[황박사역세권] 개발제한구역해제(법령)와 9호선 길동생태공원역 역세권개발

[황박사]

[황박사역세권] 개발제한구역해제(법령)와 9호선 길동생태공원역 역세권개발

(본글의 순서)

■ 개발제한구역(그린벨트) 지정 및 해제의 기준

· 개발제한구역 해제유형

· 개발제한구역 개발방법과 해제시 용도 지정

· 개발제한구역투자시 유의사항

■ 개발제한구역 해제 투자처 추천

· 9호선연장 길동생태공원역 역세권개발지

반갑습니다. 역세권탑맨 황박사입니다.

개발제한구역 지정 및 해제기준과 투자시 주의사항을 알아 보도록 합니다.

■ 개발제한구역(GB) 해제조건에 대하여

◆ 개발제한구역이란

- 개발제한구역은 지정목적에 맞게 도시외곽의 녹지지역을 대상으로 환상 벨트형으로 지정하여 개발을 제한하고 토지이용구제가 다른 지역에 비해 강한 지역이다.

- 우리나라 개발제한구역은 RDZ(개발제한구역 : Restricted Development Zone)라고 불리우나, 일반 국민들은 Green Belt라고 통용되고 있다.

◆ 개발제한구역구역의 지정 및 해제의 기준

개발제한구역의 지정 및 해제의 기준은

개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령{대통령령 제30425호 일부개정 2020.02.18)

제2조(개발제한구역의 지정 및 해제의 기준)에 명확하게 명시되어 있다.

<개발제한구역의 지정 기준>

<개발제한구역 해제기준>

위 내용을 간략하게 정리하면 아래와 같습니다.

이를 다시 간단하게 풀어서 설명해 보도록 합니다.

□ 200,000㎡ 이상의 국책사업, 지역현안사업

- 200,000㎡국책사업 : 신도시(수도권 1기, 2기, 3기 등), 보금자리주택 등 도시개발사업,

                              테크노밸리국가산업단지 등등

- 지역현안사업 : 역세권개발, 테크노밸리, 첨단복합단지, 소규모 지구단위개발 등 지자체별 역점 사업

                    (※ 역세권개발은 지역현안사업중 지역발전의 핵심축으로서 최대역점사업이다)

□ 20호 이상 집단취락지구 : 집단취락면적 10,000㎡당 주택 10호 이상의 밀도를 기준으로 주택이

                                        20호 이상인 취락(국토부훈령에 의거 별도 설명)

□ 소규모 단절토지 : 도로, 철도, 하천개수로로 인하여 30,000㎡미만의 단절된 토지(단, 10,000㎡ 이상일 것)

□ 경계선 관통대지 : 개발제한구역 지정 당시 또는 해제 당시부터 대지의 면적이 1,000㎡이하로서 개발제한구

                             역경계선이 그 대지를 관통하도록 설정된 토지(필지)

<개발제한구역 해제시 개발 방법>

=> 개발제한구역 해제시 개발방법에 관해 위 조항에서 제3항 제2호(집단취락지구) 또는 제5호(소규모 단절토지)에 해당하는 지역을 개발제한구역에서 해제하려는 경우 지구단위계획으로 지정하고 지구단위계획을 수립하여야 한다고 정하고 있다.

그외 여타 해제유형(국책사업, 지역현안사업 등)은 개발제한구역 해제후 즉시 도시개발법이나 또는 지구단위지정으로 개발이 가능하므로 개발제한구역의 해제방법에 관하여 전체적으로 아래와 같이 정리해 볼 수가 있다.

· 국책사업, 지역현안사업 : 시가화예정지로 지정하여 도시개발법 또는 지구단위수립 개발

· 집단취락지구 : 20호 이상 취락지구 해제시 지구단위계획구역으로 지정하고 지구단위계획 수립 개발

· 소규모 단절토지 : 1만㎡ 이상 3만㎡ 미만 해제시 지구단위계획구역으로 지정하고 지구단위계획을 수립하여 개발

· 경계선 관통대지 : 1000㎡이하 대지만 해당하므로 용도별로 개인 개발 가능

<개발제한구역 해제시 용도지정>

=>상기 조항에서 소규모 단절토지(제3항 제5호)에 해당되어 개발제한구역이 해제시 용도가 녹지지역(기본)으로 지정한다고 명시하고 있고, 다른 개발제한구역 해제조건(국책사업, 지역현안사업, 집단취락지구 등)은 용도지정에 대해 명시되어 있지 않다.

하지만 소규모 단절토지외 다른 해제조건들은 개발제한구역해제 후 도시개발법이나 지구단위지정으로 개발이 필수요건이므로 이들도 용도지정(변경)이 가능하다고 유추해석할 수 있다.

· 국책사업, 지역현안사업 : 도시개발법에 의한 개발시 상업지, 주거지, 공업지, 녹지(근린공원 포함) 등으로

                                     용도지정(변경) 가능

· 20호이상 집단취락지구 : 해제시 1종일반주거지로 우선 지정이 원칙이며, 주변 여건에 따라 지구단위개발시

                                     2종,3종 일반주거지, 준주거, 상업지로의 용도지정(변경)도 가능

· 소규모 단절토지 : 녹지지역으로 지정함이 원칙이나 지구단위개발로 아래 항목을 모두 갖출시 타용도로 변경

                            가능

           - 도시발전을 위하여 다른 용도지역으로 지정할 필요가 있고 도시·군기본계획에 부합할 것

           - 20호이상 집단취락지구로 해제된 인근의 집단 취락 또는 인근의 개발제한구역이 아닌 지역의 용도지

              역과 조화되게 정할 필요가 있을 것

           - 다른 용도지역으로 지정되더라도 기반시설을 추가적으로 설치할 필요가 없을 것

◆ 개발제한구역 투자시 유의사항

- 개발제한구역은 1970년 초 도시확산방지를 위해 서울수도권 및 대도시 등에 지정되었다.

1980년 아파트 공급을 위해 수도권 1기 신도시를 필두로 2기 신도시 그리고 보금자리주택, 최근 3기신도시 개발까지 개발제한구역을 해제하어 신도시 개발이 이루어져 주변으로 대토, 시세차익을 위한 투자가 늘어 주변 땅값을 올리는 주범이 되었다.

- 차후 보존가치가치가 낮고 지정 목적이 달성되어 개발제힌구역으로 유지할 필요가 없게 된 지역을 중심으로 지속적인 개발제한구역 해제와 개발이 이루어져야 할 상황으로 본다.

이런 상황이 계속될수록 발빠른 투자자들은 개발제한구역 해제지역을 투자의 블루오션 틈새시장으로 보고 틈틈히 기회를 엿보고 있을 거란 생각이 듭니다.

여기서 주의해야 할 점이 있다.

- 개발제한구역의 전반적인 사항은 개발제한구역 지정 및 관리에 관한 특별법과 대통령시행령, 국토부훈령을 통하여 자세히 알아볼 수가 있다.

하지만 모든 내용을 법령으로 다 명시할 수 없으므로 명기하지 않은 부분에 대하여는 법리학자가 아니라도 누구나 법조항을 잘 검토하여 분석하면 유추해석이 가능한 부분이 있으니 이를 잘 활용하거나 관련분야의 전문가를 통해 상담하면 투자에 많은 도움이 됩니다.

※ 개발제한구역해제에 관해 정확한 상담을 원할 시 아래로 연락하시면 언제든지 상담이 가능합니다~

(황박사 010-7235-0790)

■ 추천해 드릴 투자처

- 9호선 연장 4단계 길동생태공원역 역세권개발 가능지

(9호선 4단계 연장사업 길동생태공원역 역세권 개발지)

(추천 내용)

- 개발제한구역 해제조건 중 지역현안사업으로 신설역세권 개발이 필요하다

광역철도 9호선 4단계 연장으로 새로운 길동생태공원역이 신설될 예정으로 유동인구 밀집지역으로 상업기능을 포함한 역세권개발이 절실히 요구됨.

- 9호선 황금노선의 연장구간 중 신규 역세권개발이 유일한 곳

9호선 3단계까지는 강남을 관통하는 황금노선으로 신설역세권 개발 공간이 없는 기존도시권에 역이 신설되어 주변 토지, 아파트 가격을 상승시키는 요인은 되었으나, 신설역세권 개발은 없었다.

하지만 현재 9호선 마지막 역인 보훈병원역 이후 4단계 연장사업으로 신설되는 4개 역(생태공원역-한영외고역-고덕역-샘터공원역) 중에서 신설역세권을 개발할 수 있는 곳은 오직 길동생태공원 주변의 2~3만 평 정도가 전부다. 따라서 이곳의 개발은 필수블가결의 요소로, 대형유통이나 학원 등의 상권개발이 유력할 것으로 보인다.

- 천호대로(12차선)과 동남로(6차선)의 사거리 코너에 위치한 역세권

천호대로는 광로2류(50~70미터)도로로 서울역, 광화문, 잠실역 도로 등 우리나라에서 몇 안되는 꽤 넓은 도로다.

이 도로는 상일IC로 이어져 서울외곽고속도로와 중부고속도로와 연결되는데 이 도로가 뻗어가면서 다른 4차로 이상 도로와 십자로 만나면서 전철역이 있는 천호역, 강동역에 비해

천호대로 12차선과 동남로 6차선과 교차하는 생태공원사거리는 상당히 넓은 교차로임에도 불구하고 역이 없는 관계로 저평가 되어있다.

하지만 금번 9호선4단계 연장으로 생태공원역이 신설되면 역세권개발과 더불어 이곳의 향후가치는 상당히 증폭될거라 생각한다.

※ 상기 물건의 상세 설명은 사무실 내왕을 원칙으로 하며

부득이 한 경우 전화상담은 간단한 설명만 진행합니다.

역세권탑맨 황박사( 010-7235-0790)

[lion heart]

상세한 설명 감사합니다