1차 반등 이은 2차 반등은 언제쯤일까?

<A name="[문서의 처음]"></A> 1차 반등 이은 2차 반등은 언제쯤일까?  작성자 : 이주호(재테크맨 투자클럽) 작년 10월 인터넷 경제논객 미네르바가 코스피지수 500포인트 바닥론을 외칠때 이를 비웃기라도 하듯 코스피지수는 장중 900포인트 아래를 일시적으로 찍고 바닥을 탈피하기 시작하여 현재 코스피지수가 어느정도 안정권에 들어가 있습니다. 즉 비관이 극에 달할때 코스피지수 바닥은 소리 소문없이 지나가 버렸습니다. 코스피지수가 바닥을 탈피하자 이번에는 정부가 경제살리기 일환으로 11월 3일 일련의 부동산종합대책을 내 놓았습니다. 부동산종합대책 내용 중 특히 재건축 아파트의 용적률이 법적 한도까지 허용된다는게 눈에 띄는데 개포 주공, 대치 은마, 잠실 주공5단지, 압구정 현대, 서초.반포 고밀도지구, 송파구 가락시영, 강동구 둔촌주공 등 재건축 아파트가 즉각 가격 상승 반응을 나타냈습니다. 재건축 아파트의 대세 상승은 1994년 말 그리고 2001년 이후 실로 7년만에 오는 기회입니다. 좋은 일이 겹칠땐 겹호재, 나쁜 일이 겹칠땐 설상가상이란 말이 있는데 한번 터진 호재는 이어 잠실 제2롯데월드 건설 허용으로 인근 잠실 주공5단지가, 한강변 초고층 허용으로 압구정 현대 등이 겹호재를 맞았습니다. 재건축 호재가 강남구, 송파구 아파트를 자극하였고 송파구가 자극되니 약간의 시차를 두고 인근 강동구까지 자극되는 현상이 초래되었습니다. 작년 말~올 초 강남권 아파트의 급매물이 어느정도 소화되니 이제는 오르던 강남 집값 하락세로 돌아선다는 소식이 들려 옵니다. 필자는 이들 강남권 집값이 1차적으로 반등했다고 말씀드리고 싶습니다. 또 올 1월에는 전국 토지거래허가구역이 확 풀리기도 했습니다. 개인적으로 볼때 1980년대 후반 서해안개발계획, 인천국제공항건설 발표로 지난 20 여년동안은 서해안 일대가 각광을 받았는데   2000년대 후반부터는 국토U자형 개발(서남동해안권 개발)로 동해안 일대, 낙동강 정비사업으로 중부내륙 일대가 각광을 받을 것으로 사료됩니다. 1960년대 후반~1980년대 후반까지 산업화 과정에선 경부 라인이, 1980년대 후반~2000년대 후반까지 민주화 과정에선 서해안 라인이, 2000년대 후반부터의 선진화 과정에선 그동안 낙후된 동해안 라인 및 중부내륙지역이 우리나라 국토개발사업을 주도할 것으로 예견됩니다. 최근 동남권국제공항 건설, 한일해저터널 건설이 거론됨으로 인해 향후 동남권, 동해안, 중부내륙의 부동산시장 전망을 밝게보고 있습니다. 1980년대 후반 인천국제공항 건설 발표 이후 20여년만에 국토균형발전적인 측면에서 동남권국제공항 건설이 대두되고 있습니다. 개인적으로 국제공항 건설을 놓고볼때 인천지역은 성장기~성숙기쯤으로 보이고 대구, 부산을 아우르는 동남권지역은 개발 초기로 보입니다. 향후 일본 도쿄, 오사카 및 중국 북경, 상해 그리고 한국 서울을 아우르는 거대한 동아시아 경제권이 형성된다고 합니다. 중국의 북경~상해를 잇는 고속철이 얼마전에 착공에 들어가 5년간의 공사기간을 거쳐 완공됩니다. 우리나라는 서울~부산을 잇는 고속철이 개통되었습니다. 하여 개인적으로 도쿄.오사카, 북경.상해, 서울을 아우르는 경제권에다가 우리나라 부산을 포함하는 동아시아 경제권이 되었으면 하는 바램입니다. 동남권 국제공항이 건설되고 일본~부산권을 잇는 한일해저터널이 건설되면 충분한 자격요건이 될 것으로 생각됩니다. 잠시 얘기가 딴 방향으로 흘렀습니다. 2분기 경제 저점 예상돼 자~ 그러면 1차 반등 지역에 이은 2차 반등 지역의 가격 상승 시점은 언제쯤이 될까요? 여기서 우리는 국내 경제 전반적인 면을 살펴볼 필요가 있는데 국내 유수 경제전문가들은 올 2/4 분기에 제2의 금융쇼크가 올 수가 있다고 하고 코스피지수도 다시 신저점을 찍을 수 있다는 전망을 내놓고 있습니다.  비관적인 전망이지만 필자는 대외적인 큰 충격이 없는한 작금의 한국경제는 정책의 의지대로 흘러가지 않을까하고 나름대로 조심스럽게 예측해 봅니다. 왜냐하면 이미 작년 11월에 국내 부동산시장이 강남권을 선두로 하여 대세 상승에 진입하였고 최근 인근지역으로 확산될 조짐을 보이고 있기 때문입니다. 이변이 없는 이상 상식은 상식대로 받아 들여야 하며 2/4 분기 중 대외적인 경제 충격이 있더라도 이는 곧 위기는 기회다라는 말처럼 기회가 되지않을까 하고 생각해 봅니다. 2.12 세제개편(미분양 주택을 구입했을때 5년간 양도세가 면제되거나 50% 감면)으로 과밀억제권역이 50%이고 그외 지방이 전액면제인데 과밀억제권역이 아닌 수도권 용인, 김포, 파주가 특히 수혜지역이 됩니다. 이미 이들 지역엔 발빠른 움직임이 감지됩니다. 이때 우리는 2006년 말 경원선 전철 개통, 2007년 말 수도권외곽순환도로 개통 등 교통 호재로 의정부, 양주, 남양주, 노원, 도봉 등 집값이 꿈틀된걸 되새겨볼 필요가 있습니다. 강남권을 제외한 향후 여타 지역의 교통 호재를 보면 오는 5월 김포~목동~여의도~강남을 잇는 지하철 9호선 1단계 구간이 개통되고 6월엔 경의선 복선전철 파주 문산~서울 성산 구간, 9월엔 인천지하철 1호선 연장선 동막~송도,12월엔 중앙선 복선전철 남양주 덕소~강원도 남원주 구간이 잇달아 개통될 예정입니다. 이에 더해 내년에도 신분당선(분당 정자~서울 강남)을 비롯해 2~3개 노선이 새로 개통됩니다. 또 서울~용인간 고속도로도 올 6월에 완공됩니다. 고속도로 개통으로 그동안의 침체에서 벗어날려고 용을 쓰는 용인도 용틀임하려는지요? 이들 교통 호재로 1차 반등지역 강남권에 이어 2차 반등지역으로 목동, 용인, 파주, 김포 등의 부상을 점쳐볼 수 있습니다. 개인적으로 볼때 2.12 세재개편으로 용인, 파주, 김포 등은 이미 바닥을 탈피한 것으로 보입니다. 가을에 실물경기가 좋아지면 전국적으로 부동산 가격이 움직일 것으로 예상되고 내년 봄쯤엔 전국 부동산시장이 상당히 활발해질 것으로 예견됩니다. 이상 숨가쁘게 돌아가는 지역별 가격 상승 순환에 대해 서술해 보았습니다.