경매절차에서 "이해관계인"이란?

[운영자]

경매 절차에서 ‘이해관계인’이란 ?

경매 절차에서 이해관계인은 민사집행법 제90조에서 네 가지로 규정돼 있으므로, 이에 해당되지 않은 사람은 매각 절차에서 실제적인 이해관계가 있는 사람이라도 이해관계인으로 자격이 없습니다. 경매 절차에서 집행법원의 절차법에 따라 자신의 권리를 행사하여 자신의 권리를 보호받을 수 있는 자는 다음과 같습니다.

1. 채무자 및 소유자

채무자는 집행당하는 사람을 말하고, 소유자는 경매개시결정등기 당시의 경매부동산 소유자를 말하는데, 가압류등기 후 본 압류에 의한 경매신청 전에 소유권이전등기를 받은 사람은 여기서 소유자에 해당합니다.

2. 압류채권자와 집행력 있는 정본에 의하여 배당을 요구한 채권자

압류채권자는 근저당권 등에 기한 임의 경매신청 채권자를 말하며, 경매개시결정등기 이후 배당요구종기까지 경매신청을 한 후행 압류채권자도 이해관계인에 해당합니다.

3. 등기사항증명서에 기재된 부동산 위의 권리자

경매개시결정등기 당시에 등기사항증명서에 기재되어 있는 용익권자(임차권자, 전세권자, 지상권자) 및 저당권자, 저당채권에 대한 질권자, 공유 지분의 강제경매에서 다른 공유자, 가등기담보권자, 순위보전의 가등기권자(일반적으로 매매 예약 가등기권자) 등은 경매사건의 이해관계인에 해당합니다.

4. 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람 등

부동산 위의 권리자란 경매신청등기, 즉 압류의 효력 발생시기 전에 부동산 등기사항증명서에 권리 기재가 되어 있지 않더라도 제삼자에게 대항할 수 있는 물권 또는 채권을 가진 자를 말합니다. 대표적으로 유치권자, 점유권자, 법정지상권자, 대항력 있는 선순위 임차인 등이라 할 수 있습니다.

경매 절차에서 이해관계인으로 혼동하기 쉬운 권리자들도 있습니다. 가압류권자, 가처분권자, 임차권등기를 하지 않은 후순위 임차인, 공동주택이나 구분소유상가 등과 같이 구분소유권관계에 있어 대지권이 목적인 토지의 공유자, 재경매를 하는 경우 전 낙찰자 등으로 찾아볼 수 있습니다.

참고로 경매개시 전의 가압류권자는 배당요구를 하지 않아도 배당요구를 한 것과 동일하게 취급되지만 이해관계인은 아니라는 점을 알아두어야 합니다.

그러나 경매개시결정등기 후의 제3 취득자 및 담보권자, 용익권자, 지상권자, 임차권등기명령에 따른 등기권자 등은 등기사항증명서 등을 제출하여 그 권리를 증명한 경우에 경매 물건의 이해관계인으로 취급된니다.

이해관계인이 되면 다음과 같은 권리를 행사할 수 있습니다.

1) 입찰에 참여할 수 있는 권리

2) 매각대금을 납부할 때까지 경매개시결정에 대한 이의를 제기할 수 있는 권리

3) 경매 절차 및 집행 처분에 등에 관한 이의를 제기할 수 있는 권리

4) 배당요구 신청과 이중경매 신청을 신청하는 경우 경매법원으로부터 통지를 받을 권리

5) 매각기일과 매각결정기일 등의 지정이나 변경에 관한 합의할 수 있는 권리

6) 매각허가 결정기일에 매각 허가에 대한 의견을 진술할 수 있는 권리

7) 매각 허가 및 불허가 결정에 따라 손해를 보면 즉시항고 할 수 있는 권리

8) 낙찰 후 경매신청 취하에 동의할 수 있는 권리

9) 배당기일에 출석하여 배당표에 관한 의견을 진술할 수 있는 권리

[이윤미]

감사합니다!

[김영숙1]

교수님 대단히 감사합니다!!!^^
그런데 제 프로필명이 '김영숙1'말고 '김영숙' 으로 해도 더 좋겠습니다 ㅎ
동명인이 없습니다^^

[운영자]

김영숙이라는 동명의인의 2017년 가입된 분이 계십니다.
그래서 곤육지책으로 김영숙1로 하는 것입니다.
저도 김영숙이라고 프로필명을 정할수 있다면 나중에 정리할 때 더욱 좋았을 것입니다.

[김영숙1]

네!! 교수님^^
열정 강의에 넘넘 감사드립니다 !!

[이완준]

평소에 이해관계인의 정확한 범위를 알고 싶었습니다만.....구체적 정보를 얻게되어 감사합니다.

[이은주(권리분석사 남부지부)2기]

교수님~ 유익한 정보 감사드립니다~!
수업도 머리속에 쏙쏙 들어와요^^
재밌습니다~

[최일남]

감사 합니다

[이정옥]

교수님!
경매에서 일반적으로 소유자가 채무자인데 그렇지 않은 경우도 있다고 알고있습니다.
소유자가 물상보증을 하고,다른사람이 돈을 빌리는 채무자가 되면 채무자와 소유자는 다른 경우가 됩니다.
이때의 소유자와 채무자가 경매에 참여 할 수있다는 말씀으로 이해해도 될까요?

[이선희 남부 2기 부동산권리분석사]

감사합니다 ~^^

[최주연(2기)]

혼돈스러웠는데 명확히 알려주셔서
감사합니다

[김인태]

감사합니다

[홍선영]

이해관계인에 대해 알기쉽게 설명해주셔서 감사합니다. 혼동스러울때마다 들어와서 읽어보면 좋겠다고 생각합니다. 감사합니다.