1. 소송 당사자
(1) 원고들 : 재건축 (상가)조합원(=상가 구분소유자들)
(2) 피고 : 경기도 안산시 소재 주택재건축조합
2. 주택재건축조합과 상가(조합원들) 사이의 협상, 합의, 관리처분계획(기존합의 번복), 소송의 긴 역사
가. 2007년 ~ 2009. 7월 이전 : 추진위원회 구성. 활동기
(1) 2007년경부터, 원고들(상가구분소유자는 총 10명)은 재건축조합 추진위원회에게 상가 지분율, 영업장 대체지원비, 이주비 등을 요구함.
(2) 2009. 6. 19. : 원고들은 위 추진위원회에게 영업장 대체지원비 5억원 등을 내용으로 하는 최종 제시안 제출함.
(3) 2009. 6. 24 : 위 추진위원회는 원고들의 위 최종 제시안을 "제4호 안건"으로 상정하기로 하고, (위 제4호 안건이 부결될 경우에 대비하여) "제5호 안건"으로 토지분할 청구소송의 건을 상정하기로 함.
나. 2009. 7. 11. 위 추진위원회는 주민총회 개최함. 위 주민총회에서 위 제4호 안건을 결의함(=2009년 이 사건 결의(합의)).
2008. 7. 11. 결의된 위 제4호 안건은 주요내용을 아래와 같다.
(1) 상가 면적을 축소하되 상가의 기존대지지분 702제곱미터를 신축상가 1층과 2층에 각 694제곱미터로 하여 전용면적으로 신축보상한다.
(2) 영업장 대체지원비는 5억원(=세대당 5000만원X10세대)
(3) 기타
다. 원고들은 위 2009. 7. 11.자 결의(합의) 이후 위 추진위원회에게 조합설립동의서를 제출함.
----위 조합설립동의서에는 아래와 같은 내용이 기재되어 있다.
0 상가 소유 조합원의 분담금 산정
(중략)
* 아파트 및 상가 조합원의 권리가액 및 분담금은 사업시행인가 후 선정되는 시공사에 의해 변경될 수 있으며, 조합과 소유자간 별도의 합의가 있을 시에는 그에 따름.
라. 안산시장으로부터 2009. 7. 24. 조합설립인가를 얻음.
마. 재건축조합(피고)은 2014. 8. 23. 조합총회를 개최하여 "관리처분계획 수립의 건"을 상정하여 결의함. 이에 대해 경기도 안산시장은 2014. 9. 24. 위 관리처분계획을 인가함(=2014년 관리처분계획)
(1) 위 마. 바.의 관리처분계획에는 "상가조합원"의 권리가액 및 부담금 산정기준에 관하여 아래와 같이 계획을 수립하였다.
0 조합원 권리가액 및 부담금(환급금) 산정기준
* 근린생활시설(상가) 조합원 권리가액 및 부담금 산정기준
1. 상가 조합원의 세대별 부담금(환급금)은 ................. 세부사항에 대하여 2009년 주민총회에서 의결한 협의 내용을 기준으로 조합, 시공사, 상가 조합원 간에 체결하는 합의에 의한다.
2. 상가 조합원 권리가역=조합원 종전자산 평가 산술평균금액X비례율
3. 조합원 개별 부담금=신축상가 조합원 분양가(감정평가액 산술평균금액)-권리가액
(2) 1차 소송
- 원고들이, 피고 재건축조합 상대로, 수원지방법원에 위 204. 9. 24.자 관리처분계획 대한 취소소송을 제소함.
0 1심 : 수원지방법원 2014구합5892 관리처분계획취소소송 (2014.9.30.접수, 2016.1.12.선고) : 원고들 승소
0 2심 : (피고가 불복하여 항소함으로써) 서울고등법원2016누34853 관리처분계획취소(2017.6.13.선고): 원고들 승소
0 3심: (피고가 불복하여 상고함으로써) 대법원 2017두52801 관리처분계획취소(2017.9.8. 기각 결정): 원고들 승소 확정.
- 원고들 승소이유 : 피고 재건축조합의 2014년 관리처분계획은, 위 2009. 7. 11.자 주민총회 제4호 안건 결의(합의)에 위반된다. 즉, 2009. 7. 11.자 제4호 안건 결의(합의)가 2014년 관리처분계획에 편입되었다. 그렇다면 2014년 관리처분계획 중 (상가조합원 관련하여) 1항 부분이 본질적인 내용인데, 이와 모순되는 관리처분계획 2항, 3항이 함께 규정되어 있으므로 위법하다. 즉, 위 2014년 관리처분계획 중 (상가조합원 관련하여) 제1항은 유효한데(2009. 7. 11.자 결의(합의)를 승계하였으므로), 제2항과 제3항은 위법하다는 취지.
바. 재건축조합(피고)은 2018. 4. 7. 조합총회를 개최하여 "관리처분계획변경의 건"을 상정하여 결의함(=2018년 변경된 관리처분계획).
(1) 위 2018년 변경된 관리처분계획에서, 상가조합원 관련된 부분은 아래와 같다.
* 근린생활시설(상가) 조합원 권리가액 및 부담금 산정기준
1. 조합원에 대한 대지 및 건축시설의 분양기준이 되는 분양대상자별 권리가액의 산정은 형평성의 원칙에 따라 아파트 조합원과 동등한 비례율을 적용한다.
2. 개별조합원의 구체적인 부담금 또는 환급금은 조합원 분양가액에서 조합원 권리가액을 차감하여 산정한다.
#권리가액=상가 조합원 종전자산 평가액X비례율(117%)
##부담금(또는 환급금)=신축상가 조합원분양가-조합원별 권리가액
(2) 2차 소송
- 원고들이, 피고 재건축조합 상대로, 수원지방법원에 위 2018. 4. 7. 조합총회 결의무효 확인을 구하는 소송을 제소함.
0 1심 : 수원지방법원 2018구합68866 총회개최금지 (2018.8.30.접수, 2018.12.13.선고) : 원고들 승소
0 2심 : (피고가 불복하여 항소함으로써) 서울고등법원 2019누31695 총회개최금지(2019.10.18.선고): 원고들 승소
0 3심: (피고가 불복하여 상고함으로써) 대법원 2019두56685 총회개최금지(2020.2.13. 기각 결정): 원고들 승소 확정.
사. 안산시장은 2018. 4. 27. 이 사건 재건축사업에 대한 공사완료를 고시함.
(1) 재건축조합(피고)는, 주택조합원분양자와 일반수분양자에게, 입주지정기간을 2018. 4. 30.부터 2018. 6. 13.까지로 하는 입주통지를 함.
(2) 재건축조합(피고)는, 2018. 7. 26. 신축상가를 제외하고 이 사건 신축아파트단지에 관한 각 세대별 소유권이전내용을 고시함.
(3) 주택조합원수분양자와 일반수분양자는 그 즈음 신축아파트에 입주하였으나, 원고들(상가조합원분양자들)은 상가입주를 하지 못함.
(4) 원고들이 피고(재건축조합)을 상대로 손해배상소송을 제소함 : 4차 소송
- 원고들이, 피고 재건축조합 상대로, 입주지연(이행지체의 채무불이행) 등에 따른 손해배상청구를 제소함.
- 1차, 2차, 3차 소송이 행정소송인데 반해, 4차 소송은 민사소송이다.
0 1심 : 수원지방법원 안산지원 2019가합5014손해배상(기)
0 2심 : 수원고등법원 2021나10322 손해배상(기)
0 3심(2022. 7. 14. 선고) : 대법원 2022다2016391 손해배상(기) ----원고들 일부패소 취지로 파기. 환송함.
0 파기환송심 : 현재 수원고등법원 2022나18934 손해배상(기) 사건으로 소송계속 중.
아. 재건축조합(피고)은 2019. 12. 29. 조합총회를 개최하여 "관리처분계획변경의 건"을 상정하여 결의함(=2019년 변경된 관리처분계획).
(1) 위 2019년 변경된 관리처분계획에서, 상가조합원 관련된 부분은 아래와 같다.
* 근린생활시설(상가) 조합원 권리가액 및 부담금 산정기준
1. 조합원에 대한 대지 및 건축시설의 분양기준이 되는 분양대상자별 권리가액의 산정은 조합원 설문조사, 무상지분율 감소, 사업비 증가 등 조합의 사정변경을 감안하고, 상가의 특수성을 반영하여 형평에 부합하도록 아파트 조합원들보다 높게 차등을 주는 비례율 170%를 적용한다.
2. 개별조합원의 구체적인 부담금 또는 환급금은 조합원 분양가액에서 조합원 권리가액을 차감하여 산정한다.
#권리가액=상가 조합원 종전자산 평가액X비례율(170%)
##부담금(또는 환급금)=신축상가 조합원분양가-조합원별 권리가액
(2) 3차 소송
- 원고들이, 피고 재건축조합 상대로, 수원지방법원에 위 2020. 5. 15. 조합총회 결의무효 확인을 구하는 소송을 제소함.
0 1심 : 수원지방법원 2020구합65853 총회결의무효확인 (2021.4.22.선고) : 원고들 승소
0 2심 : (피고가 불복하여 항소함으로써) 서울고등법원 2021누11896 총회결의무효확인(2021.12.17.선고): 원고들 승소
0 3심: (피고가 불복하여 상고함으로써) 대법원 2022두30539 총회결의무효확인(2022.5.26. 기각 결정): 원고들 승소 확정
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P. S. 주택재건축조합은 상가 문제를 슬기롭게 해결해야 한다. 비단 둔촌주공만의 문제가 아니다.
P. S. 재건축조합 추진위원회는 상가를 끌어들여 재건축을 하려고 했고, 상가측은 자신의 손해를 최소화시키기 위하여 협상에 나섰는데.... 어쨌든 조합과 상가 사이에 합의가 되는데(합의안 핵심: 기존상가 대신 재건축사업에 따라 신축상가 1층과 2층에 각각 상가호실(결국 상가 2개)을 조합원으로서 분양받고, 이와 별개로 5,000만원의 영업지원비를 지급받는다),
이후 주택재건축조합이 설립되고,
관리처분계획수립에 이르러, 재건축조합은 위 기존합의를 번복하는 관리처분계획을 수립하였는데, 법원에서 제동을 걸자(관리처분계획취소), 상가조합원들의 불만을 달래기 위하여, 관리처분계획을 비례율 117%로 변경하고, 나중에는 170%로 올렸으나, 법원에서 전부 제동을 걸고.... (그렇게 시간이 가고) 분양신청한 주택조합원과 일반분양자들은 신축주택(아파트)에 입주를 하였으나 상가조합원들(원고)는 입주를 하지 못해 결국 손해배상청구까지 나서게 된다.