1 . 아파트 - 세종시 부동산시장 동향 및 미래예측

[김형선박사]

1 . 아파트 - 세종시 부동산시장 동향 및 미래예측

부동산 시장을 예측한다는 것은 한마디로 어렵다.

그렇지만 세종시 부동산시장 동향을 분야별로 정확히 분석하면서, 필자 나름대로의 아파트, 토지, 상가, 전원주택, 오피스텔, 오피스, 도시형생활주택, 원룸, 단독택지......... 등을 세분화시켜 세종시 부동산 시장의 미래를 조심스럽게 예측해 본다.

한반도 탄생이후 최대의 개발규모인 2,200만평의 행정복합도시로 개발되고 있는 세종시는 대한민국 건국 이래 최대 국책사업으로 2014년에 이어 2015년도 대한민국 부동산 시장을 견인할 것으로 예측되지만, 불안 요소도 내재되어 있다는 것을 간과해서는 안 된다.

아파트 - 세종시 부동산시장 동향 및 미래예측

세종시 아파트 시장의 현황 분석

 대한민국 국민들의 가장 큰 관심거리는 누가 뭐래도 내집 마련에 대한 투자가 초미의 관심사이다.

부동산 투자에 있어서 지난 시절을 돌이켜 보면 아파트 투자만큼 확실한 재테크는 없었다.

그러나 이제는 아파트 투자의 시대는 Investment에서 Housing 개념으로 트렌드가 변화되고 있다는 현실을 우리는 직시 하여야 한다.

최근 세종시아파트 시장이 뜨겁게 달구어 지고 있다.

세종시 2생활권의 본격적인 메이저급 건설사 브랜드 열전이 시작되면서 최경환 경제팀의 9.1 부동산 정책 발표내용에 따라 앞으로 “신도시 희소성” 까지 더해져 실수요자는 물론 투자수요까지 겹쳐져 그 열기가 더욱 뜨거워질 것으로 전망된다.

최근 금성백조의 “세종 예미지”는 112m2 형의 경우 165대 1의 경쟁률을 기록해 흥행 대박을 기록하였다. 백화점과 국세청이 입지해 있는 BRT 노선의 알짜 입지인 2생활권의 6,809 가구의 아파트 분양이 시작되면서 세종시 부동산 아파트 시장이 몇 년전의 명성을 되찾아 가고 있다.

특히 앞으로 분양될 포스코와 현대건설에서 분양을 준비하고 있는 ‘세종 더샵 힐스테이트’는 최고의 인기를 누릴 것으로 필자는 예측하고 있다.

아파트 - 세종시 부동산시장 동향 및 미래예측

“더샵 레이크파크”는 프리미엄이 2억 5천만원!

대한주택보증이 발표한 '2014년 6월 민간아파트 분양가격 동향'에 따르면, 세종시의 3.3㎡당 평균 분양가는 806만 7천 원으로, 전월대비 13만 3천 원(1.68%)이 상승한 것으로 조사됐다. 이는 상승률이 전국 17개 시와 도 중 경북(2.27%), 인천(2.18%), 광주(1.8%)에 이어 네 번째로 높은 수치이다.

2013년에는 전국 아파트 시장의 침체 속에서도 세종시의 포스코 건설에서 지은 “더샵 레이크파크” 161㎡ 테라스 아파트는 호수공원이 내려다 보이는 VIEW가 있는 아파트로서 세종시에서 최고의 프리미엄 2억5천만원으로 전국 1위를 기록하기도 했다.   

세종시 행복도시의 2014년 아파트 입주물량은 분양 13,129호 임대 3,331호로 16,460호이며, 2/4분기 2,297호 3/4분기 6,085호 4/4분기 8,078호로 하반기 이후에 집중되어 있다.

경제학의 기본 논리인 수요공급의 원칙에서 공급이 많다 보면 가격은 하향곡선을 그리는 것이 일반적인 현상인데 세종시 아파트도 공급이 많다 보니, 얼마전까지 가격이 하향곡선을 치더니만, 행복도시로 행복을 찾아 들어오는 입주민들의 증가로 현재는 다시 반등세를 보이고 있는 상황이다.

아파트 - 세종시 부동산시장 동향 및 미래예측

파도타기 현상으로 다시 상승곡선을 그리는 세종시 아파트

세종시는 부동산 경기가 좋았던 2013년 말까지 분양가가 급상승 곡선을 그리다 최근 하락세를 보이고 있지만, 필자는 일시적인 현상으로서 다시 몇 년이 지나면 상승 추세로 접어들 것으로 예상된다.

우리나라 1기 신도시인 분당과 평촌 일산 산본 중동신도시 등이 그러하였으며, 2기 신도시인 판교, 광교, 동탄, 파주.....등도 오르고 내리는 파도타기 현상을 다 겪었던 것이다.

특히 하반기 2-2 생활권에 공급될 단지들은 3.3㎡당 분양가가 900만 원대로 예상되는데, 최근 100% 분양을 마친 금성백조의 예미지 아파트는 890만원으로 세종시에 입성하기 위해 착한 가격으로 공급되었지만, 향후 선호도 높은 브랜드 아파트들의 인기는 앞으로 더 높아질 것이라고 예측된다.

2014년 7~8월에 세종시 아파트의 전월세 가격이 큰 폭으로 하락되었는데 이는 신도시가 겪어야 할 필수적 절차로 필자는 생각하고 있으며, 이는 최근 3년간 생활편의시설 및 기반시설 조차 제대로 갖추어지지 않은 상황에서 엄청난 물량을 소화해야 하기 때문에 전월세 가격 하락이 불가피한 상황이라고 볼 수 있다.

이렇게 세종시 부동산 열풍이 급냉하고 있는 가장 큰 이유는 수요보다 공급이 크게 늘어났으며, 생활편의 시설이 턱 없이 부족하고, 이주하는 공무원 숫자보다 아파트 공급량이 너무 많았다는 사실이다.

아파트 - 세종시 부동산시장 동향 및 미래예측

세종시 아파트 분양가 언제 오를 것인가?

세종시 아파트 가격을 분석해 보면 3.3㎡당 평균분양가가 2010년에 670만원, 2011년에 758만원, 2012년에 763만원, 2013년에 800만원대 2014년에 900만원 대가 될 것으로 예상된다.

그러면 앞으로 언제쯤 매매가와 전월세 가격이 반등할 수 있을까? 라는 질문을 수 없이 받아 보았는데, 이는 세종시 주거시설 공급계획을 보면 2015년까지 매년 2만가구 정도 주거시설을 공급하고 2016년부터는 물량공급이 대폭 축소되는 시점이라고 볼 수 있다.

최근까지 '청약불패' 행진을 이어가던 세종시 아파트 시장의 열기가 주춤해졌지만, 필자는 지금 당장은 힘들지만 세종시 아파트는 앞으로 몇년간 매년 5만여명씩 인구가 유입되면서 독자적인 도시로서 기능과 자급자족과 교육도시, 문화. 복지시설 등을 갖추게 되면 정주여건도 급속히 개선되고, 안정되어 살기 좋은 곳이 되기 때문에 현재는 그렇다 치더라도 장기적으로는 세종시 아파트 시장의 미래는 밝다고 필자는 조심스럽게 예측해 본다.