♪낙찰기♬ ☀ 공매지분 낙찰기 1 (공유지분은 진행중~)

[리더]

안녕하세요?

‘리더’라고 합니다

다름이 아니라

요번에 KR클럽관련해서 공유지분도 공부를 하였고,

송사무장님의 고급반강의 때 공유지분을 배우고 나니,

공유지분에 대해 상당한 자신감이 붙었습니다^^

하여 전국에 있는 수익되는 공유지분은 모두 다

낙찰받고 싶은 마음은 굴뚝같았으나,

경험은 미천하여, 바닥을 기고 있는 관계로^^

일단 한건이라도 경험을 해보자는 마음으로

공매로 공유지분을 낙찰 받았습니다

별거 아니지만 낙찰에 대한 경험담을 공유하고자 몇 자 적어봅니다

모든 투자의 기본은 일단 수익을 보고 접근을 해야 함이 원칙입니다.

하지만 저의 이번 경험담은 수익보다는 일단 경험을 한번 해보자는데

생각이 먼저 있었습니다

왜냐하면 소액으로라도 경험을 미리 쌓는다면,

어차피 큰 금액도 일처리의 흐름은 똑같을 것이기 때문입니다

그리고 이론적 지식을 쌓는 것도 중요하지만

실제 한번의 경험만도 못할 경우가 많기 때문이죠

그래서 실패하더라도 안전한 아주~ 소액으로 나마

미리 경험을 하여

더 탄탄한 이론적 지식으로 만들기 위함이 목적이였습니다

이상 서두가 조금 길었네요

“겨우 이런 소액으로 장난하는 것도 아니고”라고

생각하실 분도 계실 것 같기도 해서요^^

하지만 이런 작은 경험도 경험해보지 않은 분 중에는

분명히 도움이 되실거라는 생각으로 올리니

그냥 부담없이 읽어 주시면 감사하겠습니다.

대지 공유지분 212㎡중 1/2지분 106㎡의 감정가격이 1,113,000원에서

5회 유찰되어 557,000원이였습니다

그전 공매진행에서도 50%까지 저감되었을때 낙찰자가 없었습니다

당연히 이번에도 없을 거 같아서 그냥 1000원만 올려서 써서

단독 낙찰되었네요ㅎ~(공포의 단독낙찰? 기분 좋아해야 하는거 맞죠^^)

제가 쓰면서도 웃기네요^^

이런 소액으로 접근하는 사람이 또 있을까?

하지만 저는 뚜렷한 목적의식이 있었기에 흔들림이 없었습니다ㅋ~

제가 살던 고향근처라 가보지 않아도

어느 정도의 위치와 매각물건명세서의 사진으로 어느 정도

그림이 그려졌습니다

토지의 모양은 위와 같습니다

대지로서 모양이 그리 좋지는 않은 모양입니다

마을근처였고, 주변에는 밭으로 둘러 쌓여있는 모양입니다

건축물대장에 예전에 없어진 주택이 있었던 것으로 판단됩니다

그러나 현재 공매진행 상태에서는 주택을 허물고

창고용도로 쓰고 있는 것으로 확인되었습니다

(감정평가서를 참조한 사진입니다)

굳이 이렇게 싼 토지를 직접 가보지는 않아도

(직접 왔다 갔다하면 차비가 더 나오겠죠^^)

경험할 수 있는 소액이고

더군다나 1/2지분이라서 구미가 조금 땡겼습니다

사실 고향근처에 조그마한 평수라도 땅이 있다면

도시생활하면서 고향근처에 전원주택을 지어놓고

1년에 한 두번이라도 휴가 때나 바람쐬러갈 때

맑은 공기를 마실 수 있고, 시골의 여유로운 풍경을 즐길 수 있는

나만의 공간이 생긴다는게 한편으로는 작은 소망이기도 했습니다

정~안되면 전원주택지로 라도 활용하리라 생각하고

접근을 했다는 이야기입니다^^

여러분께서도 아시겠지만 금액은 소액이지만

공유지분에 대한 전반적인 지식이 있어야

접근할 수 있을 거라는 생각입니다

민사집행법

제140조(공유자의 우선매수권)

① 공유자는 매각기일까지 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고

가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있

다.

② 제1항의 경우에 법원은 최고가매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각

을 허가하여야 한다.

③ 여러 사람의 공유자가 우선매수하겠다는 신고를 하고 제2항의 절차를

마친 때에는 특별한 협의가 없으면 공유지분의 비율에 따라 채무자의 지분

을 매수하게 한다.

④ 제1항의 규정에 따라 공유자가 우선매수신고를 한 경우에는 최고가매수

신고인을 제114조의 차순위매수신고인으로 본다

공유지분에서는 위와 같이 공유자우선매수권이 있습니다

전 회 차에서도 공유자매수신고를 하지 않았고

이번차에도 물론 우선매수 신고가 없었습니다

일단 입찰하기 전에 찜찜한 부분은 위에 나머지

1/2공유자가 (망)금00으로 되어 있었습니다

그렇다면 그 작은 지분에 다수의 상속자가 있다면

오래도록 돈이 묶일 수 도 있는 상황이였죠

(얼마 되지는 않지만ㅋ~)

왜냐하면, 상속자가 많다면 협의가 안될 시

최종적으로 공유물분할을 할 수도 있는데

공유물분할소송은 필수적 공동소송으로,

민사소송법

제67조(필수적 공동소송에 대한 특별규정)

① 소송목적이 공동소송인 모두에게 합일적으로 확정되어야 할 공동소송의

경우에 공동소송인 가운데 한 사람의 소송행위는 모두의 이익을 위하여서

만 효력을 가진다.

② 제1항의 공동소송에서 공동소송인 가운데 한 사람에 대한 상대방의 소

송행위는 공동소송인 모두에게 효력이 미친다.

③ 제1항의 공동소송에서 공동소송인 가운데 한 사람에게 소송절차를 중단

또는 중지하여야 할 이유가 있는 경우 그 중단 또는 중지는 모두에게 효력

이 미친다.

상속자 전원에게 통지를 하여야 합니다

상속자가 여러 명이라면 주소가 어딘지 불명확 했을 땐

공시 송달하는 데에만 수개월이 걸리기 때문이죠~

하지만 일단 낙찰을 받았습니다

위 결정통지서는 인터넷으로 신청해서 프린터한거구요~

우편으로도 날아오네요~

월요일 낙찰 결정 후 3일정도 걸린 거 같네요

그리고 참!!! 중요한 실수를 했었습니다

사전에 자산관리공사담당자에게 전화해서 공유자의 상속자가 몇 명인지

확인했어야 했는데 그것을 간과했습니다

하지만 낙찰 후 자산관리공사에 물어보니 다행히 상속자가 1명이네요^^

그리고 몇 가지 정보를 파악했습니다

현재 공유자의 상속자 성함과 주소이지요~

그래서 첫 진행은 내용증명으로 시작했습니다

(상속자이지만 아직 토지 등기부등본도 정리가 안된상태입니다)

공매물건은 매각결정후 7일간의 대금지급기한을 줍니다.

(1000만원이상은 30일이내, 1000만원미만은 7일이내)

그때까지 못내도 10일 더 주는 거 아시죠?

(지연이자도 없으니, 이 기간을 잘 살려서

상대방과 협상을 해야 할 것 같습니다)

하지만 통화중에 공매 담당자가 걱정을 많이 하네요?

시골에 가서 땅을 한번 가서 확인은 했냐고?

꼭~~~ 확인하고 잔금 납부하라고 신신 당부를 하시네요~

돈 납부하고 현장 가 봐서 별 필요 없는 땅인 거 확인 후

돈 돌려 달라고 떼 써봐야 줄 수 없다고 하네요^^

공유지분위에 창고도 있으니

공매담당자는 골치 아픈 토지라고 생각했나봅니다

물론 저도 모든 경우의 수를 생각하고 있었습니다

궁금증이 많기도 했었구요

1. 체납자와 현재 1/2공유자는 (망)금00과는 어떤 관계인지?

2. 주택은 언제 허물었고, 창고는 누가 지었는지?

   (창고의 소유자는 누구인지?)

3. 낙찰 받은 1/2토지가 상속자에게 필요한 토지인지?

   창고소유자에게 필요한 토지인지?

4. 상속자와 창고소유자는 어떤 관계인지?

   (지료는 받고 있는지? 아님 상속자의 소유인지?)

위 모든 것이 궁금했습니다

하지만, 입찰 전에는 알 수 없는 부분이기도 했구요

막상 입찰을 해서 이런 부분을 어떻게 해결할까 막막하기도 했습니다

그래서 일단 현재 상속자(망자 공유자의 아들)에게

내용증명을 한통 보냈습니다

내용증명의 내용을 간략하게 정리하면 아래와 같습니다

현재 잔금납부전인데,

잔금을 납부하면 공유지분으로 될 것입니다.

상기 토지위에 창고가 설치되어 있어 토지소유자가 되면

여러 가지 애로사항이 예상됩니다.

혹시 창고소유자는 누구신지?

임대료는 받고 계신지?

아니면 토지가 꼭 필요하셔서 공유지분의 토지를 사실 의향이 있으신지?

아님 토지가 필요없으셔서 파실 의향이 있으신지? 등등

여러 가지 협의할 사항이 있어서

이렇게 미리 내용증명을 보내게 되었다는 내용과

상속자와 저와 협의가 된다면 관리행위로서

창고소유자에게 임대료를 청구할 수 도 있으며,

보존행위로서 창고 철거소송으로 철거 및

토지인도 소송으로 대지를 사용할 계획도 있습니다.

그리고 상속자와 토지사용에 대한 협의가 원활하게 이루어 지지 않는다면

공유물분할을 하여 서로 반반씩 토지를

소유하는 방법도 있을 수 있습니다.

이 모든 사항에 대해 서로 만나서 협의를 하여야 되나,

서로 거리나 시간관계상 미리 전화상으로나마

통화하여 협의를 하여야 될 거 같아서 송구스럽지만

내용증명을 보내드리니 기분상하지 마시고 꼭 연락을 주시면

감사하다는 그런 내용이였습니다

대지의 최소 분할면적은???

건축법

제57조(대지의 분할 제한)

① 건축물이 있는 대지는 대통령령으로 정하는 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 면적에 못 미치게 분할할 수 없다.

② 건축물이 있는 대지는 제44조, 제55조, 제56조, 제58조, 제60조 및 제61조에 따른 기준에 못 미치게 분할할 수 없다.

※ 제44조 대지와 도로의 관계

   제55조 건축물의 건폐율

   제56조 건축물의 용적율

   제58조 대지안의 공지

   제60조 건축물의 높이 제한

건축법시행령

제80조(건축물이 있는 대지의 분할제한)

법 제57조제1항에서 "대통령령으로 정하는 범위"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 규모 이상을 말한다.

  1. 주거지역: 60제곱미터

  2. 상업지역: 150제곱미터

  3. 공업지역: 150제곱미터

  4. 녹지지역: 200제곱미터

  5. 제1호부터 제4호까지의 규정에 해당하지 아니하는 지역: 60제곱미터

위 규정에 따라 지자체의 조례로 약간의 조정이 있을 수도

있을 거 같습니다만,

일단 제가 낙찰 받은 토지(106㎡)는 최소분할면적에

해당할 것 같지는 않습니다

상속자가 공매담당자가 알려 준대로 그 집에 살고 있으면 다행이지만

혹시나 이사를 갔다거나 반응이 없으면

그냥 세월만 보낼 수 도 있을 상황이였습니다

(공매담당자의 말에 의하면 송달이 되었다고 해서

일단 사람은 살고 있겠구나...라고 생각은 했었습니다)

그런데?????

몇일 뒤 지역번호와 함께 낯선 전화번호가

제 휴대폰을 울리고 있었습니다

순간 직감을 했죠^^

상속자라는 것을...

그런데 상속자는 아니고

상속자를 관리하는 복지사라고 아줌마 목소리가 들리네요

현재 상속자는 연세가 많아(약80대 중반)토지에 대해 잘 모른다고 하더군요

그런데 그날 밤 서울에 산다는 아들(공유자 상속자의 아들이죠)이

전화가 왔습니다

내용증명이 무슨 내용이냐고?

(아마 복지사가 아드님께 연락하셨나봐요)

물론 내용증명 그대로다

현재 이 토지 낙찰자로서 잔금을 납부하게되면 공유자가 될 텐데 어찌 하실건지?

물론 부드럽지만, 조금은 우회적으로^^

(거~ 있잖아요 3자 화법~

상대방과 대화 시 필수적 대화기법이라고 할까요^^

제가 아는 지인이 땅에 관심이 많아서

시골 땅을 알아보던 중 샀다,

그런데 땅위에 창고도 있고, 땅도 서로1/2되면 골치아프니

미리 상속자와 협의하기 위해 내용증명을 보낸 것이라고)

사실상 토지소유자나 창고소유자가 꼭~ 필요한 토지라면

제가 토지를 소유할 생각은 없었습니다

저의 주요 목적은 공유지분에 대한 경험이였고,

혹시나 얼마라도 남으면

좋겠다는 생각이였기 때문이죠~

(아!!! 투자자의 마인드가 이러면 안되겠죠ㅎ~)

그리고 고향분들이라 최대한 예의를 갖추고 싶었고,

꼭~필요한 토지라면 잔금내고 본전에라도 드릴려고 생각하고 있었으니까요~

왜냐면 잘 만 살피면, 투자용 토지가 분명 많이 있을 것이고,

이 경험을 바탕으로 다른곳에서 수익을 올리면 된다는 생각이였죠~

그리고........

다음이야기는 더 진행 후에 쓰겠습니다

아직도 진행중입니다(잔금납부 전입니다^^)

저도 다음일이 어떻게 풀릴지 상당히 궁금합니다^^

추신)

앞으로 잔금납부 시 1/2지분권자로서,

창고사용자(창고소유자는 상속자의 친척인 것으로 파악됨)에게

토지 1/2에 대한 배타적 사용으로,

부당이득금반환소송도 가능할 수 있겠고,

지금은 창고지만 예전의 주택이 그대로 있다고 하더라도,

땅토지 지분이 2명이였다가 1명의 소유자가 바뀐 경우는

법정지상권이 성립이 안되므로,

공유물 보존행위로서,

창고소유자에게 철거소송도 가능할 것입니다

하지만 최고 좋은 방법은

투자자로서, 이 지식을 배우느라고 머리도 아팠는데

나머지 지분권자에게나, 창고소유자에게

적당한 이익을 남기고 넘기는 게 제일 좋겠죠^^

지금으로서는 희망사항입니다~

이상 추후에 결과는.....??? 남겨두고...이만 줄입니다

- 리더 올림 -

[리더]

ㅎㅎ
천천히 진행중입니다~

[브랜트]

직접경험보다 값진 경험은없는 듯 합니다~~ 결말이 기대됩니다

[리더]

네~ 좋은 결말이 되면
올리겠습니다^^

[리더]

감사합니다~

[라라]

지분은 어려워서 생각지도 않는데 리더님 글로 간접 경험합니다^^
감사합니다~

[리더]

직접 경험을 해보니
조금은 감이 잡히네요^^

[우성우성]

리더님 이후 결과가 궁금합니다.

[리더]

결과가 끝나는대로 올리겠습니다
이제 거의 마무리 단계네요^^

[산삼주]

공유지분 글을 찾다가 댓글 남김니다 좋으글 감사합니다

[목적과 방향]

차근히 잘 읽었습니다. ^^ 좋은 경험 나눠주셔서 감사드립니다.

[선한 부자되기]

1.2편 잘 읽었습니다.도전 의욕이 생깁니다.고맙습니다.

[하나플러스한솔]

감사합니다.....

[바칼로레아]

좋은글 잘 읽었습니다. 내일 다시 봐야겠네요^^

[바람아래바람]

50만원으로 아주 값진 경험을 하시네요 ㅎㅎ