 관한 법률에 의하여 처리된다.   <A class=con_link target=_blank name="1순위 저당권 매입 방법">1순위 저당권 매입 방법</A> 1옛날 신문기사입니다.. 많은 부실 채권들이 싸돌아 다니고 은행들이 돈이 급했을때 좀 거래가 됐던거 같은데 요즘은 보기 어려울거 같네요. 2001년도 경제신문 기사입니다. ---------------------------------------------------------------------------- 은행에 담보로 들어갔다가 빚을 갚지 못해 경매위기 등에 처한 부동산(부동산 담보 부실채권) 거래가 새로운 부동산투자상품으로 떠오르고 있다. 저당권 거래는 개인이나 외국계 투자회사,제2금융권이 갖고 있는 ‘부동산 담보 부실채권’을 사서 채권을 확보한 뒤,이를 경매에 넘겨 수익을 얻는 투자기법.경매 예정 부동산의 낙찰가를 현재의 가치로 할인해 사고 파는 것을 말한다. 채권자가 부동산 담보 부실채권을 회수하기 위해서는 그동안 경·공매를 통하는 것이 가장 빠른 길이었다.그러나 경·공매를 통한 채권회수는 복잡한 절차를 거쳐야 하므로 시간이 오래 걸리는 단점이 있다. =어떻게 거래되나= 채권을 갖고 있는 기업이나 개인이 저당권을 내놓으면 투자자는 권리분석을 한 뒤 경매에 넘겼을 때의 예상 낙찰가를 따져보고 구입한다.대금을 내고 채권 양·수도계약을 하면 거래가 이뤄진다. 저당권을 산 사람은 채권을 회수하기 위해 해당 부동산을 경매로 넘긴다.경락이 확정돼 배당을 받으면 모든 투자가 끝난다. 거래되는 물건은 자산관리공사가 외국계 투자회사에 팔았던 물건이나개인이 갖고 있는 채권이 대부분이다. 상호신용금고 등의 채권도 거래된다.일반 금융기관이나 자산관리공사가 확보한 채권은 개인에게 직접 팔지 않는다. =매도자,채권확보 빠르다= 저당권을 파는 쪽에서는 고질적인 부실채권을 빨리 처분할 수 있는 것이 가장 큰 매력.기업이나 개인이 채권회수를 위해 경매를 신청할 경우 보통 준비에만 2∼3개월이 걸린다.대개는 경매가 시작되어도 유찰이 거듭돼 채권회수가 늦어진다. 채권을 현금으로 돌려받기 까지는 적어도 8∼9개월을 기다려야 한다. 반면 저당권 거래는 경매라는 복잡한 절차를 거치지 않고 곧 바로 수요자에게 넘어간다. 경매를 통해 채권을 회수할 때 까지 걸리는 시간을 벌 수 있다. 경매를 통한 방법보다 거의 1년 앞당겨 채권을 회수할 수 있다.경매를 거쳐 회수할 수있는 채권보다 다소 수익률이 낮은 것처럼 보이지만 회수 기간이 그만큼 앞당겨져 금융비용을 줄일 수 있다. =투자자,수익률 높다= 저당권 투자매력은 수익률이 높다는 것.채권을 빨리 회수할 목적으로 팔게 되므로 경매 낙찰가를 예상,할인가격으로 내놓기 때문이다.물건을 잘 고르면 연 20∼30%의 투자수익도 기대할 수 있다. 경기도 여주군 홍천면 문장리 문장 휴게소 투자 사례.투자자는 지난해 11월 경매 진행 중인 이 부동산의 채권을 2억1,000만원에 양도받은 뒤 경매를 통해 2억6,300만원을 건졌다. 이달말 쯤이면 경매가 종료된다.2억여원을 투자,4개월만에 4,000여만원을 번 셈이다. =주의 사항 해당= 부동산의 경매 낙찰 예정가를 정확히 꿰뚫는 것이 투자포인트.경매 낙찰가가 낮아지면 투자수익이 줄어든다.유찰이 계속되면 최고 낙찰가가 그만큼 낮아지기 때문이다. 전문중개 회사를 통하면 적절한 가격 뿐아니라 권리관계를 정확히 파악할 수 있다.     <A class=con_link target=_blank name="가압류가 되어 있는 토지에 후순위로 저당권을 설정 할수 있는지요">가압류가 되어 있는 토지에 후순위로 저당권을 설정 할수 있는지요</A> 1순위로 저당권이 설정 되어 있는 토지에 가압류가 되어 있는데 2순위로 저당권을 설정 할수 있느지요 그리고 설정이 가능 하다면 경매시 가압류자와 2순위 저당권자 와 의 관계에서 가압류자보다 2순위 저당권자가 우선 변제을 받을수 있는지요? 1. 저당권 설정 가능합니다. 2. 경매시 순위관계 동순위가 됩니다. 즉, 1순위 저당권자가 먼저 가져가고 난 나머지 금액에 대해 가압류자와 2순위 저당권자가 안분비례하여 가져가게 됩니다. 다음 판례를 참조하세요. 1.대법원 94마417 결정 【판결요지】 가. 부동산에 대하여 가압류등기가 먼저 되고 나서 근저당권설정등기가 마쳐진 경우에 그 근저당권등기는 가압류에 의한 처분금지의 효력 때문에 그 집행보전의 목적을 달성하는 데 필요한 범위 안에서 가압류채권자에 대한 관계에서만 상대적으로 무효이다. 나.‘가'항의 경우 가압류채권자와 근저당권자 및 근저당권설정등기 후 강제경매신청을 한 압류채권자 사이의 배당관계에 있어서, 근저당권자는 선순위 가압류채권자에 대하여는 우선변제권을 주장할 수 없으므로 1차로 채권액에 따른 안분비례에 의하여 평등배당을 받은 다음, 후순위 경매신청압류채권자에 대하여는 우선변제권이 인정되므로 경매신청압류채권자가 받을 배당액으로부터 자기의 채권액을 만족시킬 때까지 이를 흡수하여 배당받을 수 있다. 2. 대법원 86다카2570 【판결요지】 부동산에 대하여 가압류등기가 먼저 되고 나서 담보가등기가 마쳐진 경우에 그 담보가등기는 가압류에 의한 처분금지의 효력때문에 그 집행보전의 목적을 달성하는데 필요한 범위안에서 가압류채권자에 대한 관계에서만 상대적으로 무효라 할 것이고 따라서 담보가등기권자는 그 보다 선순위의 가압류채권자에 대항하여 우선변제를 받을 권리는 없으나 한편 가압류채권자도 우선변제 청구권을 가지는 것은 아니므로 가압류채권자 보다 후순위의 담보가등기권자라 하더라도 가등기담보등에관한법률 제16조 제1, 2항에 따라 법원의 최고에 의한 채권신고를 하면 가압류채권자와 채권액에 비례하여 평등하게 배당받을 수있다.       <TABLE> <TBODY> <TR> <TD> <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 width=550 border=0> <TBODY> <TR> <TD width=371 height=17><A class=con_link target=_blank name="부동산 계약전 유의사항">부동산 계약전 유의사항</A></TD> <TD width=175 height=17> <TABLE cellSpacing=1 cellPadding=0 width="100%" border=0> <TBODY> <TR> <TD vAlign=top align=right height=20></TD></TR></TBODY></TABLE></TD></TR> <TR> <TD width=4 bgColor=#96b16e height=3></TD> <TD bgColor=#d9e9bc colSpan=2 height=3></TD></TR> <TR> <TD width=4 bgColor=#98ae70 height=1></TD> <TD bgColor=#98ae70 colSpan=2 height=1></TD></TR></TBODY></TABLE></TD></TR> <TR> <TD> </TD></TR> <TR> <TD> <TABLE cellSpacing=1 cellPadding=0 width="100%" border=0> <TBODY> <TR> <TD width="3%" height=25> </TD> <TD width="97%" height=25>계약하고자 하는 물건에 대해 소유자의 이름과 목적물의 주소를 확인한 후</TD></TR> <TR> <TD width="3%"> </TD> <TD width="97%"> <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=3 width="100%" border=0> <TBODY> <TR> <TD vAlign=top width="1%">- </TD> <TD> 관할 등기소 : 토지, 건물 등기부등본 각 1통 발급</TD></TR> <TR> <TD vAlign=top width="1%"> -</TD> <TD> 구청 : 건축물관리대장과 토지대장, 토지이용 계획확인원 각 1통을 발급</TD></TR> <TR> <TD vAlign=top width="1%"></TD> <TD> <IMG height=10 src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Fwww.gzlife.co.kr%2Fframe%2Ficon_4.gif" width=21>권리관계(압류, 가압류, 근저당, 가등기, 가처분 등)확인 <IMG height=10 src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Fwww.gzlife.co.kr%2Fframe%2Ficon_4.gif" width=21>사실관계(무허가건물 여부, 과세완납 여부, 임대차, 물리적 하자여부 등)확인</TD></TR></TBODY></TABLE></TD></TR> <TR> <TD width="3%"> </TD> <TD width="97%"> </TD></TR></TBODY></TABLE></TD></TR> <TR> <TD> <TABLE cellSpacing=1 cellPadding=0 width="100%" border=0> <TBODY> <TR> <TD width="3%" height=25> </TD> <TD width="97%" height=25>등기부 등본 열람/확인 - (법원등기과 또는 등기소)</TD></TR> <TR> <TD width="3%"> </TD> <TD width="97%"> <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=3 width="100%" border=0> <TBODY> <TR> <TD vAlign=top width="1%"> -</TD> <TD> 매매 계약전 반드시 물건지 관할 등기소에서 등기부 등본을 떼어 소유자와 파는 사람이 동일인인지 확인합니다.</TD></TR> <TR> <TD vAlign=top width="1%"> -</TD> <TD> 또한 용도, 정확한 면적, 저당권이나 채권 설정 여부 등도 확인합니다.</TD></TR> <TR> <TD vAlign=top width="1%"></TD> <TD> ※ 주의 : 계약시 등기부 등본 발급날를 반드시 확인하십시오. 발급날짜와 계약 체결일 사이에 다른 물건이 설정될 수도 있습니다. </TD></TR></TBODY></TABLE></TD></TR> <TR> <TD width="3%"> </TD> <TD width="97%"> </TD></TR></TBODY></TABLE></TD></TR> <TR> <TD> <TABLE cellSpacing=1 cellPadding=0 width="100%" border=0> <TBODY> <TR> <TD width="3%" height=25> <IMG height=11 src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Fwww.gzlife.co.kr%2Fframe%2Ficon_1.gif" width=11></TD> <TD width="97%" height=25>토지대장, 가옥대장, 도시계획 확인원 등 공부열람</TD></TR> <TR> <TD width="3%"> </TD> <TD width="97%"> <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=3 width="100%" border=0> <TBODY> <TR> <TD vAlign=top width="1%"> -</TD> <TD> 단독주택 매매계약일 경우 토지대장, 건축물관리대장, 도시계획 확인원 등도 열람해야 합니다. </TD></TR> <TR> <TD vAlign=top width="1%"> -</TD> <TD> 단독주택 중에는 토지대장에 올라 있어도 가옥대장에 없는 무허가 건물이 있을 수 있습니다. </TD></TR> <TR> <TD vAlign=top width="1%"> -</TD> <TD> 또한 도시계획 확인원을 통해 주택이 철거 대상인지 아닌지, 토지나 주택이 도로선에 저촉되지 않는지도 확인해야 합니다. </TD></TR></TBODY></TABLE></TD></TR> <TR> <TD width="3%"> </TD> <TD width="97%"> </TD></TR></TBODY></TABLE></TD></TR> <TR> <TD> <TABLE cellSpacing=1 cellPadding=0 width="100%" border=0> <TBODY> <TR> <TD width="3%" height=25> <IMG height=11 src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Fwww.gzlife.co.kr%2Fframe%2Ficon_1.gif" width=11></TD> <TD width="97%" height=25>현장답사</TD></TR> <TR> <TD width="3%"> </TD> <TD width="97%"> <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=3 width="100%" border=0> <TBODY> <TR> <TD vAlign=top width="1%"> </TD> <TD> 매매 계약전 반드시 현장에 나가서 토지의 위치, 지목, 면적 및 인접 토지와의 경계, 용도, 방향, 도로접근 및 교통관계, 주변 환경상태 등을 살펴야 합니다. </TD></TR></TBODY></TABLE></TD></TR> <TR> <TD width="3%"> </TD> <TD width="97%"> </TD></TR></TBODY></TABLE></TD></TR> <TR> <TD> <TABLE cellSpacing=1 cellPadding=0 width="100%" border=0> <TBODY> <TR> <TD width="3%" height=25> <IMG height=11 src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Fwww.gzlife.co.kr%2Fframe%2Ficon_1.gif" width=11></TD> <TD width="97%" height=25>최종유의사항</TD></TR> <TR> <TD width="3%"> </TD> <TD width="97%"> <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=3 width="100%" border=0> <TBODY> <TR> <TD vAlign=top width="1%"> -</TD> <TD> 매도자 : 양도소득세 확인</TD></TR> <TR> <TD vAlign=top width="1%"> -</TD> <TD> 매수자 : 등록세와 취득세 확인 </TD></TR> <TR> <TD vAlign=top width="1%"> -</TD> <TD> 소유권의 제한이 되는 가등기, 예고등기, 근저당, 저당권, 압류, 가압류 등을 확인해야 합니다.</TD></TR> <TR> <TD vAlign=top width="1%"> -</TD> <TD> 소유권의 변동이 단기간 내에 빈번하게 일어나 심한 권리변동 관계가 복잡한 물건은 유의 해야합니다.</TD></TR> <TR> <TD vAlign=top width="1%"> -</TD> <TD> 소송으로 확정판결을 받은 물건을 매수할 때는 패소판결을 받은 사람을 찾아 사실 여부를 확인해야 합니다. </TD></TR></TBODY></TABLE></TD></TR></TBODY></TABLE></TD></TR></TBODY></TABLE>     <A class=con_link target=_blank name="부동산 계약시 유의사항">부동산 계약시 유의사항</A>    계약 당사자 확인 <TABLE> <TBODY> <TR> <TD> <TABLE cellSpacing=1 cellPadding=0 width="100%" border=0> <TBODY> <TR> <TD width="1%" height=25> </TD></TR> <TR> <TD width="1%"> </TD> <TD width="98%"> <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=3 width="100%" border=0> <TBODY> <TR> <TD vAlign=top width="1%"> -</TD> <TD> 계약은 등기부상의 소유자와 직접 맺어야 합니다.</TD></TR> <TR> <TD vAlign=top width="1%"> -</TD> <TD> 대리인과 계약할 때는 소유자의 인감이 찍힌 위임장, 인감증명서, 주민등록증을 확인해야 합니다. </TD></TR> <TR> <TD vAlign=top width="1%"> -</TD> <TD> 또한 소유자와 직접 계약시에도 소유자가 미성년자나 금치산자, 한정치산자가 아닌지를 확인 해야 합니다. </TD></TR> <TR> <TD vAlign=top width="1%" height=63> </TD> <TD height=63> <IMG height=7 src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Fwww.gzlife.co.kr%2Fframe%2Ficon_7.gif" width=11 align=absMiddle>본인이 나온 경우 - 주민등록증으로 대조확인 <IMG height=7 src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Fwww.gzlife.co.kr%2Fframe%2Ficon_7.gif" width=11 align=absMiddle>대리인이 나온 경우 - 주민등록증, 위임장, 인감증명서 확인 <IMG height=7 src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Fwww.gzlife.co.kr%2Fframe%2Ficon_7.gif" width=11 align=absMiddle>미성년자는 법정대리인의 동의서 확인</TD></TR> <TR> <TD vAlign=top width="1%" height=48> </TD> <TD height=48>* 위임장 명시 내용 : 부동산의 소재지, 계약의 목적, 본인이 계약에 대한 제반사항을 대리인   에게 위임한다는 취지, 본인 인감날인, 수임인의 주소, 성명, 주민등록번호, 연월일.</TD></TR></TBODY></TABLE></TD></TR> <TR> <TD width="1%"> </TD> <TD width="98%"> </TD></TR></TBODY></TABLE></TD></TR> <TR> <TD> <TABLE cellSpacing=1 cellPadding=0 width="100%" border=0> <TBODY> <TR> <TD width="3%" height=25> <IMG height=11 src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Fwww.gzlife.co.kr%2Fframe%2Ficon_1.gif" width=11></TD> <TD width="97%" height=25>공증된 중개업소를 이용해야 합니다 </TD></TR> <TR> <TD width="3%"> </TD> <TD width="97%"> <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=3 width="100%" border=0> <TBODY> <TR> <TD vAlign=top width="1%"> -</TD> <TD> 중개사고를 미연에 방지하기위해서 반드시 허가증과 업무보증서가 붙어 있는 중개업소를 이용해야 합니다.</TD></TR> <TR> <TD vAlign=top width="1%"> -</TD> <TD> 허가증의 허가번호와 대표자 성명 등은 구청에 전화로 확인하여 공증된 중개업소인지 확인 해야 합니다.</TD></TR> <TR> <TD vAlign=top width="1%"> -</TD> <TD> 또한 업무보증서의 보증기간이 지났는지 확인해야 합니다. ( 보증기간이 지난 업무보증서는 아무런 효력을 발휘할 수 없습니다</TD></TR></TBODY></TABLE></TD></TR> <TR> <TD width="3%"> </TD> <TD width="97%"> </TD></TR></TBODY></TABLE></TD></TR> <TR> <TD> <TABLE cellSpacing=1 cellPadding=0 width="100%" border=0> <TBODY> <TR> <TD width="3%" height=25> <IMG height=11 src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Fwww.gzlife.co.kr%2Fframe%2Ficon_1.gif" width=11></TD> <TD width="97%" height=25>반드시 확인되어야 할 계약서 내용</TD></TR> <TR> <TD width="3%"> </TD> <TD width="97%"> <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=3 width="100%" border=0> <TBODY> <TR> <TD vAlign=top width="1%"> -</TD> <TD> 등기부 등본상과 토지 대장상의 목적을 표시</TD></TR> <TR> <TD vAlign=top width="1%"> -</TD> <TD> 대금의 액수와 지불시기</TD></TR> <TR> <TD vAlign=top width="1%"> -</TD> <TD> 매수, 매도인의 성명, 주소, 주민등록번호</TD></TR> <TR> <TD vAlign=top width="1%"> -</TD> <TD> 부동산 명도 시기 </TD></TR> <TR> <TD vAlign=top width="1%"> -</TD> <TD> 부동산 소유권 이전 및 매매 물건이 멸실, 훼소 등 매도인의 책임사항 </TD></TR> <TR> <TD vAlign=top width="1%"> -</TD> <TD> 특약, 입회인 </TD></TR></TBODY></TABLE></TD></TR></TBODY></TABLE></TD></TR></TBODY></TABLE>   <A class=con_link target=_blank name="소유권 등기이전시 유의사항">소유권 등기이전시 유의사항</A> <TABLE> <TBODY> <TR> <TD> <TABLE cellSpacing=1 cellPadding=0 width="100%" border=0> <TBODY> <TR> <TD width="3%" height=25> <IMG height=11 src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Fwww.gzlife.co.kr%2Fframe%2Ficon_1.gif" width=11></TD> <TD width="97%" height=25>양도 사실 신고</TD></TR> <TR> <TD width="3%"> </TD> <TD width="97%"> <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=3 width="100%" border=0> <TBODY> <TR> <TD vAlign=top width="1%"> -</TD> <TD> 부동산 매도인은 거래 내용을 소유권 이전등기 신청일 전까지 자신의 납세지 거주지 관할 세무서에 먼저 신고해야 합니다. (세무서에서 신고확인서 발급)</TD></TR> <TR> <TD vAlign=top width="1%"> -</TD> <TD> 또한 매도인은 신고확인서를 매수인에게 전달해야 합니다. (신고확인서가 없으면 매수인은 등기 이전을 할 수 없습니다. </TD></TR></TBODY></TABLE></TD></TR> <TR> <TD width="3%"> </TD> <TD width="97%"> </TD></TR></TBODY></TABLE></TD></TR> <TR> <TD> <TABLE cellSpacing=1 cellPadding=0 width="100%" border=0> <TBODY> <TR> <TD width="3%" height=25> <IMG height=11 src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Fwww.gzlife.co.kr%2Fframe%2Ficon_1.gif" width=11></TD> <TD width="97%" height=25>등기이전 신청 필요서류</TD></TR> <TR> <TD width="3%"> </TD> <TD width="97%"> <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=3 width="100%" border=0> <TBODY> <TR> <TD vAlign=top width="1%"> -</TD> <TD> 매도인 : 검인계약서, 등기권리증, 매도용 인감증명서, 주민등록 등본</TD></TR> <TR> <TD vAlign=top width="1%"> </TD> <TD> 매수인 : 검인계약서, 주민등록등본, 등록세영수필확인서. 통지서, 국민주택채권매입필증,             토지대장, 건축물관리대장 </TD></TR></TBODY></TABLE></TD></TR> <TR> <TD width="3%"> </TD> <TD width="97%"> </TD></TR></TBODY></TABLE></TD></TR> <TR> <TD> <TABLE cellSpacing=1 cellPadding=0 width="100%" border=0> <TBODY> <TR> <TD width="3%" height=25> <IMG height=11 src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Fwww.gzlife.co.kr%2Fframe%2Ficon_1.gif" width=11></TD> <TD width="97%" height=25>양도인의 세금감면 혜택</TD></TR> <TR> <TD width="3%"> </TD> <TD width="97%"> <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=3 width="100%" border=0> <TBODY> <TR> <TD vAlign=top width="1%"> </TD> <TD> 양도대금 청산일이 속하는 달의 마지막 날부터 2개월 이내로 규정되는 예정신고기간안에 세금을 신고하고 납부하면 세금의 10%(2002.6.30일까지는 15%)의 감면 혜택을 받을 수 있습니다. </TD></TR></TBODY></TABLE></TD></TR></TBODY></TABLE></TD></TR></TBODY></TABLE>     <A class=con_link target=_blank name="임대차 계약전 유의사항">임대차 계약전 유의사항</A> <TABLE> <TBODY> <TR> <TD> <TABLE cellSpacing=1 cellPadding=0 width="100%" border=0> <TBODY> <TR> <TD width="3%" height=25> <IMG height=11 src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Fwww.gzlife.co.kr%2Fframe%2Ficon_1.gif" width=11></TD> <TD width="97%" height=25>등기부 등본 열람/확인 - (법원등기과 또는 등기소)</TD></TR> <TR> <TD width="3%"> </TD> <TD width="97%"> <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=3 width="100%" border=0> <TBODY> <TR> <TD vAlign=top width="1%"> <DIV align=right>-</DIV></TD> <TD>등기부 등본상의 소유자가 실제 소유자인지 계약체결 당사자인지 주민등록증을 통해 확인합니다. </TD></TR> <TR> <TD vAlign=top width="1%">-</TD> <TD>등기부 등본의 갑구에 기재되어 있는 가압류, 압류, 가등기, 경매, 예고등기 등 소유권에 영향을 줄 수 이는 내용을 확인합니다.</TD></TR> <TR> <TD vAlign=top width="1%">-</TD> <TD>등기부 등본의 을구에 기재되어 있는 근저당, 저당권, 전세권 등의 소유권 이외의 권리가 등기되어 있는지 여부를 확인합니다.</TD></TR></TBODY></TABLE></TD></TR> <TR> <TD width="3%"> </TD> <TD width="97%"> </TD></TR></TBODY></TABLE></TD></TR> <TR> <TD> <TABLE cellSpacing=1 cellPadding=0 width="100%" border=0> <TBODY> <TR> <TD width="3%" height=25> <IMG height=11 src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Fwww.gzlife.co.kr%2Fframe%2Ficon_1.gif" width=11></TD> <TD width="97%" height=25>등기부 등본상에 근저당 등의 권리가 등재되어 있는 경우</TD></TR> <TR> <TD width="3%"> </TD> <TD width="97%"> <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=3 width="100%" border=0> <TBODY> <TR> <TD vAlign=top width="1%"> <DIV align=right>-</DIV></TD> <TD>주택 가격에서 근저당 등의 금액을 공제하고 자신의 주택이 경매되는 경우를 대비하여 먼저 입주해 있는 전세 보증금 등을 공제하고도 본인의 전세보증금의 회수가 가능한지 확인합니다. 이미 등기부에 설정된 금액과 선순위 전세입주자의 전세 보증금, 본인의 전세보증금을 합한 금액이 세 들어 갈 집의 매매가격의 70-80%이상을 넘으면 위험하다고 판단됩니다. (가격대비 비율은 사정에 의해 달라질 수 있음) </TD></TR></TBODY></TABLE></TD></TR></TBODY></TABLE></TD></TR></TBODY></TABLE>     <A class=con_link target=_blank name="임대차 계약시 유의사항">임대차 계약시 유의사항</A> <TABLE> <TBODY> <TR> <TD> <TABLE cellSpacing=1 cellPadding=0 width="100%" border=0> <TBODY> <TR> <TD width="3%" height=25> <IMG height=11 src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Fwww.gzlife.co.kr%2Fframe%2Ficon_1.gif" width=11></TD> <TD width="97%" height=25>계약당사자 확인</TD></TR> <TR> <TD width="3%" height=128> </TD> <TD width="97%" height=128> <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=3 width="100%" border=0> <TBODY> <TR> <TD vAlign=top width="1%"> <DIV align=right>-</DIV></TD> <TD>계약 상대방은 실제 소유자가 아니라 등기부상 소유자여야 합니다. 등기부상의 소유주가 아니라 실제 거주하고 있는 진정한 소유자라 하더라도 등기부상 소유자의 위임장과 인감증명서를 첨부해야만 합니다. </TD></TR> <TR> <TD vAlign=top width="1%">-</TD> <TD>대리인이 출석한 경우 소유자의 대리권에 관한 위임장과 인감증명서를 확인하고 신분증을 통해 적정한 대리인인지를 확인해야 합니다.</TD></TR> <TR> <TD vAlign=top width="1%" height=52> </TD> <TD height=52>* 위임장 명시 내용 : 부동산의 소재지, 계약의 목적, 본인이 계약에 대한 제반사항을 대리인에게 위임한다는 취지, 본인 인감날인, 수임인의 주소, 성명, 주민등록번호, 연월일.</TD></TR></TBODY></TABLE></TD></TR> <TR> <TD width="3%"> </TD> <TD width="97%"> </TD></TR></TBODY></TABLE></TD></TR> <TR> <TD> <TABLE cellSpacing=1 cellPadding=0 width="100%" border=0> <TBODY> <TR> <TD width="3%" height=25> <IMG height=11 src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Fwww.gzlife.co.kr%2Fframe%2Ficon_1.gif" width=11></TD> <TD width="97%" height=25>계약서 작성시</TD></TR> <TR> <TD width="3%"> </TD> <TD width="97%"> <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=3 width="100%" border=0> <TBODY> <TR> <TD vAlign=top width="1%"> <DIV align=right>-</DIV></TD> <TD>계약서는 시중에서 판매되는 부동산 계약서를 이용합니다. </TD></TR> <TR> <TD vAlign=top width="1%"> <DIV align=right>-</DIV></TD> <TD>계약서 명시 내용은 다음과 같습니다. <DIV align=right> <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=2 width="98%" border=0> <TBODY> <TR> <TD vAlign=top width="1%">>></TD> <TD width="99%">부동산 표시란에 물건 소재지와 면적 </TD></TR> <TR> <TD vAlign=top width="1%">>></TD> <TD width="99%">계약 내용란에 계약금, 중도금, 잔금 및 기일</TD></TR> <TR> <TD vAlign=top width="1%">>></TD> <TD width="99%">인적 사항란에 임대인(매도인)과 임차인(매수인)의 기재사항을 명시하고 인장날인 - 계약조항 검토 후 특약사항에 명시할 내용은 다음과 같습니다. </TD></TR> <TR> <TD vAlign=top width="1%">>></TD> <TD width="99%">계약당시의 등기상 권리관계상태를 잔금지불시까지 유지하여 양도한다는 내용</TD></TR> <TR> <TD vAlign=top width="1%">>></TD> <TD width="99%">잔금지불과 동시에 등기이전에 관련된 일체의 서류를 교부한다는 내용 </TD></TR> <TR> <TD vAlign=top width="1%">>></TD> <TD width="99%">잔금일 기준 공과금과 세금을 정산한다는 내용 </TD></TR> <TR> <TD vAlign=top width="1%">>></TD> <TD width="99%">계약을 이행하지 않을 때는 손해배상을 한다는 내용</TD></TR> <TR> <TD vAlign=top width="1%">>></TD> <TD width="99%">각종 권리 제한 등에 말소 또는 인수에 대한 내용</TD></TR></TBODY></TABLE></DIV></TD></TR> <TR> <TD vAlign=top width="1%"> <DIV align=right>-</DIV></TD> <TD>영수증은 반드시 받아야 하며, 지급내역, 도장, 연월일 등기부등본상의 권리관계 변동사항을 명시해야 합니다</TD></TR></TBODY></TABLE></TD></TR></TBODY></TABLE></TD></TR></TBODY></TABLE>     <A class=con_link target=_blank name="임대차 계약후 유의사항">임대차 계약후 유의사항</A> <TABLE> <TBODY> <TR> <TD> <TABLE cellSpacing=1 cellPadding=0 width="100%" border=0> <TBODY> <TR> <TD width="3%" height=25> <IMG height=11 src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Fwww.gzlife.co.kr%2Fframe%2Ficon_1.gif" width=11></TD> <TD width="97%" height=25>등기부 등본확인 및 확정일자</TD></TR> <TR> <TD width="3%"> </TD> <TD width="97%"> <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=3 width="100%" border=0> <TBODY> <TR> <TD vAlign=top width="1%"> <DIV align=right>-</DIV></TD> <TD>계약 체결 후 중도금, 잔금 지급 전에 등본을 다시 확인하여 계약 후 중요한 권리 변동이 있는지 확인을 해야 합니다.</TD></TR> <TR> <TD vAlign=top width="1%">-</TD> <TD>주민등록등본 1통과 임대차 전 월세 계약서 원본을 관할 동사무소에 제출하여 확정일자 인을 받습니다.</TD></TR></TBODY></TABLE></TD></TR> <TR> <TD width="3%"> </TD> <TD width="97%"> </TD></TR></TBODY></TABLE></TD></TR> <TR> <TD> <TABLE cellSpacing=1 cellPadding=0 width="100%" border=0> <TBODY> <TR> <TD width="3%" height=25> <IMG height=11 src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Fwww.gzlife.co.kr%2Fframe%2Ficon_1.gif" width=11></TD> <TD width="97%" height=25>부동산 등기시 준비서류</TD></TR> <TR> <TD width="3%"> </TD> <TD width="97%"> <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=3 width="100%" border=0> <TBODY> <TR> <TD vAlign=top width="1%"> <DIV align=right>-</DIV></TD> <TD> <DIV align=left>매도인의 구비서류 <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=2 width="98%" border=0> <TBODY> <TR> <TD vAlign=top width="1%">>></TD> <TD width="99%">매도용 인감증명 1통, 주민등록 1통, 등기권리증, 인감도장</TD></TR></TBODY></TABLE></DIV></TD></TR> <TR> <TD vAlign=top width="1%"> <DIV align=right>-</DIV></TD> <TD> <DIV align=left>매수인의 구비서류 <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=2 width="98%" border=0> <TBODY> <TR> <TD vAlign=top width="1%">>></TD> <TD width="99%">주민등록등본 1통, 토지대장 1통, 건축물관리대장 1통, 공시지가 확인원 1통</TD></TR></TBODY></TABLE></DIV></TD></TR></TBODY></TABLE></TD></TR></TBODY></TABLE></TD></TR></TBODY></TABLE> <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 width="100%" border=0> <TBODY> <TR height=15> <TD style="PADDING-LEFT: 8px" width="100%">    </TD></TR></TBODY></TABLE>   <A class=con_link target=_blank name="아파트를 분양 받으려면 어떻게 해야 하나요?">아파트를 분양 받으려면 어떻게 해야 하나요?</A> <TABLE height=15> <TBODY> <TR> <TD></TD></TR></TBODY></TABLE> <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 width="100%" border=0> <TBODY> <TR> <TD width=25></TD> <TD colSpan=2>내 집을 마련하기 위해서는 다양한 방법이 있습니다. 즉 신규로 분양 받는 방법, 분양권을 매입하는 방법, 미분양 아파트를 구입하는 방법, 매매를 통해 구입하는 방법, 경매에 참가 하는 방법, 재개발ㆍ재건축 등이 있습니다. 이들 방법 중 가장 일반적인 방법이라고 할 수 있는 아파트 분양에 대해 살펴 보겠습니다. 아파트를 분양 받기 위해서는 청약통장에 가입해야 합니다. 청약통장은 주택청약저축,주택 청약부금, 청약예금의 세가지가 있습니다. (전금융기관을 통하여 청약예금, 청약부금, 청약저축 중 1계좌만 가입할 수 있습니다.) 통장별로 받을 수 있는 아파트 평형 및 종류, 가입자격, 납입금액과 방법, 저축기간, 청약자격 발생시기, 가입시 구비서류를 잘 체크 해야 합니다. 각 상품의 중요사항은 다음과 같습니다. </TD> <TD width=49></TD></TR></TBODY></TABLE> <TABLE height=15> <TBODY> <TR> <TD></TD></TR></TBODY></TABLE> <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 width="100%" border=0> <TBODY> <TR> <TD width=13></TD> <TD width=12> <IMG style="MARGIN-BOTTOM: 3px" src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Fwww.gzlife.co.kr%2Fframe%2Farrow_title_peach.gif" border=0></TD> <TD width=632>국민주택 청약순위</TD></TR></TBODY></TABLE> <TABLE height=5> <TBODY> <TR> <TD></TD></TR></TBODY></TABLE> <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 width="100%" border=0> <TBODY> <TR> <TD width=25> <TD> <TD width=608> <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 width="100%" border=0> <TBODY> <TR> <TD class=tbl_out_blue height=2></TD></TR> <TR> <TD height=1></TD></TR></TBODY></TABLE> <TABLE class=tbl style="PADDING-RIGHT: 4px; PADDING-LEFT: 4px; PADDING-BOTTOM: 0px; PADDING-TOP: 3px" borderColor=#c1cfd6 cellSpacing=0 cellPadding=0 width="100%" border=1 frame=void> <TBODY> <TR class=tbl_blue align=middle height=28> <TD noWrap width=65>구분</TD> <TD noWrap width="44%">청약저축</TD> <TD noWrap width="28%">주택청약부금</TD> <TD noWrap width="28%">주택청약예금</TD></TR> <TR style="PADDING-LEFT: 5px" align=left height=28> <TD class=tbl_gray noWrap align=right>분양아파트</TD> <TD>주공, 시영, 임대아파트 85m2 (25.7평) 이하</TD> <TD>전용면적 85m2 (25.7평) 이하</TD> <TD>민영아파트</TD></TR> <TR style="PADDING-LEFT: 5px" align=left height=28> <TD class=tbl_gray noWrap align=right rowSpan=3>가입대상</TD> <TD>무주택 세대주,1세대 1계좌 </TD> <TD rowSpan=3>만 20세 이상</TD> <TD rowSpan=3>만 20세 이상</TD></TR> <TR style="PADDING-LEFT: 5px" align=left height=28> <TD>만 20세 이상</TD></TR> <TR style="PADDING-LEFT: 5px" align=left height=28> <TD>60세 이상 또는 장애인인 직계존속을 부양하는 호주승계 예정자가 세대구성전원 무주택인 경우</TD></TR> <TR style="PADDING-LEFT: 5px" align=left height=28> <TD class=tbl_gray noWrap align=right>저축금액</TD> <TD>월 2만 ~ 10만원까지 매월5천원 단위로 예금</TD> <TD>월5만원이상 50만원 이내. 자유적립식 가능</TD> <TD>지역별 예치금액에 따라 청약</TD></TR> <TR style="PADDING-LEFT: 5px" align=left height=28> <TD class=tbl_gray noWrap align=right>납입방법</TD> <TD>매월 적립식</TD> <TD>매월 적립식</TD> <TD>정기예금식 목돈예치</TD></TR> <TR style="PADDING-LEFT: 5px" align=left height=28> <TD class=tbl_gray noWrap align=right>계약기간</TD> <TD>없음 (입주자로 선정된 날까지)</TD> <TD>2,3,4,5년</TD> <TD>1년 (계약기간 만료시 매1년 단위로 자동재예치)</TD></TR> <TR style="PADDING-LEFT: 5px" align=left height=28> <TD class=tbl_gray noWrap align=right>구비서류</TD> <TD>1. 본인 가입시    -주민등록등본1통    -무주택확약각서 : 은행비치    -60세이상 또는 장애인인 직계존속을 부     양하는 호주승계예정자 :       민영주택과 동일 2. 기타 제3자 가입시    -무주택 확약각서 대신 무주택 입증서류     제출    -예금 명의인이 단독세대주인 경우 :       호적등본 추가    -예금명의인과 배우자의 주민등록표 분     리된 경우 : 호적등본과 배우자의 주민       등록등본 및 무주택 입증서류 추가 </TD> <TD>주민등록등본</TD> <TD>주민등록등본</TD></TR> <TR style="PADDING-LEFT: 5px" align=left height=28> <TD class=tbl_gray noWrap align=right rowSpan=3>청약자격 발생시기</TD> <TD>1순위 : 청약저축 가입후 2년 경과, 연체없이 24 회 이상 납입</TD> <TD>1순위 : 지역별 예치금액    이상, 2년경과, 연체 없    이 24회 이상 납입 </TD> <TD>1순위 : 지역별, 평형별    예치금액 만큼 가입 후    2년 경과 </TD></TR> <TR style="PADDING-LEFT: 5px" align=left height=28> <TD>2순위 : 청약저축 가입후 6개월 경과, 연체없이 6회 이상 납입</TD> <TD>2순위 : 지역별 예치금액    이상, 6개월경과, 6회차    불입</TD> <TD>2순위 : 지역별, 평형별    예치금액 만큼 가입 후    6개월경과 </TD></TR> <TR style="PADDING-LEFT: 5px" align=left height=28> <TD>3순위 : 1,2순위 이외 모두 </TD> <TD>3순위 : 1,2순위 이외 모두 </TD> <TD>3순위 : 1,2순위 이외 모두</TD></TR></TBODY></TABLE></TD></TR></TBODY></TABLE>       <A class=con_link target=_blank>국민주택청약자격은</A> <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 width="100%" border=0> <TBODY> <TR height=15> <TD style="PADDING-LEFT: 8px" width="100%">청약자격</TD></TR></TBODY></TABLE> <TABLE height=15> <TBODY> <TR> <TD></TD></TR></TBODY></TABLE> <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 width="100%" border=0> <TBODY> <TR height=4> <TD width=13></TD> <TD width=9 background=decoration_gray.gif colSpan=2></TD> <TD width=613></TD> <TD width=9 background=decoration_gray.gif colSpan=2></TD> <TD width=13></TD></TR> <TR> <TD></TD> <TD width=4 bgColor=#dddbde></TD> <TD width=5></TD> <TD width=613> <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 width="100%" border=0> <TBODY> <TR> <TD width=10></TD> <TD width=576>청약저축에 가입한 후 일정정도의 기간이 지나면 국민주택을 청약할 수 있는 자격이 주어집니다</TD> <TD width=27></TD></TR></TBODY></TABLE></TD> <TD width=5></TD> <TD width=4 bgColor=#dddbde></TD> <TD></TD></TR> <TR height=4> <TD></TD> <TD background=decoration_gray.gif colSpan=2></TD> <TD></TD> <TD background=decoration_gray.gif colSpan=2></TD> <TD></TD></TR></TBODY></TABLE> <TABLE height=15> <TBODY> <TR> <TD></TD></TR></TBODY></TABLE> <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 width="100%" border=0> <TBODY> <TR> <TD width=13></TD> <TD width=12> <IMG style="MARGIN-BOTTOM: 3px" src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Fwww.gzlife.co.kr%2Fframe%2Farrow_title_peach.gif" border=0></TD> <TD width=632>국민주택 청약자격</TD></TR></TBODY></TABLE> <TABLE height=5> <TBODY> <TR> <TD></TD></TR></TBODY></TABLE> <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 width="100%" border=0> <TBODY> <TR> <TD width=25></TD> <TD colSpan=2>최초 입주자모집 공고일 현재 당해 주택건설지역(주택공급지역)에 거주하는 무주택 세대주로 입주시까지 무주택 세대주이어야 합니다. </TD> <TD width=49></TD></TR></TBODY></TABLE> <TABLE height=15> <TBODY> <TR> <TD></TD></TR></TBODY></TABLE> <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 width="100%" border=0> <TBODY> <TR> <TD width=13></TD> <TD width=12> <IMG style="MARGIN-BOTTOM: 3px" src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Fwww.gzlife.co.kr%2Fframe%2Farrow_title_peach.gif" border=0></TD> <TD width=632>국민주택 청약순위</TD></TR></TBODY></TABLE> <TABLE height=5> <TBODY> <TR> <TD></TD></TR></TBODY></TABLE> <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 width="100%" border=0> <TBODY> <TR> <TD width=25> <TD> <TD width=608> <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 width="100%" border=0> <TBODY> <TR> <TD class=tbl_out_blue height=2></TD></TR> <TR> <TD height=1></TD></TR></TBODY></TABLE> <TABLE class=tbl style="PADDING-RIGHT: 10px; PADDING-LEFT: 10px; PADDING-BOTTOM: 0px; PADDING-TOP: 3px" borderColor=#c1cfd6 cellSpacing=0 cellPadding=0 width="100%" border=1 frame=void> <TBODY> <TR class=tbl_blue align=middle height=28> <TD noWrap width="15%">청약순위</TD> <TD noWrap width="85%">순위별 요건</TD></TR> <TR align=middle height=28> <TD class=tbl_gray noWrap>1순위</TD> <TD noWrap align=left>청약저축 가입 후 2년이 경과한 분으로서 매월 약정 납입일에 월 납입금을 24회 이상 납입한 분</TD></TR> <TR align=middle height=28> <TD class=tbl_gray noWrap>2순위</TD> <TD noWrap align=left>청약저축 가입 후 6개월이 경과된 분으로서 매월 약정 납입일에 월 납입금을 6회 이상 납입한 분</TD></TR> <TR align=middle height=28> <TD class=tbl_gray noWrap>3순위</TD> <TD noWrap align=left>제1순위 제2순위에 해당되지 아니하는 분</TD></TR></TBODY></TABLE> <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 width="100%" border=0> <TBODY> <TR> <TD height=1></TD></TR> <TR> <TD class=tbl_out_blue height=1></TD></TR></TBODY></TABLE></TD> <TD width=24></TD></TR></TBODY></TABLE> <TABLE height=10> <TBODY> <TR> <TD></TD></TR></TBODY></TABLE> <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 width="100%" border=0> <TBODY> <TR> <TD width=13></TD> <TD width=12> <IMG style="MARGIN-BOTTOM: 3px" src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Fwww.gzlife.co.kr%2Fframe%2Farrow_title_peach.gif" border=0></TD> <TD width=632>당첨자선정 방법</TD></TR></TBODY></TABLE> <TABLE height=5> <TBODY> <TR> <TD></TD></TR></TBODY></TABLE> <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 width="100%" border=0> <TBODY> <TR> <TD width=25></TD> <TD colSpan=2>청약순위(1·2·3순위)에 따라 추첨의 방식으로 입주자를 선정하되 제1순위 및 제2순위 중 같은 순위 안에 경쟁이 있는 때에는 다음의 순차에 따라 선정하며, 수도권지역 공급주택의 경우 동일 순위 안에서는 당해 지역 거주자를 우선하여 선정합니다. </TD> <TD width=49></TD></TR></TBODY></TABLE> <TABLE height=5> <TBODY> <TR> <TD></TD></TR></TBODY></TABLE> <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 width="100%" border=0> <TBODY> <TR> <TD width=25></TD> <TD width=8> <IMG src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Fwww.gzlife.co.kr%2Fframe%2Farrow_graydot.gif"></TD> <TD colSpan=2>전용면적 40㎡이하 주택의 경우</TD> <TD width=49></TD></TR> <TR height=5> <TD colSpan=5></TD></TR> <TR> <TD colSpan=2></TD> <TD width=12></TD> <TD width=571>① 5년 이상의 기간 무주택세대주로서 납입회수가 많은 분 ② 3년 이상의 기간 무주택세대주로서 납입회수가 많은 분 ③ 납입회수가 많은 분 ④ 부양가족이 많은 분 ⑤ 당해 주택건설지역에 장기가 거주한 분 </TD> <TD></TD></TR></TBODY></TABLE> <TABLE height=5> <TBODY> <TR> <TD></TD></TR></TBODY></TABLE> <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 width="100%" border=0> <TBODY> <TR> <TD width=25></TD> <TD width=8> <IMG src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Fwww.gzlife.co.kr%2Fframe%2Farrow_graydot.gif"></TD> <TD colSpan=2>전용면적 40㎡초과 주택의 경우 </TD> <TD width=49></TD></TR> <TR height=5> <TD colSpan=5></TD></TR> <TR> <TD colSpan=2></TD> <TD width=12></TD> <TD width=571>① 5년 이상의 기간 무주택세대주로서 매월 약정납입 일에 월 납입금을 60회 이상 납입한 분 중     저축총액이 많은 분 ② 3년이상의 기간 무주택세대주로서 저축총액이 많은 분 ③ 저축총액이 많은 분 ④ 납입회수가 많은 분 ⑤ 부양가족이 많은 분 ⑥ 당해 주택건설지역에 장기가 거주한 분 </TD> <TD></TD></TR></TBODY></TABLE> <TABLE height=10> <TBODY> <TR> <TD></TD></TR></TBODY></TABLE>