캄보디아 부동산 숨은 진주 !!

[자연사랑]

해외부동산 투자경쟁력 1위 부상
개인 및 기업 등 해외에서 잇따라 진출


캄보디아가 해외부동산 재테크 시장의 1순위로 떠오르고 있다. 캄보디아는 고도 경제성장과 산업의 발달로 부동산시장도 급성장하고 있다. 캄보디아 정부는 여기에 발맞춰 ‘2020 캄보디아개발 프로젝트’ 용역을 프랑스에 의뢰, 신개념의 선진 도시프로젝트를 마친 상태다. 캄보디아 부동산은 3년 전부터 빠르게 요동치기 시작해 이미 중국계 캄보디안, 싱가포르, 말레시아, 한국, 일본, 대만, 유럽 등 각국에서 개인 및 기업 등이 부동산 시장에 대거 진출하고 있다. 전문가들은 캄보디아가 중국과 베트남에 이어 해외부동산 투자 시장의 메카로 급부상할 것으로 호언장담하고 있다.

중국과 베트남은 사회주의 국가로 토지에 대한 소유권이 국가에 있으며 개인에게 소유권이 인정되지 않는 반면, 캄보디아는 입헌군주제로 토지 및 건물을 개인이 소유할 수 있으며 70～90년의 토지사용권을 임대 보장하고 있다. 장기임대의 토지사용권한은 외국인에게도 법적 문제가 없으며, 개인과 법인의 경우 국제 변호사를 통한 신탁개념의 이전을 하는데 어려움이 없을 뿐만 아니라 사고파는데도 전혀 문제가 되지 않는다.

◆ 부동산 개발 붐 일고 있는 캄보디아

캄보디아에 대한 외국인 투자진출 붐이 확산되고 있다. 코트라(KOTRA: 대한무역투자진흥공사)프놈펜 무역관이 캄보디아개발위원회(CDC)자료를 등을 취합한 보고서에 따르면 외국인 투자는 농림수산 분야에서 자원분야로까지 확대되고 있으며, 특히 부동산개발 분야에 대한 관심이 높다.
프놈펜 등 대도시는 70년대 서울의 강남개발 붐과 비슷한 양상을 보이고 있다. 따라서 프놈펜과 세계 7대 불가사의 중 하나인 앙코르와트 유적지가 있는 씨엠립의 부동산 가격은 하늘 높은 줄 모르고 치솟고 있다. 왕궁이 소재하고 있어 고도제한을 받던 프놈펜 건물들은 4～5층 정도의 저층이 대부분이었으나 고도제한이 점차 완화되면서 45층짜리 주상복합건물(연우개발)의 도심 한복판 건설계획이 발표되는 등 현대적 도시의 모습을 갖추고 있다.

오염되지 않은 천연상태의 바다는 수심이 깊지 않아 관광휴양지로서 전망이 높은 시아누크 빌은 캄보디아 최대의 국제무역항이 있는데다 최대의 수출공단 건설계획이 호재로 작용, 최근 캄보디아전문 한국시행사 CIAM이 선정한 투자지역은 100% 이상 상승했다. 지금까지 상대적으로 개발이 낙후된 꼬꽁은 관광 및 카지노 등 위락시설에 대한 입지가 좋은 데다 캄보디아 제2의 교역 관문으로 부상, CIAM이 선정한 투자지역은 거의 모두 100% 이상 올랐다. 캄보디아는 현재 속도대로 발전을 거듭한다면 빈곤탈출도 시간문제로 보인다. 훈센 총리의 카리스마적 리더십에 의해 정치가 크게 안정돼 있다는 것도 이러한 전망을 뒷받침하고 있다. 한국은 자본과 기술을 가지고 있고, 캄보디아는 오염되지 않은 넓은 국토와 풍부한 노동력, 부존자원을 보유하고 있다는 점에서 양국은 상생(相生)관계를 유지하면서 협력할 수 있는 여건이 잘 갖춰져 있는 것으로 평가된다.

캄보디아는 최근 사회 인프라 개발에 속도를 내면서 한국 건설사들에 러브 콜을 보내고 있다. 한국과는 1997년 수교한 이래 교역량이 꾸준히 늘고 있는 가운데 최근 한일건설의 신도시 개발을 비롯해 포스코건설과 극동건설, 코오롱건설 등 국내 건설사들의 수주 물량이 증가하고 있다.

특히 캄보디아 정부와 한국 건설사가 공동으로 투자해 벌이고 있는 프놈펜시 뉴타운 개발, 이른바 캄코시티(Cam-Ko City)사업은 캄보디아 내 한국형 첫 신도시 건설이어서 관심이 높다. 캄코시티는 캄보디아 시내 북쪽의 132만㎡(40만평) 규모로, 오는 2018년까지 한국 건설사에 의해 캄보디아 최초의 신도시로 건설되면서 캄보디아 시장 진출의 교두보를 마련했다. 캄코시티 시공을 맡은 한일건설은 캄보디아에선 처음으로 한국형 모델하우스를 짓고 5000세대를 분양한다. 여기에다 디 캐슬과 CIAM, DYG 등 한국 시행사들이 연이어 개발 사업에 뛰어든 가운데 GS건설, 월드건설, 반도건설 등은 투자를 검토하고 있다.

이처럼 캄보디아 시장이 매력적인 것은 캄보디아 정부와 지주들이 많은 개발계획을 갖고 있는데다 한국 업체들이 다수 참여할 수 있을 것으로 기대되기 때문이다.

◆ 캄보디아, 해외투자 적격지로서 3대 장점과 부동산시장

최근 3년의 경제성장률은 11～13.4%다. 하지만 1998년 경제성장률은 1%에 불과했다. 4년 전까지만 해도 캄보디아 경제의 붕괴 가능성을 경고했던 국제통화기금(IMF)은 올해 경제성장률을 9%대로 예상한다. 이는 중국을 제외하면 아시아에서 가장 높은 수준이다.

올해 1월 국내 H투자금융과 B건설사는 함께 캄보디아 시찰 중 현 상황을 베트남의 3～4년 전의 모습에 비추어 안정성과 성장가능성 부분에서 높이 평가했다.

해외투자 적격지(適格地)로서 캄보디아의 3대 장점은 첫째, 아세안(동남아국가연합)의 전략적 요충지에 위치해 있다는 점이다. 캄보디아는 가장 역동적인 경제발전을 이룩하고 있으며 아세안에는 1999년에 가입했다. 또 아세안자유무역지대(CAFTA)의 관세인하 스케줄에 따라 캄보디아의 대(對)아세안 수출품에 대한 관세는 2010년까지 0～5%로 인하되며, 2018년에는 역내 교역에 대한 관세가 완전 철폐된다.

둘째, 개방 지향적 시장경제 체제를 추구하고 있다. 캄보디아는 미국의 헤리티지재단에서 매년 발표하는 경제자유지수가 2003년 기준 170개국 중 35위에 기록될 정도로 폭넓은 시장개방 정책을 추구하고 있다. 이는 일본과 비슷한 수준이며 태국(40위), 말레이시아(72위), 인도네시아(99위), 베트남(135위) 등과 상당한 차이를 나타내고 있다.

셋째, 캄보디아는 세계문화유산으로 등재돼있는 ‘앙코르와트’라는 역사적 유물로 인한 관광산업도 성장세를 이어가고 있다. 2000년 이전에는 연간 50만 명을 밑돌던 외국인 방문객 수가 2006년 200만여 명으로 증가했다. 양질의 노동력은 또 하나의 매력으로 작용하고 있다. 이는 캄보디아 근로자들의 높은 근로의욕과 교육열에서 찾을 수 있다.

캄보디아는 경제성장과 더불어 부동산 시장에 대한 인식도 크게 달라지고 있다. 외국인뿐 아니라 현지인도 부동산을 유망한 투자수단으로 보고 개발과 투자에 박차를 가하고 있다. 수도 프놈펜과 씨엠립은 주택 공급율이 현저히 낮은 이유로 땅값이 급등하고 있다는 사실이 이를 뒷받침 하고 있다.

프놈펜의 주택시장과 부동산은 국내외 기업이나 개인들이 주로 관심을 갖는 분야다. 지난 70～80년대 우리나라처럼 급속한 경제성장 및 개발과 산업화가 진행되면서 도시로 인구가 유입되고 있지만 주택 공급이 부족하기 때문이다. 프놈펜의 경우 빈부 격차로 인한 이유도 있지만 주택보급률이 턱없이 모자랄 뿐 아니라 택지도 부족하여 프놈펜의 지도가 바뀔 정도로 면적이 빠르게 늘어나고 있다. 이로 인해 현재 375km²인 프놈펜은 2020년경 현재의 두배에 달하는 750km²로 확장이 될 예정이다.

이에 따라 프놈펜을 중심으로 부동산 투자 붐이 일고 있다. 외국인 투자가 늘면서 프놈펜의 오피스 빌딩이 3.3㎡(1평)당 350만 원선에 거래되고 있고, 시 외곽의 신도시 부지는 3.3㎡(1평)당 100만 원선에 분양 중에 있다. 국내 투자자들의 경우 대부분 현지 법인을 설립해 투자하고 있으며 캄보디아 정부도 외국인이 캄보디아 부동산 취득을 원활히 할 수 있도록 지난 3월에 부동산등기 관련 제도를 변경했다. 따라서 외국인 명의의 투자가 가능해져 투자 위험을 크게 줄였다.

◆캄보디아 부동산 관련 제도 및 법률

캄보디아 헌법에 의하면 외국인에 의한 토지소유는 금지되어 있지만 법인 명의로 토지 구입이 가능하다. 법인 설립 시 외국인과 현지인의 투자비율이 49:51로서 현지인의 지분이 과반수를 넘을 경우 한해 법인 명의로 토지취득이 가능하다.

캄보디아 법에는 임시소유권(임시점유권: 어느 한 사람에게 아직 등기권리증이 발급되지 않은 상태)과 권리소유권(등기권리자: 등기상 명의인이 실소유자인 상태) 등 2가지 유형의 토지 소유권이 있다. 한 개인이 점유자가 없거나 미등기된 땅을 다음과 같은 몇 가지 조건만 충족시킴으로써 소유권 또는 점유권의 주장이 가능하다.

① 불법이나 사기가 아닌 방법으로 선의(善意)의 취득을 하여 소유한 경우
② 버려진 땅을 상당 기간 계속적으로 또는 독단적으로 점유하고 권리주장을 하는 경우
③ 자신이 소유자임을 대중에게 공표한 경우 또는 지방의 읍, 면 단위에서 땅에 대한 소유권이 기록에 남아있는 경우
④ 위와 같은 조건으로 5년 이상 지속하면 토지법상 임시점유자는 법적으로 임시소유권자가 될 수 있다고 규정하고 있으며, 등기를 필하게 되면 권리소유자가 될 수 있다.
개인이나 법인의 경우 땅을 매입한 뒤 1～2년 후에 시세차익을 남기고 다시 파는 방법이 유리하며 플랫 하우스나 주택을 지어 분양을 하거나 임대사업을 해 안정적 수익을 올리는 방법도 유리하다고 할 수 있다.
현재 캄보디아는 땅을 사고파는데 우리나라와는 달리 행정비용 및 거래금액의 4%(시청등기의 경우)의 세금이 2005년 10월 공식화 됐으며 건축을 할 경우 허가비용 등을 필요로 하고 규제가 미약하여 외화반출도 큰 제약을 받지 않는다.

캄보디아는 유입되는 많은 인구로 인하여 수요는 늘어날 것으로 예상된다. 따라서 당분간 주택사업과 택지조성 사업이 유망 할 것으로 기대되며 지금이 캄보디아 부동산 시장에 진출할 수 있는 절호의 기회라고 할 수 있다. 자본주의 체제의 근간으로 한 캄보디아 정부의 강력한 경제개발 정책, 외환 유출입의 자유, 높은 인구증가율, 전체인구의 70%를 차지하는 풍부하고 젊은 노동력을 고려한다면 캄보디아의 건설시장은 현재 최고의 투자처로서 손색이 없다.

다만 아직까지 캄보디아가 인프라 구축 등 미비한 점을 감안해 각종 제도와 시장상황 등을 면밀하게 분석하고 많은 부동산 정보 등을 파악한 뒤 투자를 해야 낭패를 당하지 않는다. 캄보디아에서 부동산투자로 성공하려면 그 나라의 문화. 생활습관. 경제상황은 물론 정확한 부동산정보를 입수하고 사전답사 등을 통해 치밀하고 신중하게 투자해야 한다.