인구변화를 보면 돈이 보입니다.(이기섭 퍼온글 )

[어울림(정효연)]

♣ 인구 변화를 보면 돈이 보인다♣



58년개띠..

오늘은 58년 개띠 이야기를 할까 합니다.
'58년 개띠’라는 말이 생긴 이유는 간단합니다.

58년생 어린이들이 많이 태어났기 때문입니다.
58년 개띠를 포함해서 1962년도에 우리나라의
어린이(0~4세) 숫자는 약480만 명에 이릅니다.

이때는 베이비 붐이라고 치부하고 넘어갔습니다.

1968년의 콩나물교실

10년이 흘러서 58년생은 초등학교 3학년이 됩니다.
전국의 초등학교는 교실이 부족했습니다.

도시의 초등학교는 늘어나는 취학 아동을 감당하지 못해서
2부제 수업을 하기 예사였고, 한 반에서 공부하는 초등학생의
숫자는 60~70명을 훨씬 넘었습니다.

교육 인프라가 제대로 준비되지 않았던 탓도 있지만
10년 전의 베이비 붐으로 갑자기 늘어난 어린아이들 때문에
‘콩나물 교실’이란 말이 생겼습니다.

1년에도 수십 개의 초등학교가 새로 건설되었습니다.
학생 수가 적은 초등학교를 통폐합하고, 폐교 조치를 내리는
요즘의 세태와는 사뭇 다릅니다.

만약 당시에 누군가가 나타나서
‘앞으로 35년후에는 신생아 출산 감소로 학생이 모자라서
초등학교를 폐교시킬 것이다’라고 외쳤다면 이상한 사람
취급을 당했겠지요.

1978년의 졸업 정원제

58년생은 어느새 대학생이 됩니다.
당연히 강의실이 모자랐습니다.

정부는 대학교 인가를 늘리고 ‘졸업 정원제’를 실시하면서
대학교 졸업 정원의 130%를 합격시켰습니다.

돌이켜 보면 58년생이 중학교에 진학하고,
고등학교에 들어가고, 대학교에 입학할 때마다
각종 입시 제도가 바뀌고, 교육 정책이 바뀐 것은
결코 우연이 아닌 듯싶습니다.

20년 전의 베이비 붐이 이제는
교육 정책에 영향을 미치기 시작했습니다.

1988년이라면 무엇이 생각 납니까?

대부분은 88올림픽이라고 합니다.
88년은 58년 베이비 붐 그룹이 30세가 되고,
시집가고 장가가는 시점입니다.

62년에 0~4세 어린이들이 480만 명이었다면
88년에는 어림잡아 200만 가구 이상의 신혼부부가 탄생합니다.

전세로 살든지 월세로 살든지 아니면 아파트를 분양 받든지간에
집도 200만 채 이상 필요했습니다.
당시에는 이렇게 많은 신규 주택을 한꺼번에 공급할 수 없었습니다.

정부는 부랴부랴 수도권에 200만호 아파트 공급을 추진했지만
결과는 87~94년까지 이어지는 부동산 값 폭등이었습니다.

이제는 베이비 붐이 아파트 가격을 좌우합니다.
인구의 변화가 부동산 가격에 영향을 미치기 시작했습니다.

2003년부터 시작된 중대형 아파트란

2003년에 58년 개띠 그룹은 불혹을 지나 45세가 됩니다.
우리나라 인구 중에서 가장 소득이 많고, 재산을 많이 보유한
연령층이 45세 그룹입니다.

게다가 58년 개띠 그룹(62년에 태어난 0~4세 어린이 집단)은
평균 2.3명의 자녀를 두었는데 이들 자녀의 나이가 15세
청소년이 되는 때가 2003년입니다.

IMF로 가격이 크게 하락했던 중대형 아파트와 서울 강남의 재건축
아파트에 자녀가 2명 이상이며 구매 능력이 있는 58년 개띠 그룹의
매수 열기가 집중되면서 아파트 값은 다시 폭등합니다.

45~49세 그룹이 건재하는한 현 정부의 강력한
부동산 규제에도 불구하고 아파트 가격은
2008~2010년까지는 강보합세를 보일 것입니다.

2006년 이후에 일어날일

새로 태어나는 0~4세 어린이들은
대개 10년을 주기로 20% 정도 감소했습니다.

68~72년생은 58~62년생에 비해서 20% 가깝게 줄고,
78~82년생 어린이는 또 다시 20% 정도 줄어서
2002년 기준으로 0~4세 어린이 숫자는 300만 명에 불과합니다.

이러한 인구 감소 추세는
부동산 가격에도 큰 변화를 줄 것으로 예상됩니다.

과거 베이비 붐에 맞춰 건설했던 초등학교를
이제는 폐교하는 현상이 아파트 시장에서도 재현될 수 있습니다.

2008~2010년이면 58년 개띠 그룹의 나이가 50세가 넘고,
자녀를 하나 둘 출가시키는 나이입니다.

자녀가 분가하면 굳이 중대형 아파트에서 살 필요가 없는데다가
지난 외환위기때 폐지됐다가 지난 2003년 9·5 대책으로 재건축
단지에 부활한 소형평형 건립 의무비율마저 시기상의 문제일뿐
멀지않아 폐지 될것으로 보입니다.

그렇게 되면 중대형 평형의 희소가치는 상대적으로 떨어지게
되고 현재 58년생 그룹이 소유한 중대형 아파트 가운데
상당수는 매물로 나오겠지요.

시장경제에서 인구가 줄어들고 수요가 줄면 가격은 하락합니다.
미래의 일은 신의 영역이라 단정적으로 말씀 드리긴 어렵지만

2008~2010년 이후에 우리나라 아파트 가격은 수요와 공급만
따지면 (인플레이션 효과를 제외하고 불변 가격으로 따지면)
10년 주기로 20%정도 하락할 가능성이 있습니다.

정보의 선행 효과라는 게 있습니다.
앞으로 2010년 이후에 아파트 가격 하락이 예상된다면
미리 매각하려는 사람이 생기고, 이는 가격 하락 흐름을
앞당기는 결과를 초래할 것입니다.

지금은 개인재산의 90%를 차지하는 부동산 비중이 OECD
평균처럼 55~65% 수준으로 떨어지는 날이 옵니다.

가격 하락과 부동산 처분으로 개인 자산에서 부동산이 차지하는
비중이 25~35% 가량 감소할 수 있습니다.
지난해 아파트와 주택의 공시가는 1,269조원, 토지의
공시지가는 2,176조원입니다.

이를 합하면 3,445조원. 이 중 25%가 부동산에서 빠져나오면
약 860조의 자금이 유동화됩니다.
지난해 주식 시장의 시가 총액은 이미 780조를 넘은 상태 입니다.

그동안 재정 적자를 기록했던 국민연금이 결국 남은 운용 기금의
최종 투자처로 주식 시장을 결정 한것처럼 시중의 500조가 넘는
부동 자금과 기업연금 등 향후 주식 시장으로 유입되는 돈은
천문학적인 액수가 될것입니다.

비근한 예로 860조가 주식 시장에 추가 유입되면 KOSPI 지수를
두 배 이상 끌어올려 3천 포인트로 가져갈 수 있는 자금입니다.

결론적으로 자산 조정이 시작되면 이제는
무조건적인 부동산 불패의 맹신에서 벗어나
시장의 트랜드에 따라 어느 한쪽으로 올인하기 보다는
부동산과 주식 그리고 기타 수익형 자산으로 투자의
포트폴리오를 다시 짜야 할것으로 보입니다.


- 이 기 섭 -

[어울림(정효연)]

글씨가 너무 작아서 퍼온글이 수정이 안되어서 손좀 봤습니다.

[전설]

항상 좋은 정보 공유를 위해 수고 많으십니다.

[朝心]

세상은 늘 그런 것 같습니다. 양지가 음지되고 음지가 양지되는, 투자의 세계에서도 오르면 내리고 내리면 또 오르고 물이 높은 곳에서 낮은 곳으로 흐르듯이 시장의 원리에 의해 저절로 균형을 찾아가는 것 같습니다.

[하얀구름]

유익한 정보 감사합니다.
수고 하셨습니다.