이주비 대출 이자 부담 관련 필히 답변 바랍니다.

[115동 김원기]

이번 총회에서 가장 큰 관심사 중 한 가지는 이주비 대출 이자를 어떻게 납부할 것인가 하는 것이었습니다.

결과는 1안. 조합원들이 이주비 이자를 납부하는 것으로 결정되었습니다.

물론 조합이 먼저 이자를 대납하고, 입주시에 조합원들이 한꺼번에 납부하는 것입니다.

이렇게 결정하게 된 주된 이유는 이주비 이자에 대한 배당 소득세(15.4%)를 내지 않기 위한 것입니다.

이 안건은 먼저 대의원회를 통과해서 올라온 것입니다.

그런데 대의원회의 속기록을 보면, 이 안건과 관련하여 대의원들에게 부정확한 정보가 전달되었을 가능성을 발견할 수 있었습니다.

※ 저 또한, 참여중인 은행주공 오픈 카톡방에서 동일한 내용을 전달받은바가 있습니다. 

첫 번째로 이주비 이자에 대한 배당 소득세(15.4%)와 관련된 내용입니다.

대의원회의 속기록 제17면을 보면, 조합 정비업체 IMGC(고민성 이사)는 조합에서 사업비로 이주비 이자를 납부하면 조합원들이 이주비 이자에 대한 배당 소득세를 부담해야 한다고 설명하면서, 이주비 이자 전체에 대해 배당 소득세 15.4%를 내는 것이라고 설명하고 있습니다.

그 설명에 따르면 조합원이 이주비 3억 5천만원을 연이자 5%로 대출 받을 경우, 매년 약 1,700백만원 정도의 이자를 내야 한다고 합니다.

(입주할 때까지 5년만 계산하더라도 총이자 액수는 7-8천만원)

따라서 조합에서 사업비로 이주비 이자를 내면, 조합원은 약1,000만원의 배당 소득세(15.4%)를 내야 한다고 주장하고 있습니다.

(7천만원×15.4%=약1,000만원)

제22차 대의원회 회의 중 17면

그러면 이러한 설명은 과연 사실입니까?

그러나 관련된 내용을 찾아보면, IMGC 정비업체(고민성 이사)의 설명과는 많은 차이가 있습니다.

물론 조합원이 이주비 이자에 대한 배당 소득세 15.4%를 내는 것은 맞습니다.

하지만 정비업체 IMGC(고민성 이사)의 설명과는 다르게 전체 이자 비용에 대한 배당 소득세를 내는 것은 아닌 것으로 보여집니다.

이주비 이자 비용 중에서 일반 분양 비율 만큼에 대해서만 배당 소득세를 계산해서 내는 것으로 확인됩니다.

예를 들면, 우리 은행주공의 일반 분양 비율을 약35%입니다.

따라서 총 이주비 이자가 7천만원 이라고 하더라도 그 중 35%에 해당하는 비율만 배당 소득세를 내는 것입니다.

따라서 조합원이 내야할 배당 소득세로 370만원만 내면 되는 것입니다.

(7천만원×35%×15.4%=370만원)

조합원이 알아야 할 이주비 상식 ③ – 이주비 세금과 절세법 - 현대건설 매거진H (magazineh.com)

조합원이 알아야 할 이주비 상식 ③ – 이주비 세금과 절세법 - 현대건설 매거진H

정비업체 IMGC(고민성 이사)는 1천만원의 배당소득세를 내야 한다고 했지만, 실제로는 370만원만 내면 되는 것으로 보여집니다.

정비업체 IMGC(고민성 이사)가 확실하지 않은 정보를 제공하여 대의원들의 정확한 판단을 어렵게 했을 가능성이 존재합니다.

이주비 이자에 대한 배당 소득세가 그렇게 많지 않다는 사실을 알았다면, 대의원들과 조합원들은 과연 어떤 결정을 했을까요?

두 번째는 재건축 초과이익 환수금(재초환) 부담금 문제입니다.

대의원회의 속기록 18페이지를 보면, 대의원 한 분이 만약 조합에서 사업비로 이주비 금융비용을 해결했을 때, 조합원들이 배당 소득세 15.4%를 내지만 나중에 부담해야 할 재초환 금액은 줄어들지 않겠는가? 라고 질문을 하였습니다.

이에 대해 정비업체 IMGC(고민성 이사)의 대답을 보면, 이주비 금융비용은 조합 사업비에 포함을 시키지 않는다고 하면서 재초환은 조합 금융비용과는 상관이 없다고 대답합니다.

이 말이 사실이라면 조합에서 사업비로 이주비 이자 비용을 아무리 많이 내더라도 재초환 부담금에는 아무런 영향을 미치지 않을 것입니다.

제22차 대의원회 회의 중 17면

그러면 이러한 설명은 과연 사실입니까?

재건축 초과이익 환수에 관한 법률을 살펴보면 정비업체 IMGC(고민성 이사)의 말은 사실과 크게 다르다는 것을 알 수 있습니다.

법 제7조에서는 재건축에 소요되는 비용은 재초환 부담금을 계산할 때 비용으로 공제할 수 있습니다.

그 공제 금액이 많을수록 재초환 부담금은 줄어들겠죠.

재건축초과이익 환수에 관한 법률 시행령 

그리고 재건축 초과이익 환수에 관한 법률 시행령에서는 그 개발 비용에 포함되는 구체적인 항목들이 나열되어 있습니다.

재건축 초과이익 환수에 관한 법률 시행령 “개발비용 등의 구성항목”을 살펴보면, 그 가운데 “조합원의 이주를 위하여 드는 이주비용에 대한 금융비용”도 명확하게 포함되어 있습니다.

쉽게 말하자면, 조합에서 사업비로 지불하는 이주비 이자 금융비용 역시도 재초환을 계산할 때 비용으로 공제할 수 있다는 것입니다.

따라서 조합이 사업비로 이주비 이자 비용은 내지만, 나중에 조합원들이 부담해야 할 재초환 금액은 줄어들 수 있다는 것입니다.

조합이 사업비로 이주비 이자를 지불할 경우, 조합원들이 나중에 부담해야 할 재초환 금액이 줄어든다는 사실을 알았다면, 과연 조합원들은 어떤 결정을 했을까요?

결론적으로 조합원들이 납부해야할 배당 소득세는 그다지 많은 금액이 아니었으며,

그것마저도 재초환 부담금이 경감되므로 충당될 수 있는 것이었습니다.

과연 총회 8호 안건은 정확한 설명을 바탕으로 하여 조합원들이 판단할 수 있는 기회를 제공하였는지요?

속기록상 정비업체의 주장은 상당부분 사실과 다를 수 있음에도 당당하게 주장했고 

조합 및은 정비업체의 주장에 일체 사실 확인 없이 넘어갔습니다. 

※어제 늘푸른나무님께서 조합장님께 위의 두 가지 문제에 대한 답변을 요청하였지만

현재까지 아무런 답변이 없는 상태입니다.

조합장님의 답변을 기다리겠습니다.

[111 조상봉]

조합원들이 확실히 이해 할수 있도록
답변 바랍니다.

[202동 강군석1(Sue10)]

조합에서는 확인 부탁드리겠습니다.

[123동 백승호]

조속한 답변바랍니다

[123동 김민정]

이정도면 정비업체측에서 조합과 대의원에게 제대로 말 안하고 속인거 아닌가요? 답변 빨리 부탁드립니다!!

[오안나]

이주비의 이자는 시공사의 무이자 사업비 2400억원에서 선 해결되는 것으로 나중에 조합원 입주시 후 상환하는 것으로 이자없이 2400억원만 돌려 주면 되는 것으로 이해하고 있습니다 . 그 돈이 왜 사업비에 포함되는지 이해가 잘 안 가네요 . 시공사에서 제공하는 돈이 없어서 조합이 대출을 받아 이주비 이자를 선 지급하고 입주시 조합원이 상환하는 방식이면 이자를 선 지급할 때 이자가 발생하니 사업비가 증가되고 재초환에 포함되겠지만 그게 아닌데 왜 재초환에 이자를 선지급한 돈이 포함되는지는 이해가 잘 안 갑니다 .

[106동김진희]

확인부탁드립니다~

[권성헌]

조합은 조합원 이익이되는 방향으로 사업을 진행해야합니다. 총회때 사회자의 불완전한 설명, 8번안의 경우 기존안을 선택안 2번으로 놓는 것 등 조합원은 더욱 예민하게 생각할 수 밖에 없습니다. 이러한 것을 조합에서도 심각하게 생각하길 바랍니다.

[116동나미옥]

이주택자는 어떻게 되는건가요?
이것 또한 확실한 답변 부탁드립니다..

[102동 서복순]

조합은 이런거에 대답 안할껄요!
이제 조합원들이 부담하는 돈 문제가 불거지면 진짜 조합의 위기가 올것입니다!
다른건 그냥 넘어가도 부담금이 늘어난다면
조합원들의 직접적인 피해가 가기때문에 이제 정말 조합장및 조합의 위기가 올것입니다!~

[118동오민열]

지금이라도 정확한 정보를 파악했다면 잘못을 인정하고 수정해서
처리하면 될것같은데요 그렇지 않고 이대로 넘어갈수는 없을것 같습니다
정말로 중차대한 문제인것 같습니다 현명한 판단을 하시기 바랍니다