반드시 부자 되는 투자의 소신을 우연히 읽었다. 상당히 오래 대기해서 대출을 받았다. 하지만 서평이 별로여서 큰 기대없이 읽었다. 1장을 마치니 서평이 이해됬다. 유튜브에서 주장하던 내용을 그대로 활자화한 것에 불과했기 때문이다. 말과 글은 다른데 말은 경험이 많을 수록 글은 지식이 많을 수록 유려해 보인다. 저자는 경험이 많아 유튜브보다 책이 비교열위가 있어 서평이 좋게 나오기 어렵다. 8 채권자입장의 경매는 압류로 부터 시작한다. 그리고 현금화와 배당순인데 등기대신 점유가 일반적인 동산과는 달리 부동산은 압류등기나 경매개시등기만 이루어지고 채무자 등이 점유를 지속한다.
투자자입장에서는 경매개시, 매각, 대금납부, 명도의 순으로 경매가 진행되는 것으로 보인다. 매각까지는 대략 1년정도가 걸린다. 대금납부기일까지 잔금을 내지않으면 재매각결정을 하는데 재매각 3일전까지 잔금과 재매각관련 비용을 내도 소유권취득이 가능하다. 9 낙찰후 취하에는 낙찰자동의서가 필요하다. 임의경매인 경우 수고비로 500만원이하를 받고 동의해주자. 강제경매는 동의서가 없는 취하절차가 더 복잡하니 두배정도 요구하되 입찰보증금보다는 낮아야 한다. 취하되지않아 잔금납부통보서가 오면 소유권도 취득하니 수고비는 덤인 셈이다. 13
변경은 채무자 등이 경매조건 등의 이유로 신청하며 대체로 경매연기의 목적이 크다. 일반적으로 채무액이 평가액보다 크다면 굳이 연기하지 않는데 변경이 발생했다면 평가액이 시세를 반영하는지 확인해볼 충분한 근거가 된다. 취하될 가능성이 커서 경쟁이 낮아지고 그만큼 저렴하게 살 수도 있다. 특히 시세에 반영되지 않은 미래가치가 클 수도 있는 대박인지 철저히 확인하다. 14 임야 등 저렴한 토지로 근생 등의 용도변경을 받으면 물리적으로는 변한 것이 없어도 가격이 달라진다. 시청 등과 설계사무소에 문의하고 가능여부만 알아보면 되는 쉽고 확실한 투자다. 16
낙찰허가에 대해 항고가 있으면 1년이 지연되고 재항고로 추가 1년이 소요될 수있는데 이는 주로 임차인이 제기한다. 10%의 항고보증금이 기각되는 경우 몰수되더라도 그 기간동안 월세를 내지않아도 되므로 그 이익이 더 클 수도 있기 때문이다. 이는 특히 상가 등 장사가 잘되는 경우는 더 심해진다. 하지만 낙찰자에게도 손해는 아니다. 10%의 보증금만내고 잔금납부가 연기되기에 적은 돈으로 소유권을 확보할 수있어 장기보유투자에 유리하기 때문이다. 19
잔금납부통보서는 등기우편으로 보내지고 보통 30일의 기간이다. 대출이 필요하다면 경매당시 받은 명함중 조건이 좋은 곳을 고르면 되고 경매를위하여에서 조건을 검색해보고 선택해도 좋다. 특히 지상권, 유치권, 지분 등의 경우는 일반대출이 어렵기에 상담이 필요하다. 20 마지막단계인 명도는 인도명령이 가장 간편하고 명도소송을 하면 변호사 수임료가 500만원에 6개월이 소요된다. 여기에 항고가 2번이 가능하므로 1500만원에 2년이 소요될 수도 있다.
그리고 강제집행을 하는데도 30평기준 노무자 10명에 트럭사용료, 보관료3개월으로 대략 400만원이 소요된다. 점유자에게 받기는 어려운 비용이기도 하다. 그래서 이러한 비용이하의 이사비용을 줘서 내보내는 것이 시간을 절약하는 방법으로 관행화되기도 했다. 6개월의 시한이 있는 인도명령기간이 지났거나 공매와 같이 인도명령제도가 없는 경우에 유용하다. 인도명령은 잔금납부와 동시에 만원정도의 수수료로 인도명령신청서를 제출하면 된다. 법무사가 7만원내외로 대행하기도 한다.
인도명령결정은 한달이내에 도착하며 이를 가지고 강제집행을 신청하면 된다. 한달동안 점유자가 협상하려하면 우위를 가지고 회사업무를 집행하는 입장에서 이사비용을 한계로 해도되고 협상이 않되면 집행하고 집행비용을 청구할 수도 있다. 21 첫 근저당보다 먼저 임차인이 있다면 낙찰자는 그 계약을 인수하게 된다. 이 경우 입찰가에 그 금액만큼 빼서 응찰하면 된다. 등기비용의 절감효과도 있다. 가압류나 담보가등기, 경매결정등기도 같은 역활을 한다. 현실적으로는 근저당이 80%이고 가압류가 20%로 대부분이다. 22
채권자보다 우선하는 배당은 감정평가 등 경매비용, 3개월체불임금, 1.5억이내의 보증금중 5천만원, 해당 부동산에 부과된 재산세와 종부세 등이 있다. 채권은 시간순으로 안분배당하고 압류 등의 비등기채권중 등기채권보다 후순위인 경우는 등기채권이 흡수한다. 확정일자를 받은 임차인이 배당신청을 한 경우는 확정일자 다음날 성립된 등기채권에 준해 분배한다. 23 권리의 하자는 가격조정만 충분하면 치유가 되나 물건의 하자는 영구장애다.
동대문에 있는 감정가 9천만원의 1평짜리 월세 10만원인 오픈형상가를 500만원에 낙찰받은 경우가 그렇다. 연수익률이 20%가 넘어 좋아보였지만, 주위가 모두공실이어서 월세를 요구하니 바로 이사해버렸고 덕분에 관리비까지 부담하게 되었다. 결국 연체로 다시 경매처리하게 되었다. 비싼 관리비는 물론 보유세와 의료보험료도 감정가를 기준하기 때문에 원금을 날려도 빨리 처분하거나 직접 공실해결할만한 사업을 해야 한다. 중요한 것은 감정가가 아닌 실거래가고 현재 월세가 아닌 시장월세다. 24
아파트시세조사가 가장쉽고 토지가 가장 어렵다. 결국 토지가 고수익의 영역이 된다. 인근지역의 시세가 유사한 아파트와는 달리 바로 접해있어도 용도지역 등에 따라 가치는 엄청난 차이가 나기 때문이다. 25 유치권이 성립하려면 채권변제기가 도달했고 유치권배제특약이 없었고 유치권자가 점유하고 있어야 하고 유치권신고는 아무 확인없이도 가능하기 때문에 기각되는 경우가 많으므로 채권자 등을 찾아가 대출신청을 하는 등 유치권불성립여부를 조사하여 비교적 낮은 경쟁으로 저렴하게 낙찰도 가능하다. 27
농지취득은 7일내에 농취증을 제출해야 하므로 낙찰당일 최고가매수인증명서를 발급받아 소재지 시군구읍면사무소에 신청한다. 정부24에서 온라인신청도 가능하다. 농업경력이 있다면 농업인, 없다면 신규영농을 선택하되 취득하는 농지규모가 1000평방미터미만이라면 주말체험영농으로 하고 일반법인은 농지취득이 불가능하여 보증금만 몰수되므로 법인 등은 농업법인 등을 의미한다. 농지구분은 토지이음에서 토지이용계획을 확인하여 다른법령등에따른지역지구내용을 적용하되 사례에 없다면 진흥지역밖을 선택한다.
주거지역, 상업지역, 그리고 공업지역의 경우는 농취증이 필요없는데 법원공무원이 무조건 요구하는 경우도 있으니 규정서류인 농지의소유권이전등기에관한사무처리지침을 복사하여 담당자에게 보여줘도 된다. 농지에 건물이 있는 경우는 농지과나 산업계에서 소견서를 받아 제출하면 된다. 30 3개월이상 연체인 경우 부실채권으로 분류되는데 5개월이상은 회수의문, 12개월이상은 추정손실로 간주한다. 은행은 3개월이상연체자산비율을 지켜야 하기에 근저당권을 시장에 할인매각한다. 특히 근저당에 대한 질권대출이 95%까지 가능하고 80%내외에서 되므로 현금소요도 많지않다. 31
레버리지효과외에 이해관계자로서 접근가능한 경매물건정보는 덤이다. 32 론세일방식은 근저당권을 사오지만 채무인수방식과 사후정산방식은 계약금 10%를 내고 최저입찰가를 확약한다. 만약 패찰하면 계약금을 반환받는 다는 점이 차이다. 개인은 론세일방식이 불가능하여 경매물건정보취득이 불가능하나 절차가 간단하고 비용이 절감된다. 혹은 대부법인을 통하거나 사금융권에서 매입하면 된다. 대부법인을 통하는 경우 근저당권에 질권을 설정하고 매입금의 1%를 수수료로 지급한다.
혹은 채권자와 협의하여 채무를 조정하고 채무자에게 대위변제승낙서를 받아 직접 채권을 취득하는 방법도 가능하다. 채무자도 1%내외의 생활비보조명목의 수익이 발생하므로 반대하지 않는다. 33 론세일방식이 아닌 경우 중간의 대부법인이 계약을 이행하지 않는 경우가 있어 주의해야 한다. 34
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머리말 - 내 꿈은 나로 인해서 많은 사람이 부자가 되는 것
1장 당신을 부자로 만들어줄 부의 마인드
01 당신 앞에 놓인 부의 기회를 잡아라; 02 저축만 하면 불행한 노후를 맞이한다
03 어떤 땅이든 갖고만 있으면 3,000배 올랐다; 04 안 된다 할 때 세종시 샀으면 50배 벌었다
05 사는 시기와 파는 시기는 따로 있다; 06 긍정적 마인드를 가지면 뭘 해도 돈이 벌린다
07 경매가 나쁘다는 편견을 버려라; 08 돈 없는 20대가 경매로 성공하기 더 쉽다
실전투자 따라잡기 - 2년 만에 3.9배 오른 마포구 빌라
2장 부동산 경매를 둘러싼 이해관계
09 경매 제도는 누구 때문에 만들어졌는가?; 10 근저당권 설정만 잘 하면 돈 잃지 않는다
11 9천원짜리 땅도 있다고?; 12 낙찰받은 경매도 취소될 수 있다
13 경매 중에 채무자가 빚을 갚아버렸네; 14 헛걸음 시키는 물건이 대박 물건이다
15 법원이 자꾸 경매 일정을 연기시키는 이유는?; 16 좋은 물건을 가려내는 안목을 길러라
실전투자 따라잡기 - 5억의 수익을 만든 토지 용도변경
3장 경매 절차 속에 숨어있는 진실
17 감정가로 나온 물건을 잡아채야 돈을 번다; 18 잔금을 내기 전까진 내 물건이 아니다
19 항고 소송으로 보증금만 내고 11억 벌었다; 20 경매 수익의 핵심은 대출에 달려있다
21 낙찰받은 집에 거주자가 있을 땐 ○○○○해라; 22 근저당권보다 아래 있는 등기는 볼 필요 없다고?
23 경매 매각금액은 누가 가져갈까?; 실전투자 따라잡기 - 골칫덩이 땅 다듬어서 12억 벌기
4장 수익을 만들어내는 실전 노하우
24 하자 있는 물건을 피하려면; 25 1억에 나온 땅, 현장에서 조사해보니 10억짜리 땅
26 5억에 낙찰받은 상가에서 월세 천만원 받는다; 27 공사대금이 걸린 부동산, 알고보면 안 줘도 된다?
28 입찰번호 하나 잘못 써서 보증금 날렸네; 29 대리입찰로 가족에게 부동산을 선물하자
30 농지는 농사짓는 사람만 낙찰받을 수 있다?; 실전투자 따라잡기 우선순위 지상권 해결하고 50억 벌기
5장 수익이 2배가 되는 NPL 투자
31 내가 낸 낙찰대금을 내가 받아간다고?; 32 8억을 받을 수 있는 채권이 6억에 팔린다
33 개인투자자도 NPL 투자 할 수 있다; 34 NPL 투자, 이것만 주의하면 성공한다