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농지전용비를 면제받는 농어촌주택과 농지원부
농림지역 중 농업진흥구역내의 농업용주택을 건립하려면 우선 자격조건을 갖추어야만 합니다. 아버님으로부터 농지를 증여받았으니 농지원부는 있다 하더라도 본인이 무주택자이어야만 가능하며 농업,임업,축산업에 의해 수입액이 연간 총수액의 2분의 1을 초과하여만 합니다.
(본인이 전용목적대상 농지소재지나 인접한 지역에 소유한 주택이 없어야 하며....
- 여기서, 일선 담당공무원과 통화를 해보니 상황에 따라서 농지전용조건을 따져볼 때, 무주택자가 아닌 경우는 거의 농지전용허가가 안나온다고 보는 것이 좋다고 합니다. -.-;; ) 1.농가주택의 절차는 농지전용과 개발행위허가를 득하여야 하는데 이는 토목설계사무실에 의례를 하면 모든절차를 대행해 주기에 사장님은 구비서류만 준비하시면됩니다. 참고로 처리기간은 15일입니다. 2.농가주택의 규모는 660㎡(200평)이하여만 가능하며 창고와 축사를 부속건물로 할시도 660㎡ 이내에 주택,창고,축사를 그 안에 건립할수 있습니다. 창고와 축사가 부족하다면 똑같은 자격요건을 갖춘 순수한 농업인일 경우 세대당 1,500㎡이하로 건립을 할수 있습니다. 3.처음 허가를 득할시 660평방미터안에 대지와 창고와 축사로 되어있기에 지목은 순수한 대지일뿐입니다. 그러나 다른 세대로 1,500평방미터의 창고와 축사를 건립하였다면 지목은 창고(창)나 축사(목)으로 지목이 변경되며 10년이 지나도 대지로 변경되지는 못합니다. 다만 축사를 폐사하고 주택을 건립한다면 지목은 대지로 가능합니다. 4.전용비는 농업용주택이기에 농지전용부담금은 부과받지 않습니다. 만약 일반주택일 경우에는 전용면적 대비 공시지가의 30%의 전용부담금을 지불하여야 합니다. 농가주택을 구입할때 누구나 한번쯤은 시골의 허름한 농가주택을 구입해서 나의 취향에 맞게 수리도 좀 하고 조그만 텃밭과 정원을 꾸며서 남들이 말하는 전원생활을 만끽해 보려 생각해 보았을 것이다.
요즘들어와 많은 법률들이 용도에 맞게 변하고 있다. 농가주택도 농업인 만이 그 농사목적에 사용하여야한다. 어쩌면 당연한 일인지도 모른다.
농업인이라는 자격 요건을 열거하고 그에 맞는 농업인이 지을 수 있는 것이 농업인 주택이다. 그래서 일반인이 구입하려면 제한을 받게된다.
대신 농업진흥구역이 아닌 농업보호구역이나 관리지역의 농가주택을 일반인이 구입하려면 우선, 농가주택을 일반주택으로 용도변경을 한 후에 구입하면은 가능하다.
5년이후는 용도변경승인 없이도 변경할 수 있으므로 안전하다. 변경한다는 의미는 농업인에게 주어졌던 농지보전부담금의 전액면제를 다시 부과하겠다는 것이다. (5년 이후는 부담금을 부과하지 않는다.) 변경을 신청하는 자가 부담해야하므로 농가주택을 구입하기전의 전 소유자로부터 이와같은 절차를 마무리 해 달라는 것이 보이지 않는 절약의 방법이다.
현실 에서는 이런 절차없이 단순한 거래로 끝나는 경우가 많으나, 행정기관이 이를 알면 매도자는 나 몰라라 할 것이고 결국은 매수자가 용도변경비용을 부담해야 할 것이다.
농업진흥구역에서의 농가주택은 농업인만이 짓고 살 수 있다. 5년이 지나도 농업진흥구역에서만 가능한 용도로 변경되므로 실수를 해서는 아니된다.
즉, 농업진흥구역의 농가주택은 계속하여 농가주택이며, 농업인만이 소유할 수 있으므로 , 농업인이 아닌 도시의 일반인은 구입 그 자체가 불가능한 일이 되어 버렸다. 절대로 구입할 방법이 없다고 보여진다.
그러고 보면, 농업인이 아닌 일반인이 농가주택을 안전하게 구입하려면, 농업보호구역이나 관리지역에 소재하고 , 적어도 5년이 경과된 주택이고, 일반주택으로 용도변경이된 것을 구입한다면 좋을 것이다. 5년이내의 것 이라면 용도변경승인을 얻은 후에 구입하면 된다.
따라서, 농업진흥구역에서 현지 농업인의 이름을 사용해 건축한 후, 명의를 넘겨오던 방법도 이제는 허용되여지지 않으리라 보여진다. 농업진흥구역의 농가주택을 매매형식 등으로 등기는 넘어갈 수는 있으나 , 담당 행정기관에 적발되면, 원상복구, 고발 조치등 불이익을 당하게 된다. 모처럼 애써 찾은 농가주택이 전원생활의 꿈을 이루기도 전에 갖가지 문제들로 헝클어 진다면, 안타까운 일이 아닐 수 없다.
전원주택이 도시인의 실제 주거용이나 주말 레저용 그리고 은퇴자의 실버주택을 의미한다면 농가주택은 농림어업이나 축산업을 직접 경영하는 현지 주민의 실제 주거용 주택입니다.
마을 이장이 파악한 농지경작현황(모씨가 00작물을 일정면적으로 짓고 있다)이 해당 면사무소에 접수되면 농지원부가 만들어지고 농지원부에 등재되어야 진정한 귀농인이 된다. 귀농으로 주소 이전후 1년이 지나면 관리지역에 60평 한도의 농가주택을 신고제로 지을 수 있다.
농림지역은 농지원부가 있는 무주택인 농민은 60평까지 신축이 가능하며, 건물신축시 정부에서 지원하는 장기저리융자를 받고자 할 경우는 30평이하 신축만 가능하다. ( 저도 이번번에 알았네요. ^.^ - 백수귀래님이 인터넷에 돌고 있는 30평주택에 대한 잘못된 정보를 제대로 수정해 주셨네요. 고맙습니다. 사실 이 정보는 카페관리하면서 안 지식입니다. 저는 농업진흥구역 토지는 거의 손 안대거든요. -.-;; )
귀농인의 건축신고로 농지부서에서 현장 실사를 하고 농지전용허가를 대지로 용도변경 허가를 받은 후에야 농가주택을 지을 수 있고, 자세한 사항은 건축사사무실이나 해당 면사무소 산업계에 문의하면 상담이 가능하다.
귀농인의 경우 주택 신축자금 지원이 필요하면 해당 지역의 면사무소 주택계에서 2천만원 한도 내에서 5년 거치 15년 상환으로 저리에 융자해주는 제도를 확인하여 이용할 수 있다. 농업기반공사(031-420-4027)는 농촌 주택에 대한 '표준설계도'를 작성하여 무상 이용토록 하고 있으며 산림조합중앙회에서는 국산 목재로 목조주택을 시공하고 있습니다.
경작인 농민이라면 농지면적이 1천㎡(303평) 이상을 소유해야하고 모자란 면적은 임대를 하여야 등기도 가능합니다. 농업인은 농업경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 100만원 이상인 자를 기준으로 합니다. 농업인주택 신축 특례 혜택
농업인은 관리지역과 농업진흥지역(농지가 경지정리 된곳)중 농업보호구역은 물론 농업진흥구역 내에서도 농업인주택을 지을 수 있습니다.
일반인은 농업진흥구역중 농업진흥구역 내에서는 농가주택을 지을 수 없고, 관리지역과 농업보호구역 내에서는 농가주택 소위 말하는 전원주택이라는 일반주택을 지을 수 있습니다.
농지전용비를 면제받기 위해 농업인주택 부지로 전용 신청자가 구비할 조건(농지법제34조. 동법시행령 제34조제4항.)은 농업인 1인 이상으로 구성되는 농업,임업 또는 축산업을 영위하는 세대로서 당해 세대의 농. 임. 축산업에 의한 수입액이 연간 총수입액의 2분의1을 초과하는 세대주이거나 당해 세대원의 노동력의 2분의 1이상으로 농. 임.축산업을 영위하는 세대의 세대주가 설치하는 것일 것,
당해 세대의 농업.임업.축산업의 경영의 근거가 되는 농지.산림.축사 등이 소재하는 시,구,읍,면 또는 이에 연접한 시, 구, 읍, 면 지역에 설치 할 것 등입니다. 농업인주택의 부지면적 기준 그 부지의 총면적이 200평(660㎡)이하 이고, 당해 세대주가 그 전용허가 신청일 이전 5년간 농업인 주택부지로 전용한 농지면적을 합산한 면적이 200평(660㎡)이하 일 것. 농업인주택의 시설 기준 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로된 건축물 및 그 건축물에 부속한 창고,축사등 농. 임. 축산업을 영위하는데 필요한 시설이며, 단 주택의 부속시설이라고 보기 어려운 축산시설의 경우는 별도 허가신청 해야함 임업인은 임야등 산지에 있어서는 공익용산지에서는 임업인이라 할지라도 임업인주택이 허용되지 않으나. 임업용산지(구 생산임지)에서는 임업인에 한하여 임업인주택의 신축이 허용되고 일반인은 허용이 되지 않는다.
농업인주택과 임업인주택은 농업진흥구역. 농업보호구역. 농업진흥지역 밖 모두 대체농지와 산지조성비가 100% 감면됩니다. 무주택세대주가 농업진흥지역 밖에 농업인주택 신축시 농지전용 신고로 가능합니다. 농지전용비를 면제받으며 농지전용 허가를 받지 아니하고 전용신고로 가능한 농업인주택 신축의 조건은 농지법제34조3항. 동법시행령별표1제1호 및 비고에 따라 무주택 세대주로 농업진흥지역밖에 설치하고자 할 경우에 한하며 현재 무주택 세대주라고 하더라도 당해 세대주 명의로 설치하는 최초의 시설일 것,
무주택자가 농업진흥지역안에 설치하고자 할 경우에는 농지전용허가를 받아야 하고, 유주택자가 농업진흥지역 안이나 밖에서 설치하고자 할 경우에는 모두 농지전용허가를 받아야 함. (시행령 제34조4항. 별표1 각호)
농업인주택으로 허가 받아 사용한지 5년이내에 일반주택 등으로 사용하거나 비농업인 등에게 매도하고자 할 경우는 농지법시행령 제60조의 규정에 의거 용도변경 승인을 받아야 합니다. 임업경영인 주택의 경우에도 같습니다.
매도시 농업진흥지역내에서는 행위제한 규정으로 기간이 경과하여도 일반주택으로 용도변경 안되므로 구입자가 저촉되지 않아야 하고 용도변경 승인이 가능할 경우에는 감면받았던 농지조성비를 납부해야 합니다.
농지원부 발급과 농가주택, 양도소득세 농지원부 발급과 농가주택, 양도소득세 농지원부는 행정관청이 농지의 소유 및 이용실태를 파악하여 농지행정, 농정시책의 효율적인 추진에 필요한 기초자료를 활용하기 위하여 작성 비치하는 행정자료로 부동산거래후 양도소득세의 세금감면자료나 농업자금대출과 관련하여 제공되는 서류등으로 이용됩니다. 농지원부는 농지의 취득목적이 경작을 취득 원인으로 302.5평=1,000㎡(비닐하우스, 고정식 온실, 버섯재배사 등은 100평=330㎡) 이상의 농지에서 농작물이나 다년성식물을 경작 또는 재배하는 농업인, 농업법인 및 준 농업법인별로 작성, 관리되고 작성시점은 농지를 취득하거나 임차했다고 바로 작성하는 것이 아니라 취득, 임차한 농지에서 경작하는 것이 확인된 시점에 농지원부를 작성합니다.
외지인으로 농지를 구입하셨다면 농지원부 작성 대상면적은 되나 당해년도 경작을 하지 않았다면 농지원부 작성을 할 수 없으며, 농사를 직접 경작하면서 거주지 동사무소에 신청하시면 동 사무소에서 토지 또는 경작소재지가 있는 면사무소로 경작사실을 보내 그 곳에서 직접 농사를 한다는 것을 확인하여 거주지 동사무소로 회신되는 시점부터 농지원부가 작성되어 농지원부를 발급 받을 수 있습니다. 농지원부는 누가 농사를 경작하는지 확인하여 작성되므로 가족등이 임차하여 농사를 하고 계신경우 토지임차권이 있슴을 증명하는 서류(임대차계약서 사본)등 권리관계를 입증할 수 있는 서류를 지참하여 주소지 면 사무소에 신청하시면 경작사실을 확인하여 임차한다는 것이 확인되는 시점부터 임차농으로 농지원부가 작성된다.
농업인으로 인정받아 농지원부 작성대상이거나 원부가 있는 자는 다른 소득이 없으면서 농업경작인 주택으로 농지전용을 받지 않았으면 소유 취득하고 있는 농지를 200평=660㎡ 범위 내에서 농지전용 신고로 13.6평=45㎡농업경작인 농가주택을 지을 수 있습니다.
1996년 이후 취득한 농지의 임대차나 사용대차는 대통령령이 정하는 부득이한 경우(3월이상의 부상치료, 교도소등에 수용중, 3월이상 국외여행,농업법인 청산)를 제외하고는 원칙적으로 금지되어 있으며 이를 위반한 농지 소유자는 당해 농지를 처분하거나 3년이상 직접 자경을 하여야 하며 이를 이행하지 않을 경우에는 처분할 때까지 공시지가의 20%에 해당하는 이행강제금이 부과되니 임대차할 수 없습니다. 농지법 제2조제1호 규정에 의하면 농지라 함은 전, 답 또는 과수원 기타 그 법적 지목 여하에 불구하고 실제 토지현상이 농작물 경작이나 과수, 유실수 등 다년성식물재배지로 이용되는 토지를 말하며, 농지법시행령 제2조에서 지적법에 의한 지목이 임야인 토지로서 그 형질을 변경하지 않고 과수, 유실수 등 다년성식물을 재배하는 토지, 지적법에 의한 지목이 전, 답, 과수원이 아닌 토지로서 농작물이나 다년성식물 재배에 계속하여 이용되는 기간이 3년미만인 토지 등은 농지에서 제외하고 있습니다.
이 경우 형질변경이 되었다는 의미는 토지의 실제 토지현상이 절토, 성토 등의 통하여 산림에서 농작물 경작지로 완전히 변경된 것을 말하며, 이러한 실제의 토지현상이 형질변경되지 않고 수목만 과수, 유실수로 갱신한 경우에는 수종만 갱신한 것이므로 여전히 산림으로 본다는 의미로서 농지에 해당되지 아니합니다.
따라서, 법적지목이 임야인 경우 실제의 토지현상이 성토, 절토 등으로 농지상태로 변경되어 있고, 농작물 또는 다년성식물 재배에 계속하여 이용하여 온 기간이 3년이상인 경우 사실상의 농지에 해당되므로 농지원부에 등재할 수 있으나 형질변경을 하지 않은 경우에는 농지에 해당되지 않으므로 농지원부에 등재할 수 없습니다.
토지대장 공부상 지목이 임야인 토지라도 그 형질을 변경하여 계속하여 오랜동안 과수등을 재배하고 있다면 농지법상 농지에 해당하여 농지원부를 작성할 수는 있겠으나 형질 변경 여부는 경작 현장의 사실 확인을 공무원이 하여야 하므로 농지원부 작성가능 여부는 토지 소재지 읍, 면 사무소에 담당 행정원님과 질의하여 확인하여 조치하여야 한다. 기존에 계속하여 농사를 경작하던 분도 연로하여 농사를 못할 상황에 매각으로 양도소득세가 많이 나왔을 때 농지 소재지나 농지 소재지와 연접된 곳에서 8년 이상 자경했을 경우 매각 금액의 양도세액 중 최대 1억원까지는 농지원부를 발급 받아 오면 양도소득세가 감면됩니다. 다만, 현재 적용되고 있는 양도세법 적용방식 중 매도자의 주민등록초본상의 주소지가 현지에 8년동안 있지 않으면 감면이 되지 않을만큼 세법적용이 까다로워졌습니다.
그리고, 경작사실을 소급해서 농지원부를 작성하려면 경작사실에 대하여 확인이 어려워 농지원부를 소급하여 작성할 수는 없으며 이때는 영농사실을 확인할 수 있는 다른 자료를 제출하는데 토지 소재지 농지관리위원이나 이장 등 경작사실을 확인할 수 있는 사람으로부터 인후보증서를 받고 경작을 하시면서 종자나 비료, 농약 등 농자재를 구입한 영수증이나 농산물 판매 사실 확인 등을 세무서에 제출하여 감면 받을 수 있는지 세무사와 상담하여 조치하면 됩니다.
세무서에서는 자경 여부를 먼저 농지원부로 확인하는데 농지를 모두 처분하였다면 농지원부를 발급 받을수 없다고 느끼지만 농지원부는 폐쇄되어도 사본을 편철하여 10년간 보관하므로 폐쇄된 농지원부 사본을 발급 받으려면 본인이나 이해관계인이 공공기관의 정보공개에 관한 법률에 의거 농지원부가 작성되어 있던 주소지 행정기관에 정보공개를 신청하시면 농지원부 사본을 발급 받을 수 있습니다.
농지원부가 작성되어 있는 부모인 상속인이 사망한 경우 부모와 같은 세대에서 농사를 같이 한 아들등 피상속인이 당해 세대에서 계속하여 농사를 하는 경우에는 농지원부의 경작자 이름을 피상속인이 승계 받을 수 있고 상속이 완료된 후 토지대장상 명의이전을 승계 받은 피상속인이 상속 받은 농지를 경작하는 것은 자경으로,
거주지가 다른 피상속인이 상속 받은 농지를 승계 받은 경작자가 경작하는 것은 사용대차(임대차)로 농지원부가 작성되고, 동일장소에서 동거하지 않는 가족은 사망한 경작자의 농지원부를 승계할 수 없으며, 동거하지 않는 가족이 상속 받은 농지를 경작할 경우 기존에 보유한 토지로 농지원부가 작성되어 있으면 그 원부에 토지를 등재하고 상속으로 처음 토지에 경작하는 것으로 신규인에 해당하면 신규로 농지원부를 작성합니다. 농지를 소유하거나 임차를 해도 농업인으로 보지만 진정한 농업인은 1년에 90일 이상 농업에 종사하고 전체 소득의 절반 이상이 농산물생산으로 인한 농업소득이 있어야 합니다. 농지를 많이 소유하더라도 직접 경작하지 않고 임차하면 농업인이라 할 수 없습니다. 한국의 모든 농지는 정부 보조금이 지급되데 농지원부에 등록된 땅에만 지급이 가능합니다. 농지원부를 작성시 수혜 혜택이 만이 있어 귀농이나 현지 경작시 대부분 농지원부로 확인 되는 농림어업인을 대상으로 각종 혜택이 주어지므로 귀농자와 경작자는 농지원부를 만드는 것이 좋습니다. - 농업용 농기계 면세유 할인 구입 - 농촌 자녀 대학 장학금 우선 지원 - 농기계 비닐하우스 등 시설 구입 지원 - 농지전용 산지전용시 농업인 임업인 확인 근거 자료 - 농지자격취득증명 발급시 농업경영 목적 기재(농업인으로 300평 이상 농지 취득 가능) - 농촌지역 거주자 연금 및 건강보험료 감면 지원 - 기타 저리의 자금지원과 각종 보조금 지원
출처 : 네이버 카페 지성아빠의 나눔세상
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출처: 무식한 촌놈 원문보기 글쓴이: 오솔길
