스크랩 농지투자의 핵심 주말농장

[재배사육]

농지는 농지법상 경자유전(耕者有田)의 원칙이 엄격히 적용되는 토지로서 농사를 직접 짓지 않으면 농지를 보유할 수 없다는 원칙이다.
따라서 농지를 보유한 상태에서 농업경영을 하지 않을 경우 이행강제금을 물리거나 아니면 매각처분 통고를 받게 된다. 만약, 농지를 농지소재지의 마을 사람이나 친척이 대신 경작하는 위탁영농 또는 임대영농을 한 농지라 하더라도 비사업용 농지에 해당되어 추후 농지를 팔 경우 양도차액에 대한 중과세 60% 등의 법적인 조치가 뒤따르게 된다.

이러한 엄격한 법적인 규정 때문에 농지투자를 통하여 많은 수익을 올렸다 하더라도 비사업용 농지에 해당되게 되면 그 수익의 절반 이상은 국가에 세금으로 내야하므로 비교적 장기간 투자가 소요되는 농지의 경우 실질적인 투자실익이 없게 된다. 그러나 이러한 비사업용토지라 하더라도 2010년 말 이전까지 처분되는 토지에 한하여 한시적으로 일반과세가 되는 조치가 있으나 그 시점도 이제 얼마 남지 않은 상태에서 농지의 투자를 결정하기란 쉽지 않다. 따라서 도시인이나 직장인 또는 사업하는 사람들이나 모두 적은 돈으로 쉽게 농지에 투자하여 여러 가지 법적이 규제를 받지 않고, 양도소득세의 중과세에도 자유로운 주말 농장에 대하여 관심을 가져볼 만하다.

주말농장은 도시민들이 도심지 근교나 농촌지역의 농지를 사서 가족용 취미나 체험영농을 위하여 도시생활을 벗어나 자연과 함께하면서 정신적 스트레스 해소와, 친환경 정서함양은 물론 도.농간 교류차원에서도 권장할 만한 부분이다. 그런데 주말농장을 통상의 사람들은 농사도 짓고 전부 전원주택을 지을 수 있는 땅을 꿈꾼다는 사실이다. 물론 주말농장용으로 농지를 사용하다가 추후 은퇴이후 전원주택을 짓고 살면 금상첨화이겠으나 두 가지 용도가 딱 맞아 떨어지는 곳은 매우 찾기 어렵다는 사실을 염두에 두어야 한다.

왜냐하면 주말농장용겸 전원주택용은 지리적으로는 도시와 가까워야하고, 농지의 가격도 맞아야 하고, 경관도 좋아야하고, 추후 전원주택을 짓기 위해서는 주택을 짓기 위한 농지의 용도지역도 맞아야하고, 도로나 전기인입, 수도 및 식수의 해결도 되어야 하는 등등의 여러 가지 충족 요건이 너무 많으므로 이를 맞추기는 매우 힘들다는 사실이다. 간혹 그러한 조건을 갖춘 농지가 있다면 가격이 만만치 않아 소액투자로서는 매우 어렵게 된다. 따라서 주말농장은 그냥 체험영농으로 인한 도심의 스트레스해소용, 가족용이라는 단순함에 서 출발하여야 하며, 너무 큰 욕심을 부리지 말고, 자신에게 맞는 주말농장용 투자처를 찾아야 한다. 그러기 위해서는 주말농자에 대한 명확한 이해가 필요하며 이번 기회에 그에 대한 궁금증을 풀어 보고자 한다.

1. 주말농장이란?

주말농장이란 농지법상에는 “주말체험영농” 목적용 농지를 말하는 것으로 그냥 줄여서 “주말농장”이라고 한다. 이러한 주말농장은 헌법상 경자유전(耕者有田)의 원칙에도 불구하고 농민이 아닌 사람들 즉, 도시민에게도 농지를 소유할 수 있도록 한 것으로 2002년 12월 농지법이 개정되면서, 2003년부터 주말농장이 처음으로 농지법에 등장하여 허용되게 된 것이다. 그 이전에는 농지는 농민만이 소유할 수 있고, 도시사람들은 농지를 가질 수 없다는 원칙이 지배하고 있었다. 그러나 해마다 농촌 인구는 줄어들고 농민의 고령화 현상으로 인한 일손부족으로 인하여 농지를 짓지 않고 그냥 내버려두는 유휴농지의 증가로 농촌문제가 심화되어 가자 주말농장제도를 새로 도입하게된 것이다.

주말농장은 이러한 유휴농지에 도시인이 투자를 하도록 하여 농지를 활용하게 함으로써 농가소득도 증대시키고, 도시인의 도시생활에서 오는 스트레스를 해소시키고 자녀들의 친환경적이고 친자연적인 정서함양과 동시에 건전한 여가생활을 조장하고, 도농교류에도 이바지 하고자 하는 측면에서 도입된 것이다.

이에따라 직장인, 자영업자, 사업가 모두 누구나 전업하지 않고도 도시인이 주말에 취미나 영농체험을 목적으로 작은 농지를 사서 소유할 수 있게 되었다. 이러한 농지를 농지법 상 “주말체험영농 목적용농지”라고 한다. 우리가 흔히 말하는 “주말농장”이라고 하는 것이다.

2. 도시민이 자유롭게 소유할 수 있는 농지의 지목과 면적

주말농장의 대상이 되는 것은 농지법 상 농지에 한한다. 즉, 농지란 지적법 상 지목으로 보면, 전(밭), 답(논) 그리고 과수원을 말한다. 흔히 주말농장용으로는 밭을 많이 이용하고 있지만 논이나 과수원도 주말농장용으로 가능하다는 것이다.

주말농장은 오로지 농지에만 허용되는 것으로 임야는 해당이 없다. 그리고 낙농을 위하여 산을 개간해서 초지로 만든 것을 목장용지라 하는데 목장용지도 주말 농장용으로는 허용되지 않는다. 또한 자기소유의 나대지나 빈 잡종지 등을 사실상 주말농장으로 쓰는 경우도 있으나 이 역시도 여기서 이야기 하고 있는 주말농장에 해당되지 않는다. 따라서 나대지의 경우에는 건축행위를 하지 않은 상태이므로 소득세법상 비사업용토지에 해당되어 주말농장용 농지가 갖는 소득세법상의 혜택을 받을 수 없으므로 양도소득세 중과세에 해당되게 된다.

주말용장용 농지에 해당되더라도 면적의 제한을 받게 된다. 즉, 주말농장용으로 도시민이 자유롭게 취득할 수 있는 농지의 면적은 1,000㎡(302평)이다. 이 면적은 세대원의 농지면적을 합산한 것으로 종전부터 가지고 있던 면적도 포함이 된다. 예를들어 종전에 남편명의로 330㎡(100평)의 농지를 소유하고 있는 상태에서 추가로 부인명의나 자녀  명의로는 660㎡(약 200평)까지만 주말농장용으로 취득이 가능하며 총 합산하여 1,000㎡(302평)가 넘어서게 되면 주말농장용으로 취득이 불가능하며, 농업용으로만 취득할 수 밖에 없는 것이다.

3. 도시민의 거주지와 농지간의 통작거리

영농목적의 농지 취득이나 농민이 농지를 좀 더 취득하고자 할 경우에는 농지취득 전이나 또는 후 직접영농을 위하여 농지소재지에 거주하거나 농지 소재지 연접지역에 거주하거나 아니면 농지소재지로부터 20km이내에 거주해야 하는 재촌 요건과 농지 소유자가 직접 경작해야 하는 자경요건을 갖추어야만 추후 농지의 양도시 비사업용 농지가 아닌 자경 영농으로서 농업인이 갖는 여러 가지 법적.행정적 또는 세제상의 혜택을 볼 수 있게된다.

그러나 주말농장용 농지의 취득자격은 위의 경우와는 전혀 상관이 없다. 따라서 전국 어느 곳에 거주하던 상관없이 전국 어느 곳의 농지에 주말 농장이 가능하다는 것이다. 예를들어 창원에 있는 사람이 제주도에 감귤밭을 주말 농장용으로 사용할 수 있으며, 서울에 주소를 두고 있는 직장인이나 사업하는 사람이 고향에 주말 농장용 농지를 취득할 수 있다는 것이며 최근 전국적으로 문제가 되었던 쌀소득 직불금과도 전혀 무관하다는 것이다.

4. 토지거래허가구역내의 농지는 해당 안돼

주말용 농지가 지목상 농지에 해당되고 그 면적이 맞게 해당되더라도 토지거래허가구역 내의 농지인 경우에는 유일하게 주말 농장용 농지로서의 취득이 불가능하다.

토지거래허가제도는 토지투기를 방지하기 위하여, 특정한 구역을 지정하여 지정하는 것으로 주말농장용을 가장한 토지투기를 사전에 방지하기 위한 조치라 할 수 있다. 따라서 지목이 전. 답. 과수원이고 그 면적이 1,000㎡ 미만의 농지라도 주말체험영농 목적은 그 취득이 허용되지 않는다. 설사 농지를 1000㎡ 이상 가지고 있는 농민이 순수한 농사용의 농업경영목적으로만 사용하고자 할 경우라 하더라도 사전에 시.군.구청에서 허가를 받은 후 취득이 가능한 것이다.

이러한 토지거래허가구역은 수도권 및 광역도시권의 그린벨트 지역(예 창원. 마산. 진해의 그린벨트 지역)과 도시개발이나 도시계획에 의거 구역으로 지정한 곳 등이 해당되므로, 이에 해당 여부는 행정관청에서 토지이용계획확인서를 발급받아 보거나 국토해양부에서 제공하고 있는 온나라부동산정보(http://www.onnara.go.kr)에서 토지이용계획확인서를 열람해 보면 알 수 있다.

5. 주말농장용 농지소유를 위한 절차와 구비서류

주말농장용 농자를 취득하기 위해서는 간단한 절차만 거치면 해결된다. 즉, 우선 1,000㎡(302평) 미만의 농지를 취득하려는 매매계약을 체결한 후 농지 소재지의 시.군.구 읍. 면의 농지담당에게 농지취득자격증명을 받아야만 한다. 농지취득자격증명을 줄여서 “농취증”이라고도 하며 해당 관청에서 농지취득자격증명신청서를 작성하여 제출하여야 한다.

농업인이나 영농목적으로 1,000㎡(302평)이상의 농지를 구입하려는 사람은 농지취득자격증명신청서와 함께 영농계획서를 별도로 작성하여 제출하여야 하지만 주말농장용 농지의 농지취득자격증명신청시는 영농계획서를 별도로 제출하지 않는다.

농지취득자격증명신청서는 농지의 표시와 구입자의 주소, 성명, 연락처 등을 기재하고, 취득자의 구분과 취득 목적란에 반드시 “주말체험영농”란에 ◯표를 하여야 하고, 서명 혹은 날인한 후 접수하면 된다. 접수 이후  처리기간은 2일(1,000㎡이상 농업경영목적 취득이나 농업인의 농지취득의 경우 4일)이다. 이러한 농지취득자격증명은 법원등기소에 토지소유권이전신청시에 반드시 첨부하여야만 농지의 취득이 가능하게 된다.

6. 주말농장용 농지의 관련세제는?

주말농장용 농지라고 해서 모든 세금의 혜택을 받는다는 생각은 오해이다. 먼저 주말농장용 농지의 취득 시에는 취득세와 등록세를 내야하는데 취득세는 취득가액의 2%와 농어촌특별세 0.2%, 등록세는 취득가액의 1%와 지방교육세 0.2%의 세율을 부담하게 된다. 그리고 농지의 보유에 따른 재산세를, 내야하며 처분 시에는 양도차익이 있을 경우에는 양도소득세를 내야 한다.

특히 양도소득세의 경우에는 농지가 주말농장용이 아닌 면적 1000㎡(302평) 이상의 농지인 경우에는 그 농지가 비사업용 농지에 해당되느냐의 여부에 따라 세율이 크게 달라지게된다. 즉 1000㎡(302평)이상인 농지의 경우에는 재촌 요건과 자경의 요건에 맞지 않는 비사업용농지에 해당되게 된다면 양도차익의 60%에 해당하는 중과세를 물게 됨과 동시에, 아무리 오랜 기간 보유했다 하더라도 장기보유에 따른 특별공제의 혜택도 없다. 즉, 일정규모 이상의 농지를 보유한 사람이 농사를 짓지 않으면 경자유전의 대원칙에 위배되는 투기적 수요자로 보고 과중한 세금의 처벌을 받는다고 보면 된다. 그러나 1000㎡(302평)이상의 농지를 소유한 사람이 농업을 주업으로 하면서 재촌 및 자경의 요건을 다 갖춘 농업인이라면 정당한 농업경영으로 보아 중과세가 되지 않으며 일반과세율을 적용받게 됨은 물론, 각종 세제상의 혜택을 보게 된다. 즉, 이러한 농지를 2년 이상 보유한 경우 새로운 농지의 취득시 취.등록세가 50% 감면된다던지 해당 농지의 양도시 양도소득세가 양도차익에 따른 6-35%의 일반세율을 적용받게 됨은 물론 3년 이상의 장기 보유에 따른 특별공제의 혜택을 받게 되며, 또한 8년 이상 농업경영을 했거나, 종전 농지를 팔고 새로운 농지로 대토한 경우 일정 요건에 맞으면 양도소득세의 감면혜택도 받게된다. 이 외에도 각종 세제상 또는 농업정책상의 여러 가지 혜택도 받을 수 있게 된다.

여기서 우리는 주말농장용 농지의 경우에는 어떤 세제상의 혜택을 볼 수 있느냐 하는 것인데 1000㎡(302평)이하의 주말 농장용 농지의 처분 시에는 1000㎡(302평)이상의 농지의 경우와는 다르다. 왜냐하면 주말농장용 농지의 처분 시에는 부재지주의 여부와는 관계없이 양도차익에 따른 6-35%의 일반세율의 적용과 3년 이상 장기보유에 따른 장기보유특별 공제의 혜택도 볼 수 있기 때문이다. 즉 주말농장으로 사용한 농지를 양도하게 되면 비사업용 토지로서의 양도소득세 중과세 60%를 피할 수 있어 유리한 세제혜택이 도시민으로 하여금 농지투자에 관심을 갖게 만드는 또 하나의 요인이라 할 수 있다. 

이렇게 소득세법상 주말농장으로 인정받으려면 다음과 같은 요건을 갖추어야 한다.

1. 2003년 1월 1일 이후 취득한 농지여야 한다.

2. 1가구당 농지의 면적이 1000m²(302평)를 넘지 않아야 한다.

3. 농지취득자격증명서에 주말농장용으로 취득한 사실이 입증돼야 한다.

이러한 주말농장에 대한 양도세 중과 배제가 농지법상의 주말농장의 요건에 맞는 경우에 한하여 적용되는 것이며, 그 요건에 맞지 않는 경우 그것을 주말농장용으로 사용했다고 하더라도 농지만 소유할 뿐 농사를 짓지 않는 부재지주에 해당되므로 농지의 양도시 양도세가 그대로 중과된다.

주말농장용 농지의 자경여부에 대한 사항으로 해당 농지가 비사업용 토지에서 제외되려면 주말마다 농장에 가서 직접 농사를 지어야 하지만 별도의 사후관리에 관한 규정이 없기 때문에 취득할 때 주말농장의 요건만 갖춘다면 취득한 후 개인 사정상 주말마다 경작하지 않았다고 하더라도 비사업용 토지로 중과세 되지는 않는다.

그러나 주말농장용 농지라 하더라도 보유기간이 단기보유인 경우에는 높은 세율을 적용받게 된다. 즉, 주말농장용 농지를 1년 안에 양도하면 양도차익의 50%를 세금으로 내고, 1년 이상 보유했지만 2년 안에 양도할 경우에는 40%의 양도세율을 적용받는 것이다. 따라서 적어도 2년 이상은 보유하고 처분해야 높은 세금을 피할 수 있다는 점에 유의해야 한다.

주말농장용 농지라 하더라도 본래 도시지역에 위치한 농지의 경우에는 농사를 짓거나 주말농장으로 사용한다 하더라도 실제 용도와는 무관하게 비사업용 토지로 보아 양도차익의 60%를 세금으로 부과한다. 그러나 주말농장용 농지가 농촌지역에서 도시지역으로 편입이 된 경우에는 그 편입일로부터 2년 이내에 농지를 양도하면 중과세를 피할 수 있다

7. 주말농장용 농지의 농지전용 또는 농가주택의 신축

주말농장용 농지에 해당된다 해도 반드시 주말농장용으로만 사용할 수는 없는 사항이 있을 수 있다.즉 주말 농장용 농지를 다른 용도로 사용할 수 있느냐의 문제이다.

주말 농장용 농지라 하여 계속적으로 농사를 지을 수 없는 사유가 발생하거나 주변의 상황이 바뀌어 이 농지를 이용하여 좀 더 좋은 용도 즉, 전원주택지나, 창고용지, 상업용지, 야적장, 주차장 등으로 사용할 수 있다면 불가능하지는 않다.

이러한 경우에는 관련법에 의하여 농지의 전용이나 개발행위가 가능한 농지여야 함에 유의하여야 한다. 즉 해당 농지위에 농가주택이나 창고, 음식점, 모텔 등을 지으려면 해당 농지가 국토의계획및이용에관한법률상 구분되는 용도지역이 그러한 시설물로 개발행위가 가능한 농지여야 하며, 건축물의 용도에 따른 관련법규에도 맞아야만 하므로 먼저 시.군.구에서 발행하는 토지이용계획확인서를 확인한 다음 관련 해당 행정부서에 문의한 후 실행해야 한다.

예를들어 농림지역의 농업진흥구역인데도 경치가 좋고 집짓기 딱 좋다고 하여 무조건 농가주택이나 전원주택을 지을 수 있는 아니며 농가주택이나 전원주택을 지을 수 있는 용도지역이어야 한다는 것이다.

만약 장래에 주말농장용 농지를 다른 용도로 이용할 계획을 가지고 있다면 농지를 구입하기 전에 그러한 계획에 맞는 농지인지의 여부부터 판단한 이후 구입해야 할 것이다.

http://cafe.daum.net/charisland

[바다콤]

잘 보았습니다.