최선순위 담보물권 설정일 |
지역구분 |
소액임차인의 범위 |
최우선변제액 |
1984.1.1~ 1987.11.30 |
서울 및 광역시(군지역 제외) |
300만원 이하 |
300만원까지 |
기타지역 |
200만원 이하 |
200만원까지 | |
1987.12.1~ 1990.2.18 |
서울 및 광역시(군지역 제외) |
500만원 이하 |
500만원까지 |
기타지역 |
400만원 이하 |
400만원까지 | |
1990.2.19~ 1995.10.18 |
서울 및 광역시(군지역 제외) |
2,000만원이하 |
700만원까지 |
기타지역 |
1,500만원 이하 |
500만원까지 | |
1995.10.19~ 2001.9.14 |
서울 및 광역시(군지역 제외) |
3,000만원 이하 |
1,200만원까지 |
기타지역 |
2,000만원 이하 |
800만원까지 | |
2001.9.15~현재 |
수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역 |
4천만원 이하 |
1천600만원까지 |
3천500만원 이하 |
1천400만원까지 | ||
광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외) | |||
그 밖의 지역 |
3천만원 이하 |
1천200만원까지 |
3. 임차권등기명령제도
(1) 의의
임대차가 종료됨에도 불구하고 보증금을 반환받지 못한 임차인은 단독으로 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원 또는 시․군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 즉, 임차권등기를 가능케 함으로써 대항력과 우선변제권을 유지하면서 임차인의 주거이전의 기회를 보장하기 위함이다.
(2) 절차
1) 임차인 단독으로 임차주택 소재지 지방법원(지원), 시․군법원에 신청할 수 있 다.
2) 임차권등기명령신청을 기각하는 결정에 대하여 임차인은 항고할 수 있다.
3) 임차권등기명령의 시행에 관하여 필요한 사항은 대법원규칙으로 정하며, 임차 인은 임차권등기명령의 신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련하여 소요된 비용 을 임대인에게 청구할 수 있다.
(3) 효력
1) 임차권등기명령에 의한 임차권등기가 경료되면 그날부터임차인은 대항력 및 우 선변제권을 취득하며, 이미 대항력과 우선변제권을 지닌 임차인 경우 그 효력을 그대로 유지한다.
2) 임차권등기 경료 후 대항력을 상실해도(이사) 이미 취득한 대항력 또는 우선변 제권은 그대로 유지한다.
3) 임차권등기가 경료 후 그 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금에 대하 여 최우선변제를 받을 권리가 없다.
■ 임차권등기명령제도와 민법621조에 의한 임차권등기의 비교
1999년 1월 21일 주택임대차보호법 개정에 의한 제3조의 4에서 이날 이후의 민법621조에 의한 임차권등기에 한해 임차권등기명령과 효력이 동일하며, 그 이전에 경료된 임차권등기는 채권으로서 우선변제권이 없다.
제4절 존속기간의 보장과 차임 등의 증감청구권
1. 존속기간
(1) 최단 존속보장
1) 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만의 유효함을 주장할 수 있다.(단, 최장기간은 규정 이 없으므로 민법의 규정이 준용되어 20년이 된다)
2) 임대차가 종료해도 임차인이 보증금을 받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것 으로 본다.
(2) 임대차계약의 해지
1) 임차물의 매각으로 인한 임대차계약의 해지
임대차계약의 종료전에 임차물이 매매된 때에 임차인은 임차물의 매각을 이유로 임대차계약을 해지할 수 있다. 그러나, 매각을 이유로 임대인의 지위를 승계한 자는 임차인에 대한 계약승계의 의무를 가진다.
2) 경매에 의한 임차권 소멸
임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 의하여 임차권은 소멸한다. 단, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력 있는 임차권은 소멸하지 않는다.
2. 계약의 갱신
(1) 묵시의 갱신(법정갱신)
1) 임대인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 갱신거절의 통지 등이 없거나 임 차인이 기간 만료 1월까지 통지하지 아니한 경우 그 기간이 만료될 때에는 전임 대차와 동일조건으로 다시 임대차 한 것으로 본다. 단, 임차인이 2기에 달하는 차임을 연체하거나 임차인의 의무를 현저히 위반한 경우에는 그러하지 아니하 다.
2) 이 경우 임차인은 임대인에 대하여 언제든지 계약해지의 통지를 할 수 있다. 이 때의 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생 한다.
3. 차임 등의 증감청구권
(1) 약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 대한 조세, 공과 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 차임 등이 상당하지 아니한 때에는 당사자는 장래에 대하 여 그 증감을 청구할 수 있다.
(2) 증액의 경우는 약정한 차임의 20분의 1을 초과하지 못하고, 임대차계약 또는 증액이 있은 후 1년 이내에는 이를 하지 못한다. 단, 감액에는 제한이 없으며, 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않는다.
(3) 월차임 전환시 산정율의 제한
1) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 은행법에 의한 금융기관에서 적용하는 대출금리 및 당해 지역의 경제여 건 등을 감안하여 대통령령이 정하는 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다(동법 제7조의 2).
2) 보증금을 월세로 전환하는 경우에 이자율은 최고 연 14% 이내로 제한한다. 이 러한 월차임 전환시 산정율의 제한은 전대인과 전차인의 전대차 관계에도 적용 된다.
4. 임차권의 승계
임차인이 상속권자 없이 사망한 경우에 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자는 임차인의 권리와 의무를 승계한다. 이는 상속권자 없는 동거가족에게 그의 거주를 보호할 필요성 때문에 주택임대차보호법에서는 민법에 대한 특례를 인정하고 있다.
(1) 임차인이 상속권자 없이 사망한 경우에 가정공동생활을 하던 ‘사실상의 혼인관 계에 있는 자’가 임차인의 권리와 의무를 승계한다(제9조 제1항).
(2) 임차인이 사망한 경우에 상속권자가 그 주택에 가정공동생활을 하고 있지 아니 한 때에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 ‘사실상의 혼인관계에 있는 자와 2 촌 이내의 친족’은 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다(제9조 제2항).
(3) 주택임차권이 승계되면 임대차관계에 생긴 채권과 채무는 임차인의 권리와 의 무를 승계한 자에게 귀속한다. 다만, 이 경우에 임차인이 사망한 후 1월 이내에 임대인에 대하여 반대의사를 표시한 경우에는 그러하지 아니하다(제9조 제3항).
제2장 상가건물임대차보호법
제1절 법적성격과 적용범위
제2절 대항력과 보증금회수
제3절 존속기간의 보장과 차임증감청구권
제4절 임차권의 소멸과 법정갱신
제5절 계약의 갱신
제6절 경과 규정
제1절 법적성격과 적용범위
1. 법적성격
이 법은 상가건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 경제적 약자인 상가건물의 임차인들을 보호하고 그들의 경제생할의 안정을 도모함을 목적으로 한다. 또한 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
2. 적용대상
(1) 상가건물(사업자등록의 대상이 되는 건물)의 임대차에 대하여 적용된다(동법 제 2조).
(2) 동법은 목적건물의 등기하지 아니한 전세계약에 관하여 이를 준용한다(법 17 조). 이 경우 전세금은 임대차의 보증금으로 본다.
(3) 임차목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우에도 적용된다. 그러나 비 영리단체의 임대차(동창회, 친목회 사무실 등)의 경우에는 적용하지 아니한다.
(4) 동법은 일시사용을 위한 임대차가 명백한 경우에는 적용하지 아니한다(법 16 조).
3. 적용범위
(1) 다음의 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 적용되지 않는다.
1) 서울특별시 : 2억 4천만원 이하
2) 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시 제외) : 1억 9천 만원 이하
3) 광역시(군지역과 인천광역시 제외) : 1억 5천만원 이하
4) 그 밖의 지역 : 1억 4천만원 이하
(2) 보증금액 외에 월차임이 있는 경우에는 월차임에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산한다.
제2절 대항력과 보증금회수
1. 대항력
(1) 상가건물의 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가 치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 111조의 규정에 의한 사업자 등록을 신청한 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.(동법 제3 조 제1항)
(2) 대항요건으로는 건물의 인도와 사업자등록을 신청으로 성립하며, 대항요건을 갖 춘 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
(3) 임차인이 대항력을 갖추면 임차건물의 양수인은 인대인의 지위를 승계한 것으 로 본다.(동법 3조 2항)
2. 우선변제권
(1) 상가건물임차권의 대항요건(인도+사업자등록신청)을 갖추고 관할 세무서장으로 부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또 는 국세징수법에 의한 공매시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함)의 환가대 금에서 후순위 권리자 그밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다(동법 제5조 2항). 다만 임차인은 임차건물을 양수인에게 인도하지 아니하 면 임차보증금을 수령할 수 없다.
(2) 우선변제권의 효력발생시기는 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 날을 기준으 로 한다.
3. 임차권 등기명령
(1) 절차
① 임대차가 종료됨에도 불구하고 보증금을 반환받지 못한 임차인은 단독으로 임차 건물의 소재지를 관할하는 지방법원 또는 시․군법원에 임차권등기명령을 신청 할 수 있다.(동법 6조1항)
② 임차인의 임차권등기명령신청에 대하여 법원에서 기각하는 결정에 대해 임차인 은 항고할 수 있다.(동법 6조4항)
③ 임차인은 임차권등기명령의 신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련하여 소요된비 용을 임대인에게 청구할 수 있다.(동법 6조 8항)
(2) 효력
① 임차권등기명령에 의한 임차권등기가 경료되면 임차인은 대항력 및 우선변제권 을 취득하며, 이미 대항력과 우선변제권을 지닌 임차인의 경우 그 효력을 그 대로 유지한다.
② 임차인이 임차권등기 이전에 미리 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권을 그대로 유지하며, 임차권등기 이후 대항력을 상실 해도(퇴거) 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권은 그대로 유지한다.(동법 6조 5 항)
③ 임차권등기가 경료 후 그 상가에 임차한 임차인은 소액보증금에 대하여 최 우선변제를 받을 권리가 없다.(동법 6조6항)
4. 최우선변제권(소액보증금의 보호)
(1) 발 생
1) 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자 보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 임차인이 최우선변제를 받으려면 당해 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖추고 있어야 한다.(법 14조1항)
2) 첫경매기일(매각기일)전 까지 대항력을 유지하고 배당요구를 하여야 한다.
(2) 범위와 기준
1) 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(대 지포함)의 3분의 1의 범위 안에서 당해 지역의 경제여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 대통령령으로 정한다.(동법 14조 3항)
2) 최우선변제대상인 임차인의 범위와 최우선변제액은 다음과 같다(2002.11.1일 시 행)
■ 소액임차인과 최우선변제액의 범위
지역구분 |
소액임차인의 범위 |
최우선변제액 |
서울특별시 |
4500만원 이하 |
1350만원 까지 |
수도권정비계획법에 의한 수도권 중과밀억제권역(서울특별시 제외) |
3900만원 이하 |
1170만원 까지 |
광역시(군지역과 인천광역시 제외) |
3000만원 이하 |
900만원 까지 |
그 밖의 지역 |
2500만원 이하 |
750만원 까지 |
제3절 등록사항의 열람·제공 등
(1) 등록사항 등의 열람·제공 법률
① 건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 건물의 소재지 관할 세무서장에게 다음 각호의 사항의 열람 또는 제공을 요청할 수 있다. 이때 관할 세무서장은 정당한 사유없이 이를 거부할 수 없다.
1. 임대인·임차인의 성명, 주소, 주민등록번호(임대인·임차인이 법인 또는 법인 아닌 단체인 경우에는 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점·사업장소재지)
2. 건물의 소재지, 임대차 목적물 및 면적
3. 사업자등록 신청일
4. 사업자등록 신청일 당시의 보증금 및 차임, 임대차기간
5. 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날
6. 임대차계약이 변경 또는 갱신된 경우에는 변경된 일자, 보증금 및 차임, 임대차기간, 새로운 확정일자를 받은 날
7. 그 밖에 대통령령이 정하는 사항
②제1항의 규정에 의한 자료의 열람 및 제공과 관련하여 필요한 사항에 대하여는 대통령령으로 정한다.[시행일 2002.11.1.]
(2) 등록사항 등의 열람·제공 시행령
① 상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 법 제4조제1항의 규정에 의하여 등록사항 등의 열람 또는 제공을 요청하는 때에는 별지 제1호서식에 의한 요청서에 이해관계가 있는 자임을 입증할 수 있는 서류를 첨부하여 당해 건물의 소재지를 관할하는 세무서장에게 제출하여야 한다.
② 법 제4조제1항의 규정에 의한 등록사항 등의 열람 또는 제공은 사업자등록신청서·사업자등록정정신고서 및 그 첨부서류와 확정일자를 기재한 장부중 열람을 요청한 사항을 열람하게 하거나, 별지 제2호서식에 의한 현황서나 건물도면의 등본을 교부하는 방법에 의한다.
③ 법 제4조제1항의 규정에 의한 등록사항 등의 열람 또는 제공은 전자적 방법에 의할 수 있다.
④ 법 제4조제1항제7호에서 "그 밖에 대통령령이 정하는 사항"이라 함은 임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우 그 부분의 도면을 말한다
제4절 존속기간의 보장과 차임증감청구권
1. 최소기간의 보장
기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.(동법 9조 1항)
2. 임대차의 존속
임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 본다.(동법 제9조 2항)
3. 차임 등의 증감청구권
(1) 차임 또는 보증금이 임차건물에 대한 조세, 공과금 기타 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 상당하지 아니한 때에는 당사자는 장래에 대하여 증감을 청구 할 수 있다(동법 제7조). 다만 증액의 경우는 약정한 차임의 100분의 12를 초 과하지 못하고, 임대차계약 또는 증액 있은 후 1년 이내에는 이를 하지 못한다 (동법 제11조). 이 경우 차임 등의 증감청구는 전대인과 전차인의 전대차관계 에도 적용된다(동법 제13조 1항). 단, 감액에는 제한이 없다.
4. 월차임 전환시 산정율의 제한
보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 은행법에 의한 금융기관에서 적용하는 대출금리 및 당해 지역의 경제여건 등을 감안하여 대통령령이 정하는 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다(동법 제13조 1항). 이 경우 보증금을 월세로 전환하는 때에 이자율은 최고 연 15% 이내로 제한한다. 이러한 월차임 전환시 산정율의 제한은 전대인과 전차인의 전대차관계에도 적용된다.
제5절 임차권의 소멸과 법정갱신
1. 임차권의 소멸
임차권은 목적물에 대하여 경매가 행하여지면 그 임차건물의 경락에 의하여 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 소멸하지 아니한다(동법 제8조).
2. 법정갱신
(1) 임대인이 기간만료 전 6월부터 1월까지 임차인에 대하여 갱신거절의 통지또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우는 그 기간이 만료된 때에 전임대 차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 다만, 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다.
(2) 이 경우 임차인은 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날로부터 3월이 경과하면 그 효력이 생긴다(동법 10조 4항). 법정갱신은 전대인과 전차인의 전대차 관계에도 적용된다.(동법 제13조 1항)
제6절 계약의 갱신
1. 계약갱신요구권
(1) 계약갱신요구권은 동법 시행 후 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용한다.
(2) 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5 년을 초과하지 않는 범의 내에서만 행사할 수 있다.
(3) 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약한 것으로 본다. 차 임과 보증금은 제11조의 규정에 의한 범위안에서 증감할 수 있다.
(4) 임대인은 임차인이 기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신요구 에 대해 정당한 사유없이 이를 거절하지 못한다. 다만 다음 각호의 경우에는 임차인의 계약갱신요구권이 인정되지 않는다.(동법 제10조 1항 단서)
① 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
② 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
③ 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
④ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
⑤ 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경 우
⑥ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
⑦ 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적건 물의 점유 회복이 필요한 경우
⑧ 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
제7절 경과 규정
부칙 <제6542호,2001.12.29>
①(시행일) 이 법은 2002년 11월 1일부터 시행한다. <개정 2002.8.26>
②(적용례) 이 법은 이 법 시행후 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용한다. 다만, 제3조(대항력 등)․제5조(보증금의 회수) 및 제14조(보증금 중 일정액의 보호)의 규정은 이 법 시행당시 존속중인 임대차에 대하여도 이를 적용하되, 이 법 시행 전에 물권을 취득한 제3자에 대하여는 그 효력이 없다.
③(기존 임차인의 확정일자 신청에 대한 경과조치) 이 법 시행당시의 임차인으로서 제5조의 규정에 의한 보증금 우선변제의 보호를 받고자 하는 자는 이 법 시행전에 대통령령이 정하는 바에 따라 건물의 소재지 관할 세무서장에게 임대차계약서상의 확정일자를 신청할 수 있다.