스크랩 상가건물임대차보호법[핵심정리]

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상가건물임대차보호법

1. 적용범위

(1) 사업자 등록의 대상이 되는 영업용 상가건물 

  종친회사무실 ×  동창회 사무실 ×  

(2) 대통령령이 정하는 보증금액 이하인 경우에만 적용된다     ( 월세 × 100 )

① 서울특별시 : 2억4천만원 이하

② 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역

   (서울특별시제외):1억9천만원이하

③ 광역시( 군 지역과 인천광역시 제외): 1억5천만원 이하

④ 그 밖의 지역 : 1억 4천만원 이하

2. 존속기간의 보장

(1) 최단 존속기간의 보장 ( 1년 ) (2) 계약의 법정갱신

(3) 계약갱신요구권 (임차인)

① 임차인은 임대차기간만료 6월부터 1월까지 계약갱신을 요구할 수 있다. 이에 대해 임대인은 정당한 사유없이 이를 거절하지 못한다.

② 최초의 임대차기간을 포함하여 5년 초과 ×

③ 이 때 갱신되는 임대차는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 계약한 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 증감 청구할 수 있다.

④ 임대인이 계약의 갱신을 거절할 수 있는 사유

⒜ 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

⒝ 임차인이 허위 기타 부정한 방법으로 임차한 경우

⒞ 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

⒟ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우

⒠ 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우

⒡ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

⒢ 임대인의 목적건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유회복이 필요한 경우

⒣ 기타 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

⑤ 이러한 계약갱신요구권은 전대인과 전대차 관계에 있어서도 적용되고, 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 범위 내에서 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할    수 있다.

3. 대항력 ( 건물의 인도 + 사업자등록 (신청) ) 다음 날

4. 우선변제권  대항요건 + 확정일자

                         (건물 소재지 관할 세무서장)

5. 최우선 변제권 ( 임차상가 건물의 1/3범위안에서 )

(1) 소액 + 대항요건 ( 건물의 인도 + 사업자등록 신청 )

(2) 당해 건물의 경매신청등기 전에 대항요건을 갖출 것  

지역 구분	소액임차인의 범위	최우선 변제액
서울 특별시	4천5백만원 이하	1천350만원까지
과밀억제권역        (서울특별시제외)	3천9백만원 이하	1천170만원까지
광역시 (군지역과 인천광역시 제외)	3천만원 이하	900만원까지
그 밖의 지역	2천5백만원 이하	750만원까지

  6. 임차권등기명령 제도   (임대차종료시)

7. 등록사항 등의 열람 및 제공(이해관계자 →관할세무서장 )

8. 차임(보증금) 증감 청구권 (증액시 12% 초과 ×)

9. 월차임 전환시 산정율 제한 ( 연 1할 5푼 )

10. 전대차관계의 경우

계약갱신요구권, 차임 등 증감청구권, 월차임 전환시 산정률의 제한규정은 적용 

11. 소액사건심판법 일부규정 준용

12. 경과규정

(1) 이 법은 2002. 11. 1일 이후에 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용한다.

(2) 다만, 대항력, 우선변제권, 최우선변제권의 규정은 이 법 시행당시 존속중인 임대차에 대하여도 이를 적용하되, 이 법 시행전에 물권을 취득한 제3자에 대하 여는 그 효력이 없다.

▶ 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법의 비교

구  분	주택임대차보호법 1981. 3. 5	상가건물임대차보호법 2002. 11. 1
적용범위	주거용 건물   법인 ×	영업용 상가 건물(법인○)   대통령령으로 정하는 보증금   이하의 임대차에만 적용
최단존속기간의 보장	2년	1년
	법정갱신 ○	법정갱신 ○
	계약의 갱신요구권 ×	계약의 갱신요구권○            (5년 범위내)
차임등증액범위제한	연  5%이내	연 12%이내
월차임전환시 산정률 제한	연 14%이내	연 15%이내
대항력	대항요건     (건물의 인도+주민등록)	대항요건   (건물의 인도+사업자등록신청)
우선변제권	대항요건+확정일자   (등기소 동사무소 등)	대항요건+확정일자 (세무서장)
최우선변제권	주택가액의 1/2의 범위안에서 대통령령으로 정함	임대건물가액의 1/3범위 안에서 대통령령으로 정함
등록사항 등의 열람 및 제공	×	○
임차권등기명령제도 소액사건심판법준용	○	○
주택임차권의승계	○	×