(재개발 용어정리) 재개발 추가 분담금 계산 이란 ?

[먼동]

[재개발 예상 투자 수익률 계산법]

 

조합원분담금 = 조합원 분양가 - 조합원 권리가액

조합원 권리가액 = 조합원 종전 자산 평가액 x 비례율

비례율 = (총분양수입 - 사업비) / (종전 자산 총평가액) x 100

 

 

 

재개발 추가 분담금 계산

용적률 220%

조합원 450명 일반분양 150세대 (임대 140)

분양가 평당 1000만원, 조합원분양가 850만원

현시세 13000만원(지분 20평)

비례율 100%

희망평형 33평일경우.....

답은

재개발에서는 조합원 자산에 대하여 감정평가후 비례율에 따라 보상가가 결정됩니다.

 재개발사업진행시 사업구역 전체에 대하여 감정평가를 실시합니다. 2인의 감정평가기관에서 감정평가후 평균가액으로 최종가액을 결정합니다.

이 금액의 총합을 보통 종전금액이라 부릅니다. 재개발사업완료후 토지와 건물의 총액을 추산합니다. 이를 보통 종후금액이라 하는데 여기서 사업비(공사비등 제경비)를 뺀금액을 종전금액으로 나눈 것을 비례율이라 합니다.

쉽게 표현하면 기존의 땅과 건물의 가치로 사업완료후 땅과 건물의 가치를 나눈 것을 비례율이라 합니다.

당연 비례율이 100%이상이 되면 좋겠지요. 그러나 요즈음은 80~90%정도 밖에 안나옴니다. 100%가 안되면 왜 개발을 하는가 의문이 들지요?

이는 조합원에 대한 평가를 결정하는 요소일 뿐입니다. 더 복잡한 과정에 대한 설명은 생략하고요.

조합원의 가치평가는 대지면적을 기준으로 하지 않습니다. 조합원 재산에 대한 평가는 위에서 말씀드렸듯이 감정평가금액으로 합니다. 물론 대지지분이 넓으면 당연히 좋겟지요.

 그러나 단순이 대지만이 아니라 건물의 상태 위치등이 종합적으로 평가된 금액으로 합니다.

그러므로 같은 사업지내에서도 그 금액은 천차만별입니다

.

결론적으로 조합원 보상은 감정평가금액 * 비례율 = 보상금액입니다.

간단히 설명하면 님의 재산에 대한 감정평가금액이 1억, 재개발구역의 비례율이 80%, 새로운 아파트의 조합원분양금액 2억이라 가정하면

1) 님의 보상금액

1억 * 80% = 8000만원 님의 조합원 분담금 2억 - 8000만원 = 1억 2천. 이런식으로 이루어 집니다.

집 수리비용 문제는 감정평가시 고려의 대상이 될 수는 있으나 수리비를 따로 보상해주지는 않습니다.

재개발의 보상은 현금으로 보상하는 것이 아닙니다. 보상가 만큼 아파트로 보상하는 것이 원칙입니다. 즉 님의 보상가 8000만원 만큼 새아파트를 받고 나머지 모라라는 부분만 조합원이 부담하는 것이지요

대충 계산한번 해볼까요,,,

보상비가 나오지 않았지만,,,현시세에 육박한다고 가정하고,,,고로 보상비를 1억3천으로 하면,

비례율 100%나온다면,,,,

1억3천이 감정가격이 되겠지요(이게좀 적게 나올 가능성이 있습니다)

,

아마도 비례율이 100%가 나오기가 싶지 않아 보입니다

조합원 분양가 850만원 곱하기 33평형= 약 2억8천입니다

고로 33평형 조합원 분양가 2억8천 - 1억3천(내감정가) =1억5천정도가 추가부담해야

할것으로 보입니다.

단순 계산입니다,,,

그럼 일반분양가가 1,000만원 이기에,,,,

33평 곱하기 1,000만원=3억3천

3억3천 -2억8천=5천만원 차익발생

결론

추가부담금 1억5천에서 -차익발생 5,000만원= 1억원이

실제 부담된다고 보아야 하겠지요

[코업]

멋진강의 감사드립니다.