재개발에 투자하기 위한 간단한 계산법을 소개합니다
우선 처음부터 간단히 짚고 설명들어가자면… 재개발 구역내의 토지 및 건물을 구입한다는 것은 해당 재개발 사업의 주체로 자신의 지분을 투자한다는 의미로 해석하셔야 합니다. 그러므로 재개발 지분을 산다= 분양권을 매입한다 라고 오해하시는 일은 없어야 하겠습니다.
재개발지분은 분양권이 아니기 때문에 전매에 전혀 제한이 없습니다. 재개발지분을 구입한다는 것은 재개발 아파트에 대한 분양자격을 획득했다가 바른 표현입니다.
간단한 용어의 정리를 해 드리면
분양권이라 함은 공급자가 매수인(분양신청자)에게 일정 기간 후에 생성될 물건(아파트)의 매물을 완공 후에 넘기기로 약속하는 일종의 채권입니다.
입주권이라 함은 도시개발 등의 국가사업을 통해서 수용당하는 토지 및 건물주나 세입자에게 일정의 보상금 외에 추가로 해당 토지를 이용하여 건설되는 물건(아파트)을 넘기기로 약속하는 증서입니다.그러므로 분양권, 입주권(일명 딱지), 재개발지분 은 모두 전혀 다른 개념임을 반듯이 알아 주십시요.
여기서 한가지 궁금증… 재건축은 전매가 금지되는데 재개발은 왜 전매가 자유로운가라는 의문은 반드시 품으셔야 합니다.
그 이유를 설명드리면 사업의 형태가 다르기 때문입니다.
재건축의 경우에는 재건축 대상 아파트에 구분등기 되어 있는 소유자들 (그러니까 조합원들) 이 조합측에 자신의 권리를 명의신탁하고 그에 대한 대가로서 신규 아파트 분양권을 획득하는 행위이기 때문에 분양권에 대한 계약행위가 발생하고 이에 법에 따라 분양권전매금지가 가능합니다.
그러나 재개발의 경우에는 조합과 조합원 간에 권리의 명의신탁이라는 개념이 없고 환지처분을 받는 형태로 사업이 진행되기 때문에 조합=조합원=사업주체 라는 공식이 성립됩니다.
그러므로 자신의 재산을 타인에게 넘긴 것이 아니므로 재산권을 행사할 수 있는 것이며 전매를 할 수 있는 것입니다.
사설이 길었습니다. 우선 사업의 추진흐름을 간략히 표현하면 아래와 같습니다.
기본계획수립 – 추진위인가 – 구역지정 – 조합설립 – 사업시행인가 – 관리처분계획인가 – 이주비지급 – 철거 – 공사와 준공 – 사용인가(공사완료공고, 입주) – 이전고시(환지처분) – 청산, 조합해산으로 이루어지는데 뉴타운의 경우에는 현재 두번째와 세번째인 추진위원회인가 및 구역지정까지 그 수순이 진행되었다고 보시면 되겠습니다.
재개발에 투자하시면서 가장 중요한 것이 비례율입니다.
비례율이란 무엇인가 설명드리면 자산가치를 사업성에 비례하여 그 수익성을 %로 나타낸 것입니다. 계산방식은 아래와 같습니다.
(건축 후 토지 및 건물 총액) – 사업총비용
------------------------------------ *100
(건축 전 토지 및 건물 총액)
이러한 비례율을 결정하는 요인은 세가지 입니다.
1. 건축 전의 토지 및 건물 총액이 작아야 합니다.
2. 건축 후의 토지 및 건물 총액이 커야 합니다.
3. 사업총비용이 작아야 합니다.
여기서 여러분은 초기 투자비를 통해서 1번항목을 체크할 수 있고 지역분석을 통해서 2번항목을 체크할 수 있게 되는 것입니다.
또한 잊지 마셔야 하는 점은 재개발은 지분제가 아닌 평가제라는 점입니다.
지분제는 일정 지분을 약속받고 추가부담금을 결정하는 방식이지만 평가제는 조합분양가에서 감정평가가를 제외한 금액이 추가부담금이 되는 방식입니다.
간단히 계산합니다.
2층짜리 건물을 4층짜리 건물로 재개발한다고 가정하겠습니다. (각 층마다 소유주가 다르므로 조합원은 2명이 되겠습니다.)
1층은 평가액인 100원, 2층은 200원입니다. 그럼 총평가액은 300원이 되겠지요?
건축비용이 500원이 들었다고 가정하면 4층짜리 건물의 총 평가액은 800원이 됩니다.
여기서 조합원이 2명이므로 2개 층을 일반분양할 수 있습니다. 두사람의 조합원에게 각각 180원에 분양했다고 가정하면 1층에 입주했던 사람은 추가부담금으로 80원을 내는 것이고 2층에 입주했던 사람은 추가부담금으로 20원을 돌려받게 되는 것입니다.
이것이 일반적인 평가제를 통한 추가부담금의 결정입니다. 결국 일반분양가가에 얼마냐에 따라서 추가부담금의 경감이 결정될 수 있게 됩니다. 일반분양가가 커지면 커질수록 추가부담금을 줄어들게 되며 이렇기 때문에 재개발아파트의 경우에는 일반분양보다는 조합원자격을 통해 구입하는 것이 훨씬 이익입니다.
자 그럼 본격적으로 투자성 검증을 위한 계산법을 소개합니다.
우리가 일반적으로 알고 있는 투자계산법입니다.
1. 매입가가 평당 700만원이므로 30평짜리를 산다고 하면 총 21000만원이 소요됨.
2. 추후에 추가부담금은 평당 700만으로 계산하여 2100만원으로 추산.
3. 일반분양가가 3억선이 될 것으로 보이므로 투자수익은 약 7천만원가량 될 것으로 예상.
질문 주신 분도 아마 이와 비슷한 개념에서 계산하셨을 겁니다. 하지만 이렇게 계산하시는 건 재건축에서는 가능해도 재개발에서는 필요없습니다.
정확한 계산법을 소개합니다. (여기서는 대지20평, 건평10평의 건물로 가정합니다.)
1. 총 매매가 1억 5천만원 (이것도 가정입니다.)
2. 대지지분대비 평당가는 대충 750만원이 될 것입니다.
3. 감평액을 산출하기 위해 토지 감평가와 건물 감평가를 별도로 아셔야 하는데…
우선 가정으로 토지 감평가는 8000만원, 건물 감평가는 700만원이라 가정하겠습니다.
그럼 감정평가 가격은 8700만원이 됩니다.
4. 비례율이 최악의 상황을 가정하여 90%로 가정해 봅니다.
5. 비례율을 반영한 건물의 실제가격은 7830만원으로 볼 수 있습니다.
6. 32평형 조합원 분양가가 2억 4천만원이라면 추가부담금은 2억4천만원에서 7830만원을 제외한 1억6100만원이 됩니다.
7. 고로 내가 32평형을 구입하는데 들이는 돈은 총 3억1170만원이라고 할 수 있습니다.
그럼 여기서 대지지분 0.5평, 건평 5평의 건물로 가정하고 다시 계산해 봅니다.
1. 총매매가 5천만원 (이것도 가정입니다.)
2. 평당가는 대충 1000만원이 되겠습니다.
3. 감평액은 토지200만원 건물 350만원으로 나왔다고 한다면 비례율 90%를 반영한 실제가격은 495만원입니다.
4. 32평형을 분양받기 위한 추가부담금은 2억4천만원에서 495만원을 제외한 2억3005만원입니다.
5. 고로 내가 32평형을 구입하는데 들이는 돈은 총 2억8505만원입니다.
왜 대지지분이 적은 물건이 비싼지 그 이유가 이해되셨으면 좋겠습니다.
글로만 써서 이해가 어려우실지 모르겠지만 대충 이렇게 하는게 제일 간단한 투자금액 산출법입니다.
내가 입주할 수 있는 평형의 계산은 4:4:2 방식에 따릅니다.
서울재개발의 경우에는 의무평형규제가 있는데 전용면적 18.1평이하가 40%, 전용면적 25.7평이하가 40%, 전용면적 25.7평이상이 20%입니다.
다시 말씀드리면 25평형이 40%, 33평형이 40%, 42평형이 20% 이렇게 나오게 되는 것입니다.
배정은 42평형의 50%를 조합원에게 배정하고 나머지 조합원들은 모두 33평형에 입주하게 됩니다.
그런데 조합원이 너무 많아서 도저히 33평형에 모두 수용할 수 없으면 권리가액이 적은 조합원순서로 짤라서 25평대 아파트에 입주할 수 있음을 반드시 알아두셔야 합니다. 그러므로 조합원이 적은 재개발지분이 보다 좋다고 할 수 있습니다.
또 한가지 편견은 국공유지 물건에 대한 오해이신데요. 국공유지와 사유지 간의 평가함에 있어서 차별은 없습니다. 현재는 평가금액과 불하금액이 동일하므로 사유지와 국공유지간의 투자메리트는 같다고 보셔도 무방합니다.
조합원은 세금감면 혜택도 있습니다. 조합원의 경우에는 청산금의 0.8%만 등록세로 부가되는데 비하여 일반분양자의 경우에는 등록세로 분양가의 3%가량을 내게 됩니다. (이건 맞나 확인해 봐야 되는데… 조합원이 세금을 적게 내는 것은 사실입니다.)
여러모로 살펴보아도 재개발 지분의 선택기준은 분명합니다.
1. 대지지분이 적은 것이 절대 유리하다.
2. 도로변에 접한 것이 절대 유리하다.
3. 조합원이 적은 구역내 지분이 절대 유리하다.
재개발과 달리 뉴타운에 투자하시는 분들에게는 또 하나의 주의해야할 함정이 있는데 뉴타운내에는 존치구역과 자율정비구역이라는 것이 있어서 도시기반시설만 정비하고 건물을 그대로 두는 구역이 있습니다. 이런 지역의 지분은 일반 주택매매와 차이가 없기 때문에 반드시 기본계획을 확인하시는 절차가 필요합니다.
말이 나온 김에 분양자격과 상가분양에 대해서도 짚고 넘어가겠습니다.
재개발구역내에 지분을 가지고 있다고 해서 모두 분양을 받을 자격을 얻는 것은 아닙니다.
1. 주택과 토지를 모두 소유한 경우에는 당연히 1개의 분양자격이 주어집니다.
2. 주택만 소유한 경우에는 유허가나 무허가에 관계없이 1개의 분양자격이 주어집니다.
3. 토지만을 소유한 경우에는 90m2 이상의 경우에는 1개의 분양자격이 주어집니다만 30m2이상
90m2이하의 경우에는 무주택자에 한해서 1개의 분양자격이 주어지고 30m2이하의 경우에는
현금으로 청산됩니다.
4. 도로를 소유한 경우에는 90m2이상의 경우에면 1개의 분양자격이 주어지고 그 이하는 현금청산됩니다.
5. 다세대주택을 소유한 경우 원래 다세대주택이였던 경우에는 세대별로 1개의 분양자격이 주어
집니다만 다가구에서 다세대로 변경한 경우 03년 12월 30일 이전에 분할되었을 경우에만 각각
분양자격이 주어지고 그 이후의 분할은 1개의 분양자격만 주어집니다.
재개발 구역내에 근린상업시설을 보유한 조합원의 경우에는 아파트 상가분양 순위가 주어지는데 그 순위의 결정방식은 아래와 같습니다.
1순위는 근린생활시설(상가)을 소유하면서 사업자등록신고를 필한 일정금액(사업장에 따라 달라
짐)이상 청산액이 되는 자
2순위는 근린생활시설을 소유하면서 일정금액이상 청산액이 되지만 사업자등록신고를 필하지 않
은 자
3순위는 근린생활시설을 소유하면서 사업자등록신고를 필하였으나 일정금액이상 청산액이 되지
않는 자 중에서 공동주택을 배정받지 아니한 자
4순위는 근린생활시설을 소유하였지만 사업자등록신고를 필하지도 않고 일정금액이상 청산액이
되지 않는 자 중에서 공동주택을 배정받지 아니한 자입니다. 참고로 사업자등록신고라 함은
그 상가에서 직접 사업을 하였다는 증명이 됩니다.
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