원주-'가려진 투자시장, 요동치는 도시'

[오세유공인]

가려진 투자시장, 요동치는 도시원주

1. 원주시 기본개요

투지과열지구로 묶이면서 충청권의 주택시장이 냉각되고 있다. 서울시 강남권 마저 분양가보다 싼 이른바 깡통분양권이 속출하고 있는 등 주택시장에서의 투자가치는 설 곳을 잃은듯 하다. 반면에 수도권, 충청권에 초점을 둔 각종 정부의 압박속에서의 무풍지대가 있다. 이미 공기업지방이전 및 제 2영동고속도로, 기업도시등으로 토지시장에는 전문토지매각단이 진을 치고 있는 상황이며 주택시장역시 최근의 떳다방 까지 동반한 e-편한세상의 성공적인 분양에 힘입어 건설업체들의 잇따른 분양계획이 쏟아져나오고 있는 원주의 투자시장을 살펴보자.

1. 입지여건
   
   강원도 원주는 수도권 ,충청권에서 한시간 반 거리에 입지하며 한반도의 중심부로 동쪽으로 영월 ,평창,서쪽으로 경기도 여주,양평, 북쪽으로 회성 ,남쪽으로 충북 충주,제천을 경계로 한다. 우위를 갖춘 각종 고속도로 접근용이성과 강원도 관광도시의 인접성 역시 최적의 입지조건으로 작용된다.
   
   
   
   
2. 행정 현황
   
   
   • 인구증감추이
     인구 또한 증가세를 보이고 있는데 원주시에 따르면 지난 2001년 27만5,217명에서 2002년 27만7,987명으로 2,860명이 늘었으나 2003년에는 28만2,025명으로 4,038명이 더 증가했다. 올들어서도 지난 6월말 현재 28만3,698명으로 1,673명이 늘었으며 6월 한달동안에 575명이 원주로 이전했다. 이같이 인구가 가파르게 늘어나고 있는 것은 경기침체에도 불구하고 중소기업 등 원주로 이전하고 있는 업체가 증가하고 있기 때문이다.
     
     <원주시 주민등록 인구현황   2004.  7.  31 현재>

     기 관 별	세 대 수	인        구        수			전월인구	증   감
     		계	남	여
     계	98,923	283,835	141,606	142,229	283,698	137
     내국인계	98,923	282,423	140,783	141,640	282,300	123

     
     

     가구수	주택수	보급률	단독주택	아파트	연립 및 다세대주택
     388.5천	457.6	117.8	228.5	180.5	26.7

     
     

     주택종류(천)	비주거용건물내주택	19평미만	19~29평	29~39평	39이상
     	21.9	193.1	153.3	44.8	28.2

2. 개발 호재

1. 강원도가 준비한 프로젝트 - 기업도시
   
   <기업도시 개발에 따른 경제적 효과>
   

   구   분	생산유발액	부가가치유발액	고용유발인원
   산업시설투자효과	28조원	12조원	16만1,000명
   산업지원시설+생활시설개발효과	16조원	6조원	19만3,200명
   산업집적효과	-	-	-
   지역균형발전	-	-	-
   주택가격안정	-	-	-
   경기부양효과	-	GDP 1~2% 증가	취업자 1~2% 증가
   합계	44조원	18조원	45만1,000명

   ※ 생산유발액은 증간제를 포함한 산업전반의 효과, 부가가치 효과는 GDP 개념의 효과 고용유발인원(인/10억원) 기준효과로 2000년 산업연관표를 이용 추정    자료=전경련
   
   현재 원주는 국토 중심지로서의 물류 중심임을 강조하면서 기업도시 후보지로 400만-600만평 부지를 확보하였고 최대 1천만평도 가능하다는 입장을 관철 시키면서 강원도와 공동으로 15명, 3개반으로 나뉘어진 기획단을 만들어 신도시 기본구상계획을 준비하고 있다.  타당성 조사 및 기본구상 연구용역을 거쳐 내년부터 기업신도시 조성 실행계획에 착수할 계획이며 이를 위해 전경련과 협력 전담기구를 설치해 초기부터 준공까지 원스텝 서비스를 제공하는 한편 기반시설 지원과 기업에 대한 조세, 부담금 감면추진, 협력업체 이전시 부지매입비 최고 50억원 지원 등 행.재정적 지원방안을 마련하는 등 투자유치에 전력을 다하고 있는 상황이다.
   
   
2. 공공기관의 지방이전
   
   국토의 균형개발을 위해 추진되고 있는 공공기관 지방이전 계획이 본격화된다. 국가균형발전위원회와 건설교통부는 수도권 이남 지방의 주요 관심사의 하나인 공공기관 지방이전 규모와 시기를 확정하였고 대상 기관은 180~200개에 이르며, 올 하반기 부지 선정조사에 들어가 2006~2007년 쯤 건물 신축공사를 본격화해 2009년부터 입주가 시작된다는 것이다. 또 이전의 효과를 높이기 위해 기능이 유사한 기관을 4, 5개로 묶어 시.도 1, 2곳에 집단 이전키로 했다. 정부는 15만3천명의 고용증가와 함께 연간 생산 유발 효과가 11조원에 이를 것으로 추정했다. 국토면적의 12%에 불과한 데도 전체 인구의 절반이 수도권에 몰려 있어 국토를 황폐시키는 폐단을 없애고, 그에 따른 부작용 해소를 위한 공공기관의 지방이전사업은 앞으로 더욱 가속화 될 전망이며 수도권과 충청권의 접근성이 뛰어난 원주는 주요핵심후보지이다.
   
   
3. 교통망 확충
   
   
   1. 광주~원주간 신설고속도로 및 제2영동고속도로
      
      광주~원주간 신설고속도로가 민간투자사업으로 추진되며 현재 경기도 광주시 초월면~강원도 원주시 가현동구간 56.08 ㎞의 제2영동고속도로 왕복 4차선 사업을 민간사업자가 컨소시엄을 구성, 추진중에 있다. 민간사업자 컨소시엄에는 현대건설이 중심이 되어 LG건설, 금강종합, 코오롱, 포스코, 동부건설 등 6개 건설회사가 참여해 공동운영 협약을 체결하고 지난 2월 건 설교통부에 사업제안서를 제출, 현재 국토연구원 민간투자지원센터에서 검토 중이다. 이후 국토연구원에서 공청회를 거쳐  건설교통부에서 사업투자 우선순위를 결정하여 2005년 6월 착공, 2009년 완공될 전망이다. 광주~원주간 고속도로는 정부보조금 3천641억원(22.6%) 등 1조6천122억원이 소요되며 건설될 경우 기존 영동고속도로에 비해 서울 원주간 운행거리는 18㎞, 주행시간은 1 9분이 각각 단축되는 등 교통량이 분산될 전망이다. 이에 원주는 수도권과 30분대의 생활이 가능해져 강원 중부내륙권역의 신물류 유통기지로 각광받을 것으로 기대하고 있다.
      
      또한 건설교통부에 따르면 제2영동고속도로는 오는 2008년 완공 예정인 서울∼춘천고속도로와 내년에 신규 착수 예정인 춘천∼양양고속도로를 연결하는 방식으로 추진된다. 공사 완료 시점인 2010년이면 기존 영동고속도로와 더불어 서울과 강원 북부 지역의 동서를 연결하는 또 하나의 교통망을 갖추게 된다. 새 고속도로가 완공되면 현재 주말이나 휴가철 동해안 지역으로 향하는 휴가차량에 몸살을 앓았던 영동고속도로의 교통 체증이 해소될 전망이며 이는 강원도 내륙권의 종점으로 하는 총연장 154㎞의 신규 고속도로를 이용하면 서울과 설악권의 거리를 2시간 이내로 줄이게 된다. 이런 강원도 내륙권의 교통발달은 충분한 시너지효과로 작용될 것으로 보인다.
      
      
      
      
   2. 청량리~원주간 중앙선 복선화
      
      
      청량리~원주 복선전철이 계획중이다. 2008년 완공을 목표로 청량리~원주간 중앙선 철도의 복선화가 2004년 4월 현재 약 16%정도 진행되고 있어 서울생활권의 편리한 노선을 갖추게 된다고 분석한다. 원주역은 일반열차 2개홈을 무실동에 건설예정이다. 이에 간현역은 폐지가 되며 남동측에 서원주역을 신설하여 여객 및 화물을 취급할 전망이며 현 원주역은 원주~제천  복선전철 사업완료후 남원주역으로 이전하고 완공전까지 서원주역에서 기존 동화역으로 단선연결하여 원주역을 계속이용하고 동화,만종역은 컨테이너와 유류취급 화물역으로 원주시내 유류공급을 위하여 존치할 예정이다.
      
      
4. 택지지구 개발
   
   
   1. 무실지구
      
      무실지구는 대규모 택지조성과 시청사 이전 등으로 신시가지로 부상하고 있다. 토지공사 강원지사는 모두 76만여㎡ 규모의 무실 2지구 택지개발 사업을 펼쳐 상업용지, 단독택지, 공공업무시설 용지를 조성한후 오는 2006년 하반기 분양한다. 이 곳에는 춘천지방법원 원주지원과 춘천지방검찰청 원주지청이 이전돼 법조타운이 형성될 것으로 내다본다. 주택공사 강원본부도 무실 3지구 택지개발을 추진중이다. 이 단지는 49만여㎡ 규모로 공공임대, 분양아파트, 상업시설이 들어서 2008년말 완공예정이다.
      
      
   2. 봉화산지구
      
      단계택지에 인접한 봉화산지구 택지개발사업 역시 택지조성비 787억4,200만원과 도로개설비 26억300만원 등 813억4,500만원을 들여 내년말까지 완공될 예정이다. 봉화산지구 택지개발사업비 가운데 순수 택지조성 공사비는 260억원이며 나머지는 용지비 등이다.  4,600평의 백화점용지와 일반 분양아파트 690세대와 임대 아파트 570세대 등 아파트 용지 2필지가 들어설 계획 이며 대림산업의 e 편한세상이 성공리에 분양을 마친 상태다. 또 50~70평 규모의 단독택지 111필지를 비롯 기존 택지와는 달리 규모를 크게 한 평균 200여평 규모의 상업용지 35필지엔 오피스건물 타운을 조성할 계획이며 이밖에 초등학교와 파출소 우체국 등도 들어선다. 이 사업은 아파트용지 1필지와 상업용지 2필지에 대한 선분양금 452억7,900만원 가운데 계약금 30%와 중도금 50%인 총 80%에 해당되는 362억2,300만원을 시에 선납입하는 조건의 입찰을 통해 낙찰을 받은 한신공영과 섬강종합건설이 컨소시엄으로 시공을 맡았다.
      
      
5. 산업단지의 중심지
   
   
   1. 의료기기산업단지의 메카 동화농공단지
      

      동화농공단지는 원주시가 지난 2001년부터 186억원의 사업비를 들여 문막읍 동화리 산29번지 일대 10만평 규모의 조성한 것으로, 분양 대상면적은 산업시설용지 33개블록 25만7385㎡이다. 현재 11개업체와 계약을 완료했으며 3개의 업체와 계약협상중이다. 예상 입주업체로 의료기기 65개, 의료기 관련 전기, 전자 10개 등 모두 75개 업체에 달할 것으로 보여지며 문막공단등 주변 공단들과 함께 거대한 산업단지를 조성하면서 핵심단지로 급성장할 것으로 전망된다 .
      
      
      

   2. 동화일반산업단지
      
      동화일반산업단지는 문막읍 동화리 산 50번지에 260억원을 투자해 12만여평 규모로 조성되며 유치 업종은 전기 기계 및 전자부품, 영상·음향·통신장비 제조업 등이다. 이를 위해 시는 지방산업단지 협약 체결과 사전환경성 검토 타당성 조사, 주민설명회에 이어 도로부터 산업단지 지구 지정 승인 및 고시를 완료한 상태다. 또 최근 실시계획 용역을 추진 중에 있으며 내달부터 용지 보상에 들어가 오는 11월 착공, 내년 6월 완공할 예정이다. 여기에는 전기·전자산업 관련 업체들과 2000여평 규모의 물류 유통단지가 들어서며 필지당 2000∼5000여평 규모의 50여개 업체를 입주시킬 계획이며  산업단지 입주 의향을 조사한 결과 당초 예상 수용규모를 넘는 60여개 업체에서 16만4000여평을 요구하는 등 기대심리가 고조되고있다.

3. 원주 핵심주거지역내 아파트 현황

1. 개운동

   개운주공1단지
   위치	원주시 개운동 441
   단지규모	528가구
   평형-시세	13-(4,800만원), 15-(5,500만원), 17-(6,300만원)
   입주시기	1982.11.20
   시공사	대한주택공사
   기타	재개발 추진중

   
   
2. 단계동

   벽산아파트
   위치	원주시 단계동 809
   단지규모	12~15층 7개동 420가구
   평형-시세	35-(9,500~12,000만원), 44-(10,500~14,000만원)
   전셋값	35-(7,000~8,000만원), 44-(9,000~10,000만원)
   입주시기	1993.11
   시공사	벽산건설

   
   

   삼익아파트
   위치	원주시 단계동 808
   단지규모	15층 5개동 총 330가구
   평형-시세	32-(85,000~10,000만원)
   전세값	32-7,000~7,500만
   입주시기	1993.11
   시공사	삼익건설

   
   
3. 명륜동
   

   구곡청구
   위치	원주시 명륜동 847-1
   단지규모	15층 11개동 총 650가구
   평형-시세	28-(8,000~9,500만원), 33-(9,000~12,000만원), 38-(10,200~12,500만원), 50-(15,000~17,000만원), 65-(20,000~22,000만원)
   전셋값	28-(6,000~6,500만원), 33-(7,000~8,000만원), 38-(8,000~9,000만원), 50-(9,000~11,000만원), 65-(10,000~12,000만원)
   입주시기	1997
   시공사	청구건설

   
   

   노블리티Ⅰ
   위치	원주시 명륜동 847-5
   단지규모	9~15층 5개동 총 309가구
   평형-시세	35-(13,500~15,700만원)
   전셋값	35-(9,000~11,000만원)
   입주시기	2001. 09
   시공사	동보건설

   
   
4. 단구동

   구곡현대1차
   위치	원주시 단구동 1517-4
   단지규모	14~15 8개동 총 580가구
   평형-시세	23-(6,000~7,200만원)
   전셋값	23-(4,500~5,000만원)
   입주시기	1997.08
   시공사	고려산업개발

   
   

   구곡현대2차
   위치	원주시 단구동 1589-1
   단지규모	13층 4개동 총 260가구
   평형-시세	29-(8,000~9,800만원), 31-(8,800~11,000만원)
   전셋값	29-(6,000만원), 31-(6,500~7,000만원)
   입주시기	1998.12
   시공사	현대산업개발

   
   

   현진에버빌
   위치	원주시 단구동 1588-1
   단지규모	14~15층 6개동 총 340가구
   평형-시세	23A-(8,560~9,700만원), 23B-(8,500~9,500만원)
   전셋값	23A-(5,500~6,000만원), 23B-(5,500~6,000만원)
   입주시기	2002.08
   시공사	현진종합건설

4. 입주 예정 아파트

1. 개운동 현대 홈타운 스위트

   구분	내용
   위치,아파트명	강원도 원주시 개운동 28-1 현대홈타운스위트
   단지규모	20~23층 4개동 총 246가구
   평형(분양가)	49A-(27,600만원) , 49B-(26,900만원) , 49C-(27,100만원) , 56A-(32,300만원) , 56B-(31,300만원)
   입주시기	2006.04
   분양일자	2003. 11
   시공사	현대건설
   기타	원주천,치악산 조망, 롯데마트,한화마트, 명륜초,원주초,원주중..

   
   
2. 관설동 현진에버빌 4차

   구분	내용
   위치,아파트명	강원도 원주시 관설동 1774-2, 현진에버빌4차
   단지규모	4개동 총 352가구
   평형	27-(10,300만원), 31-(12,500만원)
   입주시기	2004.10
   분양일자	2003.10
   시공사	현진종합건설
   기타	이마트, LG유통, 원주의료원, 서원주초, 단구초, 남원주중

   
   
3. 단계동 e-편한세상

   구분	내용
   위치,아파트명	강원도 원주시 단계동 A-2-1블록 e-편한세상
   단지규모	13~20층 8개동 총 690가구
   평형	32A-(16,580만원) , 32B-(16,580만원) , 44-(23,260만원)
   입주시기	2006.10
   분양일자	2004.06
   시공사	(주)삼호
   기타	개별난방

   
   
4. 단구동 현진에버빌 5,6차

   구분	내용	내용
   위치,아파트명	강원도 원주시 단구동 1461 한신휴플러스2단지	원주시 단구동 1682-1 현진에버빌5,6차
   단지규모	9~22층 6개동 총 478가구	15~15층 4개동 총 299가구
   평형	25-(12,750만원) ,34A-(17,800만원) , 34B-(17,444만원) ,34C-(17,300만원) , 48-(25,650만원)	(5차) 35-(16,300만원), 38-(18,210만원), 43-(21,230만원), 48-(24,350만원) (6차) 35-(16,350만원),38A-(18,260만원), 38B-(18,380만원) ,43-(21,280만원),48A-(24,240만원), 48B-(42,400만원),57-(29,900만원)
   입주시기	2006.11	2006.04
   분양일자	2004.07	2003.12
   시공사	한신공영	현진종합건설
   기타	이마트,그랜드마트	이마트, 원주의료원

   
   
5. 명륜동 현지에버빌 3차

   구분	내용
   위치,아파트명	원주시 명륜동 847-2 현진에버빌3차
   단지규모	4개동 총 225가구
   평형	36-(14,300만원), 46-(18,800만원)
   입주시기	2004.10
   분양일자	2002.10
   시공사	현진종합건설
   기타	이마트, 원주의료원, 서원주초, 남원주중

   
   
6. 무실동 요진보네르카운티

   구분	내용
   위치,아파트명	원주시 무실동 1640 요진보네르카운티
   단지규모	16~20층 9개동 849가구
   평형	34A-(13,400만원),34B-(13,600만원),43A-(17,400만원), 43B-(17,400만원),43C-(17,500만원)
   입주시기	2004.12
   시공사	요진산업
   기타	개별난방

   
   
7. 태장동

   구분	내용
   위치,아파트명	원주시 태장동 682-10
   단지규모	15~15층 8개동 총 439가구
   평형	31-(14,400만원)
   입주시기	2006.08
   시공사
   기타	원주기독병원, 태장초, 학성초

   
   
   

5.투자메리트 및 전망

1. 비투기과열지구
   
   수도권과 충청권에 초점을 둔 정부의 부동산시장 압박은 아직 이곳에는 미치지 않고 있다. 숨은 부동산이라하기에는 이미 토지시장의 경우 벌써 외지의 토지매각단이  한번 훝고 지나갔다는 현지부동산의 볼멘 소리가 큰 듯하다. 현재 세간의 이목이 집중되어 있는 충청권의 경우 홍성,예산을 거쳐 보령,서천까지 이어지는 투자자들의  엎지락 뒷지락 행로와 정부의 속속 터져나오는 투기억제정책은 부동산판도를 바꾸는 신행정수도건설의 호재를 실감나게 한다.
   
   여기에 강원도는 부산을 떨지는 않아도 나름데로의 메가톤급은 아닐지언정 조용한 호재들을 반기고 있는 것이다. 원주의 경우 앞서 다룬 다양한 개발호재와 아울러 실속있는 투자자의 환심을 채워주고 있다. 비투기과열지구라 외지인의 토지취득이 까다롭지 않아 순조로운 진행이 가능하다.
   
   
2. 주택시장의 분양권전매 가능지역
   
   최근 떳다방 까지 동반한 삼호의 e-편한 세상의 경우 30%만해도 박수 받는다는 원주시장에서 80%의 성공적인 계약률을 달성하면서 현지인들을 놀라게 했다. 이에따라 분양가가 낮은 아파트들의 프리미엄형성과 상승에 일조를 하게되었고 기존의 아파트들의 매매상승세를 초래하게 되었다. 한신 휴플러스 와 이미 원주시에서 자리매김한 현진에버빌의 경우도 순조로운 계약호조를 보인반면 하반기에도 잇따른 분양열기가 가속될 것으로 전망된다. 각종호재와 아울러 주택보급량이 다소 부족했던터라 탄탄한 실수요층을 거느리고 있으며 분양권전매에 따른 가수요자 영향으로 건설업체들의 긍정적인 투자계획을 수립하고 있으며 엘지자이도 부지매입을 추진중인 것으로 밝혀졌다.
   
   
3. 전망 및 투자시 유의사항
   
   현재 강원도와 적극적으로 기업도시 유치전을 벌이고 있는 원주시의 경우 최종후보지결정에 영향을 줄 땅값에 예의주시하고 있다. 자칫 투지꾼들의 난립으로 인한 부지매입비용상승은 부정적 결과를 초래할것으로 보아 외지인의 토지매입을  경계하고 있으며 향후 구체적인 방침도 수립할 것으로 예상된다. 따라서 적당한 투자전략 시점을 잡는것이 중요하며 주택시장역시 현 분양권전매시장 메리트를 잃고 주택투기지역으로 묶일 수있다는 것을 간과해서는 안될것이다. 아직은 시기상조라고 판단됨에 따라 지켜보고 있는 정부측이지만 큰 한방은 아니더라도 이슬비에 가랑비에옷 젖듯이 조금씩 올라가는 원주시 부동산 시장은 언제고 심각한 규제사항이 터질수 있는 시장임을 염두에 두자.