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이 물건은 소유자와 채무자가 다르고 한 번 낙찰이 되었지만 미납을 했다.
이 물건은 재건축 아파트로써 조합이 설립되었으며 시공사가 선정된것으로 파악되 되었다.
문제는 권리분석이였다.
쟁점사항을 점검해 보면 몇 가지 사항이 있었다.
1. 처음 낙찰자는 누군인가 ? 그리고 왜 미납을 했는가 ? 2. 인수금액이 얼마인가 ? 3. 매도가 가능한가 ?
하나 하나 퍼즐을 맞추듯이 풀어 나갔다. 1. 낙찰자는 누구인가 : 세입자로 밝혀졌다. 점유자로 나타난 김용애씨가 세입자이면서 채무자인 정수영의 와이프란것이 확인이 되었다. 그럼 왜 입찰을 했고 미납을 했을까 ?
처음 낙찰가격이 13천6백이니 시세보다 싸게 낙찰은 받았다. 그리고 이 집에 주민등록이 전입되어 있어서 재건축을 하게 되면 여러가지 프리미엄을 얻을 수 있는 장점이 있다. 그런데 미납을 했다. 그 이유는 낙찰을 받고 전액 보증금(4천만원)에 대한 상계처리가 가능할 것으로 판단을 한 것 같았다. 그런데 낙찰을 받고 확인해 보니 전액 배당이 않되고 초우선금액만큼만 배당을 받고 나머지는 소멸인것을 알게된것 같다. 그래서 미납해도 그 것이 더 이익임을 판단한것 같다. 그래서 미납한것이 아닌가 생각이 든다.
2. 인수금액이 얼마인가 ? 일단 계산으로 보면 2,600 만원 인수로 판단이 되었다. 그러나 조사를 해 본 결과 최우선변제금마저 받을 수 없다는 것이 밝혀졌다. 즉 소유자 최병묵과 채무자 정수영은 처남, 매부간으로서 전세계약 자체가 없다. 이 내용을 밝혀낸 것이다. 그러나 이 내용을 밝혀낸 것이 결국 패찰의 원인이 아닌가 생각이 든다.
채무자 정수영, 채권자 최병묵은 무상임차 각서를 제출했고 채권자인 중소기업은행에서 각서에 공증을 해 버렸다. 이제 변경될 수 없는 확실한 서류가 존재한 것이다. 더불어 채권자특에서는 전세금이 건내진 사실이 없다는 확인까지 한 상태였다.
이런 사실을 파악하기 위해서 동분서주했다. 한 사람은 법원에 가 있었고 나는 계속 전화로 이 상황을 체크한 것이였다.
중소기업은행이 채권자였다. 그 들은 이 채권을 연합자동유(주)에 매각을 했다. 그럼 이 회사는 왜 이 물건을 매입했을까 ? 확신이 있기 때문이지 않을까 ? 여기서 하나의 팁이 발견된것이다.
담당 팀장과 연결이 되었고 직원 과장이 법원 현장에 있다는 사실을 입수했다. 그래서 전화접촉을 했지만 법원에서 꼼꼼히 숨어 버렸다. 약간 불길한 예감이 스친다. 현장에 있는 동료에게 처움에 선정한 가격을 작성하면 좋겠다는 의견을 전달했다. 그리고 기다렸다. 법원에서 연락이 왔다. 현장에서 만났고 문서확인을 했다는 것이다.
입찰 5분전.
우리는 패찰을 했다. 그리고 유동화회사에서 컨설팅을 한 사람이 낙찰을 받았다.
경우에 따라서는 완전한 확인이 화를 가져온 것이였다.
이 물건을 임장하고 현장에서 입찰한 모든 사람들, 수고 많았습니다.
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첫댓글 1,000원 차이로 패찰이네요~ 선순위 임차인이지만 위장이었군요~~~