재개발-재건축-지역주택조합

[연구소장]

재개발-재건축-지역주택조합

jos1103

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2009.05.10 18:06

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Q: 뉴타운 안의 각 개별사업장은 주로 재개발이나 재건축 방식으로 진행되는데 재건축과 재개발은 발음도 비슷하고 사업 진행 과정 등이 일부 비슷해 같은 것으로 착각할 정도다. 서울과 수도권에 수많은 재건축 사업과 재개발이 한창 진행 중인데 두 사업은 엄연히 서로 다른 사업이라고 한다. 그럼 재개발과 재건축은 어떻게 다른가.

A: 재개발과 재건축의 가장 큰 차이점은 공공성격이냐 민간성격이냐가 가장 크다. 2003년 7월 1일에 제정된 ‘도시 및 주거환경 정비법’(이하 도정법)에 의해서 재건축과 재개발이 이뤄지고 있다.

재건축은 주택건설촉진법상 재건축 대상 주택에 해당하는 노후·불량주택의 소유자들이 자발적으로 조합을 결성해 신규주택의 건립을 추진하는 민간주택 건설사업이다. 일정 기준에 의해 사업승인을 득한 후 오래된 공동주택을 허물고 새로 아파트를 짓는 것이다.

반면 재개발은 공공의 도시계획사업으로 토지의 합리적이고 효율적인 이용과 도시기능을 회복하기 위해서 도시재개발법이 정하는 바에 따라 신규주택을 공급하고 도로나 상하수도 등의 기반시설을 정비함으로써 도시경관을 재정비하는 사업이라 할 수 있다. 흔히 말해 구 도심인 지역 일부를 개발해 새로 아파트 등 주택을 짓는 것이다. 재개발을 하기 위해선 시·도의 기본계획에 반드시 반영돼 있어야 한다. 재개발사업은 재개발·뉴타운·재정비촉진지구로 구분된다.

추진절차도 다시 차이가 있다. 재건축의 경우 기본계획수립→구역지정→추진위구성→안전진단→조합설립 인가→사업시행 인가→관리처분계획 인가→이주 및 철거→분양 및 착공→입주 순으로 진행된다. 추진 절차상에서 다음 단계로 넘어갈 때마다 일일이 조합원 동의가 필수다.

재개발 사업은 기본계획 수립(예정구역 선정) →정비계획 수립 및 정비구역 지정→조합설립추진위원회 구성→조합설립 인가→사업시행 인가→시공사 선정→조합원 분양 신청→관리처분계획 수립→관리처분계획 인가→이주 및 철거→분양 및 착공→준공 및 입주→조합 해산 순으로 진행된다. 재건축과 재개발 사업 둘 다 추진 절차상에서 다음 단계로 넘어갈 때마다 일일이 조합원 동의가 필수다.

재건축과 재개발의 중요한 차이중의 하나는 조합원의 자격 및 요건에 있다. 재건축의 경우에는 구역 내 토지+건물을 소유한 자로서 조합설립에 동의한 자만이 조합원의 자격이 있다. 즉 구역 내 토지만 소유자이거나 건물만 소유한 자는 조합원의 자격이 없다. 또 조합설립에 동의를 해야만 조합원의 자격이 인정되고 투기과열지구 내에서는 현행 도정법상 전매제한이 있다는 점에도 유의해야 한다.

재개발의 경우에는 재건축과 달리 구역지정이 되면 지정된 구역 내에 있는 토지소유자, 건축물 소유자, 지상권자 모두 조합원의 자격이 인정된다. 하지만 주택을 공급받기 싫다는 의사를 밝히면 비록 구역 내 토지+건축물 등을 소유하고 있어 주택을 공급받을 수 있는 대상이어도 ‘현금 청산대상자’로 분류된다.

‘현금 청산대상자’는 사업시행인가 후 감정평가 금액에 의해 관리처분계획 인가 시 도정법에 의해 150일 이내에 현금청산을 받게 된다. 재건축과 달리 토지만 소유하거나 건물만 소유해도 각 시도조례에서 정한 분양기준과 조합내부의 정관 등에 따라 분양권이 인정된다는 점도 중요한 차이다

주택재개발사업, 주택재건축사업, 지역조합주택

 

(1) 주거환경개선사업
도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후.불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업
(2) 주택재개발사업
정비기반시설이 열악하고 노후.불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업
(3) 주택재건축사업
정비기반시설은 양호하니 노후.불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여시행하는 사업
(4) 도시환경정비사업
상업지역. 공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업
(5) 정비구역
정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 정비계획에 의하여 지정.고시된구역 

 

일정 구역안의 토지 이용도를 높이기위해 합리적이고 효율적인 고도 이용을 추진, 건축물 정비 및 대지의 조성, 공공시설을 재정비하여 향상된 도시기능을 회복하기위한 사업이다.
주택재개발사업은 도시및주거환경정비법이 정하는 바에 따라서 시행하는 건축물 및 그 부지의 정비와 대지의 조성 및 공공시설의 정비에 관한 사업과 이에 부대되는사업을 의미한다.

 

재개발 지역의 조합원은 그 조합이 시행하는 재개발 구역 내의 토지 소유자와 건물 소유자 및 그 지상권자가 되는 것이므로 (도시 및 주거환경정비법 제19조 참조)
주택등의 건축물을 소유하고 있는 경우엔 크기나 용도,대지지분과 무관하게 분양 자격이 주어집니다.(세입자에게는 구역지정일 3개월 전부터 거주를 시작해서 철거 시점까지 주민등록을 마친 세대에게 이주대책비(약500~800만원)또는 임대주택을 분양 받는 자격을 준다)

 

재개발구역에서의 평형 배정은 '감정평가금액'과 '조합원수' '평형별 건립가구수'가 평형배정에 중요한 변수가 됩니다. 그렇다고 재개발조합의 평형배정이 지분권자의 현재의 대지지분의 크기나 건물의크기로 확정되는 것은 아니고 시행인가고시가 난후, 감정평가법인 2곳이상에서 각 지분에대한 평가를하여 그 평가의 산술평균한 값을 기초로한 지분 평가액(권리가액)의 크기순에 의합니다.

 

① 종전자산에 대한 감정평가

종전자산이란 주택재개발사업을 시행하기 전의 조합원 개개인의 토지 및 건축물 을 말합니다.
종전자산의 감정평가액은 주택재개발사업의 토지원가로 포함되며 종후자산의 감정평가액과 비교하여 사업종료후 청산금을 산정하는 기준이 됩니다.

토지는 '지가공시및토지등의평가에관한법률'에 의한 인근지역내 표준지공시지가를 기준으로 하되 공시기준일로부터 가격시점까지의 지가변동률 및 평가대상 토지의 위치, 형상, 환경, 이용상황 기타 가격형성상의 제요인을 고려하여 평가합니다.
이 경우 가격시점은 주택재개발사업의 사업인가고시일을 기준으로 합니다.
건축물은 그 구조, 이용상태, 면적, 내구연한, 유용성 기타 가격형성상의 제요인을 종합적으로 고려하여 원가방식에 의한 복성가격으로 평가하되, 감가수정시 관 찰감가법을 병용할수 있습니다.

 

② 종후자산에 대한 감정평가

종후자산이란 주택재개발사업을 시행한후 새로 건설되는 분양예정 대지 또는 건 축물(아파트,상가)를 말합니다.
종후자산의 감정평가액은 조합원이 분양받게 될 아파트등의 분양가에 적용되며 종전자산 감정평가액과 비교하여 사업종료후 청산금을 산정하는 기준이 됩니다.
특히 층별, 위치별, 향별, 조망권유무등에 의해 호별로 가격차이가 발생할수 있는 아파트의 경우 객관적 타당성을 위해서도 종후자산 감정평가가 중요합니다.

분양예정대지 및 건축시설비 추산액은 사업시행자가 제시하는 원가산출근거, 즉 자금운용계획서를 기초로 원가법으로 평가합니다.

토지부분 투입원가(종전자산가액, 대지조성비(암반굴착공사비, 토목공사비), 기부채납 및 양여자산 차액, 건축물철거비, 공사측량비, 주거대책비, 하수처리부담비, 인입공사부담금, 손실보상비, 이설공사비등) 건물부분 투입원가(건축시설공사비, 공사비부가가치세, 설계및감리용역비) 기타 공통부분(조합운영비, 행정용역비, 부가가치세, 보존등기비, 대여금이자, 교통시설부담비, 감정평가수수료, 공공시설용역비, 분양보증금수수료, 소송및민원처리비, 예비비) 등을 합산한 분양예정대지 건축시설물추산액이 나오면 호별아파트 및 상가분양가(대지비,건축비배분) 를 산출하여 평가 합니다.

향후 관리처분계획에 따라 조합원들의 개략적인 부담금 내역이 공고되게 되면 이를 반영하여 분양신청 여부를 결정하여, 만약 부담금액이 많아 분양신청을 하지 않을 경우에는 그 건축물의 평가금액을 현금으로 지급(청산금)받게 됩니다.(도시 및 주거환경정비법 제46조,제47조)

 

※ 공익사업용 부동산에 대한 양도세 감면

대규모 개발사업 등으로 인해 정부에 토지를 수용당하면 양도소득세를 기준시가가 아닌 실거래가로 내야 한다. 다만 양도세 부담을 완화해주기 위해 2009년까지 양도세액의 10%를 감면(채권보상분은 15%)해 준다.

※ 가옥대장(무허가건물)
가옥의 소재, 번호, 종류, 구조, 건편, 소유자의 주소, 성명 등을 등록하여 가옥상황을 명확하게 하는 장부를 말하며 과세 자료로 활용 되기도 합니다.
가옥대장은 시,군,구청 등의 행정관청에 비치되어 있으며 가옥의 사실상의 상황을 명확하게
기재한다는 점에서, 등기소에 비치되어 가옥에 관한 권리관계를 공시하는 건물등기부와 구별됩니다.

 

 

특별분양권(입주권)

재개발 대상 구역의 주택(건물 토지)을 보통 소유자의 재개발 '지분'이라고 부릅니다.
이 지분은 관리처분계획 인가 시점부터 '새 주택을 받을 수 있는 권리', 즉 특별분양권(입주권)으로 성격이 바뀌게 됩니다.
이 입주권은 8·31대책에 따른 세법개정을 통해 2006년 1월 1일 이후 관리처분계획이 인가된
입주권 부터 주택 수에 포함되게 됐습니다.

대체주택의 1세대1주택 요건

 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 '대체주택'이라 함)을 취득(자기가 신축한 주택 포함)한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 소득세법시행령 제154조 제1항의 규정의 비과세(실지 양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택은 과세)을 적용합니다.

- 다 음 -

①주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것
②주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 거주할 것
③주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 1년 이내에 대체주택을 양도할 것

 위 1.의 내용을 적용함에 있어 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하는 경우로서 주택재개발사업 또는 주택재건축사업하는 당해 주택에서 거주하다가 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 추진으로 부득이하게 대체주택을 취득하는 경우에 적용됩니다. 

재개발 사업의 조합원분에 대해선 별도의 전매 제한 규정이 없다.

정부는 ‘1.11 부동산 종합대책’에서 민간 주택의 분양가 상한제 도입과 함께 전매 제한 기간을 대폭 강화하는 방안을 발표한 바 있다. 또 민간택지 내 분양가 상한제 도입에 따른 청약과열 우려를 해소하기 위한 방안으로, 수도권 민간택지 내 25.7평 이하 주택은 7년, 25.7평 초과 주택에 대해선 5년의 전매제한 기간을 도입키로 했다. 이를 두고 조합원분의 물량에 대해서도 전매제한 기간이 확대되는 것 아니냐는 우려가 제기됐으나, 정부는 일단 분양 주택에 한해서만 전매제한 기간을 확대키로 방침을 정한 것이다.
현재 재개발 사업의 조합원분에 대해선 별도의 전매 제한 규정이 없으며, 재건축 사업의 조합원 지위는 2003년 12월31일 개정된 재건축 관련 법률(도시 및 주거환경 정비법)에 따라 재건축조합 설립인가 이후에는 재건축아파트를 사도 원칙적으로 조합원이 될 수 없다. 다만 위 법률 개정 전에 재건축 조합이 설립되었다면 1회에 한해 조합원 자격 이전이 가능하다. 

 

1. 투자가치 높은 재개발 지분 고르는 요령

 

재개발 구역에서 조합원 지분을 매입할 때는 여러가지 변수가 있어 고려해야 할 사항이 많다. 특히 투자가치가 높은 재개발 지분을 고르기 위해서는 사업단계, 사업추진 속도, 감정평가액, 개발이익 비례율, 단지 규모, 조합원수, 세입자수, 이주비, 교통여건, 환경여건 등 투자가치를 좌우하는 사업과정의 다양한 요소들을 꼼꼼히 알아봐야 한다. 그런데 이들 요인 가운데 어느 한 가지만 충족됐다고 해서 무조건 투자가치가 높은 것은 아니다. 가령 사업추진 속도가 빠른 구역이라도 매입한 땅의 감정평가액이 낮거나 교통여건이 나쁘다면 투자가치가 좋을 리 없기 때문이다. 따라서 아래의 요소들을 모두 감안하여 재개발 지분을 매입해야 한다. 
 

첫째, 사업추진 속도가 빠른 구역의 지분을 매입해야 한다.
재개발 사업은 사업기간이 길고,여러 단계의 절차를 거쳐야 하는 만큼 사업추진 곳곳에 돌발 변수가 많다. 때문에 사업에 소요되는 기간이 길게는 10년 이상 걸리는 경우도 많다. 사업기간이 길어지면 재개발 구역에 투자한 사람은 그 기간만큼 금융부담을 지게 되고, 원주민은 재산권 행사에 제약을 받게 되므로 재산 손실을 입게 된다.
 

둘째, 감정평가액이 높은 곳을 선택해야 한다.
감정평가액에 의해서 들어갈 수 있는 평형이 정해지므로 토지와 건물에 대한 감정평가액이 높게 나와야 입주시 평형 배정도 유리하게 받을 수 있다. 재개발 구역 내에서는 같은 평수, 같은 가격으로 지분을 구입했더라도 위치와 주택의 상태에 따라 감정평가액이 달라진다. 감정평가액이 높게 나오는 곳은 차량 진입이 가능한 도로, 용적률 확보가 쉬운 정방형이나 장방형 토지, 저지대에 위치한 땅 등이다. 감정평가액이 높은 곳을 고르는 또 하나의 방법은 공시지가를 알아보는 것이다. 감정평가액은 공시지가와 연동되므로 일단 공시지가가 높은 곳은 감정평가액도 높다고 생각하면 된다.
 

셋째, 개발이익 비례율이 높은 지역을 선택해야 한다.
개발이익 비례율이 높게 나오는 곳은 국공유지보다 사유지 비율이 높은 구역, 사업면적에 비해 조합원수와 세입자수가 적은 구역, 건축비가 적은 구역 등이다. 사유지 비율이 높으면 그만큼 비점유 국공유지 매입에 들어가는 돈을 줄일 수 있으며, 조합원수와 세입자수가 적으면 일반 분양분이 많아지고, 공공임대아파트를 짓는데 들어가는 돈을 절약할 수 있기 때문에 개발이익 비례율이 높아진다.
 

넷째, 넓은 필지 소유자가 적은 재개발구역의 지분을 사는 것이 큰 평형의 아파트를 분양받을 확률이 크다.
재개발 구역은 전용면적 25.7평 이하 주택을 전체 조합주택수의 80%이상 건설해야 하며 전용면적 18평 이하 주택을 전체 건립세대수의 50%이상 건축해야 한다. 따라서 전용면적 25.8평을 초과하는 중대형 아파트는 전체 가구수의 20%이내에서 건축할 수 있다. 그런데 최대평형은 50%이내에서 조합원에게 공급되므로 최대평형을 분양받을 수 있는 조합원 수는 제한되어 있다. 에컨대, 최대평형이 500가구 공급되면 이 가운데 250가구만 조합원에게 분양된다. 이처럼 최대평형 입주대상자가 제한되어 있기 때문에 구역 내에 넓은 지분 소유자가 많거나 점포주택 등 감정평가액 예상치가 높은 구역은 입주경쟁률이 치열해 원하는 평형에 입주하기 쉽지 않으므로 상대적으로 큰 지분을 매입하는 것이 좋다.
 

다섯째, 대단지 구역이면서 조합원 수와 세입자 비율이 적은 구역의 지분을 구입하는 것이 좋다.
통상 대단지 구역은 부지 면적이 1만 평이 넘고, 전체 가구수가 1,000세대를 넘는 곳을 말한다. 대단지 구역은 단지 자체에 편의시설이 갖춰지고, 부대시설도 풍부하게 설치되는 장점이 있기 때문에 아파트 선호도가 높다. 또 단지규모가 크면서 조합원 수나 세입자 수가 적은 구역은 일반분양이 많기 때문에 조합원에게 돌아오는 이익도 그만큼 크다.
 

여섯째, 이주비 금액이 높은 구역을 골라야 한다.
이주비가 높은 구역의 지분을 사면 초기 투자비용을 낮출 수 있어 저렴한 투자금액을 가지고도 내집 마련이 가능하기 때문이다. 그러나 무조건 이주비가 많다고 좋은 것은 아니다. 이주비는 그 기간동안 시공사 재정을 압박하게 되고 이는 다시 조합원 권리가액 산정시 개발이익률을 낮추게 됨으로써 결국 조합원 부담으로 돌아오기 때문이다. 따라서 입주를 목적으로 지분을 사는 경우보다는 적당한 시기에 매각할 요량으로 매입할 때 염두에 두는 것이 좋다. 한편 이주비 지급방식도 시공사가 제시한 금액을 조합원에게 공평하게 지급하는 조합이 있는가 하면, 조합원 소유지분에 따라 차등적으로 지급하는 조합이 있으므로 먼저 알아봐야 한다.
 

일곱째, 교통여건이 좋은 구역의 지분을 사면 높은 시세차익을 기대할 수 있다.
나날이 복잡해지는 도로교통 사정은 역세권 등 교통환경이 양호한 지역에 대한 관심을 증폭시키는 계기가 되었고, 이러한 추세는 앞으로도 계속 될 것으로 보인다. 이러한 사정 때문에 전철 역세권 주변 아파트를 비롯해 역세권 재개발 구역의 시세가가 다른 지역보다 월등히 높게 형성되는 실정이다. 
 

2. 재개발 아파트 매매 타이밍-구역지정때 매입 사업시행인가때 매도 
 

재개발 구역에 투자할 때는 구역 선정부터 시작해 매도할 때까지 알고 있어야 할 것이 한 두 가지가 아니다. 적어도 재개발 사업 흐름은 파악하고 있어야 투자에 대한 기본 자세가 갖춰져 있다고 할 수 있다. 그 다음 숙지하고 있어야 할 점이 해당 물건 감정평가액 예상 및 조합원 평형별 배정순위, 매매타이밍 포착이다.

투자자는 구역지정 때 매입, 사업시행인가 매도
실수요자는 추가부담금 확정되는 관리처분인가 때 매입지분을 매입하기 전에 우선 투자자 입장인지, 실수요 입장인지 목적을 분명히 해야 매매 타이밍을 가늠할 수 있다.

일반적으로 재개발 지분 시세는 구역이 지정 고시된 이후 꾸준히 상승해 사업시행 인가를 받고 철거가 진행되면서 이주비가 지급될 무렵에 최고치를 기록한다.

투자자는 재개발 구역지정 단계에 매입해서 사업시행인가 이후부터 관리처분계획인가 전에 파는 것을 고려해 볼 수가 있다. 재개발 기대감이 덜한 초기단계에 싸게 매입해 고수익을 올릴 수 있기 때문이다. 하지만 구역지정이나 사업계획결정 단계에서 재개발 사업이 장기화될 경우 그만큼 손해이므로 위험부담이 크다. 또한 전세를 안고 지분을 싸게 매입할 수 있지만 투자 금액이 묶이는 기간이 길기 때문에 금융비용이 만만치 않다. 그러므로 지분을 계속 보유하는 것보다 구역지정 전에 매입했을 경우 사업시행단계나 관리처분단계에 파는 것이 바람직하다.

이 후 또 한번의 투자기회를 노릴 수 있는데 사업시행인가 전이나 이후에 이루어지는 이주비 지급 시기에 지분을 매입하면 초기투자비용을 줄일 수 있기 때문이다. 사업시행인가를 받은 시점 이후에는 재개발 사업 추진 속도가 빨라지므로 구역지정단계에서 발생하는 사업장기화에 따른 금융비용을 줄일 수 있다.

재개발 관련 부동산 전문가는 실수요자가 재개발 구역을 매입하는 경우 추가부담금이 확정되는 시기인 관리처분인가 단계에 매입할 것을 권유한다. 지분 가격이 오른 만큼 수익은 떨어지지만 총 투자비용이 정해지는 시점이기 때문에 그만큼 안전하다는 것이 이유다. 관리처분인가 전에 매입을 해 동호수 추첨을 통해 로열동, 로열층이 당첨될 경우 높은 프리미엄도 기대할 수 있다.

매입 전 구역에 대해 시.구청에 반드시 문의
지분은 감정평가액이 높게 나오는 것을 매입해야 재개발 구역을 선정할 때 우선 사업진행이 원활한 구역을 골라야 한다. 이를 파악하기 위해서는 추진위원회나 조합을 방문해 주민동의율, 사업추진사항 등을 점검해 봐야 한다. 또한 현지 실정을 잘 파악하는 중개업소를 들러 해당 추진위원회나 조합 움직임, 향후 발전가능성 등에 대해 문의해 보는 것이 좋다. 추진위원회나 조합에 잡음이 끼면 사업이 늦춰질 가능성이 높기 때문에 초기시점에 투자할 경우 가장 유의해야 할 부분이다. 재개발 구역지정에 대한 사항과 향후 일정에 대해서는 시청과 구청에 문의하면 된다.

지분을 매입할 때는 감정평가액을 높게 받을 수 있는 지분을 고를 줄 아는 안목이 필요하다. 지분은 물건별로 큰 가격차이 없이 비슷한 시세를 형성하기 때문에 도로변과 가깝고 사각형 모양의 토지를 매입하는 것이 유리하다. 또한 매입하려는 지분이 몇 평형을 배정 받을 수 있는지 따져봐야 한다. 일반적으로 대형평형에 입주할 수 있는 지분일수록 수익성이 높기 때문에 메리트가 크다.
한편 지분 감정평가액이 비슷한 조합원 수가 많으면 대형평형 배정 가능성과 로얄동, 로얄층 당첨 확률이 낮아진다는 점에 유의해야 한다.

매도 타이밍을 관리처분계획인가 전으로 잡는 것도 양도세와 관련해 놓치지 말아야 할 중요 부분이다. 인가 이전까지 해당 지분은 종전토지로 취급되다가 인가시점에 조합원 분양가가 확정되기 때문에 분양권 취급을 받는다. 따라서 인가 전에는 기준시가를 적용해 양도세를 물리는 반면 인가시점 이후부터는 실거래가액으로 계산돼 인가시점을 전후해 수천 만원의 세액 차이가 나기 때문이다.

 

주택재건축사업

 

노후·불량한 주택(단독, 공동주택)을 철거하고 그 대지위에 주택을 건설하기 위하여 기존 주택의 소유자가 자율적으로 조합을 결성하여 시공권이 있는 등록업자와 공동사업주체가 되어 주택을 건설하는 것으로 주택의 공급과 주거환경 개선에 이바지하는 개발사업입니다.

 

1. 재건축사업의 대상

 

기존의 공동주택을 재건축을 하고자 하는 경우

ㆍ건축물의 일부가 멸실되어 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 지역
ㆍ재해 등이 발생할 경우 위해의 우려가 있어 신속히 정비할 필요가 있는 지역

기존의 단독주택을 재건축을 하고자 하는 경우

기존의 단독주택이 300호 이상 또는 그부지면적이 1만㎡ 이상인 지역

 

1. 당해지역의 주변에 정비기반시설이 충분히 갖추어져 있어 당해지역을 개발하더라도 기반시설의 추가 설치가 필요가 없을 것. 다만 추가로 설치할 필요가 있는 정비기반시설을 정비사업시행자가 부담하여 설치하는 경우에는 그러하지 아니한다.

2. 노후, 불량건축물이 지역안 건축물수의 3분의 2이상일 것

3. 당해 지역안의 도로율을 20% 이상으로 확보할 수 있을 것

 

 

2. 재건축사업 주요절차

 

     

3. 주택재건축사업 주택공급기준

 

주택의 공급원칙 : 1세대 1주택

 

※ 1세대가 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 2 이상의 주택을 공급할 수 있으나, 투기과열지구로 지정된 지역의 경우 2 이하의 주택을 공급하여야 한다.

 

ㆍ도시및주거환경정비법제48조 (관리처분계획인가 등)

ㆍ도시및주거환경정비법시행령제52조 (관리처분계획의기준 등)

 

4. 주택재건축사업 공급규모

 

ㆍ300세대 이상 : 60㎡ 이하 - 20% 이상, 60∼85㎡ 이하 - 40%이상

ㆍ20∼300세대 미만 : 85㎡ 이하 - 60% 이상

 

ㆍ조합분양분을 기존평수 이하로 건축하는 경우로서 일반분양 주택을 모두 국민주택 규모 이하로 재건축하는 때에는 위의 기준을 적용하지 아니한다.

 

※ 수도권정비계획법 제6조제1항제1호의 규정에 의한 과밀억제권역에서 300세대 이상의 주택을 건설하는 경우에는 주택중 세대당 전용면적이 60㎡ 이하인 주택의 수가 20%이상 이어야 함. 다만, 주택재건축정비사업조합의 조합원에게 분양하는 주택은 기존주택의 규모까지로 할 수 있다.

 

5. 정비구역이 아닌 구역에서의 주택재건축사업의 대상

 

※ 도시및주거환경정비법, 시행령, 시행규칙

 

제6조 (정비구역이 아닌 구역에서의 주택재건축사업의 대상) 
법 제2조제9호 나목(2)에서 '대통령령이 정하는 주택'이라 함은 「주택법」 제16조의 규정에 의한 사업계획승인 또는 「건축법」 제8조의 규정에 의한 건축허가(이하 이 조에서 '사업계획승인등'이라 한다)를 얻어 건설한 아파트 또는 연립주택(「건축법 시행령」 별표 1 제2호 가목 및 나목의 규정에 의한 아파트 또는 연립주택을 말한다. 이하 이 조에서 같다)중 법 제2조제3호의 규정에 의한 노후·불량건축물(이하 '노후·불량건축물'이라 한다)에 해당하는 것으로서 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. 다만, 「건축법」 제8조의 규정에 의한 건축허가를 받아 주택외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 것을 제외한다. <개정 2003.11.29, 2005.5.18>
1. 기존 세대수가 20세대 이상인 것. 다만, 지형여건 및 주변 환경으로 보아 사업시행상 불가피한 경우에는 아파트 및 연립주택이 아닌 주택을 일부 포함할 수 있다.
2. 기존 세대수가 20세대 미만으로서 20세대 이상으로 재건축하고자 하는 것. 이 경우 사업계획승인등에 포함되어 있지 아니하는 인접대지의 세대수를 포함하지 아니한다.

 

제2장 기본계획의 수립 및 정비구역의 지정

 

제7조 (기본계획을 수립하지 아니할 수 있는 시의 범위) 법 제3조제1항 각호외의 부분 단서에서 '대통령령이 정하는 소규모 시'라 함은 인구 50만명 미만의 시를 말한다. 다만, 도지사가 법 제3조제1항의 규정에 의한 도시·주거환경정비기본계획(이하 '기본계획'이라 한다)의 수립이 필요하다고 인정하여 지정하는 시를 제외한다.
제8조 (기본계획의 내용) 법 제3조제1항제12호에서 '대통령령이 정하는 사항'이라 함은 다음 각호의 사항을 말한다.
1. 도시관리·주택·교통정책 등 도시계획과 연계된 도시정비의 기본방향
2. 도시정비의 목표
3. 도심기능의 활성화 및 도심공동화 방지 방안
4. 역사적 유물 및 전통건축물의 보존계획
5. 법 제2조제2호의 규정에 의한 정비사업(이하 '정비사업'이라 한다)의 유형별 공공 및 민간부문의 역할
6. 정비사업의 시행을 위하여 필요한 재원조달에 관한 사항
7. 삭제 <2006.6.7>
제9조 (기본계획의 수립을 위한 공람 등) ①특별시장·광역시장 또는 시장은 법 제3조제3항 본문의 규정에 의하여 기본계획을 주민에게 공람하고자 하는 때에는 미리 공람의 요지 및 장소를 당해 지방자치단체의 공보 및 인터넷(이하 '공보등'이라 한다)에 공고하고, 공람장소에 관계서류를 비치하여야 한다.
②법 제31조제2항 및 제3항의 규정은 제1항의 규정에 의한 공람에 관하여 이를 준용한다. 이 경우 '토지등소유자 또는 조합원 그 밖에 정비사업과 관련하여 이해관계를 가지는 자'는 '주민'으로, '시장·군수'는 '특별시장·광역시장 또는 시장'으로 본다.
③법 제3조제3항 단서에서 '대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우'라 함은 다음 각호의 경우를 말한다. <개정 2005.5.18>
1. 법 제2조제4호의 규정에 의한 정비기반시설(제3조제8호에 해당하는 것을 제외한다. 이하 제12조·제13조·제31조·제41조제1항 및 제57조제3항에서 같다)의 규모를 확대하거나 그 면적의 10퍼센트 미만을 축소하는 경우
2. 정비사업의 계획기간을 단축하는 경우
3. 공동이용시설에 대한 설치계획의 변경인 경우
4. 사회복지시설 및 주민문화시설 등의 설치계획의 변경인 경우
5. 정비구역으로 지정할 예정인 구역의 면적을 구체적으로 명시한 경우 당해 구역 면적의 20퍼센트 미만의 변경인 경우
6. 단계별 정비사업추진계획의 변경인 경우
7. 건폐율(「건축법」 제47조의 규정에 의한 건폐율을 말한다. 이하 같다) 및 용적률(「건축법」 제48조의 규정에 의한 용적률을 말한다. 이하 같다)의 각 20퍼센트 미만의 변경인 경우
8. 정비사업의 시행을 위하여 필요한 재원조달에 관한 사항의 변경인 경우
9. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제3호의 규정에 의한 도시기본계획의 변경에 따른 변경인 경우

  

 

주택조합(지역조합 직장조합)

 

무주택 실수요자의 내집마련기회를 제공하기 위한 제도로 일정한 자격요건을 갖춘 지역주민(지역조합) 또는 동일직장근로자(직장조합)가 주택조합을 구성하여 공동으로 집지을 땅을 매입하여 주택을 건립하는 사업입니다.

 

지역조합 주택

1. 지역조합의 구성원 요건

- 조합설립인가신청일부터 당해 조합주택의 입주가능일까지 주택을 소유하지 아니하거나 주거전용면적 60제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대주인 자
- 세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다.)전원이 주택을 소유하고 있지 아니하거나 세대원중 1인에 한하여 주거전용면적 60제곱미터 이하의 주택1채를 소유한 세대의 세대주를 말하며, 주택조합설립인가신청일 현재 당해 주택조합설립인가지역과 동일 또는 인접한 시(특별시 및 광역시를 포함한다.)·군내에 6월이상 거주하는 자

2. 조합원 자격 양도금지(분양권 전매 금지)

2003년7월1일 이후부터 투기과열지구 내에서는 사업승인 이후에는 해당아파트 소유권 등기 후까지 조합원 지위를 양도(전매)할 수 없습니다.

3. 지역조합 주택 투자시 유의사항

① 사업진행에서 가장 중요한 것으로 토지 매입정도를 꼭 확인 하여야 한다. 도정법의 주택재개발은 80%의 주민동의가 있으면 나머지를 수용할 수 있으나, 지역조합은 주택법으로 사업을 시행하기 때문에 100%의 지분을 확보해야 하므로 토지매입약정서를 얼마나 확보 했는지 확인해야 한다.
② 조합원 모집시 과거에는 인접시에서 가능 했으나 현재는 해당시에서만 모집할 수 있고 6개월간의 거주기간이 필요하므로 조합원모집이 얼마나 되었는지 또는 모집기간이 얼마나 걸릴지 예측해서 사업지연으로 인한 손해에 대비해야 한다.
③ 분양권중 재개발 조합원소유의 분양권은 전매가 유일하게 허용되지만 투기과열지구에서 일반분양아파트와 재건축아파트와 마찬가지로 소유권이전 등기시 까지 전매가 금지된다.
④ 재개발과 달리 조합원들의 돈으로 토지를 공동매입, 공동건축하게 되므로 아파트 착공 전에 내는 돈이 많다. 착공 전에 지역조합신청금과 토지대금으로 분양가의 절반이상을 내야하며 조합원 가입 후 1년 이내에 토지대금을 완납해야한다. 또한 조합운영을 위한 업무추진비를 별도로 내야하는데 보통은 가구당 300-500만원 정도이고 중간에 조합에서 탈퇴하더라도 이 돈은  돌려 받지 못한다.
⑤ 대한주택보증의 시공보증 도입으로 위험부담이 줄어들긴 했으나 시공업체의 공신력, 조합원모집비율, 탈퇴 가능성 등을 꼼꼼히 따져 봐야한다.
⑥ 투기과열지구외 지역에서 매입 희망 아파트가 조합원 것인지 일반분양분인지 확인 하여, 향후 조합원아파트의 경우 조합원 자격이 승계되므로 입주때 추가부담금 납부 책임이 발생 할 수 있다.  미리 조합과 시공사측에 추가부담금 발생 요인이 있는지 여부와 금액을  미리 파악한다. 또한 매도자와 계약을 하면서 추가부담금이 발생한다면, 누가 낼지 협의할 필요가 있다.
⑦ 사업 부지가 공동주택이 허가되는 토지인지, 용적율이 몇 퍼센트인지, 미리 구청에 문의 하여야 한다. 기존 용적율로 사업을 추진하던 중 종별세분화로 용적율이 감소하여 사업성이 떨어지거나 아예 공동주택을 지을 수 없는 경우도 발생할 수 있다.

※조합주택은 건설원가에 공급되므로 일반분양아파트에 비해 분양가가 싸고 청약통장이 필요 없다는 점에서 큰 매력이기는 하나 조합원 모집시 허위과장광고, 시공사의부도, 거주요건 강화로 인한 분양율 저하등의 문제점이 상존한다. 심지어 정상적인 조합이 아닌 유령회사가 조합원을 모집하여 고의로 잠적하기도 한다, 결국  좀더 낯은 가격으로 내 집 마련을 꿈꾸던 서민들이 피해를 보게 되는 것 이다.  따라서 조합원이 되어 내 집 마련을 하려는 사람은 혹시나 있을 피해를 예방하기 위해서라도 지역조합과 재개발조합을 정확히 구별하는 안목이 필요하다.

	주택재개발	주택조합
관련 법	도시 및 주거환경정비법 등	주택법 등
조합설립	토지등 소유자 80%	20인 이상 해당시 거주자
토지등의확보	80%이상동의시나머지는수용	100% 토지 매입 안되면 사업지연 내지는 불가
건설평형	국민주택규모이상도 가능	국민주택규모(전용25.7평)
세입자 대책	주거이전비 또는 임대주택	세입자보호대책 없음