명도/인도

[정윤철]

인도명령이란? 낙찰자가 대금을 납부한후에 부동산에대한 인도를 요구하였으나 인도를 거부한 소유자,채무자 또는 경매개시결정일이후의 점유자를 상대로 인도를 명하는 인도명령을 법원에 신청하는것이다.인도명령은 명도소송을 제기하지않고 경매법원의 명려에 따라 부동산을 인도할 수있도록 강제집행할수 있으며, 낙찰대금납부후 6개월이내에 신청하여야 하고 6개월이후에는 명도송을 거쳐야 한다. 즉 점유자를 대상으로 경매법원에 인도명령을 신청해 오면 경매법원이 심사하여 결정으로써 집행관으로 하여금 해당점유자를 낙찰부동산으로부터 강제로 퇴거시킬 수 있도록 명하는 법원의 명령을 말한다.
(집행관명령: "피신청인은 신청인에게 별지목록기재 부동산을 인도하라" )

1.낙찰 대금 완납후 6개월 이내 신청할 것
2.인도명령은 낙찰인이나 그 승계인이 낙찰 대금을 완납하였음을 증명하면 되기 때문에 낙찰인 명의의 소유권 이전등기가 경료되는 것과는 무관하다.

1) 낙찰자
2) 차순위 매수신고에의해 결정된 낙찰자
3) 낙찰자로부터 낙찰부동산을 상속자
4) 법인인 낙찰자
5) 주의사항: 매매/증여 등을 원인으로하여 낙찰자로부터 낙찰부동산을 양수받은 매수인/수증자 등의 특정승계인은 인도명령을 신청할 수 없다. 이는 인도명령신청권을 일신전속권과 같은 권리로 보기 때문이다.

1) 신청시기 낙찰잔금납부일로부터 6월이 되는 날까지 낙찰자는 인도명령을 신청할 수 있다.
2) 낙찰자 주의사항
가) 대금지급일로부터 6개월이 경과한 후의 처리. 낙찰잔금납부일로부터 6개월이 경과하면 낙찰자는 인도명령 신청권을 상실한다. 따라서 위 인도명령의 상대방도 잔금납부 후 6개월이 경과하면 인도명령에 기한 강제집행을 받지 아니한다. 즉 명도소송의 상대방이 된다.
나) 인도명령의 강제집행으로써 또는 채무자/소유자로부터 낙찰자가 부동산의 인도를 받은 후에 제3자가 불법으로 이를 점유하여도 그 자를 상대방으로 하여 인도명령을 신청할 수 없다.{즉 무단침입으로 점유한 자를 고소(형사상 책임)하거나 명도소송을 통하여 그 승소판결을 가지고 강제퇴거를 시켜야 한다.}
다) 인도명령의 강제집행에 의해 퇴거당한 채무자/소유자 등의 인도명령의 상대방이 재침입하여 점유하여도 그 자를 상대방으로하여 인도명령을 신청할 수 없다.
라) 경매개시결정의 효력발생 후에 점유한 자라도 유치권자 등 낙찰자에게 대항할 권원을 가진자는 인도명령의 상대방이 아니다.

부동산 인도명령 신청서 앞에 표지를 붙이고 뒤쪽에 별지로 부동산 목록을 붙인 후 서류를 첨부하여 소정의 송달료와 인지를 붙여 신청한다.
1.부동산 인도명령 신청서
2.위임장/인감증명서(대리인 신청시)
3.도장
4.점유자의 호적등본/법인등기부등본{채무자 또는 소유자의 일반승계인(상속인/합병으로 승계한 법인)이 점유자인 경우}
5.점유자가 인도명령에 기한 강제집행의 대상임을 증명하는 서면(경매개시결정 이후 점유를 개시한 점유자나 경매기록상 드러나지 않는 점유자인 경우)

경락부동산 인도명령 신청 → 심리 및 심문 → 인도명령결정→ 송달 → 강제집행신청→ 강제집행

심리 및 심문
채무자/소유자/일반승계인은 심문하지 않고 인도명령을 내리지만, 그외의 임차인이나 전세권자 등이 점유하고 있을 경우에는 심문 후에 인도명령을 내린다. 서면심리에 의하여 인도명령의 가부를 결정할 수 있고, 필요한 경우 당사자를 심문하거나 변론할 수 있다.

인도명령 결정
인도명령신청후 빠르면 2~3일 늦어도 2주내에 인도명령에 대해 결정이나는것이 일반적이다.

송달증명
신청인과 피신청인에게 인도명령 결정문을 송달한다.

인도명령에 의한 강제집행 신청
상기 인도명령 결정문과 인도명령 대상자에게 보내진 송달증명원을 첨부하여 부동산 소재지를 관할하는 집행관 사무소에 강제집행을 신청 한다.

가)부동산 인도명령 결정정본
나) 송달증명원(점유자에게 인도명령 결정문을 보냈다는 증명서)
다) 강제집행예납금(강제집행접수비/집행관 수수료&노무비 등)
라) 강제집행위임장(집행관에게 강제집행을 위임한다는 위임장
마) 낙찰자의인감증명서/낙찰자의 도장
*집달관 사무실의 집행관들은 실제로 법원내에서 근무를 하지만 정식 법원직원이라 할수없다. 본자는 집달관사뮤실을 강제집행을 위해서 수도없이 다녔지만 그들이 돈봉투를 받지않고 일을 처리해준 예를 보지 못했다. 따라서 강제집행을 준비하고 계시는 여러분은 절차및 서류를 차질없이 준비하시어 집행관에서 되돌아 나오는 일이없어야 하겠습니다. 또한 하루라도 빨리 집행을 종결하고 싶은신 분들은 점유자의 신상을 정확히 파악해 두는것도 좋은 방법일 것입니다.
일반적으로 집행할 사람의 신원이 틀리면 처음부터 다시집행을 준비해야 되는 번거로움이 있기 때문입니다.

부동산 인도 명령이 확정된경우에 인도명령 대상자는 집행정지 신청과 함께 청구이의의 소를 제기하여 구제받을 수 있다. 인도명령의 집행종료 전까지는 즉시 항고기간이 지났거나 즉시항고를 제기하였으나 기각으로 인하여 인도명령이 확정된이후에도 불복의 의사표시를 할 수 있다. 실체상의 이유를 들어 그 집행력을 배제하게 하기위한 청구이의의 소로 제기 할수있다. 낙낙찰에 의해 인도명령대상자가 된 점유자는 인도명령에 대하여 즉시 항고로써 불복의 의사를 표시 할 수있다. 제3자, 즉 인도를 해주지않아도 되는 정당한 권리자는 인도명령에 대한 불복의 의사표시로서 제3자이의의 소를 제가 할 수 있다.
경매낙찰자체에 대한 하자로는 인도명령의 불복의 사유가 되지않는다. 불복사유로는 인도명령의 심문,심리절차 등 인도명령의 절차상 하자와 대금납부후 6개월 이내 인지의 신청기한의 하자, 인도대상 목적물의 불특정, 상대방의 불특정등이다.

가. 인도명령에 대한 불복사유
1) 인도명령 발령의 절차적/실체적 흠결(즉 신청인의 자격/상대방의 범위/신청기간 등의 흠결)
2) 인도명령 재판상 하자(즉 신청의 하자/심리절차의 하자 등)
3) 인도명령의 상대방이 낙찰인에 대하여 인도를 거부할 수 있는 권원을 가지고 있는 경우 (즉 유치권자/낙찰자와 재계약한 임차인 등)

나. 즉시항고 & 집행정지결정
경매법원의 인도명령결정에 대하여 이의있는 이해관계인(인도명령결정문상의 상대방)은 즉시항고+집행정지신청을 하고 집행정지 결정을 받아 강제집행(강제퇴거)을 정지시킬 수 있다. 다. 청구에 관한 이의의 소/ 제3자이의의 소 및 잠정처분을 받아야 한다.

1) 청구에 관한 이의의 소 즉시항고를 실기하여 확정된 인도명령에 대하여 인도명령의 상대방은 "청구이의의 소"로써 낙찰자와 다툴 수 있다.
2) 제3자이의의 소 인도명령의 상대방이 아닌 제 3자가 인도집행을 받게 되는 경우에는 "제3자이의의 소"로써 다툴 수 있다.
3) 민소법 제507조의 잠정처분 본안소송[위 1)/2)]의 판결시까지 강제집행을 피하기 위해서는 위 "청구이의의 소"나 "제3자이의의 소"를 제기후 법원
의 담보제공명령(또는 담보제공을 명하지 아니하는 명령)에 따라 담보제공 등의 방법으로 잠정처분의 일환으로 강제집행(강제퇴거)의 정지 결정

명도란? 현재 살고 있는 사람을 내 보내는 일이다.
명도소송이란 경매개시결정등기 이전에 점유한 대항력 없는 세입자등 인도명령 대상이 아닌 경우와 인도명령 대상자에 해당되나 낙찰대금 납부후 6개월을 넘긴 경우의 점유자가 자진하여 건물을 인도해 주지 않는 경우에 명도소송 제기 후 승소를 통해 강제집행을 실행하는 방법이다.
명도소송은 대략 4∼6개월 정도 걸리며 변호사에게 맡길 경우는 수임료는 200∼400 만원 정도가 소요된다 .
그러나 일반적으로 승소가 명백하므로 명도소송은 본인이 직접 원고로서 재판에 참가해도 되며, 그러면 소송비용이 거의 들지 않는다.
명도라 함은 토지나 건물 또는 선박을 점유하고 있는 자가 그 점유를 타인의 지배하에 옮기는것을 말하는데 , 만일 점유자가 임대차 기간등이 만료되었음에도 소유자에게 토지등을 명도하지 않을 경우에는 소유자는 점유자를 상대로 명도소송(민사)을 제기 할 수 있다.
소유자가 명도소송을 제기한 후에 점유자가 변경된 경우에는 소유자가 승소판결을 받는다 하더라도 그 판결의 효력은 소장상에 명시된 점유자에게만 미치게 되어 판결의 효력이 상실될 가능성이 있다.
따라서 이와 같은 문제를 해소하기 위해 명도소송을 제기하기 앞서 점유이전가처분금지 신청을 하는것이 좋을 것으로 보여지고, 귀하가 점유이전금지가처분 신청을 하면 법원은 민사 소송법 제718조의 규정에 의하여 당사자간의 필요적 변론을 거쳐 결정을 하게 된다.
이러한 점유이전금지가처분신청 및 본안명도소소은 부동산이 소재하는 지방법원에 소송을 제기하고, 소송 및 신청서에는 계약서, 개별공시지가확인서, 재산관계공부,명도대상 건물도면등의 입증서류를 첨부하여야 한다.

명도소송을 제기하기 전에 해두어야 할 것으로는 점유자가 현 점유를 바꾸지 못하게 하는 것이 '점유이전금지가처분'이다. 점유이전금지가처분이란 만약에 현재 점유자가 소송중이나 직후에 원고 몰래 다른사람이 들어와 점유하게되면 소송에서 원고가 승소하여도 새로운 불법점유자를 상대로 다시 명도소송을 제기하여야 하기 때문에 미리 법원에 신청하는 것이다.

이에 첨부되는 서류는 등기부등본,부동산목록,건축물대장,개별공시지가확인원,소가산정표,점유자가 점유한 현황도면이 필요하며 소가사정표는 대형서점에 비치되어 있는 건물과세표준액을 참조하여 소가계산서 작성방법을 보고 작성하면 된다.
점유이전금지가처분신청 때는 판사가 정하는 공탁금을 걸어야 한다. 공탁금은 보통 감정가의 5%정도이며 통상적으로 보증보험증권으로 공탁하게된다. 판사의 결정이 떨어지면 집행관에게 신청하여 가처분결정을 실행하면 된다. 이때 점유자가 집에 없을 경우에는 입회인 2명을 대동하여 가처분의 실행을 하면 된다.

인지 : 2500원,송달료:13,160원(2인기준),담보제공비(보통보증보험증권) :감정가 5% ,집행관사무실비용:25,500원(집행위임수수료:5,000원,집행송달수수료:1,000원,집행노무비:9,500원)이 소요된다.

1. 확정일자를 갖춘 임대차이지만 선순위 권리가 설정되어 있고 자신의 과실로 인하여 법원에 배당요구 신청을 하지 못하여 배당 절차에 참여하지 못한 임차인.
2. 확정일자를 갖춘 임대차이면서 법원에 배당요구 신청을 하였으나 선순위 채권액이 너무 많아 배당 절차에서 배당을 받지 못한 자
3. 경매 개시 등기일 이전에 전입한 임대차이나 이미 임대차의 전입일 전에 타 채권자에 의한 가압류 혹은 근저당 등의 채권액이 낙찰대금보다 과다하게 설정되어 있고 소액 임대차 에도 해당되지 않아 배당 절차에서 배당 받지 못한 임차인.
4. 상가건물의 세입자로서 전세권을 설정해 놓고도 선순위 채권이 과다 하여 배당을 받지 못 한 자.
5. 상가건물의 세입자로서 경매 개시 결정등기일 이전에 주민등록을 전입한 자.
6. 기타 정당한 사유 없이 점유를 계속하고 있는 자.

1. 인도명령 대상자의 경우 대금 납부 후 6개월이 경과한 경우
2. 명도소송은 소유권 등기가 완료된 후 접수

1. 낙찰자
2. 차순위 매수신고에 의해 결정된 낙찰자
3. 잉여 가망이 없는 경우의 경매 물건에 대한 매수를 신청한 채권자인 낙찰자
4. 낙찰자의 상속자
5. 법인의 낙찰자(일반 낙찰승계자)

1.점유이전금지 가처분신청 →가처분결정/실행 → 명도소장접수 →
    사건번호및 담당판사배정 → 심리 → 선고 → 승소판결 → 명도소송불복
    →승소판결→ 강제집행신청
　
2.명도소장접수+점유이전금지 가처분신청 →가처분결정/실행 → 명도소장접수
    → 사건번호및 담당판사배정 → 심리 → 선고 → 승소판결 → 강제집행신청

최소한 3개월 이상 소요되지만 보통은 배당 전에 심리가 연기되므로 4 ∼5개월을 계산해야 한다.
만약 심리 과정에서 지연되고 항소(1심 판결 불복), 상소(항소심 판결에 불복) 등을 하는 경우에는 보통 6∼7개월까지 걸리는 수도 있다. 변호사수임 수수료는 대략 최소2백∼5백만원~1천만원 으로 집행 평수와 건물 층수에따라 다틀리다.

명도소송의 소장은 법무사에 의뢰하거나 직접 작성한다.
인지대는 소송물 가액(과세시가 표준액) x1/2×0.005로 인지를 표지에 붙이고, 송달료(1,760원x10회x명도 대상자수)와 함께 법원 민사 신청과에 소장을 접수시킨다.

**명도소송 접수시 필요서류**
- 소장
- 낙찰 허가 결정 정본
- 부동산 등기부등본
- 별지 목록(건물 도면)
- 낙찰 대금 납부서
- 권리 신고 및 부동산 현황조사서 사본
- 제출된 피고 주민등록등본

* 집달관 사무실의 집행관들은 실제로 법원내에서 근무를 하지만 정식 법원직원이라 할 수 없다. 본자는 집달관사무실을 강제집행을 위해서 수도없이 다녔지만 그들이 돈봉투를 받지않고 일을 처리해준 예를 보지 못했다. 따라서 강제집행을 준비하고 계시는 여러분은 절차 및 서류를 차질없이 준비하시어 집행관에서 되돌아 나오는 일이 없어야 하겠습니다. 또한 하루라도 빨리 집행을 종결하고싶은신 분들은 점유자의 신상을 정확히 파악해 두는 것도 좋은 방법일 것입니다.
일반적으로 집행할 사람의 신원이 틀리면 처음부터 다시집행을 준비해야되는 번거로움이 있기때문입니다.

소장을 제출하면 사건번호와 담당판사가 배정된다. 사건의 진행 등에 관해 확인할 사항이 있으면 해당 민사부의 서기에게 문의한다.

재판에서는 원고의 주장을 소장에 적힌 것으로 대신하거나 준비된 서면으로 변론기일 3∼4일 전에 제출하면 된다.
상대방의 주장에 대해서는 인정 또는 반박하는 진술을 할 수 있으며 후에 그 사항은 서면으로 제출한다.

판사는 원고와 피고의 진술 후 증거서류를 제출하거나 증인을 세우게 하고 최종적으로 선고를 내린다.

명도소송 판결이 내려지고 집행문이 부여되면 별도의 채무명의 없이 명도소송 판결문만으로 강제집행을 실행하여 점유 이전을 받을 수 있다.

명도소송 판결정본, 즉 집행문과 송달증명을 첨부하여 부동산 소재지 관할 집행관 사무소에 강제집행을 신청한다.

**명도소송 집행시 접수서류**
1) 집행력 있는 정본(승소 판결 채무명의 정본 + 집행문 부여)
2) 송달증명원
3) 도장
4) 강제집행 예납금
5) 인감증명서(위임을 할 경우)
6) 위임장(위임을 할 경우)\

일반적으로 점유이전금지 가처분이 끝나면 집행관사무실에서 집행을 신청하게된다. 집행을 하게되면 집행관이 제시하는금액을 예납하게된다. 보통이경우 집행관 사무실 밑에있는 주임이 돈을 요구하는 경우라든지 예납비를 더 넉넉 하게 넣어서 달라든지 집행당일에 얘기하자는둥 돈을 요구하는 여러 경우의 수가많다. 오히려 이렇게 돈을 요구하면 기분이라도 덜나쁘다. 알아서 주겠지하고 조금은 편리를 봐줘서 일을 끝낼수있는데도 애를 먹이는 경우가 종종 있다. 따라서 여러분은 철저한 공부로 예납비를 뽑을줄알아야 비용을 절약 할수있겠다.

대략 평당 5~10만원 정도로 강제집행 대상 평수에 따라 틀리지만 통상 150만원∼250만원정도 소요된다.

강제집행 접수비 : 약 40,000원 * 명도접수건

집행관 수수료 : 집무 2시간 미만 - 15,000원 , 집무 2시간 초과 - 1시간마다 1,500원 가산
노무자수 : 5명 미만 : 2 - 4명 , 5평이상 10평미만 : 5 - 7명 , 10평이상 20평미만 : 8 - 10명
20평이상 30평미만 : 11 - 13명 , 30평이상 40평미만 : 14 - 16명 , 40평이상 50평미만 : 17 - 19명
50평이상 : 매 10평 증가시 2명 추가

노무임금 : 노무자 1인당 70,000원 , 야간집행 - 노무자 1인당 비용 + 20%정도 가산 ,
측량,목수등 특수인력 및 포크레인등 장비동원은 별도비용으로 계산

보관집행
낙찰 대상 부동산에 점유자가 있음에도 불구하고 집행 방해를 목적으로 문을 열어 주지 않거나 부재 중이어서 2회 이상 집행 불능이 되면 성인 2인 또는 국가공무원(시, 구, 읍, 면, 동사무소 직원), 경찰공무원 1인 입회하에 강제집행을 할 수 있다. 이때 반출되는 유체동산 에 대해서는 집행관이 목록을 작성하여 채무자 비용으로 채권자에게 보관시킨다.

야간, 휴일의 명도
야간과 휴일에는 법원의 허가가 있을 때에만 집행을 할 수 있으며 허가 명령을 제시하여야 한다.

빈집의 명도
관리실 등 관리업체를 통해 낙찰 대상 부동산이 공가임이 입증되는 경우에는 강제집행을 할 필요가 없고 관리 또는 경비실에 신고하고 잠금장치를 해제하여 인도하는 방법도 가능하다.
그러나 장기간 방치된 유체동산이 있는 경우에는 국가공무원, 경찰공무원 또는 20세 이상의 관리사무소 직원 등의 입회하에 일정한 곳에 보관하여야 한다.

[김민규]

보통의 경우 잔금 납부와 동시에 인도 명령 신청서를 작성하여 법원에 제출하는 것이 일반적인 것 같습니다.. 그리고 점유자(소유자, 임차인)을 찾아가 감정 상하지 않게 대화로 이사비를 지급함으로 명도를 마무리하는 것이 가장 깔끔한 것 같습니다^^

[김민규]

주의할 것은 공동 주택의 경우 관리비, 전기세, 가스비등의 체납액을 확인하여 이사비에서 공제할 것인지..점유자가 부담하게 할 것인지를 명확하게 합의한 후 명도를 진행시켜야 할 것입니다

[김영순-벼리]

어째 쫌 경매 받아서 돈버는것이 다 좋은것은 아닌것 같아요.. 전 다가구라든지.. 여러세대 사는 집은 절대 경매 안 받을 거예요.. 사는 사람 쫒아 내는 일이 너무 맘아플것 같아요..

[김영순-벼리]

근데 민규씨는 경매 공부 많이 하셨나봐요 부러워요

[김민규]

경매쪽에 관심 많아서요....그런데 경매 실무 들어가보면 경매 들어갈거 뻔히 알고 싼 가격에 들어가 사는 사람 많더라구요..이사 비용 최대로 받아내고... 조직적으로 특수(?) 중개업자와의 밀약(?)하에 가격을 위조하여 임대차 계약서 작성해서 확정일자 받는 경우도 간혹 있다고 하더군요...

[별향기]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^

[안순]

회장님 ~ 좋은글 감사하구요 퍼갑니다.

[안순]

스크랩해갑니다.