최근 전국 곳곳에서 발생하고 있는 '깡통전세' 에 대해 들어보셨나요?
매매가격이 전세가격보다 낮아져서, 전세를 놓은 집의 가치가 전세금보다 떨어지는 상황을 말합니다.
전세를 살고 있는 세입자들 사이에서는 계약이 끝났을 때, 과연 자신이 낸 보증금을 제대로 돌려받을 수 있을지에 대한 걱정이 크실텐데요.
아마도 여러분 중 일부는 이미 집주인과의 갈등으로 인해 어떤 조취를 취해야 할 지 고민 중이신 분들도 계실 것 같습니다.
어떤 경우든, 가장 큰 걱정거리는 '전세 보증금을 제때, 온전히 받는 것'입니다.
전세금은 결코 적은 돈이 아니며, 이를 회수하지 못한다면 인생에 큰 어려움을 겪게 될 수 있겠지요.
오늘은 저, 김렬구 변호사가 부산전세사기피해자상담센터 상담변호사로 활동하며 다양한 유형의 사건을 다뤄온 경험을 토대로 전세 보증금으로 인해 집주인과 법적 다툼을 앞두신 분들을 위한 대응 방법에 대해 설명드려 보려고 합니다.
여러분의 현재 상황에 조금이나마 도움이 되기를 바랍니다.
임대차보호법 상의 전세 계약 관련 규정
임대차보호법은 전세 계약 기간을 기본적으로 2년으로 규정하고 있습니다.
이에 따라 임차인은 계약 기간이 2년 미만으로 설정되어 있더라도 실제로는 2년의 계약 기간을 선택할 권리가 있습니다.
예를 들어, 계약서에는 1년으로 명시되어 있을 경우에도, 임차인은 1년이 경과한 후 계약을 종료시킬 수도 있고, 법정 계약 기간인 2년 동안 거주하겠다고 임대인에게 통보할 수도 있습니다.
이러한 규정이 중요한 이유는 전세 보증금 반환 의무가 계약 종료 시점에 발생하기 때문입니다.
즉, 계약 기간의 종료를 증명하지 못하면 보증금 반환을 요구할 법적 근거가 약해질 수 있습니다.
특히, 현행 임대차보호법은 계약 만료 2~6개월 전에 임대인 또는 임차인이 계약 해지 의사를 밝히지 않을 경우, 계약이 묵시적으로 갱신된 것으로 간주합니다.
이는 계약 기간과 관련하여 임대인과 임차인 양측이 명확한 의사 표현을 해야 함을 의미하며, 전세 보증금 반환 문제에 있어서도 중요한 포인트가 됩니다.
임차인의 계약 종료 통보 시 유의사항
임대차보호법 하에서는 임차인이 계약을 연장한 후에도 언제든지 집주인에게 알리고 3개월 뒤에 계약을 종료할 수 있는 권리가 있습니다.
임대차보호법은 임차인에게 유리한 조항이 많기에, 본인의 상황에 맞는 법률의 규정에 근거해서 계약 종료를 하고 권리를 보호받을 수 있는데요.
계약 종료를 집주인에게 통보하는 과정에서
꼭! 유의 하셔야 할 부분이 있습니다.
의사 통보는 상대방에게 실제로 전달되어야만 그 효력이 발생합니다.
예를 들어, 집주인에게 전화를 걸어 의사를 전달하려 했으나 전화를 받지 않는 경우, 이는 통보가 성립되지 않은 것으로 간주됩니다.
이 경우 의사 전달이 제대로 이루어지지 않았기 때문에 계약이 자동적으로 종료되는 것이 아니라, 오히려 묵시적 연장으로 이어져 임차인에게 불리한 상황이 발생할 수 있습니다.
따라서 임차인은 계약 종료 의사를 명확하게 전달할 수 있는 방법을 선택하여, 어떠한 오해도 발생하지 않도록 해야 합니다.
집주인과 원만한 조율이 어렵다면?
통보의사 전달을 확실히 하기 위해서는 내용증명 우편을 활용하는 것이 좋습니다.
내용증명 자체가 법적인 직접적 효력을 가지는 것은 아니지만, 의사를 전달했다는 중요한 증거로 활용될 수 있습니다.
특히, 우체국을 통해 발송되므로, 발송 사실 자체가 보증되며, 이는 상대방에게 도달 여부와 관계없이 의사 전달이 이루어졌다고 간주될 수 있습니다.
법적 조언을 받아 내용증명을 보내면, 임대인은 이를 통해 임차인이 법적 절차를 밟을 준비가 되어 있다고 의식할 수 있습니다.
이러한 인식은 임대인으로 하여금 임차인의 요구사항에 더 신속하고 성실하게 응답하게 만들 수 있게 되는 것이지요.
실제로 임대인은 법적 대응의 가능성을 염두에 두고
임차인의 요구를 수용하는 경향이 있습니다.
따라서 내용증명의 발송은 의사 전달의 효과적인 수단일 뿐만 아니라, 임차인의 권리를 보호하기 위한 필수적인 조치 중 하나라고 할 수 있습니다.
이처럼 내용증명 우편은 의사 전달 과정에서 발생할 수 있는 오해나 불이익을 방지하고, 임차인의 법적 권리를 강화하는 중요한 역할을 합니다.
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전세금 반환을 위한 모든 시도가 효과가 없다면, 전문 변호사와 함께 민사소송을 고려하는 것이 좋습니다.
이 과정을 통해 법원으로부터 전세금 반환 의무를 확인 받아낼 수 있다면, 필요한 경우 강제집행 등의 방법으로 전세금을 회수할 수 있게 됩니다.
하지만 소송 과정은 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있기 때문에, 변호사와 상담을 통해 소송의 필요성과 실익을 면밀히 검토하는 단계가 필요합니다.
특히, 집주인이 연락이 닿지 않는 상태로 전세금 반환을 회피한다면,
상황은 더욱 복잡해질 수 있습니다.
이런 경우, 피해를 최소화하기 위해 가능한 한 빠르게 법적 조치를 취하는 것이 중요합니다.
소송 과정에서는 시간이 지체될수록 피해 회복 가능성이 낮아질 수 있으므로, 문제가 발생한 즉시 전문 변호사의 도움을 받아 적극적으로 대응하는 것이 현명한 방법입니다.
전세금을 둘러싼 분쟁에서는 초기 대응이 매우 중요하니 전세금의 반환 문제가 발생했다면, 신속한 법적 조치로 자신의 권리를 적극적으로 보호하시길 권장합니다.