공동주택 관리실무 [요약집]

[住관사]

[괸리실무]공동주택관리실무요약집.hwp

★ 02년 7회까지 적용되었던 내용들입니다. 학습시 참고 바랍니다.

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이승곤 제공
위탁관리와 자치관리의 비교

시장 등과 도지사 등의 업무영역

구성원의 의무 및 책임 관리규약 임원의 업무범위 건교부령(규칙)
임원의 임기조항 관리규약 연체요율 관리규약(별도)

입주자카드에 기재되지 않는 것 : 주민의 건강상태, 재산정도, 혈액형, 취미, 특기

동기부여이론 사기앙양 힉스, 래핑웰

⑴ 매슬로우 : 욕구5단계설 (생안소존자)
① 생리적 욕구(기본적 욕구) ② 안전과 안정에 대한 욕구
③ 사랑과 소속에 대한 욕구 ④ 자기존중의 욕구(존경의 욕구)
⑤ 자아실현의 욕구
⑵ 앨더퍼 : 3단계 이론 (E.R.G이론) 존재, 관계, 성장의 욕구
⑶ 허즈버그 : 2요인론(동기,위생)이론 / 정의효과, 부의효과
⑷ 맥클리랜드 : 성취동기 이론(성취, 권력, 친교욕구)
⑸ 맥그리그 X, Y 이론(X:게으르다, 책임지기 싫어한다, 수동적이다.)
⑹ 아지리스 : 성숙. 미성숙 이론

입주자대표회의 업무 : ① 관리규약을 위반한 자에 대한 조치
② 입주자 끼리의 이해가 상반되는 사항의 조정
관리주체의 업무 : ① 단지내 도난사고 예방조치의 강구
② 질서문란 행위에 대한 방지조치의 강구

주택의 성립조건
⑴ 소유. 매매의 1단위 (2) 1실 이상의 방과 부엌 (3) 일정한 독립공간
(4) 사생활 보장(단독주택 유리) (5) 독립된 출입구 (6) 반영구적 건축물
(7) 관습상 소유등

주택문제
(1) 양적문제 (보급률로 표현) : 핵가족화로 인한 가구수 증가, 이혼율 증가, 독신자 증가,
인구의 증가, 공공용지 확보를 위한 주택의 철거, 도시의 인구집중, 필요 공가율의 증가
(2)질적문제(주거수준으로 표현)
협소화 및 과밀화, 주택구조의 불량, 주거(외부)환경 불량, 도시의 슬럼화, 스프롤화 등

하자의 원인과 대책

입주자 등 과반수 서면동의
⑴ 관리방법의 결정(입주자대표회의 제안)
⑵ 관리방법의 변경(입주자대표회의 또는 입주자 등 1/10 이상 제안)
⑶ 자치관리 폐지결정 ⑷ 주택관리업자 선정(입주자대표회의 제안)
⑸ 구분관리, 통합관리 ⑹ 공인회계감사 실시여부 결정
⑺ 선거관리에 필요한 제규정 제정 ⑻ 중요한 공사, 용역 등의 발주
⑼ 위탁관리 재계약 여부 ⑽ 장기수선계획 3년 이내 조정 실시여부
⑾ 동 대표 선출(해당 동)
⑿ 관리규약 개정(입주자대표회의 또는 입주자 등 1/10 이상 제안)

입주자 등(x)
⑴ 피선거권 ⑵ 사업주체 상대 하자보수요구권
⑶ 특별수선충당금 부담자 ⑷ 행위변경 등의 동의(관리령6조)
⑸ 입주자대표회의 구성원으로서의 의결권 ⑹ 전유부분 처분권

세대수에 따른 구분(법령기준)
⑴ 의무적 관리대상(관리전환대상) 자치 또는 위탁관리
① 300세대 이상 ② 중앙집중+150세대 이상 ③ 승강기+150세대 이상
⑵ 특별수선충당금 적립대상 : ① 300세대 이상 ② 중앙집중식 ③ 승강기(6층 이상)
⑶ 주택관리사(보) 채용대상 : ① 주택관리사 500세대 이상 관리사,(보) : 500세대 미만

관리전환 절차
⑴ 과반수 이상 입주시(사업주체 입주자에게 관리방법 결정요구)
⑵ 요구받은 날로부터 1월이내 입주자대표회의 구성(필수기관, 상설기관)
⑶ 관리방법 결정(업자선정 포함) 시장 등에게 신고, 사업주체에 통보
⑷ 자치관리시 요구받은 날로부터 6월 이내에 자치관리기구 구성(인가x, 신고x)
⑸ 관리방법 통보도 없고, 자치관리기구 구성도 없을 때 사업주체가 한시적으로 업자를 선 정하여 관리한다.(한시적 관리)

내력구조부 변경 금지
최초교부 관리주체 시장 등
(사업주체) ①부착 ②배포 ③홍보 (불법구조변경 신고 센터)

관리주체 동의 사항
⑴ 가벼운 구조물의 증설. 제거 행위 (조명설비, 부엌설비, 위생기구는 제외)
⑵ 가축을 사육하므로서 공동 주거생활에 피해를 미치는 행위
⑶ 광고물, 표지물 또는 표지를 부착하는 행위
⑷ 공용부분에 물건을 적재하여 통행을 방해하는 행위
⑸ 발코니에 돌출물을 설치하는 행위
주위! ①지정게시판 이외의 장소에 광고물 설치행위 입주자대표회의 동의
②공동주택관리령 제6조에 의한 행위변경사항 도지사 등의 허가. 신고사항

문서의 보존기간 정리
⑴ 영구 보관문서 : (예산안,결산보고서,계약서), 설계도면(시방서 포함), 관리규약,
장기수선관계서류, 화재보험 관계서류, 단지시설계획도, 부동산권리자료
⑵ 10년 보존 : ~장, 영수증 (장땡은 10)
⑶ 5년 보존 : ~전표, 방류수수질 검사기록(하수도법), 전기시설의 정기점검기록
⑷ 3년 보존 : 근로관계서류, 오수정화시설, 단독정화조의 수질기준 (최종기재일로 3년)
대기오염 측정기록, 분뇨처리시설의 수질검사기준(개정사항)
⑸ 2년 보존 : 상수도수질검사기록, 도시가스위해방지조치기록, 승강기자체검사기록(월1회)

문서분류의 원칙(종일점상병)
⑴ 종합의 원칙 : 비슷한 것끼리 묶는 경우, 부문별 ⑵ 일관성의 원칙 : 기준에 입각
⑶ 점진의 원칙 : 쉬운 것 어려운 것 ⑷ 상호배제의 원칙 : 중복(x)
⑸ 병치의 원칙 : 모든 단위 포함, 동일하게 분철

★법령에 의한 보관문서가 아닌 것 인사관련문서(x), 입주자 명부(x)
5인이상 사업 : 국민연금, 근로기준법 적용, 퇴직금 제도, 단체협약
1인이상 사업 : 산재보험, 고용보험(실업급여,고용안정사업, 직업능력개발사업)
해고예고제도, 근로계약서 작성, 건강보험)
2인이상 : 노동 조합 설립

노동조합 불가입 전제로 채용 : 황견계약(Yellow Dog)
★ 취업규칙 : 10인이상 사업장, 사용자 일방이 정한다.

임금수준의 결정요인
⑴ 고용주의 지급능력 ⑵ 생계비 수준 ⑶ 노동력의 수급관계 ⑷ 노사관계의 힘

보수결정의 원칙
⑴ 노동의 질,량 대응의 원칙 ⑵ 노동의 성과대응의 원칙
⑶ 보수지급 한도의 원칙 ⑷ 생계비 수준 상회의 원칙
⑸ 보수안정의 원칙 (변경x) ⑹ 사회적 균형의 원칙

소멸시효 완성전 소멸(입주자대표회의 승인)
⑴ 재산의 가액(소재불분명) : 압류재산가액 강제집행비용+우선채권
⑵ 상속가액(사망) : 압류재산가액 강제집행비용+우선채권
⑶ 채권액 추심비용
⑷ 부득이한 사유가 있는 경우로 입주자 과반수 동의시

예산성립절차
⑴ 예산의 편성,제출 : 회계연도 개시 90일 전까지 제출
(관리주체 입주자대표회의) : 수입예산서, 지출예산서, 사업계획서
⑵ 예산의 성립 (입주자대표회의 의결) 회계연도 개시 30일 이내 결의
⑶ 즉시 관리주체에 송부
⑷ 회계연도 개시전까지 성립(x) 준예산제도
⑸ 예산성립후 차후변경 추가경정 예산제도

결산요령
⑴ 연도이월의 불가피한 것을 제외하고는 모든 미결산계정을 정리하여야 한다.
⑵ 회계상태를 파악하도록 명료하게 하여야 한다.
⑶ 미경과수익 선수수익:부채, 미경과비용 선급비용:자산, 미수수익(자산),
미지급비용(부채) 등 결산 전에 정리하여야 한다.
⑷ 불확정채권은 귀속사유가 확정되지 않는 한(x) 계상하지 않는다(x)
⑸ 불확정채무는 면책의 사유가 확정되지 않는한(x) 계상한다.(o)
⑹ 재무제표는 매월 작성하고 결산은 회계연도 말에 실시한다.

결산의 흐름도
⑴ 시산표의 작성 (자산,부채,자본,수익,비용표시)
⑵ 대차대조표 계정의 마감
⑶ 손익계산서 계정의 마감
⑷ 재무제표의 작성
⑸ 일반적으로 재무제표라 함은 B/S, P/L, 이익잉여금처분계산서, 현금흐름표를 말한다.

증빙서류(청계산에 영지버섯 대부가 있다)
①청구서 ②계약서 ③영수증서 ④지출결의서 ⑤ 대조필 ⑥부기증명

재무제표와 결산시 첨부할 서류

수입금의 관리
⑴ 전액징수가 원칙, 예외적으로 분할징수할 때는 대불금, 연체료, 기타 납부금의 순서
⑵ 납입고지서나 수입결의서에 의함이 원칙, 예외적으로 위약금, 해약금, 과태료, 변상금, 반 납금, 이자수입 및 배당수입, 기타 법령에 의한 확정수입 등이다.

안전성의 원칙=보수주의
⑴ 감가상각 초기에 있어서 정률법 선택 ⑵ 우발채무는 모두 계상
⑶ 합병에 있어서 매입법 선택 ⑷ 인플레이션시 후입선출법 채택
⑸ 자본적 지출을 수익적 지출로 처리 비밀적립금 발생(자수비)
⑹ 비용은 발생주의, 수익은 실현주의

통장의 명의개설
⑴특별수선충당금 입주자대표회의 명의 ⑵매월 입금되는 관리비통장 공동명의(회장,소장)
⑶매월 소요되는 시재금통장 소장 단독 명의 ⑷각종 충당금 공동명의(회장,소장)

장부의 구분
⑴ 주요부 : 분개장, 총계정원장
⑵ 보조부 (원처고상적)
① 보조원장 : 매입처원장, 매출처원장, 고정자산대장, 상품재고장, 적송품 원장 주주대장
② 보조기입장 : 매입장, 매출장 등

계약서 생략이 가능한 경우
⑴ 전기, 가스, 수도 등의 공급계약을 할때
⑵ 계약금액이 관리규약으로 정한 금액 이하(200만원 이하) 수의계약과 동일
⑶ 경매에 의하여 취득시
⑷ 물품구입 즉시 대금을 납부하고 그 물품을 인수한 때

지출원인결의서 생략하고 지출할 수 있는 경우
⑴ 인건비 및 여비 ⑵ 공공요금 ⑶ 제세공과 ⑷ 기타 정례적인 확정경비

현찰로 줄 수 있는 경우 (은행송금이 곤란한 경우 여인에게 10만원 미만은 현찰로 줄 수 있다.)
⑴ 인건비 및 여비 ⑵ 건당 10만원 미만 지출 ⑶ 은행송금이 특히 곤란한 경우

연간예산제와 월별 정산제의 비교

개별난방방식
난방방식 중앙집중식(6층이상)-예외)건축법 87조②항 예외인정
(보일러) 지역난방식

급탕방식 개별식 : 순간온수기,저탕형탕비기, 기수혼합식
중앙식 : 직접가열식, 간접가열식
태양열

상향식 비상용승강기-41m초과 : 건축법
배관방식 하향식 -16층이상 : 주택건설기준에 관한규정
역환수방식(리버스리턴방식) (대통령령)

간선시설(100호,16,500㎡):①도로 상하수도(지자체)②전기시설(한전)③통신시설(한국통신)
④난방(공급하는자-지역난방공사)⑤가스(공급하는 자)
⑥우편함(국가-정통부)

죠우닝(난방구획) 균일한 열원 공급
4층~10층 : 2개소, 10층초과 : 5개층마다 1개소 예) 20층:4개

보일러 종류
1) 주철제 : 섹션증감 (5~20개) 용량 증감 가능, 소형보일러, 저압(1㎏/㎠)
2) 노통연관식 : 관내부는 고압가스, 관외부는 물에 접촉, 중압(4~7㎏/㎠) 대부분의 아파트
3) 수관식 관내부는 물로 채워짐
상부드럼 증기드럼
하부드럼 물드럼
고압(10㎏/㎠), 동력용

수면계 : 가장 요주의 관찰, 항상 유지할 높이
온도계 : 항상 유지할 높이
압력계 : 최고 사용 압력 위치
도피변 : 안전변, safe-vale, 6~7% 초과 분출(1.7x 1.07 o )
★ 점검주기 : 매일점검(모두 해당)

보일러 검사주기 - 성능검사(연1회) : 에너지관리공단
-안전검사(연1회) : " (계속사용검사)

정온식 감지기 주방, 보일러실
주위온도 20 상승 작동
바이메탈 금속팽창계수 다름을 이용
차동식 감지기 : 아파트 거실, 천장, 사무실
이온화식 감지기 : 연기로 감지, 복도나 계단
광전식 감지기 : 빛으로 감지
수증기(온도 ) 물방울(응결수 = 응축수) : 보일러 재공급 (인젝터)
증기 + 응결수 캐리오버(기수공발)
프라밍 현상(비수 비산)
포오밍 현상(유지분 거품)
수격작용 원인

수격작용 방지 ① 응결수 배추을 철저히 할 것
② 주증기밸브를 서서히 개방할 것
③ 증기배관의 보온을 철저히 할 것
④ 증기트랩(스팀트랩)을 설치 할 것
⑤ 프라밍, 포오밍 현상을 방지 할 것
⑥ 기수분리기나 비수방지관을 설치 할 것

숫자가 50 인 것
· 보일러 외벽에서 벽 0.5m (50㎝) · 관리사무소,어린이놀이터(50세대 이상)
· 일반 주거지역(주간 소음기준) 55㏈이하 · 세대간경계벽 : 소음기준(50㏈이하)
· 연결송수관 설치거리 50m 단지내 단지밖 : 65㏈이하
· 보안등(15㎝ 도로 양측) 50m이내
· 지하저수조(비상전원+펌프 1대 50세대) · 비상콘센트 설치거리 50m
· 소음발생원 ~ 아파트 : 50m · 위험물 저장시설 ~ 아파트 : 50m
★주유소 ~ 아파트 : 25m

보일러 부하(손실) 휴지시 보일러 보존
① 난방부하
② 급탕부하 상용출력 만수보존(습식) 보통만수(3개월)
③ 급기부하 온수보일러 소다만수(약품, 6개월)
④배관부하 정격출격 탈산소제 : 히드라진, 소다, 아황산소다
⑤ 예열부하 + 밀폐보존법(3개월)

취사부하(도시가스) 건조보전법(건식) 질소 봉입보존법
전열부하(전기) 증기보일러 (6개월)
방청도료도장
(1년이상)
타르,흑연,아스팔트
흡수제 : 실리카겔, 황산알루미나
생석회, 염화칼슘

4대 사회보험

4대보험 이의신청, 재심청구, 기간정리

노동조합 : 15일(설립신고), 15일(해산 신고)

부당노동행위(구제신청) 3개월 10일 15일 (송달받은날)
(지노위) (중노위) (행정법원)
조정 중재(10일) (송달받은날)
(중노위)
* 근로자의 쟁위 행위 (태업,파업)

사용자의 쟁의 행위 (직장폐쇄)
조정(弱) 중재(强)
⑴조정안 (수락권고) ---- 재정 (법적구속력)
⑵조정위원회(3인) : 지노위內 ---- 중재위원회 : 지노위內
사용자대표(1인) 전원 공익대표
근로자대표(1인) 위원장 호선
공익대표(1인) 위원장
일반사업 10일,공익사업 15일 ----- 중재에 회부(15일은 쟁의행위 금지) 냉각기간
조정서(전원서명 날인) ----- 재정(서면형식, 효력발생 기일 명시)
월권,위법 중노위(10일 이내)
재심
단체협약과 동일 효과 ----- 단체협약과 동일 효과

산재보험
⑴ 1인이상 사업장
⑵ 적용 제외(예외) 사업장(대통령령(시행령))
① 공무원연금법 또는 군인연금법에 의하여 재해보상이 행해지는 사업
② 선원법 또는 사립학교연금법에 의해서 재해보상이 행해지는 사업
③ 건설공사중 총공사금액이 2,000만원 미만인 공사 또는 주촉법에 의한 주택사업자, 기 타 건설산업기본법에 의한 건설업자가 아닌자가 시공하는 공사로서 연면적 330㎡이하 인 건축물에 건축 또는 대수선에 관한 공사
④ 가사서비스업
⑤ 위①~④외의 사업으로서 근로자를 단속적으로 사용하여 상시근로자가 1인이상이 되지 아니하는 사업
⑥ 농업,임업(벌목업 제외), 어업, 수렵업중 상시 5인미만을 고용하는 사업
⑶ 개산보험료 당해년도 초일로부터 70일이내
확정보험료 다음년도 초일로부터 70일이내
⑷요율 : 9월 30일 기준 노동부장관(규칙=노동부령)이 과거 3년간 재해율, 보험금지급 비율 을 감안해서 결정 (사업종류별 결정 건물등의 관리업(APT))
⑸ 재해보상금 평균임금 산정
① 요양급여 ② 유족급여 ③ 휴업급여(평균임금70%) ④ 장례비(평균임금120일분)
⑤상병보상연금(2년내완치x)⑥장해급여(1등급~14등급) ⑦간병급여(수시간병:2/3,상시간병:전액)
⑹ 일시납 원칙(5%감경 분기납(예외))
⑺ 3년내 권리행사(x) 소멸시효
⑻ 전액 사업주 부담
⑼ 성립 사업이 개시된 날(원칙) 단, 근로복지공단의 승인을 얻는 경우 다음날
⑽ 소멸 사업이 폐지, 종료된 날, 소멸결정 통보 받은 날,
해지를 공단이 승인한 날 다음날
⑾ 노동부장관 (근로복지공단 위임)
⑿ 임금 부담부 채권 0.5/1000 최종 3개월간 임금과 최종3년간 퇴직금 보장
최우선변제

국민연금
⑴ 보건복지부장관 (국민연금관리공단)
⑵ 5인이상 사업장 (18세이상 60미만) 내국인을 5인이상 고용하는 외국업체 : 해당
건강보험도 동일
⑶ 부담금 4.5%(사업주), 기여금 4.5%(본인) : 9%
(퇴직)전환금 제도 폐지
⑷ 다음날 10일 마감 (예수금)
⑸ 반환 일시금 제도("99.12.31 폐지)
⑹ 자영업자(도시민) 국민연금
⑺ 군인,교직원,공무원 제외(관장: 보건복지부)
⑻ 적용제외자
① 일용근로자 또는 3월이내의 기한부로 사용되는 근로자
② 소재지가 일정하지 아니한 사업에 종사자
③ 계절적, 일시적 사업에 종사하는자
④ 비상임이사, 시간제근로자 등 상시근로자에 종사할 목적이 아닌 근로자
단, 근로자의 2/3이상의 동의하에 공단에 가입신청하는 경우 가능

고용보험
⑴ 1인이상 사업장 : 유치원교사, 1월이상~3개월미만 임시직 해당
주18시간 이상~30.8시간 시간제 해당
⑵ 적용 제외자
① 60세 이후에 새로이 채용된 자(보험관계 성립일 현재 60세 이상인 자 포함)
② 65세 이상인자(재직중)
③ 월 80시간 미만인 임시직 근로자(월 근무일수: 226시간 원칙)
④ 주 18시간 미만인 시간제 근로자
⑤ 선원법에 의한 선원
⑥ 별정우체국 직원
⑦ 국가공무원법, 지방공무원법에 의한 공무원
⑧ 국가, 지자체가 일자리 창출을 위해서 일시적으로 고용하는 사업종사자(공공근로사업등)
⑨ 사립학교 교직원 연금법에 적용을 받는자
⑩ 체류자격이 없는 이국인 근로자
⑶ 실업보험 10/1000(5/1000:사업주, 5/1000:본인)
고용안정사업 3/1000
직업능력개발 1/1000(종업원 150일 미만)
⑷ 개산보험료 신고 당해년도 초일로부터 70일이내
확정보험료 신고 다음년도 초일로부터 70일이내
⑸ 실업급여(실업수당)
① 이직확인서 제출 평균임금(기초일액 산정 기준)
상실신고서와 동일 서식
② 처음2주 대기기간 (실업보험x)/차후 2주에 1회씩 구직 확인(실업인정일)
최초로 수령( 2주(x) +2주(14일) 29일째 오전 )
③ 기초일액의 50% 최고한도 35,000원
(1일지급액) 최저임금에 못 미치는 경우 90%
④ 90~240일 : 연령/가입기간
⑤ 개별 연장급여(+2개월)
1일수급액 17,500원이하
AND 부양가족 1인 이상
본인이 세대주
3회 이상 구직 알선 취업(x)
(1) 1년 동안 권리행사 하지 않으면 소멸시효

건강보험

⑴ 5인이상 사업장(산업단지, 수출자유지역 전사업장)
내국인을 5인이상 고용하는 외국업체 해당
⑵ 성립신고, 소멸신고 14일/14일
⑶ 성립일 사업장에 채용된날
소멸일 사망, 국적상실
의료급여대상자 될 때 다음날
국가보훈대상자 될 때
사업관계 종료(퇴직)
⑷ 요율 직장 3.63% (1.815% : 1.815%)
공무원, 교직원 상동
⑸ 3寸이내의 방계혈족 피부양자 제외 : 이모, 고모, 외숙부, 백부, 숙부
피보험자 가입자
의료보험증 건강보험증
원격지의료보험증 추가건강보험증
의료보험료 건강보험료
⑹ 다음달 10일마감 예수금
⑺ 건강보험적용제외자
① 2개월 미만의 임시직 근로자
② 2개월 미만의 일용직 근로자
③ 계절적, 임시적사업에 종사하는 자
④ 비상근 고문, 시간제근로자
⑤ 소재지가 일정치 않은 사업종사자
⑥ 의료보호대상자
⑦ 국가보훈대상자
⑻ 장제비 25만원 통일 (피부양자 20만원(x),피보험자 30만원(x))
⑼ 임의계속 피보험자 폐지
⑽ 표준보수월액 x 요율 다음달 10일 납부
통상임금 총보수 기준 변경

세무관리
갑종근로소득세가 아닌 것 퇴직금
외국기관으로부터 소득(을종)
다음달 10일 납부(예수금) 1월중(2/10까지 보고)
갑근세 (연말정산)
주민세
건강보험 감경서류(각종공제)
국민연금 의료비: 연급여 3%초과분 200만원까지
교육비 초.중.고 : 150만원
유치원 : 100만원
대학교 : 300만원
과세표준 x 세율 = 세액
(공제) (공제)

VAT(부가가치세)
① 영리여하를 불문 (독립적으로 사업을 영위하는 자)
② 개인, 법인, 비영리법인, 인격없는 사단, 재단(등기 x)
③ 세액공제법(우리나라)
④ 최종 소비자에게 전가
⑤ 유통단계에서 부가하는 이익기준
⑥ 1기(1/1~6/30) 2기(7/1~12/31)
⑦ 세율 : 10% 간접세, 국세

주민세
균등할 : 개인균등할, 법인균등할
소득할 : 소득세할(10%), 농지세할(10%), 법인세할(10%)
세금납부시기 주민세 : 8/16~8/31, 재산세 : 7/16~7/31(50만원이하 면세점)
종토세 : 10/16~10/31, 자동차세 : 6/1~6/30

지방세
도세 : 등록세 취득세 도 (토한다) 경주마권세
등록(등재) 취득후
하기전까지 30일이내
3% 2%
시.군세 : 목적세
사업소세 : 면세점(종업원할 50인이하, 재산할 연면적 330㎡이하)
지역개발세
도시계획세
소방설비세(공동시설세)

건물의 유지보수 활동 개량, 개선
점검 : 하자발생을 사전에 차단 정기점검 6월단위
관리주체 수시점검 요구시/필요시
특별점검 장마철,태풍......
보수 : 하자발생을 미연방지
교환/손질 정기점검 정비 부정기점검 수리
단기적 관점, 수선유지비
청소 : 일상청소, 정기청소, 특별청소

진단 : 전문적 지식(기술)
일반진단 오감
특별진단 전문측정기
수선 : 보수, 갱신 내용연수 연장
장기적 관점, 특별수선충당금
계획수선 : 특별수선충당금
특별수선 : 수선유지비
개량수선 : 주거환경개선

①공동주택(전유부분) 전체2/3이상 동의 + 도지사등 허가
용도변경 ②입주자 공유가 아닌 복리시설 주택건설기준 범위 + 신고
③부대시설/공유인 복리시설 전체2/3이상 +신고

①공동주택 : 당해 2/3이상 + 허가
개축,재축,대수선 ② 공유(x)복리시설 : 위치 규모가 종전의 건축물 범위 + 허가
③공유(o)복리시설,부대시설 : 전체2/3이상 + 허가

① 당해2/3이상 + 허가
파손,철거 ② 시장등이 인정하는 범위 + 허가 위해방지 등을 위해 시장 등이 인정
③ 전체2/3이상 + 허가

① 당해2/3이상 + 허가
용도폐지 ②시장등이 인정하는 범위 + 허가 위해방지 등을 위해 시장 등이 인정
③전체2/3이상 + 허가
④분양(x):시장등이 인정하는 범위 + 허가

①당해2/3이상 + 허가
비내력벽 철거 ②시장 등이 인정하는 범위 + 허가 구조안전에 이상없다고 시장등 인정
③전체2/3이상 + 허가

신축,증축 ①, ② 사업계획 승인 범위 + 허가
③ 전체2/3이상 + 허가(경미한 경우 신고 + 입주자대표회의 동의)
사용검사 10%범위 증축 건교부령(10개)
노회(후)한 공관옆에서 대담하게 경주하는 어린이를 조심하라
인 의 중 리 문 장 비 차 놀이터 경시설
정 실 화 사 실 장
장 무
실 소
하자보수 책임
사업주체 : 국가, 지방자치단체, 주공, 토공, 지방공사 + 등록업자(연간 20, 20, 10,000)
건축주, 토지소유자+건설업자, 조합+건설업자
하자보수보증금반환
1년차 : 수장목공사창문/문짝창호철물공사 마감(미장,수장,도배,칠)잔디조경조명공사
타일 옥외급수관련 주방 보온공사 위생공사 철공사 20/100
2년차 : 38개(토공사, 정화조관련공사......) 20/100
3년차 : 지정/기초철근콘크리트구조용철골(물) 지붕/방수 승강기 인양기 30/100
5년차 : 5 보, 바닥 지붕 15/100
10년차 : 10 내력벽 기둥 15/100

특별수선충당금
① 300세대이상,중앙집중식난방, 승강기 (각각)
② 사용검사일로부터 1년이 경과한 날 (매월적립)
③ 입주자대표회의 명의
④ 입주자대표회의가 지정하는 금융기관
⑤ 입주자(소유자)부담 (세입자 x)
⑥ 사용절차 관리규약으로 정한다.
⑦ 관리비와 별도로 부과 징수
⑧ 수선유지비로 사용 긴급한 공사
관리규약으로 정한 금액 이하
최초의 단열공사 (공용부분, 부대,복리시설) 전유부분(x)
⑨ 월부과액 = 수선비총액 x 당해 분양면적/계획년수 x 12 x 총분양면적
⑩ 장기수선계획에서 정한 금액
⑪ 장기수선계획 수립(x) (승+난+급+수)의 3/100~20/100
⑫ 내구연한 : 순환펌푸가스강관보일러발전기변압기승강기열교환기저탕조고압케이블유류저장설 (10) 저장시설 (15) (15) (16) (17) (18) (20) (25) (30) (30)
(15)

수선주기: (10) (15) (15) (15) (30) (20) (15) (X) (15) (x) (20)

설계상(계획상)균열 크렉

부동침하
벽돌벽의 높이,길이 두께 강도부족
문(창호)꼴크기의 불합리
과도한 집중하중
평면.입면의 불균형
통줄눈 쌓기
철근량의 부족

안전(보안)관리
안전관리계획수립= (시설별)안전관리책임자 = 책임점검= 안전관리기록부작성
관리주체 = 위해우려(이용제한,보수등 조치)

안전(관리)진단 관리주체(관리규칙(건교부령)별표)

안전관리진단 결과 위해우려(보수,이용제한등 조치)

안전진단 안전진단(하자진단)
공동주택관리령16조3 촉진법44조(시행령42조)
ㅇ주요구조부(내력구조부) 하자진단 시장등(실시권자) (재건축)
ㅇ의뢰기관 : 한국건설기술연구원 시설안전기술공단
건축사협회 한국건설기술연구원
대학교 상설 연구기관 안전진단전문기관
건교부장관이 인정하는 기관
<관리령 16조3>안전진단 결과 종합감리전문회사
하자의뢰시 3일이내 보수 한국건설안전기술원
볼복시 재심판정 의뢰(이의제기 기관) 한국건설안전기술협회
①엔지니어링 활동주체
②건축사,기술사
③한국건설기술연구원
④시설안전기술공단

공동주택관리령 4조의 3 : 안전점검
관리주체/반기별
16층이상 ①책임기술자 관리직원인자
②주택관리가(보)이상 + 안전점검 교육이수자
③안전진단 전문기관
④유지관리업자

안전점검 결과 재해우려 시장등에게 보고(건교부령(규칙))

시특법 6조(시설물 안전 및 유지에 관한 특별법(공법))
안전점검 ① 정기점검 : 관리주체/반기별 (공동주택)
② 정밀점검 : 2년1회 (건축물 3년1회, 항상 썰물에 잠겨있는 부분 4년1회)
③ 긴급점검: 요청시/ 필요시
정밀안전진단 : 10년 경과된 건축물 5년단위
· 시설안전관리공단
· 안전진단 전문기관

♠정밀점검 및 긴급점검 건축물 3년1회, 교량 1년1회, 그밖의 경우 2년1회 정밀점검실시 (유지관리업자, 관리주체, 안전진단 전문기관)
안전사고의 원인
⑴ 직접. 물적원인 : 천재지변(지진,홍수, 태풍 등), 품질불량, 용량부족 등
⑵ 직접. 인적원인 : 관리소홀, 부주의, 근무수칙 불이행, 낙반, 실족,폭발사고 등
⑶ 간접. 물적원인 : 지구온난화, 엘리뇨현상, 공해, 라니냐현상, 오존층 파괴 등
⑷ 간접. 인적원인 : 의욕저하, 불만, 작업조건 불량, 저임금 등

각종 점검주기
⑴ 기타지역의 정화조청소 : 연1회 이상
⑵ 특정지역(특별대책지역, 특정호소관리구역, 상수도 보호구역) : 6월1회 이상
⑶ 수질검사 : 연2회 이상 ⑷ 잔류염소측정 : 주1회이상
⑸ 물탱크점검 : 월1회 이상 ⑹물탱크(저수조)청소 : 연2회 이상
⑺ 실내소독 : 연3회(전염병예방법) ⑻승강기안전진단 : 월1회이상
⑼ 어린이놀이터점검 : 주1회 이상 ⑽ 펌프윤활유 주입 : 주1회
⑾ 인양기안전관리진단 : 분기별 1회이상 ⑿ 승강기안전관리진단 : 월1회 이상
⒀ 승강기자체검사 : 월1회이상 ⒁승강기정기검사 : 연1회(승강기안전관리원. 승강기안전센터)
세대수에 따른 설치기준
⑴50세대 이상 : 관리사무소, 어린이놀이터
⑵100세대 이상 : 노인정
⑶300세대 이상: 휴게시설, 안내표지판, 주민공동시설
⑷500세대 이상 : 가스저장시설(도지사등의 설치권고), 마을문고, 보육시설, 주민운동시설
⑸2000세대 이상 : 유치원

소화설비

옥내소화전은 최고5개까지 설치하며, 옥외소화전은 2개, 스프링클러는 10층까지 10개이 며 11층 이상은 30개까지 가능하다. 연결송수관은 7층이상 5층이상 연면적 600㎡이상 건축물, 지하실 연면적 700㎡이상인 건물

각종 색깔정리

가스관 색깔(지상 : 노란색, 지하: 적색)
전경 백골단이 정초에 오고 가스에 운적이 있다.

각종 병충해 해설
⑴ 흰가루병(백분병) : 주야의 온도차 다이센, 톱신수화제(살균제)
⑵ 그을음병 : 진딧물과 깍지벌레 분비물이 원인 진딧물, 깍지벌레 제거
⑶ 탄저병 : 갈색의 반점 석회보르도액, 다코닐수화제
⑷ 송충이 : 세빈분제 10a당 3~4㎏, 천적이용, 디프테렉스
⑸ 흰불나방 : 활엽수에 피해 디스테렉스, 슈리사이드 1000배액
⑹ 깍지벌레 : 그을음병 유발 스미치온수화제, 스프라사이드액
⑺ 응애 파라치온유제, 다이메크론, 벤마이트
⑻ 진딧물 티프테렉스, 다이메크론,메타시스톡스,메틸렌블루,테디란
⑼ 솔잎흑파리 디프테렉스, 아조드린유제, 천적사용
⑽ 텐트나방 디프테렉스 800배, 인력구제(알,유충제거)

음용수 수질기준
⑴ 수소이온농도 : 5.8~8.5 ⑵ 색도 : 5 이하
⑶ 탁도 : 0.5NTU이하 ⑷ 증발잔류량 : 500㎎/ 이하
⑸ 페놀 : 0.005㎎/ 이하 ⑹ 총경도 : 300이하
⑺ 불소 : 1.5, 아연,동 : 1이하 ⑻ 시안,유기인 : 0.01㎎/ 이하
⑼ 대장균 : 50㎎/ 에서 음성(-) ⑽ 세균 : 1㎎/ 에서100CFU이하
⑾ 잔류염소 : 0.2ppm이상 ⑿ 암모니아성질소, 계면활성제: 0.5㎎/ 이하
⒀ 철 : 0.3㎎/ 이하 ⒁ 염소이온 : 250㎎/ 이하
⒂ 수은 : 0.001ppm이하

입주자대표회의 승인 입주자대표회의 의결
⑴ 소멸시효 완성전 소멸 ⑴ 고정자산의 임대차
⑵ 직원겸?

[하우스장]

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